Asemakaavan muutos nro 12821, Kamppi, tontti 4078/2, Lönnrotinkatu 37, Kiinteistö Oy Kaartin Lasaretti

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 4. kaupunginosan (Kamppi) korttelin 4078 asemakaavan muutoksen 26.9.2023 päivätyn piirustuksen nro 12821 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee nk. Kaartin lasaretin korttelia osoitteessa Lönnrotinkatu 37. Kortteli oli pitkään valtion omistuksessa mm. sotilassairaalana sekä tutkimus- ja opetuskäytössä, mutta nykyisin sen rakennukset ovat pääosin tyhjillään.

Kaavaratkaisu mahdollistaa vajaakäytöllä olevan korttelin uudistamisen ja täydentämisen korkealaatuisella arkkitehtuurilla ympäristön historiallisia ja kaupunkikuvallisia arvoja kunnioittaen. Korttelin monipuolinen käyttö tuo alueelle uusia kaupallisia ja julkisia palveluja sekä avaa aiemmin suljetun sisäpihan kaupunkilaisten käyttöön.

Korttelin arvokkaimmat rakennukset suojellaan ja korjataan uuteen käyttötarkoitukseen. Lisäksi kaavaratkaisu sallii uudisrakentamista Hietalahdenkadun varteen, entisen VTT:n laboratoriorakennuksen sisäpihan puoleiselle osalle sekä maan alle. Rakennuksiin osoitetaan monipuolista toimitilaa: toimistoja, koulu- ja päiväkotitiloja, liiketilaa sekä päivittäistavarakauppa maan alle. Lisäksi maanalaisiin tiloihin mahdollistetaan pysäköintilaitoksen rakentaminen kolmeen tasoon.

Tavoitteena on, että alueelle saadaan lisää palveluita sekä houkuttelevaa modernia toimitilaa yrityksille. Sisäpiha varataan kaupunkilaisten käyttöön ja lasten leikkipaikoiksi. Pihan läpi johdetaan yleisen jalankulun reitti. Pysäköintilaitoksen rakentaminen palvelee laajemman alueen pysäköintitarpeita.

Koko kortteliin osoitetaan yhteensä 20 230 k-m2 toimisto-, liike- ja palvelutilaa, josta olemassa olevien rakennusten osuus on 6 380 k-m2. Maanpällisen kerrosalan osuus on 16 630 k-m2 ja maanalaisen 3 600 k-m2. Tontin tehokkuusluku on e= 1,75. Korttelin yhteenlaskettu tuleva työpaikkamäärä on n. 1 150 ja koulu- sekä päiväkotipaikkojen määrä n. 360.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että historiallisesti arvokkaat rakennukset saadaan otettua käyttöön, keskustan tuntumaan saadaan uutta modernia toimistotilaa ja alueen kaupallisten ja julkisten palveluiden määrä lisääntyy. Moderni toimitilatarjonta ainutlaatuisessa ympäristössä lisää alueen houkuttelevuutta yrityksille ja vahvistaa laajemman alueen yritysverkostoja.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on Kantakaupunki C2- aluetta, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Helsingin maanalaisen yleiskaavan 2021 mukaan alue on keskustan maanalaisen kehittämisen kohdealuetta, jota on kehitettävä siten, että se palvelee ensisijaisesti keskustan kehittämistä tukevia toimintoja, hallintoa ja huoltoa. Tilojen käyttötarkoitus ja soveltuvuus alueelle tulee tutkia. Alueen maanalaiset tilat on varattu ensisijaisesti keskustan liike- ja palvelutiloja sekä keskustan alueen toimintoihin liittyvää yhdyskuntateknistä huoltoa sekä eri liikennemuotoja varten. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista siten, että kaupunkirakennetta kehitetään kestävästi, ensisijaisesti uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä huomioiden alueiden erityispiirteet. Samalla edistetään keskustan työpaikkojen ja palveluiden määrän ja intensiteetin kasvua.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Tontilla sijaitsee nykyisin kuusi rakennusta, joista vanhimmat on rakennettu 1820- ja 30-luvuilla Carl Ludvig Engelin johtaman intendentinkonttorin piirustusten mukaan korttelin Hietalahdentorin puoleiselle reunalle. Sotilassairaala sai uuden päärakennuksen 1880-luvulla korttelin vastapäiselle sivulle, kun punatiilinen, nk. Uusi varuskuntasairaala rakennettiin. Engelin rakennukset ja Uusi varuskuntasairaala on suojeltu valtion omistamien rakennusten suojelusta annetun asetuksen nojalla. Korttelin länsikulmassa sijaitsevat matalat puutalot, nk. Eristyspaviljonki ja Kuormastovaja on rakennettu 1800–1900-lukujen vaihteessa, mutta niitä ei ole suojeltu, ja vuoden 1991 asemakaavassa niiden paikalle on osoitettu rakennusala uudisrakennukselle. Entinen VTT:n laboratoriorakennus vuodelta 1943 edustaa aikakautta, kun kortteli siirtyi tutkimus- ja opetuskäyttöön. Modernistinen rakennus on kadun puolella nelikerroksinen ja sisäpihan puolella kaksikerroksinen.

Pitkän valtion omistuksen jälkeen Senaatti-kiinteistöt myi kohteen yksityiselle kiinteistökehitysyhtiölle vuonna 2020. Suurin osa rakennuksista on ollut pitkään tyhjillään. Engelin rakennukset korjattiin hiljattain uuden omistajan toimesta ranskankielisen Jules Verne -koulun käyttöön. Sisäpiha on hiljainen ja siellä sijaitsee nykyisin koulun ulkoilualue, istutusalueita sekä muutamia puita.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1991. Kaavan mukaan kortteli on hallinto- ja virastorakennusten korttelialuetta (YH).

Korttelialue on yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa.

Asemakaavan muutoksen johdosta on käyty maankäyttösopimusneuvottelut kaupunginhallituksen päätöksen 26.4.2021 § 310 mukaisesti ja kaupungin puolesta sopimus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnan päätöksellä 7.5.2024 § 265. Sopimus on lainvoimainen ja allekirjoitettu.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien tahojen kanssa:

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat VTT:n Laboratoriorakennuksen suojelutarpeeseen ja rakennuksen laajentamiseen, uudisrakentamisen volyymiin, mittasuhteisiin, kattokerrosten arkkitehtuuriin sekä sen vaikutuksiin lähiympäristön näkymiin ja toiminnallisuuteen, paviljonkirakennuksen sopimattomuuteen pihalle, asemakaavasuojelun ulottamiseen koskemaan myös sisätiloja siten, ettei rakennusperintölakia tarvitse soveltaa sekä työneuvottelujen järjestämiseen kaavaprosessin aikana. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että VTT:n talon säilyvälle osalle on myös asetettu suojelumerkintä. Suojelumääräyksiin on sisällytetty myös suojeltavat sisätilat. Pihapaviljonkivaihtoehdosta on luovuttu ja lisäksi uudisrakentamisen ratkaisuja on työstetty kulttuuriympäristöviranomaisten kanssa mm. yhteisessä työpalaverissa. Uudisrakentamisen volyymiä ei ole pienennetty, mutta yhteistyössä on pyritty löytämään arkkitehtonisesti paikkaan paremmin sopiva ratkaisu.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen elävöittämiseen ja palveluiden saavutettavuuteen, uudisrakennuksen liian suureen kokoon ja korkeuteen sekä yleisesti sen sopeutumattomuuteen arvoympäristöön, arkkitehtuuriin, näkymien ja valaistusolosuhteiden heikkenemiseen, puutalojen säilyttämiseen tai siirtämiseen, puiden kaatamiseen ja muun kasvillisuuden häviämiseen, pihan virkistyskäyttömahdollisuuksiin, Kalevankadun ja Hietalahdenkadun ruuhkautumiseen, pyöräilyn ja kävelyn olosuhteiden heikkenemiseen, liikenneturvallisuuteen, Hietalahdenkadun ääniolosuhteisiin, päivittäistavarakaupan, pysäköintilaitoksen ja uusien toimistotilojen tarpeettomuuteen, rakentamisaikaisten kaivuu- ja räjäytystöiden vanhoja rakennuksia vahingoittavaan vaikutukseen, lintujen olosuhteisiin, vuorovaikutusmahdollisuuksien vähäisyyteen ja kiinteistökehittäjän tuottojen maksimointiin.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että suunnitelmaa on kehitetty työpalavereissa Museoviraston ja ELY-keskuksen kanssa uudisrakentamisen sijainnin ja arkkitehtuurin osalta. Rakentamisen volyymi on kuitenkin säilynyt ennallaan. Suunnitelmia on kehitetty siten, että pysäköintilaitoksen sisäänajo on siirretty Hietalahdenkadun kulmasta VTT:n Laboratoriorakennuksen Kalevankadun puoleiseen päätyyn liikenneturvallisuuden ja toiminnallisuuden parantamiseksi. Hankkeen liikennevaikutusten arvioimiseksi on laadittu toimivuustarkastelu. Kaavaratkaisussa määrätään maanalaisten rakennustöiden osalta, että ne on toteutettava aiheuttamatta vahinkoa olemassa oleville rakennuksille. Kohteesta on lisäksi tehty rakennettavuusselvitys. Kaavaratkaisussa pihalle määrätään ohjeellisella sijainnilla laajat puin ja pensain istutettavat alueet ja lisäksi istutuksista annetaan erillisiä laadullisia määräyksiä sekä velvoitetaan viherkertoimen tavoiteluvun täyttämiseen. Lintujen törmäysriskin vähentämiseksi uudisrakentamiselle on kohdistettu määräys laajojen lasipintojen käsittelystä.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 27 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 20.3.–18.4.2023, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 17 muistutusta.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat uudisrakentamisen ja ulkotilojen sovittamiseen historialliseen ympäristöön, rakentamisen vaikutuksiin kaupunkikuvaan ja näkymiin, Hietalahdenkadun varren uudisrakennuksen massiivisuuteen ja liialliseen korkeuteen, sen arkkitehtuuriin, ilmeeseen sekä sen aikaansaamiin haitallisiin vaikutuksiin ympäröivien rakennusten asuinolosuhteisiin, kuten kohtuuttomaan varjostukseen, liikennemelun heijastumiseen katutilassa ja asukkaiden yksityisyyttä heikentäviin liian suuriin ikkunoihin. Nämä seikat myös alentavat asuntojen arvoa. Lisäksi huomautukset kohdistuivat autoliikennemäärien lisääntymiseen, uuden suojatien tarpeeseen ja jalankulkuyhteyden jatkumiseen Lönnrotinkadun yli, pysäköintilaitoksen henkilöautoliikennettä lisäävään vaikutukseen, puutalojen purkamiseen, korttelin sisäpihan avoimuuden kyseenalaisuuteen ja pihalle ja sen läpi johtavien kulkureittien hankaluuteen, olemassa olevan kasvillisuuden tuhoamiseen ja uuden istutettavan kasvillisuuden kitukasvuisuuteen johtuen kansipiharatkaisusta, hankkeen haitallisiin ilmastovaikutuksiin ja puurakentamisen ja viherkaton edellyttämiseen, asemakaavaprosessin ja vuorovaikutuksen puutteellisuuteen, kaupunkilaisten mielipiteiden sivuuttamiseen, toimitilojen ylitarjontaan, kiinteistönomistajan tontista maksamaan hintaan.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat suojelumääräysten kattavuuteen, uudisrakennuksen kaupunkikuvallisiin vaikutuksiin, pihaa koskeviin asemakaavamääräyksiin sekä hankkeen ilmastovaikutusten ohjaamiseen, kuten tarpeeseen hiilijalanjälkeä ohjaavaan kaavamääräykseen ja pyöräpaikkavaatimusten kiristämiseen sekä sen varmistamiseen, että pysäköinnin rakentaminen johtaa aidosti siihen, että kaupunkitilaa siirtyy pysäköinniltä kestäville toiminnoille.

Lisäksi kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ilmoitti ettei sillä ole lausuttavaa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen neuvottelussa ja sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.