Vuokraus, maanvuokrasopimuksen purkaminen, Suurmetsä, Alppikylä, tontti 41290/8, Haukkakatu 11

Kaupunkiympäristölautakunta päätti hylätä yksityishenkilön tekemän oikaisuvaatimuksen koskien maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikön päätöstä 3.12.2020 (351 §) purkaa asuntotontin maanvuokrasopimus rakentamisvelvoitteen täyttämättä jättämisen vuoksi.

Muutoksenhaun kohteena oleva päätös

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön päällikkö on päätöksellään 3.12.2020 (351 §) päättänyt purkaa Helsingin kaupungin ja yksityishenkilön välillä 21.7.2014 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen nro 23438, jolla oli vuokrattu tontti asuintarkoituksiin yksityishenkilölle 31.12.2075 saakka. Maanvuokrasopimus on purettu tontin rakentamisvelvoitteen täyttämättä jättämisen vuoksi.

Tontit-yksikön päällikön päätöksen mukaan lisäksi muun muassa maanvuokraa peritään vuokrasopimuksen päättymispäivään saakka, vuokralaisen tulee palauttaa alkuperäinen maanvuokrasopimus kaupungille ja huolehtia tonttiin kohdistuvan vuokraoikeuden kirjauksen poistamisesta ja vuokralaisen tulee siistiä sekä tyhjentää tontti alkuperäiseen kuntoon. Lisäksi Helsingin kaupunki palauttaa vuokralaiselle tontin muodostukseen ja tonttiliittymäkustannuksiin liittyviä maksuja tontit-yksikön päällikön päätöksestä tarkemmin ilmenevin ehdoin.

Maanvuokrasopimus on purettu, koska vuokralainen ei lukuisista kehotuksista huolimatta ole täyttänyt rakentamisvelvollisuuttaan. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan rakennukset olisi tullut rakentaa vuokra-alueelle 1.8.2016 mennessä.

Tontit-yksikön päällikön päätös maanvuokrasopimuksen purkamisesta on tämän päätösesityksen liitteenä nro 1.

Esitetyt vaatimukset ja niiden perusteet tiivistetysti

Tontin vuokralaiselle on lähetetty täydennyspyyntö, jossa tontin vuokralaista on pyydetty ilmoittamaan, onko hän tarkoittanut lähettämänsä kirjelmät oikaisuvaatimukseksi koskien edellä yksilöityä tontit-yksikön päällikön päätöstä.

Tontin entinen vuokralainen on esittänyt 21.9.2021 päivätyssä vastineessaan, että tontin rakentaminen kuuluu hänelle ja kertoo toivovansa, että hän saisi rakentaa tontin. Vuokralainen kertoo, ettei pidä asiaa riitaisena eikä ole tarkoittanut lähettämiään kirjelmiä oikaisuvaatimukseksi, mutta asiassa on kuitenkin oikein, että hän rakentaa tontin joko yksityishenkilönä tai yhtiön toimintana ja että tontin rakentamisen täytyy järjestyä siten, että hän rakentaa tontin. Tontille rakennettavasta rakennuksesta on olemassa myös piirustukset ja tonttia tarvitaan asumiseen. Puhelinkeskustelussa 4.10.2021 entinen vuokralainen on vielä täsmentänyt, että hän on tyytymätön tontit-yksikön päällikön päätökseen 3.12.2020 (351 §), jolla tontin maanvuokrasopimus on purettu, ja korostanut haluavansa rakentaa tontin omaan käyttöönsä sekä kertonut haluavansa, että asia käsitellään hänen toimittamiensa asiakirjojen perusteella uudelleen.

Tontin entinen vuokralainen anoo 14.12.2020 päivätyssä oikaisuvaatimuksessaan myöntöä tontin rakentamiseen siten, että hän rakentaisi tontin yhtiön toimintana, ja ilmoittaa hakevansa myöntävää päätöstä tontin vuokraamiseksi perustettavan oikaisuvaatimuksen tekijän osakeyhtiön nimiin. Oikaisuvaatimuksen tekijä ilmoittaa sopivansa myyntitoimeksiannon asunto- ja kiinteistövälitysyhtiön kanssa, jonka jälkeen ostajan löydyttyä oikaisuvaatimuksen tekijä aloittaisi rakentamisen. Oikaisuvaatimuksen tekijä tuo esiin, että rakentamishankkeen toteuttaisivat alan ammattilaiset ja kohteesta on laadittu rakennussuunnitelmat, joiden mukaisesti rakentaminen toteutettaisiin oikeaoppisesti ja laadukkaita rakennustuotteita käyttäen. Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijä on maksanut merkittävän summan rakentamiseen liittyviä kuluja sekä maanvuokrat. Tontin vuokraaminen oikaisuvaatimuksen tekijän perustettavan osakeyhtiön nimiin olisi oikea tapa toimia sekä oikaisuvaatimuksen tekijän ja kaupungin etu.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on 17.12.2020 täydentänyt oikaisuvaatimustaan ja esittänyt uudelleen, että tontin vuokrasopimus tulisi siirtää oikaisuvaatimuksen tekijän yhtiön nimiin ja että hän rakentaa tontin myyntiin. Vuokrasopimus siirrettäisiin joko pian perustettavan osakeyhtiön nimiin tai jo olemassa olevan toiminimen nimiin. Tontti tullaan rakentamaan rakentamismääräysten ja laadukkaiden piirustusten mukaisesti. Tontin pääsuunnittelija ja vastaava työnjohtaja on myös valittu.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on myös 29.12.2020 täydentänyt oikaisuvaatimustaan ja hakee vuokrasopimuksen siirtoa perusteilla olevan osakeyhtiön nimiin. Oikaisuvaatimuksen tekijä toistaa jo aikaisemmin esittämänsä siitä, että hän rakentaa tontin myyntiin, tekee tontista myyntitoimeksiannon ja kauppakirjan, jonka jälkeen tontti rakennettaisiin rakennusalan osaajien toimesta valmiiksi rakennuspiirustusten mukaisesti. Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää myös, että tonttijako-, lohkomis- ja rekisteröintikuluista sekä etukäteen tehdyistä vesi- ja viemäritöistä tehdyt maksut voivat siirtyä suoraan perustettavan osakeyhtiön nimiin eikä maksuja tarvitse palauttaa oikaisuvaatimuksen tekijälle. Oikaisuvaatimuksen tekijä ei ole ilmoituksensa mukaan myöskään aiheuttanut tontille jätettä tai epäsiisteyttä ja hän on maksanut vuokrasopimuksen mukaiset kulut ja kustannukset. Oikaisuvaatimuksen tekijä pyytää myös yhteydenottoa tontin vuokraamiseksi perusteilla olevalle osakeyhtiölleen.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on vielä 11.3.2021 täydentänyt oikaisuvaatimustaan ja pyytänyt jatkamaan tontin vuokrasopimusta sekä toistanut aikaisemmin esittämänsä siitä, että tontti tullaan rakentamaan rakennuspiirustusten mukaisesti laadukkaasti rakennusalan ammattilaisten toimesta. Oikaisuvaatimuksen tekijä on lisäksi tuonut uudelleen esille hänelle aiheutuneita kustannuksia maanvuokrista, pääsuunnittelijoille ja vastaavalle työnjohtajalle suoritetuista maksuista, rakennuspiirustuksista, maaperätutkimuksista sekä rakennusluvan hakemisesta johtuen.

Oikaisuvaatimus täydennyksineen ja oikaisuvaatimuksen tekijän vastine ovat tämän esitystekstin oheismateriaalina. Asiakirjat sisältävät arkaluonteisia seikkoja yksityishenkilön henkilökohtaisista oloista.

Vastaus oikaisuvaatimuksessa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Tontin maanvuokrasopimus nro 23438 on allekirjoitettu 21.7.2014 ja maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on alkanut 1.8.2014. Tontti sijaitsee asemakaavan mukaisella asuinrakennusten korttelialueella (A-1 ), ja tontille rakennettaville rakennuksille on myönnetty rakennuslupa 16.9.2014.

Maanvuokrasopimuksen nro 23438 7 §:n mukaan hyväksyttyjen piirustusten mukaiset rakennukset on rakennettava vuokra-alueelle kahden (2) vuoden kuluessa vuokra-ajan alkamisesta lukien. Vuokranantaja voi hakemuksesta pidentää mainittua rakentamisaikaa. Edelleen maanvuokrasopimuksen 7 §:n mukaan, jos vuokralainen laiminlyö edellä määrätyn rakentamisvelvollisuuden täyttämisen, vuokranantajalla on oikeus päättää sopimus. Maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan hyväksyttyjen piirustusten mukaiset rakennukset olisi tullut rakentaa vuokra-alueelle 1.8.2016 mennessä.

Tontilla pidettiin katselmus 26.9.2017 kello 9, jossa todettiin tontin tilanne ja pyydettiin vuokralaista (oikaisuvaatimuksen tekijää) ryhtymään toimiin rakentamisen edistämiseksi. Oikaisuvaatimuksen tekijä toimitti katselmuksen jälkeen rakentamisajan jatkohakemuksen, jonka johdosta tontit-yksikön asuntotontit-tiimin päällikkö päätti jatkaa päätöksellään 14.11.2017 (65 §) rakentamisaikaa 31.12.2018 saakka siten, että mikäli asuinrakennukseen on rakennettuna vähintään vesikatto ja ulkoseinät ikkunoineen ja oviaukkoineen peitettynä, voidaan rakentamisaikaa jatkaa vuodella lisää 31.12.2019 saakka. Oikaisuvaatimuksen tekijälle annettiin vielä 17.5.2019 päivätty ilmoitus, jossa kehotettiin häntä täyttämään rakentamisvelvollisuutensa, ja ilmoitettiin, että vuokralaisella on 31.12.2019 asti aikaa rakentaa vuokratulle tontille voimassa olevan rakennusluvan mukaisen asuinrakennuksen perustukset sekä lisäksi asuinrakennuksen tuli olla ulkoapäin valmis 30.4.2020 mennessä. Ulkoapäin valmiilla on 17.5.2019 päivätystä ilmoituksesta ilmenevästi tarkoitettu asuinrakennuksen seinien ulkopuolien valmiiksi rakentamista materiaaleineen, ikkunoineen ja ovineen sekä katon valmiiksi rakentamista kattomateriaaleineen ja syöksyineen. Oikaisuvaatimuksen tekijälle on 17.5.2019 päivätyllä ilmoituksella ilmoitettu, että mikäli rakentamisvelvoitetta ei ole määräajassa toteutettu, kaupunki joutuu purkamaan maanvuokrasopimuksen. Oikaisuvaatimuksen tekijä ei ole täyttänyt rakentamisvelvollisuuttaan edellä mainituissa määräajoissa.

Oikaisuvaatimuksen tekijälle ilmoitettiin vielä 29.5.2020 päivätyllä ilmoituksella, että hänellä on mahdollisuus tehdä vuokraoikeuden siirto. Vuokraoikeuden siirrolla on tarkoitettu 29.5.2020 päivätystä kirjeestä ilmenevästi kirjallista vuokraoikeuden siirtoasiakirjaa, kuten esimerkiksi kauppakirjaa vuokraoikeuden myynnistä. Mikäli oikaisuvaatimuksen tekijä olisi siirtänyt maanvuokraoikeuden, asiassa olisi tullut tehdä hakemus vuokraoikeuden siirron kirjaamisesta maanmittauslaitokselle. 29.5.2020 päivätyn kirjeen mukaan oikaisuvaatimuksen tekijän olisi tullut toimittaa molemmista asiakirjoista eli siirtoasiakirjasta, kuten vuokraoikeuden kauppakirjasta, sekä maanmittauslaitokselle tehdystä hakemuksesta vuokraoikeuden siirron kirjaamiseksi kopiot vuokranantajalle 31.7.2020 mennessä. 29.5.2020 päivätyn ilmoituksen mukaan, mikäli vuokralainen ei menettele edellä mainitulla tavalla, kaupunki purkaa maanvuokrasopimuksen. Mainituissa kirjeissä on varattu mahdollisuus huomautusten esittämiseen.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on viestitellyt rakentamisaikeistaan useilla tekstiviesteillä ja toimittanut 13.6.2019 ja 1.1.2020 päivätyt kirjelmät sekä 16.6.2020 päivätyn vastineen, jossa hän ilmoittaa rakentavansa tontin pikimmiten. Oikaisuvaatimuksen tekijän ilmoitukset eivät ole kuitenkaan johtaneet mihinkään konkreettisiin toimenpiteisiin rakentamisen edistämiseksi. Vuokraoikeuden siirtoa ei myöskään ole tehty eikä asiakirjoja toimitettu vuokranantajalle määräpäivään mennessä. Tontille on myönnetty rakennuslupa 16.9.2014, mutta rakennustöitä tontilla ei ole aloitettu. Rakentaminen ei ole tontilla toteutunut maanvuokrasopimuksen mukaisen rakentamisvelvoitteen mukaisesti 1.8.2016 mennessä eikä rakentamisvelvollisuuden määräajan jatkamista koskevan päätöksen mukaisessa määräajassa 31.12.2018 mennessä eikä toimenpiteitä ole suoritettu myöskään edellä kuvattujen kehotusten mukaisissa määräajoissa. Myös rakennusluvan mukainen rakennusaika on umpeutunut. Koska kyseessä on kaupunkipientalotontti, jossa rakennukset rakennetaan tonteilla kiinni naapuritontin rajoihin ja rakennuksiin rivitalomaisesti, on rakentamattomuudesta aiheutunut haittaa naapureille. Myös kortteli näyttää keskeneräiseltä, koska keskellä tonttiriviä on tyhjä tontti. Tyhjä tontti aiheuttaa myös roskaantumista ja epäsiisteyttä muun muassa kasvien leviämisestä ja villiintymisestä johtuen, josta naapureilta on tullut huomautuksia kaupungille.

Edellä käsitellysti maanvuokrasopimuksen 7 §:n mukaan, jos vuokralainen laiminlyö määrätyn rakentamisvelvollisuuden täyttämisen, vuokranantajalla on oikeus päättää sopimus. Myös maanvuokralain (258/1966) 3 luvun 54 §:n mukaan, jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen rakentamisvelvollisuuden laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokralainen ei ole sovitussa ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vuokralaisen laiminlyönti on vähäinen. Rakentamisvelvollisuuden laiminlyöntiä ei voida kuitenkaan pitää vähäisenä, koska rakentamista tontilla ei ole edes aloitettu eikä saatettu maanvuokrasopimuksen mukaiseen valmiusasteeseen sovitussa ajassa.

Maanvuokrasopimuksen 20 §:n mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle tai kolmannelle aiheuttamansa vahingon. Maanvuokrasopimuksessa on myös sopimussakkoehto (19 §).

Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämään siitä, että hän haluaisi tontin vuokrattavaksi perustettavan oikaisuvaatimuksen tekijän osakeyhtiön nimiin rakentaakseen tontin yhtiön toimintana ja että vuokrasopimus tulisi siirtää joko pian perustettavan osakeyhtiön nimiin, jo olemassa olevan toiminimen nimiin, tai antaa oikaisuvaatimuksen tekijän muutoin rakentaa tontti, on todettava, että edellä läpi käydyllä tavalla oikaisuvaatimuksen tekijällä on ollut useampi vuoksi aikaa rakentaa rakennukset tontille, mitä oikaisuvaatimuksen tekijä ei kuitenkaan ole tehnyt. Edelleen määräaika siirtää vuokraoikeus on kulunut loppuun 31.7.2020. 29.5.2020 päivätyn kirjeen mukaan oikaisuvaatimuksen tekijän olisi tullut toimittaa 31.7.2020 mennessä kopiot vuokranantajalle siirtoasiakirjasta, kuten vuokraoikeuden kauppakirjasta, sekä maanmittauslaitokselle tehdystä hakemuksesta vuokraoikeuden siirron kirjaamiseksi. Edellä mainittuja asiakirjoja ei ole toimitettu eikä kiinteistötietojärjestelmän tietojen mukaan vuokraoikeuden siirron kirjaamista koskevia asioita ole vireillä. Lisäksi on todettava, että oikaisuvaatimuksen tekijän mainitsemista yrityksistä on tehty haut yritys- ja yhteisötietojärjestelmään sekä asiakastiedon järjestelmään. Yrityksistä (yhtiömuodoiltaan osakeyhtiö ja yksityinen elinkeinoharjoittaja) ei löydy tietoja, jotka vahvistaisivat yritysten aktiivisen toiminnan. Yritykset eivät esimerkiksi ole arvonlisäverovelvollisia, ne eivät ole ennakkoperintärekisterissä eivätkä työnantajarekisterissä, eikä yrityksille löydy lainkaan tuloslaskelma- tai tasetietoja. Toinen yritys (osakeyhtiö) on lisäksi poistettu rekisteristä ja yritystunnus on poistettu käytöstä (ei rekisteröity perustaminen). Koska oikaisuvaatimuksen tekijä ei ole täyttänyt tontin rakentamisvelvollisuutta, vaikka hänellä on ollut siihen useampi vuosi aikaa, on todennäköistä, ettei myöskään yritys, jossa oikaisuvaatimuksen tekijä käyttää yksityisenä elinkeinonharjoittajana tai muutoin päätösvaltaa, täytä tontin rakentamisvelvollisuutta. Oikaisuvaatimuksen tekijä on oikaisuvaatimuksessaan tuonut myös esiin, että tontin rakentaminen alkaisi vasta myyntitoimeksiannon tekemisen ja ostajan löytymisen jälkeen, mikä viivästyttäisi tontin rakentumista entisestään. Asiassa ei voida pitää perusteltuna myöskään tontin vuokrasopimuksen saattamista uudelleen voimaan siten, että vuokralaisena jatkaisi oikaisuvaatimuksen tehnyt ja rakentamisvelvoitteensa laiminlyönyt yksityishenkilö.

Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämää siitä, että hän on maksanut merkittävän summan rakentamiseen liittyviä kuluja sekä lisäksi maanvuokrat, on todettava, että maanvuokrat perustuvat allekirjoitettuun maanvuokrasopimukseen ja ne ovat korvausta tontin hallinnasta, jota kaikki maanvuokralaiset ovat velvolliset maksamaan. Tontit-yksikön päällikön päätöksessä 3.12.2020 (351 §) purkaa maanvuokrasopimus on todettu, että kaupunki palauttaa tonttijako-, lohkomis- ja rekisteröintikulut sekä HSY Veden etukäteen tehdyistä vesi- ja viemäritöistä aiheutuneet tonttiliittymäkustannukset vuokralaiselle siltä osin kuin niitä ei jouduta käyttämään vuokralaiselle sopimuksen purkamisesta aiheutuvien velvollisuuksien, kuten erityisen oikeuden kirjauksen poistamisen, laiminlyönnistä kaupungille mahdollisesti aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Edellä mainittujen maksujen palauttaminen on tätä vuokrausta koskevassa asiassa perusteltua. Oikaisuvaatimuksen tekijällä on myös halutessaan mahdollisuus esimerkiksi myydä teettämänsä rakennuslupa- ja muut suunnitelmat tontin seuraavalle vuokralaiselle.

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää myös, että tonttijako-, lohkomis- ja rekisteröintikuluista sekä etukäteen tehdyistä vesi- ja viemäritöistä tehdyt maksut voivat siirtyä suoraan perustettavan osakeyhtiön nimiin eikä maksuja tarvitse palauttaa oikaisuvaatimuksen tekijälle. Koska vuokraoikeutta ei asiassa ole aiheellista siirtää oikaisuvaatimuksen tekijän perustettavan osakeyhtiön nimiin, tehdyt maksut palautetaan oikaisuvaatimuksen tekijälle. Mikäli oikaisuvaatimuksen tekijä ei ole aiheuttanut tontille jätettä tai epäsiisteyttä, ei kaupungilla ole tästä johtuvia saatavia.

Myös oikaisuvaatimuksen tekijän yhteydenottopyyntöön on vastattu ja häntä on pyydetty toimittamaan tilinumeronsa, jotta edellä kuvatut maksut voitaisiin palauttaa oikaisuvaatimuksen tekijälle.

Oikaisuvaatimuksessa ei esitetä sellaisia uusia seikkoja, jotka antaisivat aihetta asian uudelleen käsittelyyn tai muihin toimenpiteisiin.

Esitetyillä perusteilla oikaisuvaatimus tulee hylätä. Tontit-yksikön päällikön päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöstä tehtäessä ei ole ylitetty toimivaltaa eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen. Oikaisuvaatimuksessa ei ole myöskään esitetty sellaisia tarkoituksenmukaisuusperusteita, jotka eivät päätöstä tehtäessä olisi olleet tontit-yksikön päällikön tiedossa ja jotka antaisivat aihetta edellä mainitun päätöksen muuttamiseen.