Maankäyttösopimus, Kruunuvuoren asemakaava 12330 osittaisen kumoamisen vuoksi tehtävä sopimuksen tarkistus

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Bakgrund i ärendet

Stadsfullmäktige godkände 13.6.2018, § 182, detaljplan och detaljplaneändring för Kronbergsstranden (nr 12330). Detaljplaneområdet omfattar norra delen av den gamla oljehamnen på Degerö och det bergiga skogsområdet i Kronbergsstranden. Ett bostadsområde för 1 600 invånare har planlagts i södersluttningen på det gamla oljehamnsområdet i Kronbergsstranden.

Stadsstyrelsen har 7.5.2018, § 300, godkänt markanvändningsavtalet och föravtalet för fastighetsköp som ingås med Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy. Enligt det godkända avtalet deltar markägaren i kostnaderna för samhällsbyggandet genom att erlägga en markanvändningsersättning på cirka 15,3 miljoner euro till staden och överlåta allmänna markområden på sammanlagt ca 3,7 ha till staden utan ersättning. Ersättningarna erläggs så att cirka 13,1 miljoner euro betalas kontant och cirka 2,2 miljoner euro genom överlåtelse av en tomtdel, allmänna områden och de underjordiska bergrummen med konstruktioner i området till staden.

Stadsstyrelsen 7.5.2018, § 300(Länk leder till extern tjänst)

Högsta förvaltningsdomstolen har genom sitt beslut 30.10.2020 (HFD 2020:111) upphävt stadsfullmäktiges beslut 13.6.2018, § 182, om godkännandet av detaljplan nr 12330 i fråga om kvarteren för flervåningshus AK 49317 och 49318 som anvisas i detaljplanen. Enligt högsta förvaltningsdomstolen orsakar detaljplaneområdets läge i närheten av betydande fladdermusområden och den i utredningar konstaterade betydelsen som jaktområde för fladdermöss att man i detaljplanelösningen och i utredningarna och konsekvensbedömningarna som den grundar sig på borde ha fäst särskild uppmärksamhet vid de verkningar som förverkligandet av detaljplanen har för fladdermössen i området. Detaljplanen grundade sig sålunda inte på tillräckliga utredningar och konsekvensbedömningar i enlighet med § 9 i markanvändnings- och bygglagen.

Ändring av markanvändningsavtalet

Markanvändningsavtalet bör ändras med anledning av högsta förvaltningsdomstolens beslut, eftersom den lagakraftvunna detaljplanen avviker avsevärt från detaljplanen som var utgångspunkten för det av stadsstyrelsen 7.5.2018 godkända markanvändningsavtalet.

Det ursprungliga markanvändningsavtalet ingår i bilaga 2.

Markägare

Markägaren Kruunuvuoren Kiinteistöt Oy, som var part i det ursprungliga avtalet, har genom en delning som verkställdes 15.4.2020 uppdelats i flera bolag, varav de som nämns i avtalet i enlighet med bilaga 1 är parter i avtalet som nu godkänns. Kruunuvuoren Kiinteistöt II Oy (FO-nummer 3100331-9) ansvarar som markägare för förpliktelserna i enlighet med det ursprungliga avtalet och dess ändring.

Markanvändningsersättning

Bostadsbyggrätten som detaljplanen och detaljplaneändringen nr 12330 möjliggör i området har enligt högsta förvaltningsdomstolens beslut minskat i markägarens fastigheter med cirka 28 procent eller 15 700 m² vy, huvudsakligen i området för den första detaljplanen, där markanvändningsersättningen fastställs med förhöjning.

På grund av det ovannämnda har markanvändningsersättningen justerats så att markanvändningsersättningens belopp är 8,74 miljoner euro. Markanvändningsersättningen grundar sig på prissättningsgrunderna i det ursprungliga avtalet. Markanvändningsersättningen minskar med cirka 6,5 miljoner euro, dvs. cirka 43 procent.

Markägaren deltar i kostnaderna för samhällsbyggandet genom att betala en ersättning på 8,74 miljoner euro till staden och överlåta allmänna markområden på cirka 23 685 m² till staden utan ersättning. Dessutom överlåter markägarna gemensamt och utan ersättning de underjordiska bergrummen, dessas konstruktioner och förbindelseledernas områden samt en permanent nyttjanderätt till att besitta konstruktionerna som behövs för bergrummens ventilation och förbindelseled och att röra sig i dem.

Ersättningen betalas så att markägaren betalar 6 640 000 euro kontant. Av ersättningen betalas 2 100 000 euro i enlighet med det ovannämnda i form av mark.

Ny detaljplan och BM-förpliktelse

I fråga om kvarteren 49317 och 49318 och närområden inleds en ny detaljplaneprocess för att komplettera de utredningar som anses bristfälliga och undersöka i vilken mån den upphävda byggrätten eller en del av den kan placeras utan att försämra fladdermössens livsmiljö. För att underlätta detaljplanelösningarna avstår staden i det här skedet från att anskaffa allmänna områden i det nya detaljplaneområdet som utreds. I den nya detaljplanen beviljas markägaren inte i markanvändningsavtalet ett nytt grundavdrag, eftersom detaljplanen är en del av det ursprungliga projektet.

Avsikten var att byggrätten på 13 900 m² vy som avtalats för byggande av bostäder av mellanformstyp och/eller ARA-hyresbostäder förverkligas i de upphävda kvarteren på grund av de dyra detaljplanelösningarna i de södra kvarteren. Markägaren förverkligar på det lagakraftvunna området för reglerad bostadsproduktion minst 5 400 m² vy och den resterande delen på den nya detaljplanens område.

Överskridning av anslag

I budgetmomentet 8 01 01 Köp och inlösen av fastigheter och aktier som berättigar till besittning av fastigheter samt planläggningsersättningar, till stadsmiljönämndens disposition ingår inte sådana anslag som markanvändningsavtal och därtill hörande fastighetsarrangemang förutsätter, eftersom tidpunkterna för genomförande i avtalen är svåra att förutse och behovet av anslag varierar betydligt på årsnivån. Mottagandet av markanvändningsersättningen som betalas i form av mark, eller en del av den, förutsätter ett bokföringstekniskt anslag och har därmed budgetkonsekvenser. Det är därför motiverat att för verkställandet av de här avtalen ansöka om överskridningsrätt från fall till fall.

På budgetmomentet finns med beaktande av anslagen i budgeten och den beviljade rätten att överskrida anslag som förblivit outnyttjade år 2020 cirka 17,4 miljoner euro att tillgå. Anslagen beräknas bli använda för ersättningar för kompletteringsbyggande och anskaffningar i enlighet med stadens strategiska markförvärvsplan, samt för operativt markförvärv som förverkligandet av detaljplaner förutsätter.

Befogenheter och verkställigheten av beslutet

Utgående från 16 kap. 1 § 2 mom. punkt 9 i förvaltningsstadgan och stadsstyrelsens beslut 19.9.2017, § 865, beslutar stadsstyrelsen om markanvändningsavtal vars sammanlagda värde överskrider 2 miljoner euro. Det sammanlagda värdet omfattar både markanvändningsersättningen och områdesarrangemangen.

Stadsstyrelsen har för avsikt att, om stadsfullmäktige godkänner punkt B) i beslutsförslaget, bemyndiga chefen för teamet avtal och verksamhetsstyrning i stadsmiljösektorn, eller en av chefen bemyndigad person, att underteckna föravtalet för markanvändning och fastighetsköp, de slutliga överlåtelse- och köpehandlingarna som tas fram utgående från det samt att vid behov göra smärre ändringar i dem.

Kaupunginhallitus 12.04.2021 § 247

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Ville Vastamäki, hankepäällikkö, puhelin: 310 25902

Kaupunkiympäristölautakunta 02.03.2021 § 99

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Peter Haaparinne, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 31864

Detta beslut publicerades 12.05.2021

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00