Maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet, vuokratut tontit, valtion tukema asuntotuotanto, peruskorjauskohteet

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tausta

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (Ara) on valtion virasto, joka myöntää asumiseen ja rakentamiseen valtion tukia ja avustuksia. Ara tarjoaa korkotukea asuintalojen perusparannuksiin hankkeille, joilla pidennetään kiinteistöjen käyttöikää sekä parannetaan asunto-oloja. Korkotukilainat ovat lainoja, joissa valtio osallistuu lainan korkokustannuksiin.

Vuokra- ja asumisoikeustalojen perusparannushankkeet on mahdollista rahoittaa Aran myöntämällä korkotukilainalla.

Ara on aikaisemmin edellyttänyt kaupungin vuokratonteilla olevilta kohteilta, että niiden maanvuokrasopimukset ovat voimassa vähintään 30 vuotta lainan myöntämisestä.

Ara on muuttanut käytäntöään siten, että rahoituksen saamiseksi maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Tämän vuoksi nykyinen menettelytapa, jossa vuokra-aikaa jatketaan 30 vuodella, ei enää ole riittävä.

Toimivalta

Kaupunginvaltuusto vahvistaa hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 194 siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaa viranhaltijoille.

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 2.2.2022 § 22 Asuntotonttien sekä asumista palvelevien tonttien maanvuokrauksen yleiset periaatteet, jotka koskevat kaupunkiympäristölautakunnan soveltamisohjeiden 29.3.2022 § 199 mukaan uudisrakennettavia tai uudisrakentamiseen rinnastettavia tontteja ja kiinteistöjen osa-alueita, joille laaditaan maanvuokralain 3 luvun mukainen asuntoalueen maanvuokrasopimus. Periaatteet eivät koske voimassa olevia maanvuokrasopimuksia tai niiden jatkamista.

Ehdotettu muutos

Kaupunginvaltuuston tulisi hyväksyä yleiset vuokrausperiaatteet voimassaolevien vuokrasopimusten jatkamiselle, jotta kaupunkiympäristölautakunnalla tai päättämällään viranhaltijalla olisi oikeus jatkaa valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen rakennettujen asuntotonttien vuokra-aikaa 40 vuodella, silloin, kun se on tarpeen valtiontukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta.

Kaupunkiympäristölautakunnan tarkoitus on, että se ei enää käsittelisi yksittäisten Ara-tonttien vuokra-aikojen jatkamisia perusparannustilanteiden sitä edellyttäessä, vaan toimivaltaa delegoimalla hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin mukaisesti maanvuokrasopimusten jatkaminen tapahtuisi viranhaltijapäätöksin.

Vuokran määrä muutoksessa

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 § 725 muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

Jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden, tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta silloin, kun alkuperäinen vuokra-aika päättyisi.

Näin ollen maanvuokra säilyy sopimuksessa sovitulla tasolla alkuperäisen vuokra-ajan päättymiseen saakka, minkä jälkeen kaupungilla on oikeus tarkistaa maanvuokra ko. ajankohdan käypään arvoon, ellei sille ole Ara-kohteiden tonttihinnoitteluun liittyviä tai muita esteitä. Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä myös esimerkiksi vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevan asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeen ehtojen mukaisesti. Edellä mainitut vuokrien korotukset tulee tehdä kuitenkin Aran vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Muuta

Ehdotettu menettelytapa mahdollistaa vuokra- ja asumisoikeustalojen perusparannushankkeiden rahoittamisen jatkossakin Aran myöntämällä korkotukilainalla.

Maanvuokrasopimusten jatkaminen rajataan koskemaan vain Ara-rahoitteisia perusparannushankkeita. Muiden kuin Ara-sääntelyn piirissä olevien kohteiden vuokra-ajan jatkaminen tapahtuisi kuten ennenkin.

Olemassa olevan sopimuksen ja toimivaltaisen viranomaisen mahdollisesti päättämiä lisäehtoja ovat maaperään liittyviä vastuukysymyksiä tarkentava maaperäehto ja maanlämmön käyttämistä mahdollistava maalämpöehto.

Tontit, joita tässä tarkoitetaan, ovat pääasiassa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle vuokrattuja vanhoja tontteja.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi yksimielisesti asian 13.8.2024 § 366.

Kaupunginhallitus 16.09.2024 § 557

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Susanna Hyvärinen, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 60716

Anni Hautala, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 23775

Kaupunkiympäristölautakunta 13.08.2024 § 366

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anni Hautala, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 23775

Päätös tullut nähtäväksi 02.10.2024

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Markkinaoikeuden ensimmäisenä asteena käsittelemässä asiassa maksu peritään riippumatta asian lopputuloksesta.

Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.