Vuokraus, vuokrasopimuksen muutos, vuokra-ajan jatkaminen, tontti 47026/6, Sakara 2, Kontula, Mellunkylä, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Päätöskohtien A-B:n mukaisilla vuokra-alueilla sijaitsevat rakennukset on tarkoitus peruskorjata. Peruskorjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (jäljempänä ARA) hyväksymällä investointiavustuksella ja korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30 vuotta. Maanvuokrasopimuksia tulisi tämän vuoksi jatkaa 1.2.2023 alkaen 31.12.2051 saakka, jolloin vuokrasopimukset olisivat voimassa koko laina-ajan.

Vuokrasopimusten vuokra-ajan jatkaminen

Tontti 47026/6

Kontulassa sijaitseva tontti 47026/6 on vuokrattu Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle 31.12.2030 päättyvällä maanvuokrasopimuksella nro 8668.

Kiinteistö-Oy Kontulankaari 7 on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön (Y-tunnus 2379058-6).

Tontin vuokralainen pyytää 27.12.2022 toimitetulla hakemuksella, että tontin maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatkettaisiin 30 vuotta peruskorjaushanketta varten.

Tontti 45081/3

Vartiokylässä sijaitseva tontti 45081/3 on vuokrattu Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle 31.12.2045 päättyvällä maanvuokrasopimuksella 24137.

Tontin vuokralainen pyytää 27.12.2022 toimitetulla hakemuksella, että tontin maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaa jatkettaisiin 30 vuotta peruskorjaushanketta varten.

Lisäksi vuokralainen anoo, että asukasvalintaa koskeva 60 vuoden ikäraja ensisijaisesti poistettaisiin ja toissijaisesti laskettaisiin 55 vuoteen.

Kohde on tullut Helsingin kaupungille Helsingin kaupungin 400-vuotiskotisäätiöltä. Tontinvuokrasopimuksessa on nykyisellään ehto, jonka mukaan asukkaiden tulisi olla 60 vuotta täyttäneitä. Korjauksessa 59 pienempää asuntoa muutetaan keskipinta-alaltaan suuremmaksi 36 asunnoksi. Korjauksen jälkeen kohteessa ei ole enää malliltaan 1 h + kk olevia huoneistoja, vaan ainoastaan mallilta 2 hh + kk/kt ja 3 hh+ kk olevia huoneistoja, minkä vuoksi asunnot eivät enää samalla tavalla palvele 60 vuotta täyttäneitä henkilöitä asukasvalinnan osalta.

Vuokrasopimus

Tontti 47026/6

Kiinteistölautakunta päätti 9.9.1966 (1431 §) vuokrata Kiinteistö-Oy Kontulankaari 7 -nimiselle yhtiölle 47. kaupunginosan (Kontula) korttelin nro 47026 asuntotontin nro 5 (os. Kontulankaari 7) ajaksi 16.10.1967 - 31.12.2030 (maanvuokrasopimus nro 8668, vuokratunnus A1147-26).

Tontti 45081/3

Kiinteistölautakunta päätti 25.2.2015 (81 §) vuokrata Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle 45. kaupunginosan (Vartiokylä) korttelin 45081 tontin 3 ajaksi 1.1.2016 - 31.12.2045 (maanvuokrasopimus nro 24137, vuokraustunnus A3154-27) osana Helsingin kaupungin 400-vuotiskotisäätiön lakkauttamisen kokonaisjärjestelyä ja sen rakennusten siirtymistä Helsingin kaupungin asunnoille.

Helsingin kaupungin 400-vuotiskotisäätiö (jäljempänä myös 400-vuotiskotisäätiö) perustettiin vuonna 1950 toimimaan vähävaraisten vanhusten asunto-olojen parantamiseksi ja järjestämiseksi Helsingissä. Säätiön sääntöjen mukaan säätiön lakatessa sen omaisuus siirtyy Helsingin kaupungille käytettäväksi helsinkiläisten vanhusten hyväksi.

Kiinteistölautakunta on 9.11.1999 (834 §) vuokrannut 400-vuotiskotisäätiön käytössä olleet tontit sosiaali- ja terveysvirastolle. Sosiaali- ja terveysvirasto on vuokrannut kiinteistölautakunnan sille vuokraamat tontit eteenpäin 400-vuotiskotisäätiölle rakennuksineen rakennuksia ja pihapiirejä koskevilla huoneenvuokrasopimuksilla. Osana Helsingin kaupungin 400-vuotiskotissäätiön lakkauttamisen kokonaisjärjestelyä 400-vuotiskotisäätiön ja sosiaali- ja terveysviraston väliset rakennuksia ja niiden pihapiirejä koskevat huoneenvuokrasopimukset on päätetty 31.12.2015. Myös kiinteistölautakunnan ja sosiaali- ja terveysviraston väliset maanvuokrasopimukset päätetty.

Helsingin kaupunki on luovuttanut 400-vuotiskotisäätiön käytössä olleet rakennukset niihin liittyvine peruskorjauksineen ja lainoineen apporttiomaisuutena Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle sen kahta uutta osaketta vastaan. Rakennukset on luovutettu apporttiomaisuutena Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle, koska se toteuttanut erityisasumishankkeita ARA:n korkotukilainoilla ja avustuksilla ja myös Helsingin kaupungin omistamat ARA-vuokra-asunnot on pääosin keskitetty Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle.

Apporttisiirtojen seurauksena on laadittu uudet maanvuokrasopimukset kaupungin ja Helsingin kaupungin asunnot Oy:n välille ajalle 1.1.2016 - 31.12.2045.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Tontti 47026/6

Asemakaava 10315 on tullut voimaan 29.5.1998.

Tontti 47026/6 on merkitty 18.12.1998 kiinteistörekisteriin.

Sitova tonttijako 9137 on tullut voimaan 17.6.1998. Tontin muodostuksessa on muodostettu tontista 91-47-26-1 (pinta-ala 6 252 m²) ja tontista 91-47-26-5 (pinta-ala 30 860 m²) tontti 91-47-26-6 (37 112 m²). Vuokrasopimukseen on tehty muutos 16.6.1999, jossa vuokrasopimuksen uudeksi kohteeksi on merkitty tontti 47026/6.

Tontin pinta-ala on 37 112 m² ja osoite Kontulankaari 7.

Tontti 45081/3

Asemakaava 4959 on tullut voimaan 18.7.1961.

Tontti 45081/3 on merkitty 5.4.1962 kiinteistörekisteriin.

Sitova tonttijako on tullut voimaan 8.12.1961.

Tontin pinta-ala on 4 132 m² ja osoite Arhotie 20.

Otteet asemakaavoista on liitteenä 3.

Asuinrakennuksien perusparantaminen ja rahoitus

Tontti 47026/6

Vuokralaisen 27.12.2022 toimittaman hakemuksen mukaan kyse on tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjauksesta. Peruskorjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymällä korkotukilainalla. Hankkeen on tarkoitus käynnistyä keväällä 2023. ARA on myöntänyt kohteelle ehdollisen korkotukilainavarauksen.

Tontti 45081/3

Vuokralaisen 27.12.2022 toimittaman hakemuksen mukaan kyse on tontilla sijaitsevien rakennusten peruskorjauksesta. Peruskorjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymällä korkotukilainalla. Hankkeen on tarkoitus käynnistyä keväällä 2023. ARA on myöntänyt kohteelle ehdollisen korkotukilainavarauksen.

Tontinvuokrasopimuksessa on nykyisellään ehto, jonka mukaan asukkaiden tulisi olla 60 vuotta täyttäneitä. Peruskorjauksen yhteydessä 59 asuntoa, laajuudeltaan 1 880 asm², kpa 31,5 m² muutetaan 36 asunnoksi, laajuudeltaan 1 842 asm², kpa 51,1 m². Korjauksen jälkeen kohteessa ei ole enää malliltaan 1 h + kk olevia huoneistoja, vaan ainoastaan mallilta 2 hh + kk/kt ja 3 hh+ kk olevia huoneistoja, minkä vuoksi asunnot eivät enää palvele 60 vuotta täyttäneitä henkilöitä asukasvalinnan osalta.

Vuokrasopimuksen vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Valtion asuntorahasto (nykyisin ARA) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan.

ARA on aiemmin hyväksynyt maanvuokrasopimuksia, joissa vuokra-aika on noin 30 vuotta. Maanvuokrasopimuksia tulisi tämän vuoksi jatkaa 31.12.2051 saakka, jolloin vuokrasopimus olisi voimassa koko laina-ajan.

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen

Peruskorjauksen rahoituksen järjestämiseksi esitetään, että tässä esityksessä mainittujen tonttien vuokrasopimusten vuokra-aikoja jatkettaisiin 31.12.2051 saakka. Tämä mahdollistaisi vuokrasopimuksen käytön Ara:n rakennusten peruskorjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvattaisiin valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Edelleen tontin 47026/6 ja tontin 45081/3 osalta esitetään, että vuokra-alueen vuokranmaksuperusteet säilyisivät ennallaan alkuperäisen vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan, eli 31.12.2030 (47026/6) ja 31.12.2045 (45081/3) saakka, ja että sen jälkeen vuokraa tarkistettaisiin 1.1.2031 ja 1.1.2046 alkaen käypää maanarvoa vastaavaksi noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita. Mainittu korotus tulee tehdä kuitenkin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Edellä esitetty menettely mahdollistaisi valtion rahoituksen käyttämisen tonteilla sijaitsevien rakennusten peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tontin maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisen maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymistä.

Kaupunkiympäristölautakunta on päättänyt esimerkiksi 8.12.2020 (726 §) noudattaa vastaavanlaista menettelyä vuokrasopimuksen jatkamisen ja vuokrantarkistamisen osalta muun muassa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle vuokrattujen tonttien 26978/1 (Koskela), 49080/12 ja 49080/3 (Laajasalo), 28290/2 (Oulunkylä), 38165/16 ja 38304/1 (Malmi) osalta. Edellä mainituilta tonteilta peritään vanhan sopimuksen päättymiseen saakka vanhan sopimuksen mukaista maanvuokraa.

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevan asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeen ehtojen mukaisesti. Edellä mainitut vuokrien korotukset tulee tehdä kuitenkin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Muut ehdot

Vuokra-ajan jatkamisesta vuoden 2051 loppuun saakka on keskusteltu asemakaavoituspalvelun kanssa. Mellunkylän alueelle tavoitellaan kaupungin strategian mukaista asuintäydennysrakentamista. Vuokrasopimuksen muutokseen on sisällytetty ehto, jonka mukaan vuokralainen on tietoinen, että asemakaavoituspalvelu on tunnistanut täydennysrakentamispotentiaalia vuokra-alueella. Mahdollinen täydennysrakentaminen vuokra-alueella edellyttäisi muutoksia muun muassa vuokra-alueen laajuuteen ja täydennysrakentamiseen sovellettaisi kulloinkin voimassa olevia kaupungin maapoliittisia linjauksia.

Muutoin ehdotetaan noudatettavaksi sopimusten nykyisiä ehtoja sekä muun muassa eräitä vuokran tarkistamiseen, vuokrasopimuksen irtisanomiskieltoon, maaperän puhtaana pitämiseen ja maanalaisiin hankkeisiin liittyviä lisäehtoja.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-kohdan mukaisesti kaupunkiympäristölautakunta päättää toimialan hallinnassa olevien kiinteistöjen vuokraamisesta enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika. Tonttien, joiden vuokra-aikaa jatketaan, rakennusoikeudet ovat yli 3 000 k-m². Kaupunkiympäristölautakunta ei ole kyseisen kaltaisissa tapauksissa siirtänyt toimivaltaansa viranhaltijoille.

Näin ollen kaupunkiympäristölautakunta on toimivaltainen päättämään asiasta.

Päätös tullut nähtäväksi 26.04.2023

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.