Myynti, hintakilpailun ratkaiseminen, esisopimus ja tontin myynti, tontti 33401/1, 33401/2 ja 33401/3, Kuninkaantammi

A

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

B

Kaupunkiympäristölautankunta päättää

Helsingin kaupunki järjesti ajaksi 20.9. - 2.12.2024 Helsingin kaupungin 33. kaupunginosan (Kaarela, Kuninkaantammi) pari- ja rivitalokorttelin (AP) 33401 ohjeellisia kaavatontteja 1, 2 ja 3 koskevan hintakilpailun (ostotarjouskilpailun). Tarjousten jättämiselle varattu aika päättyi 2.12.2024 kello 12.00, johon mennessä saatiin vain yhdeltä toimijalta kahta tonttia koskeneet ostotarjoukset. Korttelin keskimmäisestä, ohjeellisesta kaavatontista 2 ei saatu lainkaan tarjousta.

Kilpailun kohteena olevan korttelin rakennusoikeus on 3 000 k-m², joka tulee toteuttaa vapaarahoitteisina omistus- ja/tai vuokra-asuntoina.

Saatujen tarjousten markkinaehtoisuuden selvittämiseksi riippumattomalta alan konsultilta tilattiin työ, jonka tarkoituksena oli selvittää ,vastaavatko kilpailussa saadut hinnat alueen markkinahintaa. Selvityksen mukaan saadut tarjoukset eivät ihan yllä markkinahintojen tasolle.

Tämän jälkeen hintakilpailun ainoan tarjoajan kanssa päätettiin käynnistää neuvottelut tavoitteena saada rakennusoikeuden yksikköhinta nostettua markkinahinnan tasolle sekä kaikki kolme ohjeellista tonttia myytyä samalle toimijalle.

Käydyissä neuvotteluissa tarjoaja edellytti kiinteistökauppojen tekemistä vaiheittain. Ensimmäisessä vaiheessa kaupan kohteena olisi yksi ohjeellinen tontti ja seuraavassa vaiheessa kaupan kohteena olisi loput kaksi ohjeellista tonttia. Hintakilpailussa saadut rakennusoikeuteen perustuvat hintatarjoukset olivat suuruudeltaan 502 euroa/k-m² ja 504 euroa/k-m². Neuvotteluissa yksikköhinnaksi sovittiin 550 euroa/k-m² siten, että hinnoittelua noudatetaan jokaisen kohteen myynnissä.

Kun kaupungin asettamat tavoitteet saavutettiin myyntineuvotteluissa, voidaan korttelin 33401 ohjeellisten tonttien 1–3 myyntiä pitää kaupungin kannalta hyväksyttävänä.

Koko korttelin kauppahinta tulee olemaan vähintään 1 650 000 euroa. Kaupunginhallituksen toimivaltarajojen määräämistä koskevan päätöksen mukaisesti kaupunkiympäristölautakunta päättää muun muassa kiinteistöjen myymisestä sopimuksen kokonaisuuden ollessa enintään 5 miljoonaa euroa.

Hintakilpailu ja kilpailun kohteena olleet ohjeelliset tontit

Helsingin kaupunki järjesti ajaksi 20.9.–2.12.2024 Helsingin kaupungin 33. kaupunginosan (Kaarela, Kuninkaantammi) pari- ja rivitalotontteja (AP) 332401/1–3 koskevan hintakilpailun (ostotarjouskilpailun). Hintakilpailun kohteena olleet ohjeelliset tontit sijaitsevat Kuninkaantammessa ja ne rajoittuvat Helene Schjerfbeckin puistoon.

Tarjoajan tuli ilmoittaa ostotarjouksessaan tonttikohtaisesti asemakaavassa ilmoitetuille rakennusoikeuksille (1 000 k-m², 1 050 k-m², 950 k-m²) tarjottava kiinteä rakennusoikeuden yksikköhinta (euroa/k-m²) sekä kustakin tontista tarjottu hinta, joka saadaan kertomalla tarjottu yksikköhinta ostotarjouslomakkeeseen merkityllä kerrosalamäärällä.

Hintakilpailu (ostotarjouskilpailu) oli avoin kaikille, jotka täyttävät tarjouspyynnössä mainitut yleiset kelpoisuusedellytykset.

Tarjouspyyntöasiakirjojen mukaan kaupunki ilmoitti myyvänsä tehdyn ostotarjouksen perusteella kunkin ohjeellisen tontin siitä korkeimman kokonaishinnan tarjonneelle, mutta samalla kaupunki pidätti itsellään oikeuden hyväksyä tai hylätä tehdyt ostotarjoukset.

Edelleen oli kerrottu, että ehdollisia tai tarjouspyynnön vastaisia ostotarjouksia ei hyväksytä eikä ostotarjousten tekemisestä makseta mitään korvausta. Määräajan 2.12.2024 kello 12.00 jälkeen jätetyt ostotarjoukset hylätään.

Tarjoukset ja hintakilpailun ratkaiseminen

Määräaikaan mennessä edellä mainituista ohjeellisista tonteista saatiin vain yhden tarjoajan tarjous, joka koski ohjeellisia tontteja 33401/1 ja 33401/3. Tontista 33401/1 saatu tarjous oli 501 500 euroa, joka vastaa rakennusoikeuden yksikköhintaa 502 euroa/k-m² ja tontista 33401/3 saatu tarjous oli 479 000 euroa, joka vastaa yksikköhintaa 504 euroa/k-m².

Edellä kerrotut hintatarjoukset teki Olas Group Oy, jonka toimialana on asuin- ja muiden rakennusten rakentaminen ja kotipaikkana Espoo. Mainittu yritys on toteuttanut Helsinkiin useita pientalokohteita muun muassa Honkasuolla ja Pakilassa.

Kaupungin tilaaman arviolausunnon perusteella hintakilpailussa saadut hinnat eivät vastaa markkinahintaa, mistä syystä tarjoajan kanssa päätettiin käydä neuvottelut hintojen nostamiseksi arviolausunnon mukaiseen tasoon.

Hintakilpailun jälkeen käydyt myyntineuvottelut ja myyntiesitys

Myyntineuvottelut on käyty Olas Group Oy:n kanssa (jäljempänä ”Ostaja”).

Hintakilpailun päättymisen jälkeen käytyjen myyntineuvottelujen tavoitteena kaupungin puolella oli yksikköhintojen nostaminen markkinahintojen tasolle ja koko korttelin myyminen samalle toimijalle. Asemakaavan edellyttämä pysäköintiratkaisu puoltaa osaltaan yhden toimijan vaihtoehtoa, sillä keskimmäisen tontin kaikki autopaikat tulee sijoittaa naapuritonteille. Järjestely edellyttää yhteisjärjestelyjä tonttien kesken.

Myyntineuvotteluissa Ostaja puolestaan edellytti kiinteistökauppojen vaiheistamista. Korttelin kaikista kolmesta tontista on sovittu tehtäväksi kiinteistökaupan esisopimus, jonka mukaan kaupat tehdään ensiksi tontista 3 ja myöhemmin tonteista 1 ja 2. Neuvotellun esisopimuksen mukaisten kiinteistökauppojen yhteenlaskettu arvo on vähintään 1 650 000 euroa. Esisopimukseen sisältyy lopullisten kiinteistökauppojen tekemiselle asetetut määräajat. Ensimmäinen kauppa tulee tehdä 31.12.2025 mennessä ja seuraavat 31.5.2027 mennessä. Määräaikojen ylityksestä Ostaja maksaa kaupungille korkoa alkuperäistä määräaikaa seuraavasta päivästä kaupantekopäivään saakka.

Ostajan kanssa on neuvoteltu liitteenä 1 oleva maakaaren muotomääräyksen mukainen kiinteistökaupan esisopimus. Esisopimuksen mukaisten edellytysten täytyttyä rekisteritontit 33401/1, 33401/2 ja 33401/3 myydään Ostajalle.

Ostaja maksaa kunkin tontin kauppahinnan kokonaisuudessaan kaupungin pankkitilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tontin omistus- ja hallintaoikeus siirtyy tällöin Ostajalle kauppakirjan allekirjoittamisella.

Ostaja on velvollinen viipymättä allekirjoittamaan lopulliset kauppakirjat sen jälkeen, kun kyseiselle tontille on myönnetty rakennuslupa, kuitenkin tontin 33401/3 osalta viimeistään 31.12.2025 sekä tonttien 33401/1 ja 33401/2 osalta viimeistään 31.5.2027.

Korttelista maksettavaa kauppahintaa ja neuvottelutulosta kokonaisuutena voidaan pitää kaupungin puolesta hyväksyttävänä sekä markkinaehtoisena ottaen muun ohella huomioon nykyiset markkinaolosuhteet. Hinnan perustuessa markkina-arvoon hinta voi vaihdella markkinaolosuhteiden mukaan. Kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaan kaupunki hyväksyy tonttien markkinahintojen vaihtelun sekä pyrkii markkinaehtoisen hinnoittelun sallimissa puitteissa tonttihinnoittelussa maltillisuuteen siten, ettei kaupunki perusteettomasti nosta tonttien yleistä hintatasoa.

Ostaja täyttää kaupungin edellyttämät kelpoisuusvaatimukset.

Kaupunki perii ostajalta edellä mainittujen kauppahintojen lisäksi myös lisäkauppahintaa, mikäli tonteille toteutetaan rakennusoikeutta enemmän kuin asemakaavassa on tonteille merkitty.

Valtiontukiarviointi

Olas Group Oy:lle esitettävistä kiinteistöjen myynneistä on käyty kaupungin järjestämä kaikille avoin sekä riittävästi tiedotettu ja julkaistu hintakilpailu, jossa on noudatettu Komission tiedonannon 2016/C 262/01 kohdan 74 mukaisia tavanomaisia markkinaehtoja. Sittemmin neuvotellut kauppahinnat ovat markkinaehtoisia, joten Olas Group Oy ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 6 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunkiympäristölautakunta päättää myydä tai vaihdossa luovuttaa kiinteistöjä tai rakennuksia kaupunginhallituksen vahvistamissa rajoissa.

Kaupunginhallituksen 18.9.2017 (865 §) vahvistamien toimivaltarajojen mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää kiinteistöjen tai rakennusten myynneistä tai vaihdossa luovuttamisesta, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.