Tonttivaraus, asuinkerrostalotontin 49076/16 asuntohankkeen ja Kehittyvä kerrostalo -hankkeen suunnittelua varten Laajasalo, Korepuu Oy

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Gunillantien ja Reiherintien kulma -nimisen asemakaavan nro 12525 mukaisen asuinkerrostalotontin (AK) 49076/16 varaamista Laajasalosta Korepuu Oy:lle Kehittyvä kerrostalo -hankkeen toteuttamiseksi 31.12.2024 saakka.

Kaupunki on Korepuun Oy:n kanssa käydyissä neuvotteluissa löytänyt Kokka -nimiselle kehittämishankkeelle sopivan tontin Laajasalosta.

Tontille on tarkoitus toteuttaa vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon CLT-suurelementtimassiivipuukerrostalo, jossa on painovoimainen ilmanvaihto. Hankkeessa on tarkoitus toteuttaa muunneltavia asuntoja (asuntojen yhdistettävyys sekä asuntojen sisällä). Tavoitteena on kestävä, hengittävä ja sisäilmaltaan terve talo, jossa puumateriaalia on paljon näkyvissä niin asunnoissa, yhteistiloissa kuin porrashuoneissa.

Tontille saa rakentaa kuusi- ja seitsemänkerroksiset asuinkerrostalot, jotka ovat muodoltaan ympyrämäisiä luhtikäytävärakennuksia. Luhtikäytävät avautuvat sisäpihoille. Hanke mahdollisesti vaatii poikkeamisluvan hakemista.

Tontin suoravarauksen edellytyksenä on Kehittyvä kerrostalo
-työryhmän puolto hankkeelle ja hankkeen ottaminen osaksi Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaa.

Kehittyvä kerrostalo -ohjelma vastaa kerrostalojen suunnitteluun ja rakentamiseen liittyviin teknisiin, toiminnallisiin, esteettisiin, sosiaalisiin, asuntopoliittisiin ja rakentamisprosessin kehittämistarpeisiin. Ohjelma tarjoaa rakennuttajille tilaisuuden kokeilla uutta ja saada kaupungin asiantuntijoiden sparrausta kehitystyöhön. Ohjelma tarjoaa myös näkyvyyttä kehittämishankkeelle. Asukkaille ohjelma tarkoittaa uusia asumisen vaihtoehtoja ja esimerkkejä kerrostaloasumisen laadun parantamiseen.

Puurakentajat Invest Oy:n, Repo Media Oy:n ja Konkret Oy:n yhteistä Puuta näkyvissä -nimistä hanketta puollettiin Kehittyvä kerrostalo
-ohjelmaan 4.12.2020.

Touko-kesäkuussa 2022 Puurakentajat Invest Oy toimitti Korepuu Oy:n nimissä kaupungille uuden tonttivaraushakemuksen ”Kokka” -nimisenä kehittämishankkeena, joka 8.6.2022 hyväksyttiin ohjelmaan. Kehittämishankkeen nimenmuutos ei ole alkuperäistä kehittämishanketta muuttanut. Päivitetty tonttivaraushakemus toimitettiin, koska Repo Media Oy ja Konkret Oy olivat myyneet Korepuu Oy:n osakkeet Puurakentajat Invest Oy:lle.

Hakija on esittänyt selvityksen taloudellisista ja muista resursseistaan hankkeiden toteutuskelpoisuuden varmistamiseksi.

Kokka -hankkeen tavoitteena on toteuttaa pääkaupunkiseudulle CLT-suurelementtimassiivipuukerrostalo painovoimaisella ilmanvaihdolla. Hankkeella on vahva osaava organisaatio niin puurakenteiden, arkkitehtuurin, projektinhallinnan kuin rahoituksenkin osalta. Tämä varmistaa, että hanke saadaan vietyä suunnitellusti läpi.

Lisäksi hanke viitoittaa uutta, hiilitaseeltaan positiivista suuntaa asuntorakentamiselle. Hankkeessa suunnitellaan ja toteutetaan aidosti muunneltava, massiivipuurakenteinen kerrostalo CLT-suurelementeillä ja painovoimaisella ilmanvaihdolla. Painovoimaisen ilmanvaihdon toteutus ja aito muuntojoustavuus vaativat hyvää ja laadukasta yhteistyötä rakennusviranomaisen kanssa.

Tavoitteena on kestävä, hengittävä ja sisäilmaltaan terve talo, jossa puu materiaalina on näkyvissä niin asunnoissa, yhteistiloissa kuin porrashuoneissakin mahdollisimman suurilta osin.

Keväällä 2022 hankkeelle löytyi sopiva tontti 49076/16 Laajasalosta Gunillantien ja Reiherintien kulmasta. Tontti 49076/16 oli aiemmin varattu kiinteistölautakunnan päätöksellä 20.4.2017 (187 §) Kojamo Oyj:lle ja SSR Uusimaa Oy:lle (Pallas Rakennus Oy:lle), jotka esittivät parhaimman lopullisen projektisuunnitelman Kohtuuhintainen Kehittyvä kerrostalo -kehittämishankkeen kilpailussa. Kohtuuhintainen kerrostalo-kehittämishankkeen kilpailussa tarkoituksena oli pyrkiä antamaan rakennusalan eri toimijoille mahdollisuus todellisten hankkeiden kautta osoittaa ne ratkaisut, joilla asunnot on mahdollista toteuttaa kohtuuhintaisina. Tonttipäällikön päätöksellä 3.12.2021 (5 §) tonttivaraus Pallas Rakennus Oy:n osalta päätettiin päättyneeksi, koska yhtiö oli joutunut konkurssiin. Samassa päätöksessä varausta tarkennettiin Kojamo Oyj:n osalta siten, että Kojamo Oy:n tulee hyväksyttää uudeksi toiseksi tontin toteuttajaksi valittava yhteistyökumppani kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelussa. Kojamo Oy ei kuitenkaan saanut taloudellisia yhtälöitä toimimaan, jonka johdosta tonttipäällikön päätöksellä 21.1.2022 (6 §) tonttivaraus päätettiin päättyneeksi.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu

Tontin hallinta- ja rahoitusmuodoiksi esitetään sääntelemätöntä vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa. Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. Hallinta- ja rahoitusmuotojakauman sääntelyllä turvataan monipuoliset asumisen vaihtoehdot. Varattavaksi esitettävän tontin hallinta- ja rahoitusmuoto vastaa AM-ohjelman mukaista tavoitetta.

Omistusasunnoilla tarkoitetaan asuntoja, joiden hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita markkinoidaan asuntokauppalain mukaisesti kuluttajille.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimukset

Varauksessa noudatetaan yleisten varausehtojen (liitteen 4) mukaista perheasunto- ja keskipinta-alavaatimuksia:

• sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa tontille toteutettavasta asuinhuoneistoalasta vähintään 45 % tule toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän). Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 70 h-m².

Asemakaava ja tonttitiedot

Varausehdot

Varauksessa noudatetaan
liitteen 3 mukaisia erityisehtoja,
liitteen 4 yleisiä varausehtoja,
liitteen 5 Kehittyvä kerrostalo tontinvarauksen lisäehtoja 1.6.2022
liitteen 6 Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun toimintaohje kaupungin tonttien rakennuttajille 15.10.2021 (Kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittaminen sekä kaadettavat puut)

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää Laajasalosta tontin (AK) 49076/16 varaamista Korepuu Oy:lle (Y-tunnus 3192633–2) päätösesityksen mukaisesti.

Tontin varaamista Korepuu Oy:lle voidaan pitää tässä tapauksessa perusteltuna, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien soveltamisohjeiden kohdan ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä Kehittyvä kerrostalo
-työryhmän kanssa ja perustuu hakemuksen tietoihin ja Kehittyvä kerrostalo -prosessissa käytyihin neuvotteluihin. Työryhmä on perustettu kaupungin toimesta asuntorakentamisen kehittämisen tukemiseksi. Varaus toteuttaa siten asuntorakentamisen kehittämisen tavoitteita, mutta myös asuntotonttien luovutukselle asetettuja asuntotuotantoa edistäviä sekä asuntopoliittisia tavoitteita. Kehittyvä kerrostalo -työryhmän puolto ja hankkeen ottaminen osaksi Kehittyvä kerrostalo -ohjelmaa mahdollistaa tonttien suoravarauksen yleisten hakujen sijaan.

Edellä mainituilla perusteilla suoravarauksen tekemisen edellytysten katsotaan täyttyvän.

Tontin myöhempi luovuttaminen

Nyt varattavaksi esitettävä tontti on tarkoitus myöhemmin luovuttaa hakijalle kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla pitkäaikaisesti.

Tontin vuokranmäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita. Tontti tullaan luovuttamaan markkina-arvoon perustuen. Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Tonttia koskevat yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan maanvuokrasopimuksen hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 kappaleen 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 25.11.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §