Poikkeaminen, Sörnäinen, Verkkosaari, Verkkoneula 7, Asunto Oy Verkkosaaren valo

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10656 tonttia 4 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12375 seuraavasti:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Asunto Oy Helsingin Verkkosaaren Valo

Rakennuspaikka

10. kaupunginosan (Sörnäinen) kortteli 10656 tontti 4.

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon (6 998 k-m²) rakentamiseen ja poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta nro 12375 seuraavasti:

- Vähäisiä rakennusalueen rajojen ylityksiä oman tontin alueella: ylitykset Kalasatamankadun suuntaisella sivulla180 mm, Verkkoneulalla 60 mm, Pilkkikadulla 110 mm.

Hakija perustelee poikkeamia korttelin kokonaisratkaisulla ja toistuvilla rakennemitoilla.

- Poikkeaminen katutason kerroskorkeudesta Verkkoneulan ja Kalasatamankadun osalla (kaavavaatimus > 4,5 m).

Hakija perustelee poikkeamista asemakaavan edellyttämästä kerroskorkeudesta sillä, että kerroskorkeus saavutetaan toteuttamalla katuja sivuavat liike- ja ravintolatilat kahden kerroksen korkuisina. Ratkaisun myötä saavutetaan kaavan edellyttämä liike- ja ravintolatilojen tilavolyymin korkeus julkisivuvyöhykkeillä sekä katujulkisivujen avoin ilme. Ratkaisu on kilpailuehdotuksen mukainen.

- Poikkeaminen kerrosluvuista: korttelin koilliskulma: Verkkoneulan ja Pilkkikadun kulmassa kerrosluku VII, kaavassa VI kerrosta ja korttelin luoteiskulma: Kalasatamankadun ja Verkkoneulan kulmassa kerrosluku XII, kaavassa XI kerrosta.

Hakija perustelee poikkeamia arkkitehtonisella kokonaisratkaisulla, kaupunkikuvallisella ilmeellä ja sillä että ratkaisu on kilpailuehdotuksen mukainen.

- Poikkeaminen räystäslinjasta, joka ei ole yhtenäinen kaavan esittämällä tavalla, vaan terassoituva.

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla. Ratkaisussa hyödynnetään tasaisia kattopintoja viherkattopintoina ja asukkaiden ulko-oleskelualueina sekä yhteisterasseina. Ratkaisu on myös kilpailuehdotuksen mukainen.

- Poikkeaminen julkisivumateriaalista katujulkisivuilla 3.–12. kerrosten osalla. Kaava edellyttää muuratun ja rapatun julkisivuverhouksen käyttämistä.

Hakija perustelee poikkeamista arkkitehtonisella kokonaisratkaisulla, jonka mukaan katujulkisivut muodostuvat yhtenäisestä modulaarisesta parvekevyöhykkeestä, joiden kevyt ilme ei ole saavutettavissa muuratuin rakentein. Ratkaisu on kilpailuehdotuksen mukainen ja se hyväksytty kaupunkikuvatyöryhmässä.

- Korttelissa kaavan sallima asuinkerrosala on17 000 k-m², toteutuva 17 416,5 k-m². Korttelitasolla hanke ylittää kaavan mukaisen kerrosalan 416,5 k-m², 2,45 %. Korttelissa kaavan osoittama liiketilakerrosala vähintään kr300 + li200.

Kortteliin on laadittu uusi tonttijako, jonka yhteydessä rakennusoikeus on jaettu seuraavasti: tontti 2: 6 500 (asuinkerrosala), tontti 3: 3 900 (asuinkerrosala) + kr130 + li120, tontti 4: 6 600 (asuinkerrosala) + kr170 + li80

Poikkeaminen tontin rakennusoikeudesta uuden tonttijaon mukaisesti seuraavasti: pääkäyttötarkoituksen mukainen kerrosala asuminen 6 725,0 k-m², (ylitys 1,9 %), asemakaavan mukaan 6 600 k-m², Tonttijaon mukaan liiketilat 273,0 k-m², ylitys 9,2 % (kr170 + li80 = 250 k-m²), kaikki yhteensä 6 998,0 k-m².

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla, jossa optimoidaan rakennejärjestelmän ulokeparvekkeiden mitoitus sekä asuntosuunnittelun laatu.

- Poikkeaminen pesuloiden määrästä: korttelissa on kaksi pesulaa kolmen sijaan. Kaavavaatimus pesulasta kaikissa yli 1200 k-m² hankkeissa ei toteudu.

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla. Hankkeen poikkeuksellisten e-lukutavoitteiden myötä taloteknisiä tiloja on tavallista enemmän. Asuntojen pyykinhuoltotiloihin mahtuu kuivausrummut. Lisäksi korttelissa on yksi kuivaushuone.

Korttelin asuntojen keskipinta-ala (67,8 m²) perheasuntojen keskipinta-ala (87,4 m²) ja perheasuntojen osuus (64,8 %) ovat keskimääräistä suuremmat. Pesuloiden käyttö on myös mahdollista korttelin kaikille asukkaille yhteisjärjestelysopimuksella.

- Tontin 4 saunaosasto sijoittuu 11. kerrokseen, ei rakennuksen ylimpään 12. kerrokseen.

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla, jossa yhteistilan sijoittaminen esitettyyn paikkaan mahdollistaa tonttien rakentamisen vaiheistamisesta syntyvän väliaikaisen umpiseinärakenteen, toisin kuin paikalle sijoitettu asuinhuoneisto (liittyvä terassialue ei ole käyttöönotettavissa useaan vuoteen). Rakennuksen ylimpään kerrokseen sijoittuu yhteiskäyttöinen kattoterassi.

- Hankkeessa on vain yksi monikäyttötila asukkaiden käyttöön, kylmä viherhuone saunaosastoihin, yhteiskeittiöön ja kattoterasseihin liittyvänä (tontti 2, 10. kerros). Asemakaavan mukaan ylimpään kerrokseen on jokaiselle asemakaavassa merkitylle tontille rakennettava sauna ja monikäyttötila asukkaiden käyttöön.

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla, sillä korttelissa on kaavan vaatimusta enemmän muuta yhteistilaa, saunaosastot ja yhteiskeittiö. Yhteistiloja tulee rakentaa 1,0 % kerrosalasta, tästä 2/3 tulee sijoittaa alueelliseen palvelurakennukseen. Vaatimus 58 m², toteutuva 98 m² + kylmä viherhuone 51 m².

- Asuinrakennuksiin rakennetaan korttelin keskitetty maaviilennysjärjestelmä. Asemakaavan mukaan asuinrakennuksiin tulee rakentaa energiatehokas keskitetty jäähdytysjärjestelmä.

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla. Korttelista laadittu laaja erillisselvitys energiaratkaisun, e-luvun, hiilijalanjäljen ja viherkertoimen muuttujilla.

- Poikkeaminen autopaikkamäärästä: autopaikat lasketaan korttelikohtaisesti tonttikohtaisen laskennan sijaan. Autopaikkanormiksi 1ap/ 145 k-m² autopaikkanormin 1ap/ 135 k-m² sijaan.

Hakija perustelee poikkeamista korttelin kokonaisratkaisulla. Autopaikoitus sijoittuu korttelin sisäosaan katutasoon, puolilämpimään autohalliin. Osa autopaikoista sijoittuu automatisoituun kaksikerroksiseen pysäköintijärjestelmään. Periaate mahdollistaa kortteliin laajan maanvaraisen pihan suurine puineen. Korttelin energiaratkaisu tuottaa laajat teknisen tilan tarpeet autohallin tasolle ja ympäröivien yhtiöiden pilari-laattarungon kantavat rakenteet hallissa rajoittavat autopaikkojen sijoittamista halliin. Kortteli sijaitsee alle 400 m päässä hyvistä joukkoliikenneyhteyksistä. Lisäksi on perusteltua, että vähähiilisessä korttelissa autopaikkoja toteutetaan hieman vähemmän.

- Alueet rakennuksen ympärillä toteutetaan korttelin piha-alueilla laajemmin käytettävillä pintaverhouksilla, kuten mm. maastoporraskokonaisuus. Asemakaavan mukaan tontin osa rakennusalueen rajan ja katualueen välillä tulee käsitellä yhtenäisesti katualueen kanssa.

Hakija perustelee poikkeamista sillä, että materiaalivalinnoilla korttelista saadaan yhtenäisempi kokonaisuus.

Hanke on ”Verkkosaaren vähähiilinen viherkortteli”- tontinluovutuskilpailun (2021) voittanut ehdotus ”Grun in der Mitte” ja sen toteutusta ohjaavat yksityiskohtaiset tontinluovutusehdot. Hanke on mukana Kehittyvä kerrostalo-ohjelmassa.

Sörnäisten kortteliin 10656 Mitte toteutetaan Hartela Etelä-Suomi Oy:n rakennuttamat asunto-osakeyhtiöt Helsingin Verkkosaaren Valo, Helsingin Verkkosaaren Juuri ja Helsingin Verkkosaaren Verso sekä niihin liittyvä maanpäällinen pysäköintilaitos. Korttelin kaksikerroksiseen jalustaosaan sijoittuu myös liike- ja ravintolatiloja kaavan edellyttämässä laajuudessa. Korttelin 2.–12. kerrokseen sijoittuu asuntoja ja asuntojen yhteistiloja. Rakennusmassa terassoituu 6.-12 kerroksissa. Kattopinnat ovat viherkattoja, terassoituviin päätyasuntoihin liittyvät pergoloin varustetut kattoterassit. Kansipihalle johtaa rakennusmassan alle sijoittuva maastoporras ja luiska.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.12.2016 hyväksytty asemakaava nro 12375. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Korttelissa asemakaavan sallima asuinkerrosala on 17 000 k-m² ja liiketilakerrosala vähintään kr300 + li200. Asemakaavassa kortteliin on osoitettu kaksi tonttia (1 ja 2) rakennusaloin. Tällä asemakaava-alueella korttelialueelle on laadittava erillinen tonttijako.

Korttelin kerroskorkeus on asemakaavan mukaan luoteiskulmassa yksitoista (XI), koilliskulmassa kuusi (VI), kaakkoiskulmassa kahdeksan (VIII) ja lounaiskulmassa kuusi (VI). Korttelissa on pihakannen alainen pysäköintilaitos.

Tonttia koskevat lisäksi seuraavat asemakaavamääräykset:

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on kantakaupunki C2 -aluetta (keskusta), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Aluetta kehitetään kestävien kulkumuotojen, erityisesti kävelyn ja pyöräilyn, ehdoilla. Kaupunkibulevardeihin rajautuvilla alueilla korttelitehokkuus tulee olla pääsääntöisesti yli 1,8 ja keskeisten katujen varsilla kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi.

Tällä hetkellä tontit ovat rakentamattomia. Eteläpuolisella tontilla on päiväkoti Verkkosaari, muut asemakaava-alueella olevat korttelit ovat asuinkerrostalojen kortteleita (AK).

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (27.03.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta ei pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hankkeen voidaan katsoa sopeutuvan kaupunkikuvallisesti ja maankäytöllisesti alueelle sekä asemakaavan tavoitteisiin. Haetuilla poikkeamisilla ei voida katsoa olevan merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Korttelissa (10656) on kolme tonttia 2, 3 ja 4, joille rakennetaan asuinkerrostalot ”Verkkosaaren vähähiilinen viherkortteli”- tontinluovutuskilpailun (2021) mukaisesti (”Grun in der Mitte). Kaikille kolmelle asunto-osakeyhtiöille on haettu samaan aikaan poikkeamisia. Poikkeamisilla pyritään tuottamaan kortteliin kokonaisratkaisu, joka on kilpailun voittaneen ehdotuksen mukainen.

Korttelin esitetty suunnitelma on voittaneen kilpailuehdotuksen mukainen ja poikkeaa siten asemakaavasta rakennusalojen rajojen, katutason kerroskorkeuksien, kerrosluvun, räystäslinjan, julkisivumateriaalien, rakennusoikeuden, pesuloiden lukumäärän, saunaosaston sijoittumisen, monikäyttötilojen, keskitetyn jäähdytysjärjestelmän, autopaikkamäärän sekä katualueeseen rajautuvien alueiden osalta.

Esitetyt poikkeamiset vahvistavat voittaneen suunnitelman kilpailuehdotuksen mukaisuutta ja tukevat asemakaavan tavoitteita.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2023, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.