Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle maankäyttösopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksymisestä (akm 12602)
Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle Spoki Oy:n kanssa tehtävän maankäyttösopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksymiseksi liittyen asemakaavan muutosehdotukseen nro 12602 (Pitäjänmäki)
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle Helsingin kaupungin 46. kaupunginosan (Pitäjänmäki) määräalan 91-428-3-10-M601 omistajan Spoki Oy:n (Y-tunnus 2704587-4) kanssa tehtävän liitteen nro 1 mukaisen maankäyttösopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksymistä. Sopimuksen mukainen maankäyttökorvaus on 6 134 000 euroa.
Kaupunkiympäristölautakunta valtuutti sekä kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen sekä tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikön tekemään maankäyttösopimukseen ja kiinteistökaupan esisopimukseen sekä esisopimuksen perusteella tehtäviin lopullisiin luovutuskirjoihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.
Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus oikeuttaa sekä kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta kiinteistökauppojen esisopimusten perusteella tehtävät lopulliset luovutuskirjat sekä tarvittaessa tekemään niihin vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.
(MA146-22)
Esitys on ehdotuksen mukainen.
Pitäjänmäen rautatieaseman ympäristöön suunnitellaan uutta asuin- ja liikerakentamista sekä vanhan rautatieaseman kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaan ympäristökokonaisuuden suojelua.
Kaavamuutos korottaa yksityisen maanomistajan alueen arvoa merkittävästi, joten maanomistajan kanssa on käyty kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen mukaiset maapoliittiset neuvottelut ja samalla on neuvoteltu kaavan toteuttamisen edellyttämistä aluejärjestelyistä.
Maanomistajan kanssa esitetään tehtäväksi sopimus, jossa maanomistaja maksaa kaupungille maankäyttökorvausta noin 6,1 milj. euroa sekä luovuttaa korvauksetta kaupungille noin 1,1 hehtaarin suuruiset yleiset alueet. Korvauksesta suoritetaan noin 1,7 milj. euroa rahana ja noin 4,4 milj. euroa luovuttamalla kaupungille yhteensä noin 15,6 hehtaaria yleisiä alueita kaavamuutosalueen ulkopuolelta, joista keskeisimpänä noin 8,5 hehtaarin suuruinen alue Keskuspuistosta.
Nykytilanne ja maanomistus
Kaavamuutosalue koskee Pitäjänmäen asemapuistoa ja siellä olevia vanhoja rakennuksia sekä radan pohjoispuolen rakentamatonta aluetta asemapuiston länsipuolella.
Pääosalla aluetta on voimassa asemakaava nro 3669 vuodelta 1955, jossa alue on osoitettu rautatiealueen liikennealueeksi (LR). Lisäksi kaava-alueeseen kuuluu Pitäjänmäentien katualuetta.
Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 5,2 hehtaaria, josta Spoki Oy omistaa pääosan (jäljempänä Maanomistaja). Helsingin kaupunki omistaa nykyiset katu- ja liikennealueet, Suomen valtio/Väylävirasto omistaa osan rautatien liikennealueesta ja vanha asemarakennus maa-aloineen on yksityisen maanomistajan omistuksessa.
Asemakaavan muutosehdotus
Kaupunkiympäristölautakunta on 20.4.2021 esittänyt kaupunginhallitukselle liitteenä nro 2 olevan asemakaavan muutosehdotuksen nro 12602 hyväksymistä.
Kaavamuutos mahdollistaa uuden asunto- ja liikekorttelin 46125 rakentamisen radan pohjoispuolelle. Asemapuisto vanhoine rautatierakennuksineen suojellaan ja rautatien liikennealueella sijaitsevat puurakennukset suojellaan ja niille muodostetaan omat tontit.
Kaava-alueelle on osoitettu uutta rakennusoikeutta yhteensä 24 800 k-m², josta asuntokerrosalaa on noin 22 880 k-m² ja liikekerrosala noin 1 920 k-m². Uuden korttelin 46125 korttelitehokkuus on e=1,7. Asukasmäärän lisäys on noin 570.
Maanomistajan omistamalle määräalan 91-428-3-10-M601 osalle on kaavassa osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 24 117 k-m², josta 22 300 k-m² on asuinrakennusoikeutta ja 1 817 k-m² myymälä- ja liiketilaa. Lisäksi määräalasta noin 1 784 m² on osoitettu pysäköintialueeksi ja 10 995 m² yleisiksi alueiksi.
Maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus
Kaavamuutos korottaa Maanomistajan omistamien alueiden arvoa merkittävästi, joten Maanomistajan kanssa on käyty kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen mukaiset maapoliittiset neuvottelut.
Neuvottelujen tuloksena on laadittu liitteenä nro 1 oleva maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus.
Maankäyttökorvaus
Maanomistaja suorittaa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin kaupungille korvausta 6 134 000 euroa sekä luovuttaa korvauksetta kaupungille noin 10 995 m² yleisiä alueita kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen perusteella.
Maanomistaja suorittaa korvauksen maksamalla rahana 1 685 592 euroa sekä luovuttamalla kaupungille virkistys-, katu ja muita yleisiä alueita kaava-alueen ulkopuolelta 4 448 408 euron arvosta.
AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuoto
Kaupunginvaltuuston 11.11.2020 hyväksymän asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman (jäljempänä ”AM-ohjelma”) mukaan yksityisen maanomistuksen hallinta- ja rahoitusmuotojen toteutumista ohjataan maankäyttösopimuksilla.
Maanomistaja täyttää em. AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuototavoitteen toteuttamalla tai luovuttamalla toteuttavaksi yhteensä noin 7 110 k-m² välimuodon asuntotuotantona, josta vähintään 3 100 k-m² toteutetaan asumisoikeusasuntoina. Sopimusalueelle toteutettavien vuokratalojen kokonaismäärä saa olla enintään 55 % korttelialueen 46125 asuntorakennusoikeuden kokonaismäärästä.
Hankkeelta edellytettävä hallintamuotojakauma on määritetty yhteistyössä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa.
Kiinteistökaupan esisopimus
Kaupunki ja Maanomistaja ovat sopineet seuraavista aluejärjestelyistä:
- Maanomistaja luovuttaa liitteenä nro 3 olevan luovutuskirjaluonnoksen ja liitekartan mukaisesti kaupungille määräalasta 91-428-3-10-M601 noin 10 995 m²:n suuruiset, asemakaavan muutoksessa katu-, puisto- ja torialueeksi osoitetut alueet korvauksetta kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) päätöksen perusteella.
- Maanomistaja luovuttaa sopimusluonnoksen liitteenä nro 4 olevan kauppakirjaluonnoksen mukaisesti kaupungille määräalat kiinteistöistä 91-402-4-19, 91-436-3-12 ja määräalat määräaloista 91-429-3-305-M603 ja 91-428-3-10-M601 sekä kiinteistöt 91-436-1-24 ja 91-54-201-2. Luovutettavien alueiden pinta-ala on yhteensä noin 156 513 m². Luovutuksen kohteena on kaava-alueen ulkopuolella sijaitsevat virkistys-, katu ja muut yleiset alueet, joihin kaupungilla on lunastuslain mukainen lunastusvelvollisuus. Keskeisin kohde on noin 84 908 m²:n suuruinen alue Keskuspuistosta. Kartat ja tiedot kohteista ovat liitteenä nro 5. Alueiden kauppahinta on 4 448 408 euroa, joka vähennetään Maanomistajan maksettavaksi tulevasta maankäyttökorvauksesta 6 134 000 euroa.
- Kaupunki luovuttaa liitteenä nro 6 olevan kauppakirjaluonnoksen ja karttaliitteen mukaisesti Maanomistajalle katualueesta 91-46-9901-0 noin 67 m²:n suuruisen tontinosan asemakaavan muutoksen mukaiseen AL/S-tonttiin 46109/1 kauppahinnalla 10 000 euroa.
Yleisten alueiden hinnoittelu perustuu kaupungin katualueiden vyöhykehinnoitteluun ja tontinosan kauppahinnan markkinaehtoisuus on varmistettu ulkopuolisen auktorisoidun arvioitsijan lausunnolla.
Toimivalta
Hallintosäännön 16 luvun 1 § 2 momentin 9-kohdan sekä kaupunginhallituksen päätöksen 26.4.2021 (310 §) perusteella kaupunginhallitus päättää kokonaisarvoltaan 5 milj. euroa suuremmista maankäyttösopimuksista. Kokonaisarvo kattaa sekä maankäyttökorvauksen että aluejärjestelyt. Sopimuksen kokonaisarvo on 6 144 000 euroa.
Päätös tullut nähtäväksi 08.05.2024
MUUTOKSENHAKUKIELTO
Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.
Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Kirsi Federley, vs. tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 36451
Tom Qvisén, projektipäällikkö, puhelin: 09 310 34201