Poikkeaminen, Länsisatama, Välimerenkatu 15, KOY Ylioppilashuone Alina

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 17 tonttia nro 16 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen liiketilan laajennus 51 k-m² edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12272 siten, että kaavan mukainen rakennusoikeus 2 900 k-m² ylittyy yhteensä 631 k-m² (21,8 %) aiemmat päätökset (maankäyttöjohtaja 16.12.2019 134 §) huomioiden.

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

KOY Ylioppilashuone Alina

Rakennuspaikka

20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 17 tontti nro 16

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon (3 531 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12272 siten, että asemakaavan sallima kerrosala 2 900 k-m² ylitetään 631 k-m².

Hankkeen taustalla on maankäyttöjohtajan poikkeamispäätös HEL 2019-008524 (16.12.2019), jossa on annettu lupa 580 k-m² rakennusoikeuden ylittämiseen. Hakija hakee poikkeamispäätöstä liiketilan 51 k-m² kerrosalan lisäykselle, jolloin liiketilan määrä olisi yhteensä 120 k-m² ja pääkäyttötarkoituksen mukaisen kerrosalan määrä olisi 3 531 k-m².

Hakijan tarkoituksena on toteuttaa katutasossa olevaan liiketilaan ravintola. Hakijan mukaan aiemmin suunniteltu liiketila (65 m²) on tähän tarkoitukseen liian pieni, ja siihen ei ole mahdollista suunnitella toimivaa ravintolaa keittiöineen. Liiketilaa on mahdollista kasvattaa liittämällä siihen katutasossa oleva ulkoiluvälinevarasto (39,5 m²), jolloin ravintolan keittiö tulisi varaston paikalle, ja nykyinen korkea liiketila toimisi ravintolasalina. Poistuva ulkoiluvälinevarasto korvattaisiin muuttamalla toisen kerroksen askartelutila ulkoiluvälinevarastoksi. Myös ravintolaa palvelevat sosiaalitilat sijoittuvat toiseen kerrokseen.

Hakija perustelee hakemustaan siten, että polkupyöräpaikkoja on muutoksen jälkeen yhä enemmän kuin mitä asemakaava edellyttää. Siten tällä muutoksella ei heikennetä yhteistilojen toimivuutta. Hakijan mukaan kerrosalan kasvattaminen ei kasvata rakennuksen volyymiä eikä sillä ole ympäristöään heikentävää vaikutusta.

Hakijan mukaan ravintola sekä sen ulkoterassi katutason arkadin alla rikastuttaisi kaupunkikuvaa tuomalla katutilaan aktiviteettia. Ravintola myös osaltaan mahdollistaa paremman palvelutason lähialueen asukkaille.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 12.8.2016 voimaan tullut asemakaava nro 12272. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on erityisasumisen korttelialuetta (AKS), ja sille on osoitettu rakennusala enintään kahdeksankerroksiselle (VIII) rakennukselle, jonka rakennusoikeus on 2900 k-m².

Alueella on voimassa Jätkäsaaren osayleiskaava (nro 11350), joka on tullut voimaan 18.8.2006. Osayleiskaavan mukaan rakennuspaikka on kerrostalovaltaista aluetta, jolle saadaan rakentaa pääosin asuintaloja. Asemakaavassa asuinrakennusten alimpiin kerroksiin saa osoittaa palveluja, toimitiloja ja liiketiloja. Aluetta kehitetään lisäksi palvelujen, virkistyksen ja asuinympäristön soveltuvien toimitilojen ja alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.

Hankkeelle on myönnetty maankäyttöjohtajan poikkeamispäätös HEL 2019-008524 (16.12.2019 134 §), joka koskee kerrosalaa, rakennusalan rajoja, asuntojen keskipinta-alaa, autopaikkamääräystä, ullakkomääräystä sekä ylimmän kerroksen kerrosalan määrää.

Hankkeelle on myönnetty kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston rakennuslupa HEL 2021-011695 (9.12.2021 265 §). Päätöksessä on edellä mainittujen lisäksi annettu lupa poiketa vähäisesti asemakaavan mukaisesta kuivaustilojen mitoituksesta sekä julkisivumateriaalin pintakäsittelystä. Lisäksi päätöksessä annetaan lupa poiketa maankäyttö- ja rakennuslain 115 § tulkintaohjeesta koskien ullakon määritelmää.

Tontilla on raitioliikenteen sähkönsyöttöasema sekä Jätkäsaaren maanalaisen pysäköintilaitoksen porras- ja hissikuilurakennus, jotka säilyvät tontilla.

Tontille on rakenteilla yhdeksänkerroksinen kaksiportainen asuinkerrostalo. Asunnot ovat valtion korkotuettuja vuokra-asuntoja opiskelijoille.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (29.11.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Muistutuksia saatiin yksi kappale. Muistuttajan mielestä jätehuollon järjestämiseen tulee kiinnittää erityishuomioita, sillä ravintola oletettavasti lisää jätehuollon tarvetta. Alueella on ollut huomattavan paljon tuholaisongelmia ja jätehuollon ongelmat saattaisivat lisätä myös näitä tonteille yhteisiä ongelmia. Lisäksi muistutuksessa todetaan, että Välimerenkatu 15 asukkaille tulee huolehtia riittävä määrä säilytystilaa, sillä sitä ollaan muistuttajan mielestä vähentämässä.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että ravintolakäytön aiheuttama lisääntyvä jätehuollon tarve on huomioitu hankkeen jätehuollon järjestämisessä. Ravintolan keittiö varustetaan biojätteen jätekuivaimella, jolloin biojäte on mahdollista kerätä kiinteistön imujätejärjestelmään. Ravintolakäyttöä varten on varattu lisäksi ovella ja tiheäsilmäisellä teräsverkkoseinällä rajattua kylmää ulkovarastotilaa, johon ravintolan pahvi-, lasi-, muovi- ja metallikeräysastiat sijoittuvat. Tämä ulkovarastotila toimii myös ravintolan rullakoiden väliaikaisena varastotilana. Ulkovarastotilan ovi on varustettu kynnyksellä, joka estää jyrsijöiden pääsyn varastotilaan. Alakattoon saakka yltävät teräsverkkoseinät estävät puolestaan lintujen pääsyn tilaan.

Hakijan mukaan ulkoiluvälinevaraston säilytystilan määrä ei vähene ravintolamuutoksen myötä. Ensimmäisestä kerroksesta poistuva ulkoiluvälinevarasto on korvattu saman kokoisella varastotilalla rakennuksen toisessa kerroksessa. Rakennuksessa on normaalia syvempi, pyöräkuljetukseen soveltuva hissi, jolloin kerroksissa olevien ulkoiluvälinevarastojen käyttö on helppoa. Polkupyöräpaikkoja hankkeeseen tulee enemmän kuin viranomaisvaatimus edellyttää.

Hakemuksesta ei ole pyydetty lausuntoja.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska asemakaavan salliman rakennusoikeuden ylitys mahdollistaa aiemmin suunniteltua suuremman ravintolatilan sijoittamisen maantasokerrokseen. Poikkeaminen edistää osayleiskaavan toteutumista, sillä sen myötä suurempi osa maantasokerroksesta voidaan käyttää liiketilana.

Rakennusoikeuden kasvattaminen ei kasvata rakennuksen volyymia, sillä pyöräpysäköinti on mahdollista järjestää kokonaisuudessaan rakennuksen toisessa kerroksessa. Suunnitelmissa esitetty pyöräpysäköintiratkaisu on riittävän laadukas haastava rakennuspaikka ja suuri rakennusoikeus huomioiden.

Poikkeamisen erityinen syy on alueelle tarpeellisen palvelutason parantaminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.