Maksuhyvitys, asuntokauppa, Lapinlahdenkatu 11
Oikaisuvaatimus teknisen johtajan Bostadsaktiebolaget Lappviksgatan 11 – nimisen yhtiön osakkeiden nro 40-41 myyntiä koskevasta hinnanalennuspäätöksestä
Päätös
Kaupunkiympäristölautakunta päätti saadun lisäselvityksen johdosta oikaista teknisen johtajan 7.4.2021 (91 §) tekemää, Bostadiesktiebolaget Lappviksgatan 11- nimisen yhtiön osakkeiden numero 40-41 myyntiä koskevaa hinnanalennuspäätöstä siten, että ********** myönnetään yhteensä kaikkiaan 7 500 euron suuruinen hinnanalennus kauppahinnasta.
Perusteet
Päätös, jota oikaisuvaatimus koskee
Tekninen johtaja päätti 7.4.2021 (91 §) myöntää ********** (jäljempänä ostajat) 5 000 euron suuruisen hinnanalennuksen osoitteessa Lapinlahdenkatu 11 sijaitsevan Bostadsaktiebolaget Lappviksgatan 11- nimisen yhtiön osakkeiden numero 40-41 kauppahinnasta, koska kaupan kohde ei vastannut siitä myytäessä annettuja tietoja.
Huoneistoa markkinoitaessa on virheellisesti ilmoitettu, että siihen kuuluu säilytystilana kellarikomero ja että taloyhtiössä on yhteiskäytössä oleva pesutupa.
Oikaisuvaatimus ja sen perusteet
Ostajien mukaan kohtuullinen hinnanalennus on suurempi kuin heille myönnetty 5 000 euroa. Vaatimustaan ostajat perustelevat sillä, että pesukone vie asunnosta noin 1 neliömetrin suuruisen tilan, jonka arvo on asunnon hinnasta 6 887,87 euroa. Kellarikomeron puuttuminen puolestaan merkitsee noin 169 euron suuruista, kuukausittaista lisäkulua (keskimääräinen, vastaavan varastotilan kuukausikulu). Varastotilan tarve on ainakin noin 3 vuotta, joten vuokrakulu kolmen vuoden ajalta on noin 6 084 euroa.
Oikeudellinen arviointi
Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain (843/1994) 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Ostajalla on tällöin 6 luvun 16 §:n mukainen oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Korvauksen määrän arvioinnissa on käytetty apuna asuntoauktorisoidun kiinteistövälittäjän kohteesta antamaa arviolausuntoa.
Lausunnossa todetaan, että kylpyhuoneen valokuvasta ei käy selville, onko siellä pesukoneliitäntä ja mahtuuko sinne pesukone. Taloyhtiön pohjapiirrokset ovat alkuperäiset eikä niistä käy varmasti selville kylpyhuoneen tai sen kiinteiden kalusteiden sijainnit.
Koska kylpyhuoneesta ei ole tarkempia tietoja eikä myöskään tarkkaa varmuutta pesukoneen mahtumisesta sinne, yhtenä vaihtoehtona tulee huomioida pesukoneen sijoittaminen keittiöön. Tällöin kustannuksia syntyy keittiön muutoskuluista pesukoneliitäntöineen. Arvioitu taloyhtiön pesutuvan puuttumisen laskennallinen arvo on siinä tapauksessa noin 4 000−4 500 euroa. Mikäli pesukone mahtuisi ongelmitta kylpyhuoneeseen, taloyhtiön pesutuvan puuttumisen laskennallisen arvon voidaan katsoa olevan 1 500−2 000 euroa.
Kellari/vinttikomeron puuttumisen laskennallinen arvo on arviolausunnon mukaan noin 3 000 euroa. Arvio perustuu kantakaupungin alueella myytyihin pieniin alle 3 m2 varastotulojen myyntihintoihin viimeisten parin vuoden aikana.
Arviolausunnon johdosta pyydetyn lisäselvityksen mukaan kaupan kohteena olevan huoneiston wc-tila, jossa on myös suihku, on pinta-alaltaan vain noin 2 neliömetrin suuruinen. Pesukoneen sijoittaminen kylpyhuoneeseen on siten lähes mahdotonta. Tilassa ei myöskään ole pesukoneliitäntää.
Asiassa ei ole todettu olevan edellytyksiä päätöksen muuttamiseen laillisuusperusteella. Teknisen johtajan päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, viranomainen ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole muutoinkaan lainvastainen.
Lisäselvityksen johdosta päätöstä on kuitenkin tarkoituksenmukaista oikaista siten, että myönnettävän hinnanalennuksen määrää korotetaan pesukoneen sijoittamisesta muualle kuin kylpyhuoneeseen aiheutuvien ylimääräisten muutostyökulujen vuoksi 2 500 eurolla.
Päätös on ehdotuksen mukainen.
Oikaisuvaatimuksen yleiset edellytykset
Kuntalain (410/2015) 134 §:n 1 momentin mukaan kunnanhallituksen, lautakunnan ja valiokunnan, niiden jaoston sekä niiden alaisen viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua.
Oikaisuvaatimus tehdään 2 momentin mukaan 1 momentissa tarkoitetun toimielimen ja sen jaoston sekä sen alaisen viranomaisen päätöksestä asianomaiselle toimielimelle. Oikaisuvaatimuksen saa kuntalain 137 §:n mukaan tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen. Kuntalain 138 §:n mukaan oikaisuvaatimus tulee tehdä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Ellei muuta näytetä, tiedoksiannon katsotaan tapahtuneen seitsemäntenä päivänä päätöksen postittamisesta.
Ostajat ovat asiassa asianosaisia. Oikaisuvaatimuksen kohteena oleva päätös annettu postin kuljetettavaksi 8.4.2021 ja oikaisuvaatimus on saapunut kirjaamoon 13.4.2021. Oikaisuvaatimus on siten saapunut määräajassa ja se on osoitettu oikealle toimielimelle.
Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Tekninen johtaja 07.04.2021 § 91
Päätös
Tekninen johtaja päätti myöntää ********** yhteensä 5 000 euron suuruisen hinnanalennuksen osoitteessa Lapinlahdenkatu 11 sijaitsevan Bostadsaktiebolaget Lappviksgatan 11- nimisen yhtiön osakkeiden numero 40-41 kauppahinnasta.
Päätöksen perustelut
Tekninen johtaja päätti 21.12.2020 (301 §) myydä 301 000 euron kauppahinnalla ********** Bostadsaktiebolaget Lappviksgatan 11-nimisen yhtiön osakkeet numero 40-41. Yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeet oikeuttavat osoitteessa ********** sijaitsevan 43,7 m2:n suuruisen (1 h+ k+kph) huoneiston hallintaan.
Kauppakirja on allekirjoitettu ja hallinta siirtynyt ostajille 14.1.2021.
Ostajat ovat tehneet 28.3.2021 reklamaation, jossa vaativat 17 300 euron suuruista hinnanalennusta sillä perusteella, että kaupan kohde ei ole vastannut siitä myytäessä annettuja tietoja.
Huoneistoa markkinoitaessa on virheellisesti ilmoitettu, että siihen kuuluu säilytystilana kellarikomero ja että taloyhtiössä on yhteiskäytössä oleva pesutupa.
Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain (843/1994) 6 luvun 11 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Ostajalla on tällöin 6 luvun 16 §:n mukainen oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Koska kaupan kohde ei ole vastannut tietoja, joita siitä on ostajille ennen kaupantekoa annettu ja kyseisten virheellisten tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, ostajille myönnetään hinnanalennusta pesutuvan ja kellari-/vinttikomeron puuttumisen johdosta 5000 euroa.
Korkolain mukainen viitekorko ajanjaksona 1.1.-30.6.2021 on 0,00 %.
Lisätiedot
Marjaana Santala, lakimies, puhelin: 310 34108
Päätös tullut nähtäväksi 11.06.2021
VALITUSOSOITUS
Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.
Valitusoikeus
Päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen.
Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös
- se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen)
- kunnan jäsen.
Valitusaika
Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.
Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Valitusperusteet
Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että
- päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
- päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa
- päätös on muuten lainvastainen.
Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.
Valitusviranomainen
Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.
Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:
Sähköpostiosoite: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Postiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
00520 HELSINKI | |
Faksinumero: | 029 56 42079 |
Käyntiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
Puhelinnumero: | 029 56 42000 |
Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet
Valituksen muoto ja sisältö
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Valituksessa on ilmoitettava:
- päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);
- miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);
- vaatimusten perustelut;
- mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.
Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.
Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.
Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.
Valitukseen on liitettävä:
- valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;
- selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;
- asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.
Oikeudenkäyntimaksu
Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.
Pöytäkirja
Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.
Sähköpostiosoite: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postiosoite: | PL 10 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | |
Faksinumero: | (09) 655 783 |
Käyntiosoite: | Pohjoisesplanadi 11-13 |
Puhelinnumero: | (09) 310 13700 (Yleishallinto) |
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.
Esittelijä
Lisätietojen antaja
Marjaana Santala, lakimies, puhelin: 09 310 34108