Vuokrausperiaatteet, kiinteistökaupan esisopimus ja toteutussopimus, tontit 17117/1-4, Postipuisto, Pasila

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asian taustaa

Pasilan Postipuistoon on laadittu asemakaavan muutos nro 12475, joka on tullut lainvoimaiseksi 6.7.2018. Asemakaava mahdollistaa rakentamisen noin 5 700 asukkaalle entisen Maaliikennekeskuksen alueelle. Rakentaminen on käynnistynyt alueella vuonna 2019.

Postipuiston pohjoisosan alueelle on tarkoitus rakentaa pääosin tehokkaasti rakennettu kohtuuhintaisen asumisen urbaani kerrostaloalue, jossa asuminen, palvelut ja työpaikat sekoittuvat.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 25.8.2014, 836 § varata Postipuiston alueen suunnitellusta asuinrakennusoikeudesta (noin 150 000 k-m²) luovutettavaksi kaupungin omistuksessa olevien alueiden osalta kumppanuuskaavoitukseen ja asuntohankkeiden suunnittelua ja toteuttamista varten 31.12.2016 saakka muun muassa seuraavin ehdoin:

• Alueelle kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta noin 20 % toteutetaan valtion tukemana vuokra-asuntotuotantona, 40 % välimuodon asuntotuotantona ja 40 % vapaarahoitteisena sääntelemättömänä omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantona. Sääntelemättömästä asuntotuotannosta enintään noin 30 % voi olla vuokra-asuntotuotantoa.
• Sääntelemättömän asuntotuotannon toteuttajat valitaan idea-/konseptikilpailulla.
• Sääntelemätön asuntotuotanto varataan kilpailun voittajien toteutettavaksi. Voittajien toteutettavaksi voidaan kiinteistölautakunnan harkinnan mukaan varata myös enintään noin 50 % välimuodon asuntotuotantoon tarkoitetusta asuinrakennusoikeudesta.
• Sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit luovutetaan myymällä käyvästä arvosta edellyttäen, että kaupunginvaltuusto vahvistaa tonttien myyntiperusteet.

Kiinteistölautakunta päätti 11.2.2016, 58 § hyväksyä Helsingin kaupungin 17. kaupunginosan (Pasila) kortteleita 17114 - 17118 ja 17120 - 17122 koskevan hakuohjeen ja järjestää po. hakuohjeen mukaisen ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn.

Kaupunki järjesti 11.2.-16.5.2016 Pasilan Postipuiston pohjoisosan asuinkortteleita (AK, A, AL) 17114 - 17117, 17120 ja 17122, autopaikkojen korttelialuetta (LPA) 17121 sekä lähipalvelurakennusten korttelialuetta (PL) 17118 koskevan ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn kiinteistölautakunnan hyväksymän hakuohjeen mukaisesti.

Kortteleiden 17122 ja 17118 toteuttaminen

Ilmoittautumis- ja neuvottelumenettelyn perusteella kiinteistölautakunta päätti 18.5.2017, 276 § valita hakualueen 3 tonttien varauksensaajaksi ja toteuttajaksi Fira Oy:n.

Kaupunginvaltuusto päätti 30.8.2017, 301 § oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan myymään ja vuokraamaan suunnitellut tontit kortteleista 17122 ja 17118 tai niistä muodostettavat tontit Fira Oy:lle. Kaupunki ja Fira Oy ovat allekirjoittaneet kyseisiä kortteleita koskevan toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen.

Fira Oy sitoutuu kustannuksellaan muun muassa suunnittelemaan ja rakentamaan kokonaisvastuuperiaatteella tontin täysin valmiiksi kaupungin ja viranomaisten hyväksymään kuntoon toteutussopimuksen, kiinteistökaupan esisopimuksen ja hakuohjeen (tarjouspyynnön) mukaisesti.

Tarjouspyynnön mukaan kaupunki päättää optiokorttelin 17117 ehdollisen varauksen voimaan tulemisesta, mikäli Fira on ensimmäisenä toteutettavissa kortteleissa 17122 ja 17118 noudattanut tonttien luovutusasiakirjojen ehtoja ja velvoitteita sekä rakentamiselle asetettuja määräaikoja. Optiokorttelin osalta toteutussopimus ja kiinteistökaupan esisopimus voidaan laatia aikaisintaan siinä vaiheessa, kun kortteleista 17122 ja 17118 on toteutettu noin 50 %.

Korttelin 17117 varaaminen

Aloituskorttelin 17122 ja korttelin 17118 rakentaminen on toteutunut suunnitelmien mukaisesti. Fira on noudattanut rakentamisen aikatauluja sekä muutoin toiminut toteutussopimuksen ja kiinteistökauppojen esisopimusten edellyttämällä tavalla. Tällä perusteella optiokorttelin 17117 varausta on tarkastettu tonttipäällikön päätöksellä 13.9.2021, § 48 siten, että korttelin 17117 asuntotonttien 1-4 suunnitteluun ja toteutusedellytysten selvittämiseen annetaan oikeus ehdollisesta varauksesta tehdyn päätöksen perusteella Fira Oy:lle.

Tontin 17122/1 rakennus on käyttöönotettu huhtikuussa 2022. Rakennukset tonteilla 17122/2 ja 4 ovat valmistuneet. Tontti 17118/1 on pitkäaikaisesti vuokrattu 23.2.2022 alkaen ja sille rakenteilla olevan yhteiskäyttörakennuksen on arvioitu valmistuvan keväällä 2023. Tontit 17122/5 ja 6 ovat rakenteilla ja niiden on arvioitu valmistuvan loppuvuodesta 2023.

Koska rakentaminen on edennyt sopimusten edellyttämällä tavalla, on nyt kyseessä olevaa optiokorttelia 17117 koskevan toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksyminen tullut ajankohtaiseksi. Fira Oy:ltä saadun alustavan aikataulun mukaan optiokorttelin rakentaminen ensimmäisen tontin osalta alkaisi talvella 2022-2023. Korttelin tontti 1 vuokrataan pitkäaikaisesti ja tontit 2-4 myydään.

Tonttien 17117/2-4 myyminen

Voimassaolevien kaupunginhallituksen 1.4.2019, § 220 hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaisesti tontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla. Tontinluovutusperiaatteiden siirtymäsäännösten mukaisesti ennen uusien linjausten hyväksymistä vireille tulleissa hankkeissa noudatetaan vanhoja tontinluovutusperiaatteita.

Pasilan Postipuiston alueen tontit on varattu kaupunginhallituksen päätöksellä 25.8.2014, § 836. Varauspäätöksen mukaisin ehdoin on 11.2.-16.5.2016 käyty Pasilan Postipuiston pohjoisosan asuinkortteleita (AK, A, AL) 17114 - 17117, 17120 ja 17122, autopaikkojen korttelialuetta (LPA) 17121 sekä lähipalvelurakennusten korttelialuetta (PL) 17118 koskeva ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, jonka hakualueen 3 toteuttajaksi Fira Oy on valittu kiinteistölautakunnan päätöksellä 18.5.2017, § 276. Kaupunginvaltuusto on päättänyt 30.8.2017, § 301 oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan myymään korttelin 17122 tontit 2-4. Myyntiä koskeva toteutussopimus ja kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettu 28.2.2018.

Nyt kyseessä olevan optiokorttelin 17117 tonttien luovutuksissa on sovittu käytettävän yhteneviä periaatteita 28.2.2018 allekirjoitetun toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen kanssa. Koska asia on tullut vireille ennen uusien tontinluovutuslinjausten hyväksymistä ja taustalla on ilmoittautumis- ja neuvottelumenettely, on aikaisempien tontinluovutusperiaatteiden noudattaminen ja tonttien luovuttaminen myymällä perusteltua.

Tontit 17117/2-4 tai niistä muodostettavat tontit myydään Fira Rakennus Oy:lle ja/tai sen perustamille/määräämille yhtiöille taikka perustettavien yhtiöiden lukuun kaupunginhallituksen varauspäätöksen 25.8.2014, § 836 mukaisesti. Kauppahinta on yhteensä arviolta noin 15 104 250 euroa. Ensivaiheessa tehdään myytäviä tontteja tai niistä muodostettavia tontteja koskeva kiinteistökaupan esisopimus Fira Oy:n kanssa. Ostajat suorittavat tonttien kauppahinnan kokonaisuudessaan kaupungille kaupanteon yhteydessä, jolloin tonttien omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ostajille.

Myyntihinnat ovat markkinaehtoisia ottaen huomioon ulkopuolisen arvioitsijan laatima arviolausunto tonttien markkina-arvoista, vertailukauppahinnat sekä markkinaolosuhteet. Arviolausunto on oheismateriaalissa.

Vertailutietona todetaan, että kaupunginhallitus on 22.3.2021, § 199 päättänyt Postipuiston asuinkorttelin 17116 kiinteistökauppojen hyväksymisestä. Vapaarahoitteisten omistusasuntojen käypä yksikköhinta on ollut korttelin 17116 asuinrakennusoikeuden osalta 975 euroa/k-m².

Kaupunginvaltuusto on päättänyt 8.9.2021, § 268 Postipuiston asuinkorttelin 17114 ja kiinteistökauppojen hyväksymisestä. Vapaarahoitteisten omistusasuntojen käypä yksikköhinta on ollut korttelin 17114 asuinrakennusoikeuden osalta 925 euroa/k-m² ja monikäyttötilojen 450 euroa/k-m².

Myytäväksi tarkoitetut tontit voidaan hankkeen niin esittäessä ja kaupungin suostumuksella vuokrata pitkäaikaisesti oston sijaan kaupungin uusien tontinluovutusperiaatteiden mukaisesti. Tällöin pitkäaikainen vuokraus tehdään noudattaen toteutussopimuksessa sovittuja periaatteita ja kaupungin tavanomaisesti tontin vuokrauksissa käyttämiä ehtoja sekä kaupunkiympäristölautakunnan tai lautakunnan määräämän viranhaltijan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Rakennus- ja teknologiakonserni Fira on jakautunut rakennejärjestelyjen seurauksena kahdeksi konserniksi 31.3.2022 alkaen ja näin ollen jatkossa aikaisempi Fira Oy (Y-tunnus 2764139-3) on Fira Rakennus Oy (Y-tunnus 3259668-9).

Kiinteistökaupan esisopimus on liitteenä 2.

Tonttijako

Kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelujen 26.8.2022 laatiman tonttijaon nro 13872 mukaisesti tonttien rajoja on tarkastettu korttelin pihajärjestelyjen selkeyttämiseksi. Tonttijaolla nro 13872 ei ole ollut vaikutusta tonttien rakennusoikeuteen.

Tonttijako on liitteenä 4.

Maaperä

Alue on ollut osa entistä maaliikennekeskuksen aluetta, joka on merkitty valtakunnalliseen maaperän tilan tietojärjestelmään. Maaliikennekeskuksen alueen maaperää on puhdistettu, ja Helsingin
ympäristökeskus on antanut kunnostustyöstä lausunnon, jonka mukaan alue on puhdistettu viranomaisen päätöksen mukaisesti. Osassa Postipuiston kaava-aluetta on todettu pohjavedessä kloorattuja hiilivetyjä.

Maaperän puhdistamisesta sovitaan tarkemmin kiinteistönkaupan esisopimuksessa sekä toteutussopimuksessa.

Toteutussopimus

Toteutussopimuksessa sovitaan tonttien 2-4 myynnin ja tontin 1 pitkäaikaisen vuokrauksen keskeisten ehtojen lisäksi kaupungin ja Fira Rakennus Oy:n välisistä oikeuksista ja velvoitteista sekä alueen toteuttamisen ehdoista ja periaatteista. Toteutussopimus allekirjoitetaan kaupungin ja Fira Rakennus Oy:n välillä.

Toteutussopimus on liitteenä 3.

Päätöksen täytäntöönpano ja toimivalta

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösehdotuksen, kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä oikeuttaa:

• tonttipäällikön päättämään kiinteistökaupan esisopimuksen perusteella tehtävät kaupat
• tonttipäällikön myös tarvittaessa irtisanomaan tai muutoin päättämään toteutussopimuksen sekä kiinteistökaupan esisopimuksen
• kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen sekä kauppakirjat ja tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus 31.10.2022 § 716

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

Kaupunkiympäristölautakunta 09.08.2022 § 403

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anu Kumara, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 34013

Päätös tullut nähtäväksi 21.11.2022

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 24.12.2021 saakka seuraava:

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 27.12.2021 alkaen seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.