Asemakaavan muutos nro 12896 , Pitäjänmäen yritysalue, Meijeritie 5, kaupunkiympäristön toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Vihdintiellä ja sen ympäristössä tapahtuu lähitulevaisuudessa suuri kaupunkikehityshanke, jonka myötä Meijeritie 5:n tontti kokee muutoksen teollisuuskorttelista asuinkortteliksi. Suunnittelualueen erityisen hyvästä sijainnista johtuen kaavassa panostetaan julkisiin tiloihin sekä tiiviiseen kaupunkirakenteeseen. Aluetta ympäröivien liikennevirtojen intensiteetti ohjaa rakennusten muotoa luoden joko suojaa tai avautuen hyviin ja valoisiin näkymiin. Myös neljästä kahdeksaan vaihtelevat kerrosluvut seuraavat samaa periaatetta. Valion rakennustaiteellisesti arvokas pääkonttori sijoittuu alueen lounaispuolelle. Näistä lähtökohdista kaava on suunniteltu osaksi käveltävää, joukkoliikenteeseen painottuvaa kaupunkikudelmaa.

Kaavaratkaisun tavoitteena on korkeatasoisten asuinkerrostalojen rakentaminen. Uudisrakennusten sijoituksella ja massoittelulla otetaan huomioon Valion pääkonttorin erityinen arkkitehtuuri. Vihdintien puolella uudisrakennukset luovat suojan liikenteen melulta ja ilman epäpuhtauksilta. Uudisrakennusten kerrosluku vaihtelee Vihdintien puolella kuudesta kahdeksaan, muuten neljästä seitsemään. Julkisten tilojen ja piha-alueiden kohdalla painotetaan vehreyttä ja viihtyisyyttä. Ratkaisussa julkinen tila, Ampeeriaukion pääte sekä Mehutehtaankuja, muodostuvat rakennusten väliin. Jalankululle on annettu erityistä huomiota luomalla vehreää, viihtyisää ja rauhallista ympäristöä. Lisäksi alueelle suunnitellaan liiketiloja palvelemaan tulevia asukkaita sekä elävöittämään katutilaa.

Tavoitteena on kytkeä kaava-alue osaksi laajempaa Valimon ja Valion alueiden kehittyvää kokonaisuutta.

Kaava-alueen liikenneratkaisu ja katutila kytkeytyvät viereiseen lainvoimaisen kaavan saaneeseen sähköaseman alueeseen sekä tämän kaavan kanssa rinnakkain kaavoitettavaan Valion alueeseen. Erillistä liikennesuunnitelmaa ei kaavaratkaisuun liity, vaan se tarkentuu ympäröivien alueiden suunnittelun edetessä.

Valimon asema ja sen pohjoispuoleiset alueet ovat muuttumassa urbaaniksi kaupunkiympäristöksi. Muutos liittyy kaupunkiympäristölautakunnan vuonna 2019 hyväksymän Vihdintien - Huopalahdentien bulevardikaupungin kaavarunkoon. Valimon asemasta tulee raideyhteyksien solmukohta. Vihdintien bulevardia pitkin kulkeva ydinkeskustan ja Kannelmäen yhdistävä pikaraitiotie palvelee nykyisiä ja tulevia asukkaita liittyen Valimon asemalla rantarataan.

Suunnittelualueella sijainnut teollisuusrakennus on purettu ja nyt aluetta käytetään täyttömaan varastona. Meijeritien kohdalle on istutettu jo suuriksi kasvaneet rivit jaloja lehtipuita. Vihdintie kulkee alueen koillispuolella.

Kaavaratkaisuun ei liity erillistä liikennesuunnitelmaa. Katuverkko tarkentuu ympäröivien alueiden vireillä olevan asemakaavoituksen edetessä. Kaava-alueen asukkaiden yhteinen pysäköinti on keskitetty pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen pohjoiselle tontille

Uutta asuinkerrosalaa tulee 18 460 k-m² ja uutta toimitilakerrosalaa tulee 635 k-m². Asukasmäärän lisäys on 460 uutta asukasta. Työpaikkamäärän lisäys on 10.

Toteutuessaan ratkaisu lisää merkittävästi alueen asuin- ja työpaikkoja. Kasvillisuuden ja vehreyden määrä kaava-alueella kasvaa huomattavasti nykytilanteeseen verrattuna.

Kaupunkikuvallisesti alueella tapahtuu suuri muutos parempaan. Alueelle rakentuu hyvään ilmansuuntaan avautuvia asuinrakennuskortteleita. Rakennusten väliin muodostuu vehreä ja rauhallinen aukiotila, joka jatkaa jo aiemmin eteläpuolelle kaavoitettua Ampeeriaukiota.

Kaavaratkaisun mukaisessa vaihtoehdossa kokonaisuuden vuosittainen hiilijalanjälki kerrosneliötä kohden olisi noin 22 kg CO₂e ja vuosittainen hiilikädenjälki kerrosneliötä kohden noin 1,68 kg CO₂e.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista mm. edistämällä asuntotuotantoa hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä, vahvistamalla kaupunginosan elävyyttä ja omaleimaisuutta sekä ehkäisemällä alueiden välistä eriytymistä; tukemalla vetovoimaisen, viihtyisän ja kauniin kaupunkitilan suunnittelua niin uusille kuin vanhoille alueille; tukemalla raideliikenteen verkostokaupungin toteutumista mahdollistaen rakentamista tulevan pikaraitioyhteyden varrella ja rautatieaseman ympäristöissä.

Kaavaratkaisu mahdollistaa hyvää kaupunkitilaa, jossa voi viipyä ja oleilla ja joka luo paikan kaupallisille palveluille, kohtaamisille ja julkiselle toiminnalle.

Kaavaratkaisu edesauttaa Helsingin yleiskaavan 2016 tavoitetta laajentaa kantakaupunkia mm. kaupunkibulevardeiksi muutettavien Vihdintien ja Huopalahdentien varsille

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaavamuutosalue on osa Pitäjänmäen yritysaluetta. Alueella sijainnut Pakastamo Oy:n teollisuuslaitos on purettu 2017 - 2018 ja alue toimii nykyisin maa-aineksen varastona. Kaava-alueesta lounaaseen ja luoteeseen levittäytyy Valion omistama teollisuusalue. Tällä alueella sijaitseva pääkonttorirakennus ympäristöineen on arkkitehtoninen kokonaistaideteos. Kaava-alueesta kaakkoon sijaitsee nykyinen sähköasema, joka puretaan ja tilalle rakennetaan uusi sähköasema. Uuden sähköaseman kaava on saanut lainvoiman ja se rakentuu vanhan sähköaseman viereen suunnittelualueen kaakkoispuolelle.

Alueella on voimassa asemakaava nro 7730 (1.9.1978).

Kaava-alueella on voimassa oleva asemakaava, jossa alueelle on kaavoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue. Alkuperäisestä tontista noin 20 % osa on jo aiemmin kaavoitettu ET-korttelialueeksi.

Kaava-aluetta ympäröi useita voimassa olevia asemakaavoja. Alueet on merkitty yhdyskuntateknisen huollon korttelialueiksi ja teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueiksi.

Kaava-alueella voimassa olevassa kaavassa on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (TTV), joka sallii rakennettavaksi 20 067 k-m². Kaava-alueella Meijeritien puolella on merkitty istutettava tontin osa, jossa on oltava puita tai pensaita. Kaava-alueeseen kuuluu myös osa Meijeritien katualueesta.

Kaava-alueelta kaakkoon on kaavoitettu yhdyskuntateknisen huollon korttelialue ja tähän liittyvät Ampeeriaukio ja Ampeerikatu. Hieman kauemmas Valimon aseman suuntaan on kaavoitettu yhdyskuntateknisen huollon korttelialue, jossa sijaitsee nykyinen sähköasema sekä teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueita.

Helsingin kaupunki omistaa kaava-alueen tontin ja katualueen. Kaavoitus on tullut vireille kaupungin aloitteesta. Kaavoitus on käynnistetty, koska yleiskaava ja Vihdintien muutos kaupunkibulevardiksi antaa mahdollisuuden alueen kehittämiselle.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Kaupungille aiheutuu kustannuksia katualueiden rakentamisesta yhteensä noin 400 000 euroa hintatasossa 1/2024. Kaavaratkaisu aiheuttaa myös johtosiirtotarpeita ja uuden yhdyskuntateknisen huollon verkoston rakentamistarpeita, joiden kustannusjaosta sovitaan jatkosuunnitteluvaiheessa kaupungin ja operaattoreiden kesken. Kustannusarvio vesihuollon rakentamisen osalta on 150 000 euroa. Muiden johtojen kustannuksia ei ole arvioitu.

Tulovaikutukset

Asemakaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettava alue sijaitsee kokonaan kaupungin maalla. Kaupunki saa myytävistä ja vuokrattavista tonteista tuloa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on noin 14 M€.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helen Sähköverkko Oy
• Helen Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat kaava-alueen turvalliseksi saattamiseen ennen rakentamisen aloitusta johtuen lähialueella sijaitsevan teollisuustoiminnan voimassa olevasta kemikaaliturvallisuusluvasta, kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmaan huomioiden suunnittelussa Valion pääkonttorin merkittävä arkkitehtuuri, pelastustilanteessa asuintalojen saavutettavuuteen ja porrashuoneiden läheisyyteen pääsyn huomioimiseen sekä olemassa olevan ja tulevan kunnallistekniikan huomioimiseen suunnittelussa Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 1 kpl.

Osallisten mielipiteet eivät liittyneet kaava-alueeseen. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä (MRL 65 §) 2.4.2024–3.5.2024

Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotusta koskevia muistutuksia saapui 2 kpl.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaava-alueelta etelään sijaitsevan teollisuusalueen ympärivuorokautisesta toiminnasta johtuvien äänien huomioimiseen kaavoituksessa sekä lintujen turvallisuuden ja pesimismahdollisuuksien huomioimiseen uudisrakennuksen suunnittelussa.

Lausuntoja saatiin seuraavilta viranomaistahoilta:

• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala/ Pelastuslaitos
• Museovirasto ilmoitti ettei ole lausuttavaa
• kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ilmoitti ettei ole lausuttavaa

Viranomaisten lausunnot kohdistuivat Valion pääkonttorin arkkitehtonisen erityisyyden ja tämän ympäristön luonnonarvojen huomioimiseen suunnittelussa, lähialueen teollisuudesta aiheutuvan turvallisuusriskin poistumiseen, nostopaikkojen sijoittumisen ja pelastusyksiköiden huomioimiseen suunnittelussa, vesihuollon johtosiirtotarpeisiin ja läheisen maanalaisen tunnelin huomioimiseen sen lähellä rakennettaessa sekä muuntamon tai muuntamotilan tarpeeseen suunnittelualueella. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen kaavaehdotukseen tehdyt muutokset

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin. Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen. Tehdyt muutokset ovat luonteeltaan vähäisiä, joten kaavaehdotusta ei ole ollut tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 30.4.2024

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala Kulttuuripalvelukokonaisuus Kaupunginmuseo Kulttuuriperintöyksikkö 30.11.2023

14.02.2024 Käsitelty

Päätös tullut nähtäväksi 29.11.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §