Vuokrausperiaatteiden määrittäminen asuinkerrostalotonteille (Koskela, tontit 26962/3-5)

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Koskelan sairaala-alueelle on laadittu alueen kehittämistä ja rakentamista varten tarvittava ensimmäinen asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12389. Asuntotontit 26962/3-5 on vuokrattu lyhytaikaisesti perustettavien yhtiöiden lukuun rakennusluvan hakemista varten. Tonttien rakentaminen on tarkoitus aloittaa alkuvuodesta 2019. Tontin vuokra-aika on noin 55 vuotta.

Asuinkerrostalotontit (AK) toteutetaan valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona. Maanvuokra vastaa rakennusoikeuden nykyarvoa (ind. 1950) noin 585 euroa/k-m2 (ns. ARA-alennuksen aikana noin 468 euroa). Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 2,34 e/kk/m² (ns. ARA-alennuksen aikana noin 1,87 e/kk/m²). Asuntotonteilla (AK), jotka toteutetaan Hitas-asuntotuotantona, maanvuokra vastaa rakennusoikeuden nykyarvoa (ind. 1950) noin 702 euroa/k-m². Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 2,81 e/kk/m².

Asemakaava- ja voimassa olevat tonttitiedot

Koskelan sairaala-alueen ensimmäinen asemakaava ja asemakaavan muutos nro 12389 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.12.2016 § 349 ja se on tullut voimaan 27.1.2017. Asemakaava-alueelle rakennetaan uusia asuntoja yhteensä noin 107 847 k-m², josta 14 377 k-m² tulee käyttötarkoitusten muutoksista. Alueella on ennestään asuinkerrosalaa 8 595 k-m². Lisäksi asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta erityisasumiseen ja siihen liittyviin palveluihin 20 000 k-m², liike- ja päivittäistavarakaupan tiloihin 2 630 k-m², lähipalveluihin 4 700 k-m² ja yhteistiloihin 830 k- m². Yhteensä kerrosalaa asemakaava-alueella on 143 772 k-m².

Asuinkerrostalotontin (AK) 26962/3 rakennusoikeus on 7 500 k-m². Tontin pinta-ala on 3 261 m² ja ensisijainen osoite Kunnalliskodintie. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 1.3.2018.

Asuinkerrostalotontin (AK) 26962/4 rakennusoikeus on 9 650 k-m². Tontin pinta-ala on 3 464 m² ja ensisijainen osoite Koskelantie. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 1.3.2018.

Asuinkerrostalotontin (AK) 26962/5 rakennusoikeus on 9 250 k-m2. Tontin pinta-ala on 3 567 m² ja ensisijainen osoite Koskelantie. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 1.3.2018.

Asemakaavakartta on liitteenä 2.

Maaperä

Käytettävissä olevien tietojen perusteella ensimmäisen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12389 alueelle sijoittuvilla asuinkerrostalotonteilla 26962/3-5) ei ole aiemmin harjoitettu toimintaa, joka saattaisi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus on 28.11.2016 § 1081 päättänyt varata Koskelan sairaala-alueen asuinkerrostalotontit (AK) 26962/3-5 (entiset kaavatontit 26962/1 ja 3) Asuntotuotantotoimistolle valtion tukemien vuokra-asuntojen ja välimuodon asuntotuotannon suunnittelua varten 31.12.2018 saakka muun muassa seuraavin ehdoin. Tonteille kaavoitettavasta asuinrakennusoikeudesta noin 1/3 tulee toteuttaa valtion tukemina vuokra-asuntoina ja noin 2/3 välimuodon asuntoina. Mahdollisessa Hitas-tuotannossa noudatetaan Hitas I -ehtoja.

Asuntotuotannon ilmoituksen mukaan tontille 26962/3 toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I -ehdoin, tontille 26962/4 valtion korkotukemia (pitkä korkotuki) asumisoikeusasuntoja ja tontille 26962/5 valtion korkotukemia (pitkä korkotuki) vuokra-asuntoja.

Tonttien yhteenlaskettu asuinrakennusoikeus on 26 400 k-m², josta välimuodon (Hitas, asumisoikeus) asuntotuotannon osuus on yhteensä 17 150 k-m² ja valtion korkotukeman vuokra-asuntotuotannon osuus yhteensä 9 250 k-m².

Tonttien lyhytaikainen vuokraus

Kaupunkiympäristön toimialan tontit -yksikön asuntotonttitiimin tiimipäällikkö on 13.6.2018 § 183 päättänyt vuokrata tontin 26962/3 lyhytaikaisesti Asuntotuotannolle Asunto Oy Helsingin Koskelanpiha -nimisen perustettavan yhtiön lukuun rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.6.2018 - 31.5.2019.

Asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 7.6.2018 § 179 § vuokrata tontin 26962/4 lyhytaikaisesti Asuntotuotannolle Helsingin Asumisoikeus Oy, Koskelantie -nimisen yhtiön lukuun rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.6.2018 - 31.5.2019.

Edelleen asuntotonttitiimin tiimipäällikkö päätti 7.6.2018 § 176 § vuokrata tontin 26962/5 lyhytaikaisesti Asuntotuotannolle Helsingin kaupungin asunnot Oy, Heka Koskela Koskelantie 66 -nimisen yhtiön lukuun rakennusluvan hakemista varten ajalle 1.6.2018 - 31.5.2019.

Ehdotetut vuokrausperiaatteet

Vuokrausperiaatteiden määrittelyssä on huomioitu samalle tai vastaavalle alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet, tonttien sijainti ja alueen maanarvon kehittyminen pyrkien yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun. Tonttien hallinta- ja rahoitusmuoto on tavanomaiseen tapaan otettu vuokrausperiaatteita määritettäessä huomioon.

Vertailutiedot

Kaupunginvaltuusto päätti 14.6.1995 (asia 24) oikeuttaa aiemman kiinteistölautakunnan vuokraamaan 6. kaupunginosan (Koskela) Koskelan kylän tilasta Koskela-Forsby RN:o 1 noin 3 910 m² ja noin 2 790 m² suuruiset määräalat asuntotarkoituksiin pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin
”lokakuu 1951 =100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana
20,18 euroa.

Kaupunginvaltuusto on 2.3.2005 (asia 14) päättänyt oikeuttaa aiemman kiinteistölautakunnan vuokraamaan 26. kaupunginosan (Koskela) Koskelan kylän tilasta Koskela-Forsby RN:o 1 noin 8 332 m² suuruisen määräalan tai siitä muodostettavan tontin asuntotarkoituksiin pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 =100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana asuintilojen (palveluasuntojen) osalta 23 euroa ja ryhmäkoti- ja palvelutilojen osalta 15 euroa.

Kaupunginvaltuusto on 29.8.2012 § 234 § päättänyt oikeuttaa aiemman kiinteistölautakunnan vuokraamaan 28. kaupunginosan (Oulunkylä) asuinkerrostalotontin (AK) 28171/13 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 30 euroa Hitas-ehdoin ja 33 euroa ilman Hitas-ehtoja.

Kaupunginvaltuusto on 29.8.2012 § 233 päättänyt oikeuttaa aiemman kiinteistölautakunnan vuokraamaan 25. kaupunginosan (Käpylä) asuinkerrostalotontit (AK) 25878/6 ja 8 tai niistä muodostettavat tontit pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana Hitas-asuntojen ja/tai valtion korkotukemien asuntojen osalta 28 euroa.

Kaupunginvaltuusto on 29.8.2012 (233 §) / 28.8.2013 (14 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 25. kaupunginosan (Käpylä) asuinkerrostalotontin (AK) 25878/7 tai siitä muodostettavat tontit pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen osalta 34 euroa.

Kaupunginvaltuusto on 4.11.2015 § 282 päättänyt oikeuttaa aiemman kiinteistölautakunnan vuokraamaan 28. kaupunginosan (Oulunkylä) asuinkerrostalotontit (AK) 28131/4 ja 5 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion korkotukemien asumisoikeus- ja vuokra-asuntojen osalta 29 euroa.

Kaupunginvaltuusto on 9.12.2015 § 340 päättänyt oikeuttaa aiemman kiinteistölautakunnan vuokraamaan 23. kaupunginosan (Toukola) asuinkerrostalotontit (AK) 23126/11-13 tai niistä muodostettavat tontit pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana sääntelemättömien omistusasuntojen osalta 40 euroa ja sääntelemättömien vuokra-asuntojen osalta 38 euroa. Purettavat rakennukset ovat vaikuttaneet vuokraushintaan alentavasti.

Kaupunginvaltuusto on 15.2.2017 § 96 päättänyt oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 28. kaupunginosan (Oulunkylä) asuinrakennustontin (A) 28327/1 pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 33 euroa. Tontille on rakennettu vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas II -ehdoin.

Vuokrausperiaatteet

Ottaen huomioon edellä mainitut vertailutiedot, tonttien sijainti, talotyyppi
ja alueen maanarvon kehittyminen esitetään, että asuinkerrostalotonttien (AK) 26962/3-5 vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 30 euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (6/2018, ind. 1950) noin 585 euron kerrosneliömetrihintaa (ns. ARA-alennuksen aikana noin 468 euroa), ja Hitas-asuntotuotantona toteuttavien tonttien osalta vähintään 36 euroa, joka vastaa nykyarvoltaan (6/2018, ind. 1950) noin 702 euron kerrosneliömetrihintaa.

Valtion korkotukemana vuokra-asuntotuotantona ja asumisoikeusasuntotuotantona toteuttavien tonttien (AK) osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 2,34 e/kk/m² (ns. ARA-alennuksen aikana noin 1,87 e/kk/m²). Hitas-asuntotuotantona toteutettavien tonttien (AK) osalta maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin on noin 2,81 e/kk/m².

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei peritä.

Valtion tukemaan asuntotuotantoon toteutettavien tonttien hinnasta on neuvoteltu Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) kanssa. ARA pitää esitettyjä hintoja sen ohjeistusten mukaisina ja hyväksyttävinä. Tonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Tonttien rahoitus- ja/tai hallintamuodon muuttuessa esimerkiksi varauspäätöksen tai asemakaavan muuttamisen johdosta tonttien osalta käytetään vuokran määräytymisen perusteena uutta rahoitus- ja/tai hallintamuotoa vastaavaa, siihen soveltuvaa edellä tässä esityksessä mainituille tonteille esitettyä hintaa.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Vuokra-ajaksi ehdotetaan noin 55 vuotta siten, että maanvuokrasopimus on voimassa 31.12.2075 saakka.

Kaupunginhallitus 10.12.2018 § 797

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 09.10.2018 § 480

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anne Björn, tonttiasiamies, puhelin: 310 32870

Päätös tullut nähtäväksi 30.01.2019

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava

Valituksessa on ilmoitettava valittajan nimi ja kotikunta. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite ja puhelinnumero, joihin asiaa koskevat ilmoitukset valittajalle voidaan toimittaa.

Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.

Valitukseen on liitettävä

Oikeudenkäyntimaksu

Hallinto-oikeus perii muutoksenhakuasian käsittelystä 260 euron oikeudenkäyntimaksun. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.