Maankäyttösopimus, Kruunuvuoren asemakaava 12330 osittaisen kumoamisen vuoksi tehtävä sopimuksen tarkistus

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Asian taustaa

Kaupunginvaltuusto on 13.6.2018 § 182 hyväksynyt Kruunuvuoren asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12330. Kaava-alue käsittää entisen Laajasalon öljysataman pohjoisosan sekä Kruunuvuoren kallioisen metsäalueen. Kruunuvuoren etelärinteeseen vanhan öljysataman alueelle on kaavoitettu asuinalue noin 1 600 asukkaalle.

Kaupunginhallitus on 7.5.2018 § 300 hyväksynyt Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy:n kanssa tehtävän maankäyttösopimuksen ja kiinteistönkaupan esisopimuksen. Hyväksytyn sopimuksen mukaan maanomistaja osallistuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin suorittamalla kaupungille noin 15,3 milj. euron suuruisen maankäyttökorvauksen sekä luovuttamalla korvauksetta kaupungille yhteensä noin 3,7 ha:n suuruiset yleiset alueet. Korvauksesta suoritetaan noin 13,1 milj. euroa rahana ja noin 2,2 milj. euroa luovuttamalla kaupungille tontinosa, yleisiä alueita sekä alueen maanalaiset luolat rakenteineen.

Kaupunginhallitus 7.5.2018 § 300

Korkein hallinto-oikeus on 30.10.2020 antamallaan päätöksellä (KHO 2020:111) kumonnut kaupunginvaltuuston 13.6.2018 § 182 asemakaavan nro 12330 hyväksymistä koskevan päätöksen asemakaavassa osoitettujen asuinkerrostalojen kortteleiden AK 49317 ja 49318 osalta. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan asemakaava-alueen sijainnista merkittävien lepakkoalueiden läheisyydessä ja selvityksissä todetusta merkityksestä lepakoiden saalistusalueena seuraa, että asemakaavaratkaisussa ja sen perusteena olevissa selvityksissä ja vaikutusten arvioinneissa olisi tullut kiinnittää erityistä huomiota asemakaavan toteuttamisesta alueella esiintyville lepakoille aiheutuviin vaikutuksiin. Asemakaava ei siten perustunut maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaisiin riittäviin selvityksiin ja vaikutusten arviointeihin.

Maankäyttösopimuksen muuttaminen

Maankäyttösopimusta on korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun johdosta muutettava, koska lainvoiman saanut asemakaava poikkeaa merkittävästi kaupunginhallituksen 7.5.2018 hyväksymän maankäyttösopimuksen lähtökohtana olleesta asemakaavasta.

Alkuperäinen maankäyttösopimus on liitteenä 2.

Maanomistajat

Alkuperäisen sopimuksen osapuolena ollut maanomistaja Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy on 15.4.2020 täytäntöön pannulla jakautumisella jakautunut useaksi yhtiöksi, joista liitteen 1 mukaisessa sopimuksessa mainitut ovat osapuolia nyt hyväksyttävässä sopimuksessa. Kruunuvuoren Kiinteistöt II Oy (Y-tunnus 3100331-9) vastaa maanomistajana alkuperäisen sopimuksen ja sen muutoksen mukaisista velvoitteista.

Maankäyttökorvaus

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nro 12330 alueelle mahdollistama asuinrakennusoikeus on korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen myötä alentunut maanomistajan kiinteistöillä noin 28 prosentilla eli noin 15 700 kem²:llä, pääosin ensimmäisen asemakaavan alueella, jossa maankäyttökorvaus määritetään korotettuna.

Edellä mainitusta johtuen maankäyttökorvausta on tarkistettu siten, että maankäyttökorvauksen määrä on 8,74 milj. euroa. Maankäyttökorvaus perustuu alkuperäisen sopimuksen hinnoitteluperusteisiin. Maankäyttökorvaus alenee noin 6,5 milj. eurolla, eli noin 43 prosentilla.

Maanomistaja suorittaa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin kaupungille korvausta 8,74 milj. euroa sekä luovuttaa kaupungille korvauksetta noin 23 685 m² kokoiset yleiset alueet. Lisäksi maanomistajat luovuttavat yhteisesti korvauksetta omistamillaan ja kaupungin mailla olevat maanalaiset luolat, niiden rakenteiden ja kulkuteiden alueet ja tilat sekä pysyvän käyttöoikeuden luolaston ilmanvaihdon ja kulkuyhteyden tarvitsemien rakenteiden pitämiseen ja niihin kulkemiseen.

Korvaus suoritetaan siten, että maanomistaja maksaa 6 640 000 euroa rahana. Korvauksesta 2 100 000 euroa maksetaan yllä mainitun mukaisesti maana.

Uusi asemakaava ja AM-velvoite

Kortteleiden 49317 ja 49318 sekä niiden lähialueiden osalta aloitetaan uusi asemakaavoitus, jossa täydennetään puutteellisiksi katsotut selvitykset ja tutkitaan miten ja missä määrin kumottu rakennusoikeus tai sen osa voidaan sijoittaa lepakoiden elinympäristöä heikentämättä. Kaavoitusratkaisujen helpottamiseksi kaupunki ei tässä vaiheessa hanki tutkittavan uuden kaava-alueen yleisiä alueita. Uudessa asemakaavassa maanomistajalle ei maankäyttösopimuksessa myönnetä uutta perusvähennystä, koska kaava on osa alkuperäistä hanketta.

Välimuodon ja/tai ARA-vuokra-asuntojen rakentamiseen sovittu 13 900 kem²:n rakennusoikeus oli pääosin tarkoitus toteuttaa kumotuissa kortteleissa eteläisten kortteleiden kalliiden kaavaratkaisujen vuoksi. Maanomistaja toteuttaa lainvoiman saaneelle alueelle säänneltyyn asuntotuotantoon vähintään 5 400 kem² ja loppuosan uuden kaavan alueelle.

Määrärahan ylitys

Talousarviokohdan 8 01 01 Kiinteistöjen ja kiinteistöjen hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostot ja lunastukset sekä kaavoitus- ja täydennysrakennuskorvaukset, kaupunkiympäristölautakunnan käyttöön ei sisällä maankäyttösopimusten ja niihin liittyvien kiinteistöjärjestelyjen edellyttämiä määrärahoja, koska sopimusten toteutusajankohdat ovat vaikeasti ennakoitavissa ja tarvittavien määrärahojen tarve vuositasolla vaihtelee merkittävästi. Maana maksettavan maankäyttökorvauksen tai sen osan vastaanottaminen edellyttää kirjanpitoteknisesti maanhankintamäärärahan ja on siten talousarviovaikutteinen. Näiden sopimusten toimeenpanoon on siksi perusteltua hakea tapauskohtaisesti ylitysoikeuksia.

Talousarviokohtaan on talousarvion mukaiset määrärahat sekä vuonna 2020 käyttämättä jääneiden määrärahojen perusteella myönnetty ylitysoikeus huomioiden käytettävissä yhteensä noin 17,4 milj. euroa. Määrärahat arvioidaan käytettävän täydennysrakentamiskorvauksiin ja kaupungin strategisen maanhankintasuunnitelman mukaisiin hankintoihin sekä operatiiviseen asemaankaavojen toteuttamisen edellyttämään maanhankintaan.

Toimivalta ja päätöksen täytäntöönpano

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 9 kohdan sekä kaupunginhallituksen päätöksen 18.9.2017 § 865 perusteella kaupunginhallitus päättää kokonaisarvoltaan 2 miljoonaa euroa suuremmista maankäyttösopimuksista. Kokonaisarvo kattaa sekä maankäyttökorvauksen että aluejärjestelyt.‏

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen B) kohdan, valtuuttaa kaupunkiympäristön toimialan sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin päällikkö tai hänen valtuuttamansa allekirjoittamaan maankäyttö- ja kiinteistökaupan esisopimuksen, sen perusteella laadittavat lopulliset luovutus- ja kauppakirjat sekä tekemään niihin tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

Kaupunginhallitus 12.04.2021 § 247

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Ville Vastamäki, hankepäällikkö, puhelin: 310 25902

Kaupunkiympäristölautakunta 02.03.2021 § 99

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Peter Haaparinne, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 31864

Päätös tullut nähtäväksi 12.05.2021

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.