Poikkeaminen, Laajasalo

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49323 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12330 seuraavasti:

Maksu

1 297 euroa

Hakija

Kruunuvuoren Kiinteistöt II Oy

Rakennuspaikka

49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49323 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon (6 448 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12330 siten, että:

Hakija perustelee rakennusoikeuden ylitystä sillä, että ylitys johtuu tavoitteesta yhtenäiseen rakennusmassaan. Verrattuna kaavan viitesuunnitelmaan, jonka perusteella rakennusoikeus on määritelty, ero muodostuu pääasiassa kaupunkipientalojen vähäisemmästä määrästä ja erilaisesta typologiasta ja rakennusalan tehokkaammasta käytöstä. Hankkeen asuntokoot ylittävät kaavan vaatimukset. Asuntojen huoneistoalasta 73 % on toteutettu asuntoina, joissa on keittiön/keittotilan lisäksi kolme asuinhuonetta tai enemmän. Näiden asuntojen keskipinta‐ala on 94,2 h-m². Asuntotyyppejä on monipuolisesti. Kaupunkipientaloasuntojen lisäksi on omalla sisäänkäynnillä olevia yksikerroksisia asuntoja sekä parvellisia kerrostaloasuntoja.

Hakija perustelee liiketilan rakentamista sillä, että liiketila on lisätty lisäarvoa tuovana elementtinä. Se avaa rakennusta myös muille käyttäjille ja tuo palveluja lähemmäksi asukkaita sekä tekee maantasokerroksesta avoimemman.

Hakija perustelee parvien suurimman sallitun neliömäärän ylittämistä sillä, että parvien koko ja muoto suunniteltu mahdollisimman toimiviksi. Parven huonealaan on laskettu portaan ala.

Hakija perustelee suurimman sallitun kerrosluvun ylittämistä sillä, että ylitys syntyy yhtenäisestä kattopinnasta, jolla on selvä vaikutus rakennuksen veistoksellisuuteen. Lisäksi hakija toteaa, että kerrosluvut noudattavat viitesuunnitelmaa, jonka pohjalta asemakaava on laadittu.

Hakija perustelee maanalaisten pysäköintitilojen rajan ylittämistä sillä, että tällä on yhtenäistetty Baneeripuiston puolen julkisivulinja ja maksimoitu parkkipaikkojen lukumäärä. Ratkaisu on asemakaavan viitesuunnitelman mukainen.

Hakija perustelee poikkeamista julkisivumateriaalia ja sen sävyä koskevasta määräyksestä sillä, että tiilen on todettu soveltuvan materiaalina merelliseen rakennuspaikkaan. Se liittää rakennuksen alueen muuhun rakennuskantaan. Toisaalta tiilen vaaleampi väri ja limityksillä saavutettava vaihtelu erottaa sen riittävästi ympäristöstään. Vaalea väri keventää rakennusmassan ilmettä ja toisaalta harmaan sävy sopii edelleen myös kallion sävyihin. Tehostevärinä on punaruskea, joka sopii rautapitoisiin rantakallioihin ja punaisen graniitin sävyihin.

Hakija perustelee poikkeamista kattopinnan muotoa ja sen pintaa koskevasta määräyksestä sillä, että tasaisesti laskeva ja nouseva kattopinta, johti visuaalisesti liian korkeaan rakennusmassaan länsipäässä. Myös rakennusoikeuskerrosalan ylitys olisi ollut suurempi, jos kolmekerroksinen osuu olisi jatkunut pidemmälle. Taitteen avulla rakennusmassa saatiin vastaamaan paremmin viitesuunnitelmaa. Katon kulman ja kallistussuunnan takia kattopintaa näkyy vain vähän meren suuntaan, sen ei voida ajatella muodostavan merkittävää julkisivupintaa. Katon kaltevuuskulma rajoittaa teknisesti toteutuskelpoisten pintamateriaalien valikoimaa.

Hakija perustelee poikkeamista maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta sillä, että asemakaavassa parkkihalli ja pihakansi on esitetty laskevana etelään. Tämä olisi tarkoittanut kaikkien pihakannelle tai parkkihalliin järjestettävien esteettömien kulkuyhteyksien kannalta huomattavia järjestelyjä. Hakijan mukaan viitesuunnitelmassa, jonka pohjalta asemakaava on laadittu, parkkihallin lattia oli osoitettu korkeusasemaan +2.7 joka on tulvarajan alapuolella (turvallinen rakentamiskorkeus vuonna 2020 on +2.72). Korko pihan perällä asemakaavassa on +7.5, joka on lähellä suunnitelman korkeusasemaa.

Hakija perustelee harraste- ja kokoontumistilojen rakennusalan ylitystä sillä, että liiketila, johon kaavaillaan kahvilaa, mahdollistaa Horisontin ja Baneerikujan kulmaan kaupunkikuvallisesti harraste- tai kokoontumistilaa vastaavan tilan. Liiketila on osittain kaksi kerrosta korkea ja se avautuu sekä Horisontin, että Baneerikujan suuntaan. Kerhotila on Baneerikujan varrella, heti liiketilan vieressä ja siten mahdollisimman lähellä harraste- ja kokoontumistilojen rakennusalaa. Kerhotilan sijainti on yksityisempi kuin liiketilan ja tilasta on saatu yhteys suoraan pihakannelle.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 13.6.2018 vahvistettu asemakaava nro 12330. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Tontilla on rakennusoikeutta 5 500 k-m². Tontille on osoitettu tontin poikki kulkeva mutkitteleva rakennusala. Tonttia koskevat lisäksi seuraavat merkinnät ja määräykset:

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A3, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2. Perustellusti korttelikohtainen tehokkuus voi olla tätä suurempikin. Alueen pinta-alasta keskimäärin 60 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa rakennuspaikka on pääasiassa rakentamatonta työmaa-aluetta. Alueella on sijainnut Laajasalon öljysataman rakennuksia ja muita rakennelmia, jotka on purettu.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (14.2.2022). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa rakennusoikeuden ylityksen osalta. Rakennusoikeus saadaan ylittää enintään 950 k-m², josta enintään 860 k-m² on asuinkerrosalaa ja vähintään 90 k-m² on liike- tai toimitilaa. Rakennukselle on asemakaavassa osoitettu vino kattomuoto, joka on kaupunkikuvallisesti tärkeä elementti. Ilmanvaihtokonehuoneet rakennetaan katon alle ylimpään kerrokseen. Jäljelle jäävä tila voidaan hyödyntää asumiseen, sillä se lisää asuntotyyppien monimuotoisuutta. Poikkeaminen ei muuta rakennukselle asemakaavassa osoitettua rakennusmassaa. Ratkaisulla ei ole kaupunkikuvallista vaikutusta.

Tontille saadaan rakentaa liiketila, koska se lisää alueen palvelutarjontaa, ja tämä voidaan katsoa parannukseksi asemakaavassa osoitettuun ratkaisuun.

Parvien suurin sallittu neliömäärä (30 m²) saadaan ylittää. Asemakaavan tavoitteena on, että viiston kattomuodon alle rakennetaan asuntoihin liittyviä parvia tai korkeita huonetiloja. Hakijan alustavissa suunnitelmissa parvien suurin sallittu ala ylittyy hieman, parvien keskipinta-ala on 31,6 m². Poikkeaminen on vähäinen ja ratkaisu on asemakaavan tavoitteiden mukainen.

Suurin sallittu kerrosluku saadaan ylittää, koska sillä ei ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta. Hakijan alustavissa suunnitelmissa esittämä ratkaisu mahdollistaa viistosta kattomuodosta johtuvan tilan tehokkaamman käytön, ja se on siten asemakaavan tavoitteiden mukainen.

Maanalaisten pysäköinti- ja teknisten tilojen raja saadaan ylittää. Hakijan alustavissa suunnitelmissa osoitettu ylitys on enimmillään noin kaksi metriä, eikä ylityksestä aiheudu haittaa kiinteistön tai viereisen puistoalueen toimintojen järjestämiselle. Ratkaisulla ei ole kaupunkikuvallisia vaikutuksia.

Poikkeaminen julkisivumateriaalista ja julkisivun sävystä voidaan sallia. Hakijan alustavissa suunnitelmissa esittämän vaaleanharmaan tiilijulkisivun voidaan katsoa noudattavan asemakaavassa osoitettua, ympäröivään kalliomaastoon soveltuvaa sävyä. Ratkaisu on asemakaavan tavoitteiden mukainen.

Poikkeaminen kattopinnan muotoa sekä sen pintaa koskevasta määräyksestä voidaan sallia. Hakijan alustavissa suunnitelmissa kattoon muodostuu lievä taite. Rakennuksen koon ja muodon voidaan katsoa toteutuvan asemakaavan tavoitteiden mukaisina, joten ratkaisulla ei ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Poikkeaminen maanpinnan likimääräisestä korkeusasemasta voidaan sallia. Poikkeamisella ei ole kaupunkikuvallisia vaikutuksia.

Poikkeaminen harraste- ja kokoontumistilojen rakennusalasta voidaan sallia. Poikkeaminen johtuu liiketilan rakentamisesta tontin koilliskulmaan, jolloin harraste- ja kokoontumistilat on sijoitettu rakennuksen Baneerikujan puoleiselle sivulle, joka on myös sijainniltaan rauhaisampi. Ratkaisu on asemakaavan tavoitteiden mukainen.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat asemakaavan toteutumisen edistäminen sekä asuntorakentamisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.