Myynti, kilpailun perusteella, Haltialan kotieläintila, kaupunkiympäristön toimiala

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaupunkiympäristölautakunta päättää käynnistää konseptikilpailun Haltialan kotieläintilan kehittämiseksi sekä alueen rakennusten ja tilan eläinten myymiseksi. Kilpailumenettelyn kautta haetaan uutta omistajaa ja kehittäjäkumppania, joka kehittää Haltialan tilasta aktiivisen ja houkuttelevan virkistys-, vierailu- ja matkailualueen kaupunkilaisille. Kilpailu on suunnattu maatalous- ja matkailualan yrittäjille tai näiden muodostamille ryhmittymille, joilla tulee olla kokemusta kotieläintilan hoidosta ja vastaavanlaisesta yritystoiminnasta.

Suunnittelualue koostuu kolmesta erillisestä vuokra-alueesta Tuomarinkylässä, joiden pinta-alat ovat yhteensä noin 5 hehtaaria. Myytävät 29 rakennusta/rakennelmaa sijaitsevat vuokra-alueilla Haltialassa, Kellarimäellä ja Niskalassa. Kilpailun ratkaisu perustuu ”Haltialan kotieläintilan konseptikilpailu” -ohjelmaluonnoksessa esitettyihin tavoitteisiin ja reunaehtoihin (liite nro 2).

Kilpailu ratkaistaan konseptiehdotuksen perusteella. Kilpailun voittajasta päättää kaupunkiympäristölautakunta. Kotieläintilan rakennusten myynnistä sekä alueen maanvuokrauksesta kiinteään, kilpailuohjelmassa määritettyyn markkinahintaan, päätetään erillisillä päätöksillä. Tilan eläimet myydään erillisellä kauppakirjalla. Kilpailutaholla tulee olla myös riittävä osaaminen ja edellytykset eläinten asianmukaiseen ylläpitoon ja hyvinvoinnin varmistamiseen.

Taustaa ja lähtökohtia

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan johtoryhmä päätti 19.8.2024 ulkopuolisen konsultin laatiman Haltialan tilan selvityksen perusteella, että toimiala ryhtyy valmistelemaan Haltialasta yrittäjävetoista aluetta ja sen palveluiden kehittämistä sekä luopumista kotieläintilan toiminnan järjestämisestä. Toimijan vaihdos toteutetaan hallitusti siten, että kotieläintilan mahdollinen palvelukatkos pyritään pitämään mahdollisimman lyhyenä.

Helsingin kaupungin kiinteistöstrategian mukaisesti kaupungille tarpeettomat Haltialan tilan rakennukset myydään. Nykyisellään alueen rakennukset tuottavat tappiota, kun huomioidaan vuokratulot ja kaupungille koituvat kustannukset. Kotieläintila-palvelua ei jatkossa rahoiteta kaupungin yleisten alueiden kunnossapidon budjetista. Kotieläintilan vuosikustannukset ovat noin 570 000 euroa/vuosi sisältäen alueen hoitokustannukset, asiakaspalvelun sekä rakenteiden, varusteiden ja kalusteiden hoidon ja korjaukset. Nykyiseen kotieläintilan hoitoon liittyy osin myös maisemapeltojen hoito, josta aiheutuvat kustannukset ovat noin n. 170 000 euroa/vuosi.

Myynnin valmistelu käynnistyi lokakuussa 2024. Kotieläintilan myynnin tavoitteena on konseptikilpailulla luoda edellytykset nykyistä laajemmalle ja monipuolisemmalle, alueen arvoja tukevalle yritystoiminnalle Haltialan ja Niskalan alueella. Määritellyt myynnin, maanvuokrauksen sekä mahdollisen kaavoituksen rajaukset ja reunaehdot toiminnan kehittämiselle tukevat Haltialan-Niskalan alueen arvojen säilymistä ja luonnon virkistyskäyttöä jatkossakin.

Kilpailun kohde

Haltialan kotieläintila sijaitsee Tuomarinkylässä, Pohjois-Helsingissä. Haltialan ja Niskalan pellot ovat Helsingin vanhimpia yhtäjaksoisesti viljelyssä olleita alueita. Ne ovat olleet niittyinä, laitumina ja peltoina keskiajalta lähtien. Vantaanjoen varrella ja Keskuspuiston pohjoisosassa sijaitseva Haltialan kotieläintila on erityisesti lapsiperheiden suosima ympärivuotinen vierailukohde, jossa pääsee katsomaan erilaisia eläimiä, kuten lampaita ja lehmiä. Kotieläintilalla kävijämäärät ovat olleet n. 3000–4000 kävijää viikonlopun aikana, erityisesti keväällä karitsoinnin jälkeen. Haltialan tilasta ei ole mitattua tietoa kävijämääristä. Vuosittaisen kävijämäärän on arvioitu olevan noin 250 000 vuodessa. Haltialan ulkoilualueella kävijämäärät ovat noin 2 miljoonaa kävijää vuodessa.

Konseptikilpailun kohteena on kolme suunnittelualuetta, jotka vuokrataan kilpailun voittajalle; Haltiala, Niskala ja Kellarimäki. Suunnittelualueilla sijaitsevat rakennukset myydään. Rakennuksille sekä maanvuokralle on asetettu kiinteät hinnat.

Konseptikilpailun järjestäminen ja hakuaika

Kilpailu on suunnattu maatalous- ja matkailualan yrittäjille tai näiden muodostamille ryhmittymille, joilla on kokemusta kotieläintilan hoidosta ja vastaavanlaisesta yritystoiminnasta. Konseptikilpailua varten on laadittu kaupunkiympäristön toimialan moniammatillisen asiantuntijaryhmän yhteistyönä ehdotus hakuohjeeksi ”Haltialan kotieläintilan konseptikilpailu”. Kilpailutaholla tulee olla arviointihetkellä käytettävissään riittävä tekninen taito ja kokemus sekä taloudelliset ja muut edellytykset valtakunnallisesti arvokkaaseen, kulttuurihistorialliseen ympäristöön sijoittuvan kokonaisuuden toteuttamiseksi. Kilpailuryhmittymässä suositellaan olevan mukana rakennussuojeluun erikoistunut arkkitehti.

Kilpailu käynnistyy kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä rakennusten myynnin sekä kilpailun järjestämisen kilpailuohjelman mukaisesti keväällä 2025. Kilpailussa etsitään laadukasta ja toteuttamiskelpoista kokonaisratkaisua, jolla alueen rakennukset myydään ostajalle, joka peruskorjaa ne uuteen käyttöön. Tilan eläimet siirtyvät kaupassa uudelle omistajalle. Kilpailuun osallistutaan toimittamalla kilpailuehdotus kilpailuohjelman ohjeiden mukaisesti. Saapuneista kilpailuehdotuksista valitaan syksyllä 2025 neuvotteluihin kilpailutaho, jonka ehdotus vastaa parhaiten kilpailun tavoitteisiin ja joka täyttää kilpailuohjelman mukaiset vähimmäisvaatimukset sekä hankkeen toteuttamisen edellyttämät yleiset kelpoisuusvaatimukset. Vaatimusten täyttyminen arvioidaan kokonaisarviointina.

Kilpailun ratkaiseminen

Konseptikilpailussa etsitään laadukasta ja toteuttamiskelpoista kokonaisratkaisua Haltialaan. Tavoitteena on kehittää Haltialan tilasta aktiivinen ja houkutteleva virkistys-, vierailu- ja matkailualue. Kilpailulla haetaan kotieläintilalle uutta omistajaa ja kehittäjää sekä alueen rakennuksille nykyistä monipuolisempaa käyttöä. Konseptisuunnitelma voi rakentua kotieläintilan lisäksi esimerkiksi matkailun, majoitus-, ravintola- ja liiketilojen, virkistyksen tai ympäristökasvatuksen ympärille. Konseptisuunnitelmassa haetaan eri vuodenaikojen tarjoamien mahdollisuuksien hyödyntämisestä, ja se vastaa erilaisten ulkoilijoiden ja vierailijoiden tarpeisiin ja toiveisiin.

Tavoitteena on monipuolistaa alueen palvelutarjontaa niin, että Haltialan pihapiirin lisäksi myös Niskalassa ja Kellarimäellä olisi nykyistä enemmän yleisölle avoimia palveluita ja rakennuksia. Ehdotukseen tulee kuulua kotieläinpiha, jonka tulee tarjota vähintään joiltain osin maksutonta palvelua. Tilan eläimet siirtyvät kaupassa uudelle omistajalle erillisellä sopimuksella. Aluetta ei saa muuttaa luonteeltaan yksityiseksi vaan alueella tulee enimmäkseen voida liikkua vapaasti. Tavoitteena on, että alueen arvot, historia ja paikan luonne nähdään kehittämisen lähtökohtana ja vahvuutena ja sen keskeisenä vetovoimatekijänä. Kilpailuehdotuksessa vaalitaan ja vahvistetaan alueen maisema- ja luontoarvoja ja luonnon monimuotoisuutta, ja siinä esitetty toiminta soveltuu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen kartanomiljööseen.

Kilpailun ratkaisu perustuu kilpailuehdotukseen, konseptiin, joka arvioidaan kokonaisarviointina kilpailuohjelmassa esitetyistä tavoitteista ja reunaehdoista koostuvien pääarviointikriteerien mukaisesti; kävijäkokemus, alueen arvojen vaaliminen sekä konseptin toteutettavuus ja realistisuus. Tavoitteena on, että kaupunkiympäristölautakunta päättää kilpailun voittajan arviolta alkuvuodesta 2026. Päätöksen jälkeen kilpailun voittajan kanssa allekirjoitetaan esisopimus alueen toiminnan kehittämistä, rakennusten kauppaa ja tonttien vuokraamista koskien. Tavoitteena on, että Haltialan kotieläintilan omistajuus uudelle omistajalle siirtyy vuoden 2026 aikana.

Rakennusten myynti ja vuokraaminen

Rakennusten kokonaisala Haltialan, Kellarimäen ja Niskalan alueilla on yhteensä n. 4 747 k-m². Käyttämätöntä rakennusoikeutta on noin 2 460 k-m². Myytävien rakennuksen yhteishinta on 400 000 euroa. Vuokrattavien alueiden pinta-ala on yhteensä noin 5 hehtaaria.

Tarvittavat maa-alueet vuokrataan lähtökohtaisesti 30 vuodeksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin maanvuokrasopimusehdoin ja kaupunginhallituksen päättämien, kulloinkin voimassa olevien tontinluovutuslinjausten mukaisesti. Kaikkien kolmen vuokra-alueen maanvuokra on yhteensä 20 000 euroa vuodessa. Rakennusten ja maanvuokran hinnoittelu perustuu ulkopuolisen arvioijan laatimaan arviolausuntoon (CBRE 29.1.2025). Kaupunki luovuttaa alueen rakennukset ja eläimet kilpailun voittajalle, joka toimii vastaisuudessa alueen kehittäjänä ja toteuttajana. Lähtökohtana on, että Haltialan toiminta jatkuu entisellään, kunnes sen toimintaa jatkava yrittäjä on löytynyt. Toimijan vaihdos tehdään hallitusti minimoiden kotieläintilan mahdolliset palvelukatkokset.

Asemakaava

Kilpailun lähtökohtana käytetään voimassa olevaa asemakaavaa. Kilpailuehdotukset tulee laatia niin, että toiminta ja rakentaminen on nykyisen asemakaavan mukaista ja konseptin taloudellinen yhtälö toimii sen puitteissa. Haltialan uusi toiminta tulee voida käynnistää nykyisen kaavan mukaisena.

Haltialan alueella on voimassa asemakaava nro 9540 vuodelta 1990. Haltialan alue on (E), erityisalue virkistykseen ja maanviljelyyn ja Niskalan pihapiiri (VU), urheilu- ja virkistyspalvelualue. Asemakaava soveltuu hyvin Haltialan alueen suojelu- ja käyttötavoitteisiin ohjaten säilyttämään arvokkaan kulttuuriympäristön ja -maiseman. Kaava ohjaa myös uuden rakentamisen sijaintia ja kokoa niin, että se sopeutuu alkuperäiseen kokonaisuuteen vahvistaen sitä. Kaava mahdollistaa noin 2 460 k-m² uudisrakentamista. Haltialan ja Niskalan pihapiirissä on yhteensä kahdeksan käyttämätöntä rakennuspaikkaa. Useat alueen rakennuksista on suojeltu asemakaavassa sr-2-merkinnällä. Piha-alueet on suojeltu sy-merkinnällä.

Liikenne ja reitit

Pysäköinti on nykyisin järjestetty Korkmaninpolun kohdalla, kotieläintilan pihapiirin länsiosassa sekä epävirallisella pysäköintialueella Niskalan länsipuolella. Nykyisen pysäköintikapasiteetin alueella on todettu olevan riittämätön ruuhkaisimpina aikoina. Haltialan ja Niskalan hoito- ja kehittämissuunnitelmassa 2021–2030 kehittämistoimenpiteiksi on merkitty uusi jalankulkureitti Laamannintien rinnalle sekä Korkmaninpolun pysäköintialueen laajennus ja uusi pysäköintialue Niskalaan. Esitettyjä liikenteen toimenpiteitä toteutetaan määrärahojen puitteissa, joita tällä hetkellä toimenpiteille ei ole varattu, eikä jatkosuunnittelu- tai toteutusaikataulua ole vielä määritelty. Liikenneratkaisuihin käytettävissä oleva tila ja pysäköintipaikkojen määrä ovat rajallisia myös tulevaisuudessa. Alueelle saapumista eri kulkumuodoilla, pysäköintitarvetta ja pysäköinnin sijoittelua sekä liikkumista alueella tulee tarkastella kokonaisuutena. Muun muassa kadun kapeus asettaa reunaehtoja autoliikenteen kasvulle.

Haltialan ympäristössä kulkevat ulkoilureitit ja ladut säilyvät ennallaan ja kaupunkilaisten käytössä.

Kilpailun valmistelu

Kilpailua valmistellut työryhmä koostuu kaupunkiympäristön toimialan asiantuntijoista. Kilpailu toteuttaa kaupunkistrategiaa ja perustuu kilpailun työryhmän tekemiin päätöksiin.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää yleis- ja asemakaavoituksen, liikenne- ja katusuunnittelun sekä muun maankäytön ohjaamisesta.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunkiympäristölautakunta päättää myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa.

Kaupunginhallituksen 18.9.2017 (865 §) vahvistamien toimivaltarajojen mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää kiinteistöjen tai rakennusten myynneistä tai vaihdossa luovuttamisesta, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.