Hankinta, Tehtaankadun ala-asteen perusparannuksen hankesuunnitteluvaiheen pää- ja arkkitehtisuunnittelun lisätyö

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy Tehtaankadun ala-asteen perusparannuksen 3.12.2018 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 4 329 brm² ja rakentamiskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 15 400 000 euroa syyskuun 2018 kustannustasossa.

Tehtaankadun ala-asteen rakennukseen on suunniteltu laaja toiminnallinen ja tekninen perusparannus, jonka yhteydessä rakennuksen oppilaskapasiteettia lisätään ja tiloja ajanmukaistetaan toiminnan vaatimusten mukaisesti. Terveellinen sisäilma varmistetaan korjaamalla kosteusteknisesti puutteelliset rakenteet, rakentamalla salaojitusjärjestelmä, poistamalla alapohjan haitta-aineet ja välipohjarakenteiden täytöt sekä uusimalla talotekniset asennukset. Julkisivurappaus uusitaan, ikkunat kunnostetaan, vesikatto uusitaan ja rakennuksen energiatehokkuutta parannetaan.

Hankkeen kustannusarvio on 15 400 000 euroa. Perusparannuksen on tarkoitus alkaa kesäkuussa 2020 ja valmistua joulukuussa 2021.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Se on laadittu kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen yhteistyönä. Kasvatus- ja koulutuslautakunta on puoltanut hankesuunnitelman hyväksymistä.

Tehtaankadun ala-asteen rakennus

Helsingin vanhimpiin kouluihin kuuluva jugendtyylinen Tehtaankadun kansakoulu on valmistunut vuonna 1908. Albert Nybergin suunnittelema rakennus sijaitsee Ullanlinnassa osoitteessa Tehtaankatu 15−17. Rakennus on kaupungin omistuksessa ja siinä toimii nykyisin Tehtaankadun ala-aste.

Rakennus on asemakaavassa suojeltu merkinnällä So (kaupunkikuvallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusala). Helsingin koulurakennusten suojelutarvetta selvittävässä Opintiellä-julkaisussa Tehtaankadun ala-aste on luokiteltu arvokkaimpaan luokkaan. Rakennuksessa on vuosien varrella tehty lukuisia korjaustoimenpiteitä, mutta ei kattavaa perusparannusta.

Perusparannuksen tarpeellisuus

Kuntotutkimusten perusteella rakennus on laajan teknisen perusparannuksen tarpeessa. Puutteellinen ilmanvaihto, epätiiveiden rakenteiden ilmavuodot, välipohjarakenteiden epäpuhtauslähteet, maanvastaisten rakenteiden kosteustekniset puutteet sekä alapohjan sisältämät haitta-aineet aiheuttavat sisäilmariskejä. Talotekninen varustus on käyttöikänsä päässä. Ikkunat ovat kunnostuksen tarpeessa. Rakennuksen paloturvallisuutta ja energiataloutta tulee parantaa.

Koulun nykyinen oppilasmäärä on liian suuri rakennuksen ilmanvaihdon sekä ruokahuolto- ja wc-tilojen kapasiteettiin nähden. Uuden opetussuunnitelman mukainen opetustoiminta edellyttää tilojen päivittämistä. Rakennuksen esteettömyyttä ja pihan toiminnallisuutta tulee parantaa.

Tehtaankadun ala-asteen oman oppilaaksiottoalueen väestöennuste ei kasva kymmenen vuoden aikana vaan on lievästi laskeva, mutta Ullanlinnan, Eiran ja Kaivopuiston alueella on tällä hetkellä yhteensä noin 200 lisäoppilaspaikan tarve. Tehtaankadun ala-aste on jatkossakin tärkeä osa alueen kouluverkkoa ja rakennuksen oppilaskapasiteettia on tarkoituksenmukaista lisätä. Perusparannuksen jälkeen koulussa on 378 oppilaspaikkaa.

Perusparannuksen hankesuunnitelma

Perusparannus käsittää koko rakennuksen ja pihan. Rakennuksen laajuus on 4 329 brm² (3 238 htm²) ja piha-alueen laajuus 2 957 m².

Hankkeessa varmistetaan terveellinen sisäilma korjaamalla kosteusteknisesti puutteelliset rakenteet, rakentamalla uusi salaojitusjärjestelmä, poistamalla alapohjan haitta-aineet ja välipohjarakenteiden täytöt sekä rakentamalla uusi koneellinen ilmanvaihtojärjestelmä. Vanhat ikkunat kunnostetaan tai uusitaan, julkisivurappaus ja vesikatto uusitaan ja rakennuksen energiatehokkuutta parannetaan.

Kellarikerroksessa sijaitsevia ruokahuollon tiloja laajennetaan ja järjestellään uudelleen. Aulatiloja muutetaan opetuskäyttöön soveltuviksi ja luokkahuoneita yhdistetään toisiinsa uusilla oviaukoilla. Kädentaitojen tilakokonaisuutta, hallintotiloja sekä oppilashuollon tiloja uudistetaan. Wc-tiloja lisätään ja ajanmukaistetaan vastaamaan nykyvaatimuksia. Rakennuksen esteettömyyttä ja tilojen akustiikkaa parannetaan. Uudet rakenteet, materiaalit, kalusteet ja varustukset suunnitellaan kulutusta kestäviksi, kunnostettaviksi ja helposti puhdistettaviksi. Piha-alueet kunnostetaan ja niiden toiminnallisuutta ja viihtyisyyttä parannetaan.

Rakennuksen paloturvallisuutta ja energiataloutta parannetaan ja lähes kaikki lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmät uusitaan. Rakennusautomaatio- ja sähköjärjestelmät uusitaan. Tilojen ja pihan valaistustehokkuutta parannetaan. Viestintä-, tietoverkko- ja turvajärjestelmät uusitaan. Rakennus varustetaan hätäkeskukseen kytkettävällä automaattisella paloilmoitinlaitteistolla. Lukitus-, kulunvalvonta- ja turvajärjestelmät uusitaan siten, että myös kouluajan ulkopuolinen käyttö on helposti mahdollista.

Hankkeen toteutusvastuu ja aikataulu

Hankkeen toteutusvastuu on kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudella. Rakennuksen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan ylläpitopalvelut.

Perusparannuksen on tarkoitus alkaa kesäkuussa 2020 ja valmistua joulukuussa 2021. Tilojen käyttöönotto on viimeistään lukuvuoden alussa 2022.

Rakentamiskustannukset ja rahoitus

Hankkeen rakentamiskustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 15 400 000 euroa (3 557 euroa/brm²) lokakuun 2018 kustannustasossa.

Vuoden 2019 talousarvion liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2019−2028 perusparannukselle on varattu 10 miljoonaa euroa vuosille 2020−2021. Alustava arvio on perustunut koulujen perusparannushankkeiden keskimääräisiin toteutuneisiin kustannuksiin.

Tehtaankadun ala-asteen kohdalla rakentamiskustannuksia korottaa:

• Turvallisuuden ja terveellisyyden parantamisen edellyttämät korjaukset (mm. ala- ja välipohjien haitta-aineiden poisto, julkisivurappauksen uusiminen, ikkunoiden kunnostus/uusiminen, vesikaton uusiminen ja uuden ilmanvaihtojärjestelmän rakentaminen)
• Suojellun rakennuksen kulttuurihistoriallisen arvon säilyttäminen
• Perusparannushankkeen suhteellisen pieni koko ja hankala sijainti keskusta-alueella
• Perusparannuksen myötä saavutettava erittäin tehokas tilankäyttö eli rakennuksen kokoon nähden suuri oppilasmäärä

Merkittävä osa kustannusten noususta (n. 3,6 milj. euroa) johtuu rakennuksen turvallisuuden ja terveellisyyden parantamiseen liittyvistä korjauksista. Muuttunut rahoitustarve otetaan huomioon rakentamisohjelmaa tarkistettaessa.

Vuokrakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Perusparannuksen jälkeen arvioitu tilakustannus on 90 180 euroa kuukaudessa eli 1 082 000 euroa vuodessa. Kuukausivuokra on noin 27,85 euroa/htm², josta pääomavuokran osuus on 24,13 euroa/htm² ja ylläpitovuokran osuus 3,72 euroa/htm². Neliövuokran perusteena on 3 238 htm². Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan toteutuneiden kustannusten mukaan ja ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Investoinnin tuottovaade on 1,5 prosenttia ja poistoaika 30 vuotta. Tuottovaade on tavallisesti kolme prosenttia, mutta tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten kohdalla se voi poikkeustapauksissa olla alempi. Jos tuottovaade olisi kolme prosenttia, tilakustannus olisi noin 37,05 euroa/htm²/kk, yhteensä 120 000 euroa kuukaudessa eli 1 440 000 euroa vuodessa. Pääomavuokran osuus olisi 33,33 euroa/htm²/kk.

Nykyinen vuokra on 16,90 euroa/htm²/kk, yhteensä 58 911 euroa kuukaudessa eli 706 929 euroa vuodessa, josta pääomavuokran osuus on 13,06 euroa/htm²/kk ja ylläpitovuokran osuus 3,84 euroa/htm²/kk. Vuokranmaksun perusteena on 3 485 htm². Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuosittaiset vuokrakustannukset nousevat perusparannuksen myötä n. 375 000 eurolla.

Kiinteistöstrategian valmistuttua tilakustannusten kohdentamisperiaate määritellään uudelleen siten, että arvorakennusten kalliimmat tilakustannukset eivät nykyisellä tavalla enää kohdistu yksittäisiin rakennuksiin. Uusia tilakustannusten kohdentamisen periaatteita tullaan myöhemmin soveltamaan myös Tehtaankadun ala-asteen kohdalla.

Tarvittavat väistötilat

Koulun koko toiminta siirretään väistötiloihin perusparannuksen toteutuksen ajaksi kesästä 2020 vuoden 2021 loppuun.

Väistötilaratkaisuksi on tutkittu useita erilaisia vaihtoehtoja, koska keskustan alueelta on ollut vaikea löytää sijoituspaikkaa väistötilapaviljongeille. Toteutuskelpoisimpana ratkaisuna selvitetään Merikadun ja Eiranrannan väliselle LP-1-alueelle sijoitettavia tilapäisiä paviljonkirakennuksia. Alueella nykyisin talvisäilytettäville veneille tulisi siinä tapauksessa osoittaa tilapäinen säilytyspaikka muualta. Yhtenä vaihtoehtona tutkittiin paviljonkien sijoittamista Hernesaaren tulevan koulun tontille, mutta se todettiin tulevien työmaiden vuoksi liian vaaralliseksi lapsille.

Väistötilan kustannukset 16 kuukauden ajalle ovat yhteensä noin 1 700 000 euroa (alv. 0 %). Ne eivät sisälly hankesuunnitelmassa esitettyihin rakentamiskustannuksiin. Tehtaankadun ala-asteen perusparannuksen valmistumisen jälkeen samoja paviljonkeja voidaan hyödyntää Grundskolan Norsenin Cygnaeus-toimipaikan perusparannuksen väistötilana.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 12.2.2019 § 16 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut, että se vastaa hyvin kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita.

Perusparannus mahdollistaa turvalliset, terveelliset, viihtyisät ja riittävät tilat Tehtaankadun ala-asteen toiminnalle. Perusparannuksen yhteydessä tehtävillä muutoksilla rakennuksesta saadaan hyvin toimiva ja tilankäytöltään entistä tehokkaampi koulu. Talotekniset järjestelmät uusitaan, energiatehokkuutta parannetaan ja kosteusvaurioituneet rakenteet korjataan. Rakennuksessa tehdään lisäksi joitakin tilamuutoksia, jotka mahdollistavat opetussuunnitelman tavoitteiden toteuttamisen ja tilojen monipuolisemman käytön koulupäivän jälkeen.

Koulun tiloissa on mahdollista järjestää iltapäiväkerhotoimintaa perusparannuksen jälkeen. Liikuntatilat ovat asukaskäytössä arki-iltaisin, viikonloppuisin ja loma-aikoina. Kulunvalvonnan suunnittelussa varaudutaan siihen, että liikuntasali, ruokala ja käsityötilat sekä musiikkiluokka ja kuvataideluokka ovat asukaskäytössä kouluajan ulkopuolella. Lisäksi koulu toimii majoituskouluna isojen tapahtumien yhteydessä.

Hankesuunnitelman valmistelu, toimivalta ja kustannusten seuranta

Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Perusparannuksen suunnittelun yhteydessä on kuultu kaupunginmuseon, rakennusvalvonnan, ympäristökeskuksen ja pelastuslaitoksen asiantuntijoita, esteettömyysasiamiestä sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä. Koulun opettajat ja oppilaskunta ovat osallistuneet pihan suunnitteluun.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Perusparannus on toteutettava kaupunginvaltuuston hyväksymän enimmäishinnan puitteissa. Kaupunginhallitus tulee valtuuston päätöksen täytäntöönpanon yhteydessä kehottamaan kaupunkiympäristön toimialaa laatimaan hankkeesta erillisen kustannusseurantaraportin, jossa arvioidaan kustannusarvion toteutumista hankkeen kaikissa eri vaiheissa ja mahdollisiin poikkeamiin johtaneita syitä. Raportti luovutetaan pormestarille perusparannuksen valmistuttua.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 12.02.2019 § 16

Lausunto

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Sari Lehtonen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 15124

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 10.01.2019 § 3

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Päivi Etelämäki, projektinjohtaja, puhelin: 310 31871

Päätös tullut nähtäväksi 15.05.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §