Oikaisuvaatimus, asuntotontin vuokraus, päätös A1124-454

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hylätä oikaisuvaatimuksen maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikön päätöksestä 31.10.2022 (181 §) koskien tontin pitkäaikaista vuokraamista uudelleen asuntotarkoitukseen Kumpulan alueella.

Muutoksenhaun kohteena oleva päätös

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikkö päätti 31.10.2022 (181 §) vuokrata yksityishenkilöille uudelleen tontin Kumpulan alueelta asuntotarkoituksiin ajalle 2.1.2023 - 31.12.2080 päätöksen liitteenä olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisin ehdoin.

Päätöksen perustelujen mukaan tontin maanvuokrasopimus päättyy 1.1.2023 ja tontti vuokrataan uudelleen nykyisille vuokralaisille. Päätöksen perustelujen mukaan vuokraus noudattaa kaupunginvaltuuston 5.10.2022 (234 §) vahvistamia vuokrausperiaatteita. 2023 - 2024 päättyviä asuntotonttien maanvuokrasopimuksia koskevien vuokrausperiaatteiden mukaan tontit vuokrataan 31.12.2080 saakka. Vuosivuokra päätöksen mukaisella tontilla määritetään päätöksen perustelujen mukaan (perustelumuistio) pitäen virallisen elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana 46 euroa. Uuteen maanvuokraan siirryttäessä noudatetaan 10 vuoden siirtymäaikaa, laskennallinen tuottoprosentti maanvuokralle on 4 % ja uusi maanvuokra on määritetty huomioiden tontilla sijaitsevien rakennusten kerrosala. Maanvuokraa peritään vain rakennuksen/rakennusten pääkäyttötarkoituksen mukaisista tiloista, kuten asuin-, liike- ja toimistotiloista. Maanvuokran perusteena olevat kerrosalat on määrittänyt kaupungin ulkopuolinen asiantuntija rakennusten rakennuslupapiirustuksiin perustuen noudattaen normaaleja kerrosalan laskentasääntöjä sekä maanvuokran määrittelyssä tavanomaisesti noudatettuja käytäntöjä. Maanvuokra on laskettu laskentakaavalla (rakennusoikeus k-m² x rakennusoikeuden yksikköhinta euroa/k-m² (ind. 100) x 4 %)× 20,84 (elinkustannusindeksin pisteluku).

Päätöksen perustelujen mukaan maanvuokrasopimuksen ehdoissa on noudatettu kaupunkiympäristölautakunnan 12.4.2022 (235 §) hyväksymää uutta vuokrasopimuslomaketta, joka on tullut käytettäväksi pitkäaikaisissa vuokrauksissa 1.7.2022 alkaen. Lisäksi sopimusehtoihin on sisällytetty maanvuokrasopimuksia uudistettaessa tavanomaisesti noudatettuja lisäehtoja ja tonttikohtaisia erityisehtoja.

(A1124-454)

Oikaisuvaatimuksessa esitetyt vaatimukset ja niiden perusteet tiivistetysti

Oikaisuvaatimuksen tekijät vaativat oikaisua tehtyyn päätökseen. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan (oikaisuvaatimuksen kohta 1) maanvuokran perusteena oleva kerrosala olisi määritetty virheellisesti, koska maankäyttö- ja rakennuslain mukaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan laskettaisiin kellarikerroksessa sijaitsevat asumiselle välttämättömät tilat. Oikaisuvaatimuksen tekijöille toimitetussa selvityksessä maanvuokran perusteena olevasta kerrosalasta mukaan on sisällytetty myös sauna, joka ei olisi asumiselle välttämätön tila eikä laskelma olisi oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan lainmukainen. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan vuokrasopimukseen tulee kirjata kerrosala, josta on vähennetty saunan pinta-ala.

Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan (oikaisuvaatimuksen kohta 2) vuokralaisia ei kohdella tasavertaisesti. Oikaisuvaatimuksen tekijät toteavat, että maanvuokralaskelmassa vuokraa määrittävän kerrosneliön hinnaksi on annettu 46 euroa/k-m². Vuosina 2020 ja 2021 uusittujen maanvuokrasopimusten kerrosneliöhinta samalla alueella omakotitalotonteilla on ollut 37 euroa/k-m² ja samalla alueella olevan tontin vuokrahinta kerrosneliöltä on noussut tässä ajassa yli 24 %. Vuokrasopimukset tehdään yli 50 vuodeksi, ja oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan on kohtuutonta, että eroavuudet lyhyen ajan sisällä uusittavien vuokrasopimusten vuokrahintojen kesken ovat näin suuria. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan laskelma perustuu muutaman vuoden aikana tapahtuneiksi oletettuihin arvokehityksiin mutta vaikuttaa vuokran suuruuteen pitkällä aikavälillä, eikä tämä ole oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan tasavertaista kohtelua. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan vuokrasopimukseen tulisi kirjata samansuuruinen neliöhinta (37 euroa/k-m²) kuin muillakin saman alueen omakotitalotonteilla.

Oikaisuvaatimuksen tekijät huomauttavat myös, että vuokralaisella ei ole mahdollisuuksia neuvotella ehdoista ja oikaisuvaatimuksen tekijöiden näkemyksen mukaan kaupunki käyttää määräävää markkina-asemaa tontinvuokrasopimusehdoissa ja laskentaperusteissa ehtojen ollessa yksipuolisesti saneltuja.

Oikaisuvaatimuksen kohteena olevan päätöksen muuttaminen

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti 2.3.2023 (83 §) muuttaa oikaisuvaatimuksen kohteena olevaa 31.10.2022 (181 §) tekemäänsä päätöstä siten, että maanvuokraa ja maanvuokran perusteena olevaa kerrosalaa alennettiin. Muutospäätöksen perustelujen mukaan vuokralaisen toimittaman selvityksen sekä tiloissa suoritetun katselmuksen jälkeen on todettu, että rakennuksessa on pesutilat myös asuinkerroksissa kellarin pesutilojen lisäksi ja maanvuokra muutetaan vastaamaan päivitettyä kerrosalaa. Rakennuksen pesutilojen sijaitessa maanvuokrasopimusta uusittaessa kerroksissa, kellarissa sijaitsevista toisista pesutiloista ei vakiintuneen käytännön mukaisesti peritä maanvuokraa määritettäessä maanvuokran perusteena olevaa kerrosalaa sopimuksen uusimisen yhteydessä.

Vastaus oikaisuvaatimukseen perusteluineen

Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat ilmoittaneet, että heidän oikaisuvaatimuksensa kohdassa 1 esittämiensä seikkojen käsittely koskien saunan laskemista maanvuokran perusteena olevaan kerrosalaan ei ole enää ajankohtaista edellä kuvatun muutospäätöksen johdosta.

Selvyyden vuoksi todetaan, että sauna/löylyhuone lasketaan normaalisti mukaan maanvuokran perusteena olevaan kerrosalaan sopimuksia uusittaessa. Valtuuston vuokrausperiaatepäätöksen 5.10.2022 (234 §) liitteenä olleen maanvuokran perusteena olevan kerrosalan määrittelyn mukaan pääkäyttötarkoituksen mukaiseen pinta-alaan lasketaan pääkäyttötarkoituksen mukaiset tilat ja sellaisiksi soveltuvat tilat koko rakennuksesta. Sauna/ löylyhuone kuuluu edellä mainitun määritelmän piiriin eikä saunaa ole mainittu vuokrausperiaatepäätöksessä kerrosalana, josta ei peritä vuokraa. Saunoista (pesutilat, löylyhuoneet) peritään sopimuksia uusittaessa vakiintuneesti maanvuokraa. Saunat sen sijaan eivät ole mukana maanvuokran perusteena olevassa kerrosalassa, jos riittävät pesutilat löytyvät muualta. Kellarikerroksessa sijaitsevat pesutilat lasketaan mukaan maanvuokran perusteena olevaan kerrosalaan, mikäli ne ovat asunnon ainoa pesutila. Mikäli rakennuksen kerroksissa on pesutilat jokaista asuntoa kohden, tällöin kellarin pesutiloja ei lasketa maanvuokran perusteena olevaan kerrosalaan. Edellä kuvattu oikaisuvaatimuksen tekijöiden asiassa tehty muutospäätös on siten tehty nimenomaan siksi, että pesutilat löytyvät kerroksista, jolloin kellarin pesutiloja tai saunaa ei oikaisuvaatimuksen tekijöiden tapauksessa lasketa mukaan maanvuokran perusteena olevaan kerrosalaan. Mikäli kerroksista ei löytyisi pesutilaa, tällöin kellarin pesutilat ja sauna laskettaisiin sopimuksia uusittaessa mukaan maanvuokran perusteena olevaan kerrosalaan normaalisti.

Maanvuokran perusteena olevat kerrosalat sopimuksia uusittaessa on määritetty kaikkien tonttien osalta yhtenäisillä periaatteilla yhden asiantuntijatahon toimesta, jotta perusteet olisivat yhdenvertaisia kaikille. Vuokrausperiaatepäätöksen 5.10.2022 (234 §) liitteessä esitetyssä tavassa pyritään eri aikoina rakentuneiden rakennusten vuokralaisten mahdollisimman yhdenvertaiseen ja tasapuoliseen kohteluun sekä silloin, kun sopimuksia uusitaan, että silloin, kun tarkastellaan eri aikoina uusittuja sopimuksia ja myös maanvuokran määräytymistä uudiskohteissa. Maanvuokran perusteena olevan kerrosalan määrittäminen perustuu kerrosalan laskemisesta annettuun ympäristöopas 72:een maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun ohjeistamilla poikkeuksilla kaupunginvaltuuston vuokrausperiaatepäätöksen liitteen mukaisesti. Myös aiemmin uusituissa maanvuokrasopimuksissa on noudatettu samaa määrittämistapaa eivätkä eri oikeusasteet ole nähneet syytä käytännön muuttamiseen. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit
-palvelu ei ole maanvuokraa määrittäessään sidottu samoihin käytäntöihin tai normeihin, kuin esimerkiksi rakennusvalvontapalvelut rakennuslupapäätöstä tehdessään. Maanvuokran määrittämisen tapaa ei ole määritetty lainsäädännössä, vaan maanvuokran suuruus voisi perustua esimerkiksi tontin pinta-alaan.

Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat oikaisuvaatimuksessaan myös esittäneet, että vuosina 2020 ja 2021 uusittujen vuokrasopimusten samalla alueella sijaitsevien omakotitalotonttien vastaava vuokrahinta oli 37 euroa/k-m², kun oikaisuvaatimuksen tekijöille se on 46 euroa/k-m². Nousua tässä ajassa on ollut yli 24 % ja oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan on kohtuutonta, että lyhyen ajan sisällä uusittaviin vuokrasopimuksiin tulee näin suuria eroja. Vuokran määrittäminen perustuu muutaman vuoden aikana tapahtuneiksi oletettuihin arvokehityksiin ja kuitenkin vaikuttaa vuokran suuruuteen pitkällä aikavälillä, eikä tämä ole oikaisuvaatimuksen tekijöiden mukaan tasavertaista kohtelua, ja vuokran suuruuden tulisi perustua vastaavaan hintaan kuin 2020 - 2021 uusituilla sopimuksilla.

Edellä esitettyyn on kuitenkin todettava, että maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelu on vuosina 2023 - 2024 päättyvien maanvuokrasopimusten uusimista koskevan valmistelun yhteydessä teettänyt kahdella ulkopuolisella asiantuntijalla arviolausunnot niiden kaupunginosien ja alueiden asuntotonttien rakennusoikeuksien markkina-arvoista, joilla on vuosina 2023 - 2024 päättyviä maanvuokrasopimuksia. Arviolausunnot ovat laatineet Catella Property Oy (29.11.2019) ja Realia Management Oy (11.12.2019). Asuntotonttien sopimuksia uusittaessa tonttien laskennallisena pääoma-arvona käytetään arvoa, joka on vain noin 60 % käyvästä arvosta. Kaupunginvaltuuston 5.10.2022 (234 §) päättämien vuokrausperiaatteiden mukaiset tonttien rakennusoikeuksien arvot ovat siis vähintään noin 40 % kunkin alueen keskimääräisiä rakennusoikeuksien markkina-arvoja alhaisemmat. Tonttien laskennallisen arvon määrittelyssä käytettävät rakennusoikeuksien arvot ovat siis erittäin kohtuullisia suhteessa arvioitavissa oleviin tonttien käypiin arvoihin. Huomattavaa on, että useimmat muut kaupungit määrittävät tonttien laskennallisen arvon sopimuksia uusiessaan käyvän arvon mukaan. Edellä mainitun lisäksi Helsingillä on käytössään 10 vuoden siirtymäaikamenettely, mikä tarkoittaa sitä, että uudesta maanvuokrasta peritään sopimuksen ensimmäisenä voimaantulovuotena vain 50 %, jonka jälkeen maanvuokra nousee 5 % vuosittaisin korotuksin siten, että uutta maanvuokraa peritään täysimääräisenä vasta 10 vuoden kuluttua uuden sopimuksen vuokra-ajan alkamisesta.

Kaupunginhallitus päätti 1.4.2019 (220 §) hyväksyä kaupungin tontinluovutustoiminnassa noudatettavaksi päätöksen liitteenä olevat Helsingin tontinluovutusta koskevat linjaukset ja tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen. Tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen mukaan tontin laskennallisen arvon määrittely perustuu 31.12.2025 saakka rakennusoikeuden yksikköhintaan, joka on noin 60 % arvioitavissa olevasta kyseisen osa-alueen ja tonttityypin asuinrakennusoikeuden markkina-arvosta, ellei lainsäädännöstä muuta johdu.

Kaupunginvaltuusto päätti vuosina 2020 - 2021 uusittujen sopimusten vuokrausperiaatteista vuonna 2018. Tällöin vuokrausperiaatteiden mukaiset tonttien laskennalliset arvot eivät saavuttaneet kaikilla alueilla arvoa 60 % käyvästä arvosta, vaan osalla alueista, kuten omakotitalotonteilla ja paritalotonteilla Kumpulassa, jäivät tämän alle.

2020 - 2021 päättyneiden sopimusten vuokrausperiaatteista päätettäessä vuokrausperiaatteiden perustelumuistiossa (kaupunginvaltuuston päätös 10.10.2018, 285 §) tuotiin esiin, että suuret vaihtelut alueittain suhteessa käypään arvoon eivät ole perusteltuja ja tavoitteena on, että vaihtelua alueittain suhteessa käypään arvoon ei ole. Kaikilla alueilla tulisi siten käyttää asuntotonttien sopimuksia uusittaessa yhdenvertaisesti tontin laskennallisena arvona maanvuokraa määritettäessä arvoa, joka on noin 60 % käyvästä arvosta.

2023 - 2024 päättyvien sopimusten uusimisen valmistelun yhteydessä hankittujen arviolausuntojen mukaan käypien arvojen keskiarvo omakotitalotonttien rakennusoikeudelle Kumpulassa on molempien arviolausuntojen mukaan vähintään 1 500 euroa/k-m². Kaupunginvaltuuston päättämien vuokrausperiaatteiden mukainen hinta on 46 euroa/ k-m² (ind. 100). Vuokrausperiaatepäätöksen valmisteluaineiston indeksipisteluvun mukaisesti 959 euroa/ k-m² vastaa tontin laskennallista arvoa noin 63,9 % käyvästä arvosta. Tonttien laskennallinen arvo ja vuokrausperiaatehinnat ovat siten erittäin edulliset. Verrattuna vuosina 2021 - 2022 päättyneiden sopimusten uusimisen yhteydessä hankittuihin arviolausuntoihin, tonttien arvot ovat arviolausuntojen mukaan Kumpulan alueella pääsääntöisesti myös hieman nousseet.

2023 - 2024 päättyneiden sopimusten vuokrausperiaatehinnat 46 euroa/k-m² (ind. 100) omakotitalotonteilla Kumpulan alueella ovat noin 60 % käyvästä arvosta edellä mainitun kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) tekemän päätöksen mukaisesti. Asiassa ei ole perusteita alentaa tontin laskennallista arvoa oikaisuvaatimuksen tekijöiden vaatimalla tavalla arvoon 37 euroa/k-m² (ind. 100), koska tämä olisi vuokrausperiaatepäätöksen valmisteluajankohtana tarkoittanut laskennallisena arvona vain noin 51 prosenttia käyvästä arvosta. Vuosikymmeniä vanhojen asuntotonttien maanvuokrasopimusten maanvuokrat ovat jääneet merkittävästi jälkeen asuntotonttien nykyarvoista ja uusien vastaavien asuntotonttien maanvuokrista. Tontinvuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi maanvuokrasopimuksen päättyessä uusi maanvuokra on tullut määrittää tasolle, joka heijastaa kohtuudella nykyhinnoittelua. Maanvuokrien suuruus on 2023 - 2024 päättyviä sopimuksia uusittaessa sidottu elinkustannusindeksin kehittymiseen.

Oikaisuvaatimuksen tekijät huomauttavat myös, että vuokralaisella ei ole mahdollisuutta neuvotella ehdoista ja ehdot ovat yksipuolisesti saneltuja. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden näkemyksen mukaan kaupunki käyttää määräävää markkina-asemaa maanvuokran laskentaperusteissa ja sopimusehdoissa.

Oikaisuvaatimuksen tekijöiden esittämään on kuitenkin todettava, että kaupunki käyttää maanvuokrasopimuksia laatiessaan vakioehtolomaketta (kaupunkiympäristölautakunnan päätös 12.4.2022, 235 §), jonka mukaiset vakioehdot ovat samat kaikille asuntotonteille. Kaupungin käyttämät sopimusehdot ovat maanvuokralain mukaisia ja vastaavan kaltaiset ehdot ovat käytössä muissakin isoissa kaupungeissa. Vakioehtoja käytetään vuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi. Vakioehtojen lisäksi maanvuokrasopimuksiin sisällytetään sopimuksia uusittaessa vakiintuneesti käytettäviä lisäehtoja sekä tarvittaessa tonttikohtaisia erityisehtoja, jotka perustuvat esimerkiksi asemakaavamääräyksiin tai muihin valmistelun yhteydessä esille tulleisiin seikkoihin. Eri oikeusasteet eivät ole nähneet tarvetta kaupungin käyttämien sopimusehtojen muuttamiseen. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti jokaisen yksittäisen tontin vuokralaisen kanssa ei voida käydä neuvotteluja kunkin tontin vuokrausehdoista ja laatia erisisältöisiä sopimuksia. Kaupungin kulloinkin käyttämät vakioehdot on toimitettu oikaisuvaatimuksen tekijöille/ vuokralaisille kahden eri infokirjeen liitteenä ja oikaisuvaatimuksen tekijöillä/vuokralaisilla on ollut mahdollisuus olla yhteydessä sopimusvalmistelijaansa koko vuokrasopimuksen valmistelun ajan. Myös kaupungin käyttämät 1.7.2022 voimaan tulleet vakioehdot on toimitettu oikaisuvaatimuksen tekijöille/ vuokralaisille erikseen ennen sopimuksen allekirjoittamista. Sopimusvalmistelijat ovat vastanneet kaikkiin sopimusehdoista esitettyihin kysymyksiin. Vakioehtojen käyttäminen on perusteltu ja lainmukainen tapa kaupungin solmiessa yksityisoikeudellisia sopimuksia.

Väitteeseen kaupungin määräävästä markkina-asemasta laskentaperusteissa on todettava, että vaikka kaupunki toimii Helsingissä pääasiallisena vuokranantajana, kaupunki voi itse vaikuttaa kiinteistöjen arvon kehitykseen varsin rajallisesti. Kiinteistöjen arvon kehitys on pääasiassa riippuvaista yleisestä yhteiskunnallisesta kehityksestä, kuten väestön keskittymisestä kasvukeskuksiin sekä yleisestä varallisuustason noususta, joka on viime vuosina ollut voimakasta. Maan arvoon markkinoilla vaikuttavat lisäksi monet muut kaupungista riippumattomat tekijät, kuten rahan saatavuus, yleinen korkotaso, kohteen sijainti ja asuntojen yleinen hintataso. Lisäksi tällä hetkellä iso osa kaupoista, joissa kaupunki myy tontteja (erityisesti omistusasuntotuotantoon luovutettavien tonttien osalta) tehdään hintakilpailujen perusteella, jolloin tonttihinnat ilmentävät todellisia markkinahintoja. Pientalotonttien osalta suurin osa kaupoista taas on yksityisten maanomistajien tekemiä.

Oikaisuvaatimuksessa ei esitetä sellaisia uusia seikkoja, jotka antaisivat aihetta asian uudelleen käsittelyyn tai muihin toimenpiteisiin. Esitetyillä perusteilla oikaisuvaatimus tulee hylätä.

Asuntotontit-tiimin päällikön päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöstä tehtäessä ei ole ylitetty toimivaltaa eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen.

Oikaisuvaatimuksessa ei ole myöskään esitetty sellaisia tarkoituksenmukaisuusperusteita, jotka eivät päätöstä tehtäessä olisi olleet asuntotontit-tiimin päällikön tiedossa, ja jotka antaisivat aihetta edellä mainitun päätöksen muuttamiseen.