Asemakaavan muutos nro 12877, Länsisatama, Itämerenkatu ja Lepakonaukio

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

• asettaa 30.1.2024 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen nro 12877 (liite nro 3) julkisesti nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti. Asemakaavan muutos koskee 20. kaupunginosan (Länsisatama, Ruoholahti) korttelia 20790, korttelin 20796 tonttia 2, korttelin 20002 tonttia 5 sekä suojaviher-, katu- ja torialueita

• antaa vuorovaikutusraportista ilmenevät vastineet esitettyihin mielipiteisiin ja kannanottoihin. Päätösasiakirjat ja vuorovaikutusraportti ovat luettavissa kaupunkiympäristön toimialan asiakaspalvelussa, Työpajankatu 8 (puh. 09 310 22111), sekä internet-sivuilla:

https://paatokset.hel.fi/fi/asia/hel-2022-004726

• että asemakaavoituspalvelu pyytää ehdotuksesta tarvittavat lausunnot

• valtuuttaa asemakaavoituspalvelun tekemään ehdotukseen vähäisiä muutoksia ja tarkistuksia, jotka eivät olennaisesti muuta ehdotuksen sisältöä

• kehottaa asemakaavoituspalvelua laskuttamaan hakijoilta kaavan hyväksymisen jälkeen kaavan laatimis- ja käsittelykustannukset seuraavasti:
  • Exilion Real Estate I Ky: 40 000 euroa
  • Kiinteistö Oy Helsingin Lepakko: 40 000 euroa
  • Kiinteistö Oy Helsingin Itämerenkatu 5: 10 000 euroa.

Samalla lautakunta esittää kaupunginhallitukselle

• asemakaavan muutosehdotuksen nro 12877 hyväksymistä, mikäli ehdotuksesta ei tehdä maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n mukaisia muistutuksia eivätkä ehdotuksesta annetut lausunnot anna aihetta asian käsittelemiselle uudelleen kaupunkiympäristölautakunnassa.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee kortteli-, katu-, tori- ja aukioalueita, jotka sijaitsevat Ruoholahdessa Itämerentorilla ja Lepakonaukiolla ja niiden lähialueilla. Kaavaratkaisu mahdollistaa, että alueille voidaan toteuttaa kolme 13–29 kerrosta korkeaa toimitilarakennusta. Kaavaratkaisu on tehty, koska toteuttaminen uudistaa ja täydentää Ruoholahden toimitila-alueen työpaikka- ja palvelutarjontaa hyvien raidejoukkoliikenneyhteyksien varrella ja vahvistaa Ruoholahden metron aseman merkittävyyttä kaupunkikuvassa ja -rakenteessa.

Tavoitteena on, että kaupunkirakennetta tiivistetään Ruoholahden metroaseman läheisyydessä ja että uuden toimitilarakentamisen yhteydessä toteutettava Lepakonaukion ja Itämerentorin uudistaminen elävöittävät aukioalueita vetovoimaisina kaupunkitiloina.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan se, että korkea toimitilarakentaminen on sijoitettu Ruoholahden asuinkerrostalojen korttelialueiden pohjoispuolelle metroaseman välittömään läheisyyteen siten, että kokonaisuus ei varjosta asuinkorttelialueita ja muodostaa kaupunkikuvallisesti tunnistettavan alueellisen maamerkin Helsingin niemelle saavuttaessa.

Alueelle on suunniteltu kolme toimitilarakennusta, joista 29 kerrosta korkea toimitilarakennus sijaitsee osittain Itämerentorilla ja osittain nykyisellä toimitilakorttelialueella 20796 (Itämerentorni). 24 kerrosta korkea toimitilarakennus sijaitsee osittain Lepakonaukiolla ja osittain nykyisellä toimitilakorttelialueella 20790 (Lepakontorni). 13 kerrosta korkea toimitilarakennus sijaitsee nykyisellä toimitilakorttelialueella 20002 (Itämerenkatu 5).

Kaavaratkaisun myötä tonttien kerrosala kasvaa 47 100 k-m²:llä. Tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on e=3,7. Työpaikkamäärän lisäys on noin 3 300 työpaikkaa.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Ruoholahden metroaseman kaupunkikuvallinen merkittävyys korostuu ja alueen työpaikka- ja palvelutarjonta monipuolistuu.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että täydennysrakentamista toteutetaan erityisesti raideliikenteen varrella ja asemien ympäristöissä. Kaupunkirakennetta kehitetään kestävästi, ensisijaisesti uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä huomioiden alueiden erityispiirteet. Kaavaratkaisu on osalla aluetta Helsingin yleiskaavan 2016 ja osalla aluetta oikeusvaikutteisen yleiskaavan 2002 mukainen.

Exilion Real Estate I Ky:llä on kehittämisvaraus koskien Ruoholahden Itämerentorin sekä Itämerensolan alikulkutunnelin ympäristöä. Kehittämisvarauksen mukaan tavoitteena on lisätä nykyisen toimitilan kerrosalaa 11 000–14 000 k-m². Kiinteistö Oy Helsingin Lepakolla on kehittämisvaraus koskien Lepakonaukion kehittämistä. Kehittämisvarauksen mukaan tavoitteena on lisätä nykyisen toimitilan kerrosalaa 22 000–28 000 k-m².

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on kolme toimitilarakennusta, jotka on toteutettu 1990–2000-luvuilla. Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1996–1999.

Helsingin kaupunki omistaa Itämerentorin ja Lepakonaukion katualueet. Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksien johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijoiden kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Lisäksi asemakaavaratkaisun toteuttaminen edellyttää Porkkalankadun alikulkutunnelin muutoksia, joiden rakenneteknisten töiden kustannuksiksi on arvioitu n. 1 milj. euroa. Näiden kustannusten jaosta sovitaan erillisten sopimusneuvottelujen yhteydessä.

Kaavaratkaisu nostaa merkittävästi yksityisomistuksessa olevien tonttien arvoa. Mahdollisista maankäyttökorvauksista yksityisten tonttien osalta neuvotellaan kiinteistönomistajien kanssa

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Liikenne- ja viestintävirasto Traficom
• Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes
• STUK Säteilyturvakeskus
• Museovirasto
• Telia Company AB
• Fingrid Oyj
• Länsimetro Oyj
• Finavia Oyj
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
• Helen Oy
• Helsingin Satama Oy
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala, kaupunginmuseo
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat pelastusturvallisuuteen, lentoturvallisuuteen, kunnallistekniikkaan, rakentamisaikaisiin liikennejärjestelyihin, maanalaisiin tiloihin, kaupunkikuvaan ja varjostumiseen ja rakennushistoriallisiin arvoihin.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavamääräyksissä on määritetty alin louhintataso ja muuntamoiden sijoittaminen ja selostuksessa on kuvattu kaavaratkaisua ja arvioitu vaikutuksia pelastusturvallisuuden, kunnallistekniikan, rakentamisaikaisten liikennejärjestelyiden, kaupunkikuvan ja varjostumisen ja rakennushistoriallisten arvojen osalta.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat lintujen törmäysvaikutuksiin, toimitilan määrään, ekologiseen kestävyyteen, rakentamisaikaisiin vaikutuksiin, aukioiden elävöittämiseen, tuulisuuteen, turvallisuuteen, liikenteeseen, luonto-, virkistys- ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymiseen sekä kaupunkikuvaan ja varjostumiseen.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavamääräyksissä on myymälöiden toteuttamista ja lintujen törmäysriskiä vähentävä määräys ja selostuksessa on kuvattu kaavaratkaisua ja arvioitu vaikutuksia toimitilan määrän, ekologisen kestävyyden, rakentamisaikaisten vaikutusten, aukioiden elävöittämisen, tuulisuuden, turvallisuuden, liikenteen, luonto-, virkistys- ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen sekä kaupunkikuvan ja varjostumisen osalta.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 9 kpl.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

• Auris Kaasunjakelu Oy
• Finavia Oyj
• Gasgrid Finland Oy
• Helen Oy
• Helsingin poliisilaitos
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin Satama Oy
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
• Kaupunkiliikenne Oy
• Liikenne- ja viestintävirasto/Traficom (Ilmailu, Merenkulku, Tieliikenne)
• Puolustusvoimat
• Rajavartiolaitoksen esikunta
• Suomenlahden merivartioston esikunta
• Senaatti-kiinteistöt
• Suomenlinnan hoitokunta
• Säteilyturvakeskus STUK
• Turvallisuus ja kemikaalivirasto Tukes
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• Uudenmaan liitto
• Väylävirasto
• Helsingin vanhusneuvosto
• Helsingin vammaisneuvosto
• Helsingin nuorisoneuvosto
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala, kaupunginmuseo
• kasvatuksen ja koulutuksen toimiala
• sosiaali-, terveys- ja pelastustoimiala, pelastuslaitos
• sekä muut mahdolliset tahot.

Kaupunki käynnistänee kaupunginhallituksen 26.4.2021 (§ 310) tekemän päätöksen mukaisen maankäyttösopimusmenettelyn yksityisten maanomistajien kanssa.

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Päätös tullut nähtäväksi 07.02.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §