Alueen varaaminen hybridihankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten selvittämistä varten, Koy Oulunkylän Kauppagallerialle ja Kulmakivi Oy

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle alueen varaamista Oulunkylän keskustan ympäristöstä Kulmakivi Oy:lle (y-tunnus 3110696-7) ja Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagallerialle (y-tunnus 0634620-5) asuin- ja liikerakennushankkeen kehittämistä ja toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten (kehittämisvaraus) seuraavin ehdoin:

• Suunnittelualue on liitekartan 1 mukainen alue kiinteistöistä
  91-28-153-2, 91-28-153-3 ja 91-28-153-4, 91-28-50-1, 91-28-50-2, 91-28-9903-18, 91-28-9903-47, 91-28-9903-82 ja osia kiinteistöstä 91-28-9901-0. Alueen pinta-ala on noin 3,9 ha².
• Kehittämisvaraus on voimassa 30.6.2025 saakka.
• Varauksensaaja on velvollinen noudattamaan liitteen 2 erityisiä ja yleisiä varausehtoja.

Varaustunnus A1128-1394

Oulunkylä on keskeinen ja kehittyvä asumisen ja lähipalveluiden alue pääradan ja tulevan Raide-Jokerin pikaraitiotien solmukohdassa. Oulunkylän keskustan ja aseman alueen kehittäminen on käynnistynyt ja sinne ollaan suunnittelemassa kaupunkimaisia ja laadukkaita asunto-, liike- ja palvelukortteleita kaupunginosakeskustan ytimeksi. Alueen kehittämiseksi esitetään varattavaksi aluetta Oulunkylän torin sekä nykyisen Ogelin kauppakeskuksen ympäristöstä Kulmakivi Oy:lle ja Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagallerialle. Varausaikana on tarkoitus tutkia asunto- ja liiketilahankkeiden edellytyksiä, potentiaalia ja kokonaisuutta.

Varattava alue on kaupungin omistuksessa. Suunnittelualueeseen kuuluu Senaatti-kiinteistöjen omistama alue radan varressa. Selvyyden vuoksi todetaan, että Senaatti-kiinteistöjen omistama alue on osa suunnittelualuetta mutta ei kuulu varausalueeseen. Kiinteistö 91-28-153-2 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagallerialle 31.12.2045 saakka. Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagalleria omistaa kiinteistöllä sijaitsevan 1980-luvun liike- ja toimistorakennuksen. Yhtiön omistamassa rakennuksessa toimii Kauppakeskus Ogeli, johon sijoittuvia tiloja hallitsevat Kauppagallerian osakkaat osakeomistuksensa perusteella. Kehittämisvarausaikana ja kumppanuuskaavoituksen myötä on tarkoitus neuvotella maanvuokrasopimus päättymään jo 2020-luvulla ja saattaa näin alue täydennysrakentamisen piiriin. Kulmakivi Oy on hankekehittäjä ja kiinteistösijoittaja, joka toimii Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagallerian sopimuskumppanina.

Oulunkyläntien, Mäkitorpantien ja Kylänvanhimmantien rajaamalla alueella sijaitsee Ogelin kauppakeskus, jonka kaupallisille palveluille suunnitellaan uudet tilat katutason liiketiloihin uusien asuinrakennusten kivijalkoihin lähemmäksi Oulunkylän asemaa. Myös Oulunkylän kirjaston, työväenopiston ja nuorisotalon toiminnoille suunnitellaan uudet tilat keskeiselle paikalle aseman puoleisiin kortteleihin. Oulunkylän terveys- ja hyvinvointikeskukselle suunnitellaan uudet tilat nykyisen paikalle kaupungin omana hankkeena.

Hakemus ja tietoja hakijasta

Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagalleria ja Kulmakivi Oy pyytävät 26.4.2022 päivätyllä hakemuksellaan nykyisen Ogelin kauppakeskuksen alueen, Tapio Rautavaaran puiston, Oulunkylän torin sekä Oulunkylän aseman ympäristön varaamista kortteleiden kehittämiseksi 30.6.2025 saakka.

Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagalleria on vuonna 1986 perustettu keskinäinen kiinteistöyhtiö, jolla on hallitsemastaan kiinteistöstä 91-28-153-2 maanvuokrasopimus voimassa 31.12.2045 asti. Yhtiöllä on 23 eri omistajaa, joista useimmat käyttävät osakeomistuksensa perusteella hallitsemaansa liiketilaa omaan liiketoimintaansa. Omistajien koko ja taustat vaihtelevat yksityishenkilöistä suuryrityksiin. Yhtiön omistama liike- ja toimistorakennus on energiataloudellisilta ja toiminnallisilta ratkaisuiltaan tehoton ja vaatisi mittavia korjausrakentamisen investointeja.

Yli 90 % Kauppagallerian osakkeita koskien on solmittu Kulmakiven kanssa sopimus, jonka perusteella osakkeenomistajat ovat sitoutuneet myymään omistamansa Kauppagallerian osakkeet tarjouskilpailun kautta valittavalle tarjoajalle, kun alueen rakentamisen mahdollistava asemakaava on tullut voimaan. Tässä sopimuksessa Kulmakivi velvoittautuu edustamaan Kauppagalleriaa alueen kehittämistä koskevissa asiantuntijatehtävissä, sekä etsimään asemakaavan valmistuttua lounaiskorttelille toteuttajan kilpailumenettelyllä. Kaavan voimaantulon yhteydessä osakkaat ovat valmiit lyhentämään Kauppagallerian maanvuokrasopimusta, jotta hankkeen toteutuminen varmistetaan.

Kulmakivi Oy on kiinteistökehittäjä ja -sijoittaja NREP:in sekä Heräämö Oy:n yhdessä perustama osakeyhtiö. Kulmakivi keskittyy aluehankkeisiin, joita se kehittää kokonaisuutena yhteistyössä viranomaisten ja osallisten kanssa kaavoituksesta ja suunnittelusta aina kiinteistöjen rakennuttamiseen ja vuokra-asuntojen omistamiseen asti. Yritys on erikoistunut kaavakehityshankkeisiin, joissa se toimii maanomistajien ja vuokranhaltijoiden kumppanina. Kaupunkikehityshankkeissa osuus kokonaiskerrosalasta tulee Kulmakiven omaa vuokra-asuntotuotantoa varten.

Varausalueen lounaisosassa sijaitsee Kauppakeskus Ogeli sekä terveyskeskus, kirjasto ja nuorisotalo. Oulunkylän kirjastolle ja nuorisopalveluille suunnitellaan hankkeen yhteydessä uudet tilat varausalueen koillisosaan. Uutta terveys- ja hyvinvointikeskusta suunnitellaan nykyisen terveysaseman paikalle. Terveysaseman rakennushanke ei tule varauksensaajan toteutettavaksi, ja kehittämisvaraushakemusalueen osittainen ulottaminen tälle kiinteistölle liittyy ensisijaisesti pysäköinnin järjestämiseen ja alueen suunnitteluun kokonaisuutena siten, etteivät uuden kokonaisuuden rajat noudata nykyisiä kiinteistörajoja.

Varausalueen koillisosassa kiinteistöillä 91-28-50-1 sijaitsee asunto-osakeyhtiö, jonka koko osakekanta on Helsingin kaupungin omistuksessa. Kiinteistöllä 91-28-50-2 sijaitsee asunto-osakeyhtiö, jonka koko osakekanta on Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varman omistuksessa. Molempien asunto-osakeyhtiöiden maanvuokrasopimukset päättyvät 31.12.2025, jonka jälkeen rakennukset puretaan hankkeeseen ryhtyvän toimesta. Varauksensaaja on tietoinen maanvuokrasopimusten tilanteesta ja siitä, että toimista maanvuokrasopimusten päättyessä tullaan neuvottelemaan erikseen kehittämisvarauksen aikana.

Kiinteistöillä 91-28-9903-47 ja 91-28-9901-0 sijaitsee liikenne- ja torialueita, kiinteistöllä 91-28-9903-18 sijaitsee Tapio Rautavaaran puisto ja kiinteistöllä 91-28-9903-82 toimii minigolfrata. Hankkeeseen sisältyisi kaikkien koilliskorttelin alueella sijaitsevien rakennusten purkaminen.

Varaushakemus on oheismateriaalissa.

Hankkeen kuvaus

Kehittämisvaraushakemuksessaan Kulmakivi Oy ja Kiinteistö Oy Oulunkylän Kauppagalleria esittävät Oulunkylän juna-aseman läheisyyteen uutta sekoittunutta kaupunkirakennetta, joihin sijoittuu asumista sekä nykyisen Ogelin kauppakeskuksen kaupallisia palveluita sekä tiloja uusille palveluille. Tavoitteena on kehittää Oulunkylän keskustasta viihtyisä, monipuolinen ja vetovoimainen kaupunginosakeskus, jossa on helppo liikkua. Kirjastolle, työväenopistolle ja nuorisotiloille varataan uudet tilat aseman läheisten uusien asuinkortteleiden kivijaloista. Nykyisen kauppakeskuksen puolen rakennukset on tarkoitus purkaa, jolloin korttelit saadaan tulevan asemakaavan mukaisesti täydennysrakentamisen piiriin ennen nykyisen maanvuokrasopimuksen (31.12.2045) päättymistä.

Varauksensaaja on laatinut koko alueelle yhteistyössä kaupungin kanssa viitesuunnitelman, jonka suunnittelijana toimii Huttunen-Lipasti Arkkitehdit. Varausaikana Oulunkylän keskustakortteleiden sekä nykyisen kauppakeskuksen alueelle on tarkoitus laatia luonnossuunnitelmat sekä selvittää niiden toteutusedellytykset yhteistyössä kaupungin kanssa. Suunnitelmissa on tarkoitus tutkia alueen kehityspotentiaalia sekä tuottaa ehdotus täydennysrakentamisen määrästä ja sijainnista. Tavoitteena on mahdollistaa Oulunkylän kaupunkirakenteen tiivistäminen sekä muodostaa viihtyisää jalankulku- ja pyöräily-ympäristöä joukkoliikenteen solmukohdassa. Tapio Rautavaaran puistoon sijoittuvalle muistomerkille ”Kulkurin uni” etsitään uusi soveltuva sijainti varausalueelle sijoittuvasta uudesta puistosta tai aukiolta vanhan aseman läheisyydestä.

Keskustakortteleiden kehittämisen myötä aseman läheisyyteen suunnitellaan tilat Ogelin kauppakeskuksesta siirtyvälle päivittäistavarakaupalle (noin 2 000 k-m²). Myös lounaisosassa on suunnitteilla uusi, riittävän kokoinen ruokakauppa, jolloin alueelle saataisiin lisää päivittäistavarakaupan kilpailua. Aseman puoleisten kortteleiden alle esitetään maanalaista pysäköintilaitosta, jonka yhteyteen sijoittuisi paitsi koko korttelin asukkaiden velvoiteautopaikat, myös päivittäistavarakaupan huoltoliikenne sekä liityntäpysäköinti- ja pyöräpaikkoja.

Kehittämisvarausalueelle muodostuu hankekokonaisuus, jolla on keskinäisiä riippuvuuksia yhteisjärjestelyiden, pysäköinnin järjestämisen ja aikataulun osalta. Hankkeeseen sisältyisi Ogelin kauppakeskuksen nykyisen rakennuksen sekä kaikkien koilliskorttelin alueella sijaitsevien rakennusten purkaminen. Varauksensaaja koordinoi rakennusten purut sekä hankkeiden toteuttamisen aikataulut siten, että alueen palvelutarjontaan ei tule katkosta.

Kaava- ja kiinteistötilanne

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1953-2011 ja niissä tontit on merkitty liike- ja toimistorakennusten, julkisten lähipalvelujen, asuin- ja liiketilojen ja yleisen pysäköinnin korttelialueeksi. Lisäksi suunnittelualueella on rata-aluetta, puistoa ja katualuetta.

Helsingin yleiskaavassa 2016 alue on osoitettu liike- ja palvelukeskustan alueeksi C1:

Palvelu-, liike- ja toimitilapainotteinen keskusta, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava pääsääntöisesti liiketilaksi. Alue on kävelypainotteinen. Alue erottuu ympäristöään tehokkaampana ja toiminnallisesti monipuolisempana. Liike- ja toimitilan kokonaismäärää ei lähtökohtaisesti tule vähentää. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava keskustalle ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Kaikissa keskustoissa: Keskustoja tiivistetään ja kehitetään urbaanina kaupunkirakenteena. Keskustoja suunniteltaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota jalankulkijan mittakaavaan sekä jalankulku-, pyöräily-, pysäköinti-, huolto- ja julkisen liikenteen järjestelyjen toimivuuteen. Pysäköinti tulee ensisijaisesti sijoittaa laitoksiin ja kadunvarsiin. Yksityiskohtaisessa suunnittelussa on osoitettava riittävät alueet tarkoituksenmukaisille joukkoliikenteen vaihtopaikoille ja liityntäpysäköinneille. Vähittäiskaupan suuryksiköt on integroitava asumiseen, palveluihin tai sen luonteisiin muihin toimintoihin ja rakennusten maantasokerrosten tulee avautua katutilaan. Suuryksikköjen tulee tukeutua joukkoliikenteen runkoyhteyteen. Päivittäistavarakaupan suuryksikköjen mitoituksen lähtökohtana tulee olla paikallinen kysyntä. Pysäköintipaikkojen määrää rajoitetaan.

Kaupunki omistaa varausalueen.

Varausehdot ja tontinluovutus

Eri vaihtoehtoja arvioidaan sekä kaupunkikuvan että kustannusvaikutusten suhteen. Varausaikana tutkitaan alueen liikenneratkaisut ja mahdollisuus toteuttaa kannenalaiset pysäköintilaitokset koillisen keskustakorttelin sekä lounaisen korttelin alle. Uudisrakentamisessa noudatetaan Hiilineutraali Helsinki 2035 -ohjelman periaatteita. Hankkeessa tutkitaan mahdollisuutta toteuttaa molemmat korttelialueet kattava geoenergiajärjestelmä, joka perustuu keskisyviin (noin 2,5 km) geoenergiakaivoihin.

Kehittämisvarausaikana kaavoitettavat tontit tullaan todennäköisesti luovuttamaan myymällä. Suunnittelualueella lähtökohtana on monipuolinen hallintamuotojakauma sekä monipuoliset huoneistotyypit. Luovutusmuodosta ja -ehdoista päätetään kuitenkin myöhemmin erikseen tonttivarauksessa asemakaavoituksen edetessä.

Kehittämisvarauksen saajalle sekä tämän kehittämisvarauksen aikana esittämille toteuttajakumppaneille varataan alustavasti mahdollisuus toteuttaa enintään noin 70 000 k-m² (ml. asuntotuotanto, liiketilat ja toimitilat) uudisrakentamista varausalueen koillis- ja lounaisosiin muodostettaviin kiinteistöihin, sekä maanalainen pysäköintilaitos ja huoltoyhteys. Mikäli alueelle on mahdollista osoittaa enemmän rakennusoikeutta, päättää kaupunki sen varaamisesta erikseen. Kaupunki päättää erikseen muiden viitesuunnittelualueen tonttien varaamisesta.

Noudatetaan lisäksi liitteen 2 erityisiä varausehtoja ja soveltuvin osin yleisiä varausehtoja.

Vuorovaikutus

Suunnitteluvarausalueesta on järjestetty vuonna 2021 jo ennen suunnittelun alkamista vuorovaikutteinen kerro kantasi kartalla –kysely. Kyselyn ja järjestetyn asukasillan palautteella on ollut vaikutusta varausalueen laajuuteen, koska Mäkitorpan puistoon alun perin esitetystä rakentamisesta on luovuttu. Kehittämisvarauksen aikana varauksensaaja panostaa asukasosallisuuteen ja viestintään yhteistyössä kaupungin kanssa. Mahdollisista vaihtoehtoisista suunnitteluratkaisuista järjestetään vastaava vuorovaikutus. Asemakaavan muutosprosessissa tehdään normaali vuorovaikutus.

Varauksen perustelut

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialalla ja kaupunginkanslian kanssa. Kehittämisvaraushakemuksessa esitetty asuntojen ja palveluiden täydennysrakentaminen vahvistaisi kaupungin strategisten tavoitteiden mukaista kehitystä raideliikenteen solmukohdassa.

Kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten mukaan kaupunki voi varata asunto- ja yritystontit suoravarauksena ilman julkista hakua tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein. Oulunkylän keskustan alue varataan hakijan aloitteesta kehittämishankkeelle, joka toisi alueen lounaisosan täydennysrakentamisen piiriin merkittävästi ennen nykyisen maanvuokrasopimuksen päättymistä, täydentäisi ja monipuolistaisi alueen palveluiden tarjontaa sekä turvaisi julkisten ja kaupallisten palveluiden katkeamattoman toiminnan rakentamisen aikana. Todennäköistä on, ettei kilpailuttamalla tai julkisella haulla olisi saavutettavissa kaupungin kannalta parempaa lopputulosta.

Kaupunki voi varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä kehittämishankkeita varten sekä tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Kilpailuttaminen tai avoimen haun järjestäminen ei ole mahdollista tonttiin kohdistuvan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen vuoksi ja tontti varataan tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamishanketta varten.

Tontti tai asuinrakennusoikeus on osa suurempaa hankekokonaisuutta eikä sitä voida tästä irrottaa ilman merkittäviä teknisiä, taloudellisia, toiminnallisia tai vastaavia vaikeuksia tai irrottaminen ei ole painavien maankäytöllisten tai asuntopoliittisten tavoitteiden vuoksi perusteltua.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 27.06.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §