Poikkeaminen, Jätkäsaari, Melkinlaituri 4, Helsingin kaupunki Asuntotuotanto

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 20083 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12500 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavalla ehdolla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Helsingin kaupunki Asuntotuotanto

Rakennuspaikka

20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 20083 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon (4 975 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 12500 siten, että:

Hakija perustelee rakennusoikeuden ylittämistä sillä, että lisäkerrosala on sijoitettu rakennukseen huomioiden luonteva kaupunkikuvallinen sopeutuminen.

Hakija perustelee kerrosluvun ylitystä sillä, että Atlantinkadun suunnassa rakennus muodostaa yhtenäisen kaupunkikuvallisen parin Tongankujan varren asuinrakennuksen kanssa. Hakijan alustavien suunnitelmien mukaisesti rakennuksen räystäskorkeus jää hieman alle Atlantinkadun naapurirakennuksen räystään korkeuden, kun naapurin parviratkaisu muodostaa rakennukseen käytännössä kahdeksannen kerroksen. Kaavan viitesuunnitelma on tehty kadun suuntaan terassoituvilla rakennusmassoilla, Atlantinkadun varteen toteutetuissa/suunnitelluissa hankkeissa kaavan 2/3-määräystä on tulkittu kerrosluvun porrastuksina ilman terassointeja. Hakemuksen mukainen suunnitelma muodostaa näin ollen naapurien rakennusten kanssa luontevan kaupunkikuvallisen kokonaisuuden. Lisäksi rakennuspaikan vaatimien mittavien perustusrakenteiden vuoksi on mielekästä tehdä kerros lisää samoille perustuksille, mikä edistää hiilineutraaliustavoitteita.

Hakija perustelee rakennusalan rajan ylitystä sillä, että tontin 20083/2 ratkaisun myötä, jossa kaupunkipientaloja ei toteuteta, jää tontille 20083/1 luontevasti tilaa massan leventämiselle ja suoristamiselle. Asuntojen asuinhuoneiden mitoitus ja kalustettavuus sekä tilaohjelman toteutettavuus paranevat. Melkinlaiturin suuntainen ylitys johtuu julkisivurakenteiden tarkistetusta mitoituksesta ja on vähäinen.

Hakija perustelee melumääräyksestä poikkeamista sillä, että parvekkeet liittyvät viherhuoneisiin, jotka on suojattu melulta.

Hakija perustelee maantasokerroksen kerroskorkeudesta poikkeamista sillä, että katuvarren yhteistilojen alla on kellari, jolloin ensimmäisen kerroksen lattiakorko on noin 0,6 m maantason yläpuolella.

Hakija perustelee tontin kerhotilan vähimmäispinta-alan alittumista sillä, että kerhotila on sijoitettu ensimmäiseen kerrokseen avautuen Tongankujalle ja pihalle. Asukkaiden kannalta paikka on helposti saavutettavissa, mitoitus on tehty paikan ja rakennusrungon ehdoilla.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 16.1.2019 vahvistettu asemakaava nro 12500. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK). Kaavaa koskevat seuraavat määräykset:

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungiksi C2. Keskusta, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu. Aluetta kehitetään kestävien kulkumuotojen, erityisesti kävelyn ja pyöräilyn, ehdoilla. Kaupunkibulevardeihin rajautuvilla alueilla korttelitehokkuus tulee olla pääsääntöisesti yli 1,8 ja keskeisten katujen varsilla kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi.

Nykytilanteessa rakennuspaikka on rakentamaton.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (12.10.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 3 kpl.

Muistutuksessa nro 1 kiinnitetään huomiota hakemuksen liitteissä mainittuihin asiakirjoihin eli piirustuksiin, jotka puuttuivat lähetetystä kuulemiskirjeestä. Muistuttaja toteaa, ettei sillä ollut mahdollisuutta arvioida poikkeamishakemuksen perusteluissa mainittujen terassoituvien massojen julkisivullisia vaikutuksia suhteessa laajempaan Atlantinkadun vesikattoprofiiliin.

Muistutuksessa nro 1 todetaan kerrosluvun ylitystä koskien, että kortteleiden 20082 ja 20083 rakennukset ovat Atlantinkadun varrella VII2/3 -korkuisia. Koska tontin 20082/1 rakennus on jo valmis, muistuttaja toteaa voivansa arvioida rakennuksen korkeudesta syntyvän auringon varjostusvaikutuksen. Jos kohteena olevan rakennuksen kerroslukua nostetaan vielä yhdellä lisäkerroksella, varjostus kasvaa epäedullisemmaksi ja pimentää muistuttajan asuntoyhtiötä ja katualuetta suhteellisesti enemmän. Muistuttaja pitää asiaa haitallisena ja vastustaa lisäkerrosta.

Muistutuksessa nro 1 todetaan, että kaavassa sallitun kerrosalan ylittäminen liki 11 %:lla kuulostaa ahneudelta, joka ihmetyttää muistuttajaa sinä mielessä, että hakijana on Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto ja vastapelurina saman kaupungin asemakaavoittaja. Rakennuslupavalmistelujen yhteydessä kerrosaloista on voitu joustaa muutaman prosentin rajoissa, mutta 11 % kerrosalan ylitys on muistuttajan mukaan ennenkuulumaton. Muistuttaja toteaa, että ylitys saattaa myös selittää lisäkerrostavoitteen. Piirustusten puuttuessa muistuttaja toteaa, ettei ole voinut tätä viime mainittua arviota verifioida. Muistuttajan käsitys on, että tämän mittaluokan ylitystä kerrosalasta ja kerrosluvusta ei voida luvittaa lievänä poikkeuksena, vaan tilanteeseen on haettava asemakaavamuutos. Muistuttaja vastustaa kerrosalan ylitystä.

Muihin poikkeushakemuksen kohtiin muistutuksessa nro 1 ei ole huomauttamista. Muistutuksessa todetaan, että muistuttaja tulee seuraamaan lupahankkeen etenemistä ja lupapäätöksen jälkeisessä valitusvaiheessa puuttumaan tilanteeseen, mikäli hanketta ei ole kehitetty asemakaavan mukaiseksi.

Muistutuksissa nro 2 ja 3 esitettiin paheksunta, ettei naapureita ollut kuultu. Muistutus toimitettiin muistutuksessa pyydetyille tahoille. Lisämuistutuksia ei saatu.

Hakijan vastine muistutuksiin

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Vastineessaan muistutukseen nro 1 hakija toteaa, että monipuolisen ja kaupungin tavoitteiden mukaisen hallintamuotojakauman aikaansaamiseksi on korttelissa tutkittu toteutettavuuden kehittämistä ja se edellyttää perusteltua poikkeamista asemakaavasta. Esitetyt kaavapoikkeamat eivät muuta kaupunkikuvallista ideaa, jossa asemakaava sallii parvikerroksen ylimpään kerrokseen ja ylimpien kerrosten tulee olla massoittelultaan vaihtelevia. Hakija toteaa, että kaikki poikkeamishakemukseen sisältyvät poikkeamiset on esitelty alueen kehittämistä ja rakentamista koordinoivalle alueryhmälle, joka on todennut ne laadullisesti ja teknisesti poikkeamispäätöksellä hyväksyttäviksi ja suunnitelman asemakaavan hengen mukaiseksi. Pääpiirustusluonnokset on esitelty rakennusvalvonnassa 8.6.2023.

Hakija toteaa, että asemakaavassa VII2/3-kerroksiseksi määritellyn rakennusalan toteuttaminen kerrosta korkeampana, VIII2/3-kerroksisena, perustuu asemakaavan ja asemakaavan selostuksen sallimaan parvikerrokseen. Kaava mahdollistaa parvikerroksen normaalin kerroksen päälle. Tämä kaavan mahdollistama parvikerros on hankkeessa toteutettu normaalina kerroksena ja laskettu täten mukaan kerrosalaan. Kaupunkikuvallinen ilme säilyy kaavan tavoitteiden mukaisena. Hakija toteaa, että muutos on kuitenkin tarkoittanut tilojen huomioimisen uutena kerrosalana. Pääosa rakennusoikeuden ylityksestä tulee tästä muutoksesta. Kohteen räystäskorkeus +32.90 jää alle Atlantinkadun naapuritontin 20082/2 rakennuksen räystään korkeuden, joka on +33.39. Molemmissa kortteleissa rakennusten kattomuoto tulee olemaan tasakatto. Kerrosluvuissa on huomioita asemakaavavaatimuksen mukainen ylimpien kerrosten vaihtelevuus sekä korttelikokonaisuuden arkkitehtoninen yhtenäisyys.

Hakija toteaa, että kerrosalan ylitys muodostuu pääosin ylimmän kerroksen laskemisesta mukaan kerrosalaan. Jos ylimpään kerrokseen olisi toteutettu vain normaalia kerroskorkeutta korkeampia parvitiloja, olisi kerrosalaylitys jäänyt huomattavasti vähäisemmäksi, mutta hankkeen toteuttamisedellytykset ja Hekan keskipinta-alatavoite olisivat vaarantuneet. Lisäksi hakijan mukaan ratkaisulla saadaan kohteeseen paremmat ja toimivammat asuntopohjat

Hakija toteaa, että hanke edistää Helsingin kaupungin strategisia tavoitteita toteuttamalla myös kohtuuhintaista vuokra-asumista Jätkäsaareen kaupungin omistamille tonteille. Tämä edistää helsinkiläisten yhdenvertaisuutta ja hyvinvointia. Lisäksi hakija toteaa, että Helsingin asuntotuotanto on suunnittelun ohjauksessa pyrkinyt noudattamaan asemakaavan henkeä ja poikkeamaan sen määräyksistä vain erityisen harkitusti, jotta alueelle saataisiin toteutettua Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksynnän täyttäviä laadukkaita asuntoja.

Lausunnot

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Helsingin satamalta. Lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa.

Rakennusoikeuden ylittäminen voidaan sallia. Poikkeaminen johtuu pääasiassa siitä, että hakijan aikomuksena on jättää toteuttamatta kaavan mahdollistaman parvi ja rakentaa sen sijaan kerros, joka lisää rakennuksen kerrosalaa. Poikkeamisen vaikutukset rakennuksen korkeuteen ja kaupunkikuvaan ovat vähäisiä.

Kerrosluvun ylittäminen voidaan sallia. Asemakaavassa on osoitettu, että A- ja AK-korttelialuella rakennuksiin saa ylimmän kerroksen asuntoihin rakentaa parven. Parvikerros toteutetaan normaalikerroksena, jolloin kerrosluku ylittyy laskennallisesti yhdellä kerroksella. Muutos on rakennuksen sisäinen. Kerrosluvun ylittämisen vaikutukset rakennuksen korkeuteen ja kaupunkikuvaan ovat vähäisiä. Ratkaisu on asemakaavan kaupunkikuvallisten tavoitteiden mukainen.

Rakennusalan rajan ylittäminen voidaan sallia. Ylitykset kohdistuvat rakennuksen sisäpihaan. Melkinlaiturin suuntaisella rakennuksen osalla sisäpihan puoleinen ylitys on vähäinen.

Atlantinkadun suuntaisella rakennusalan osalla on asemakaavassa rakennusalan ja naapuritontin 20083/2 kaupunkipientalomuotoisen rakennusalan (merkintä "ar") väliin osoitettu vähintään 8 metrin levyinen rakentamatta jäävä tila. Rakennusalan rajan ylittäminen sisäpihan puolella voidaan sallia tällä paikalla, koska se johtaa parempiin asuntoratkaisuihin. Haettu toimenpide voidaan toteuttaa päätöksessä annetuin ehdoin.

Poikkeaminen määräyksestä, jonka mukaan asuntojen parvekkeet tulee suojata melulta, voidaan sallia. Hakijan aikomuksena on rakentaa asuntokohtaiset viherhuoneet palvelemaan asemakaavan tarkoittamaa melulta suojattua oleskelua parvekkeella sekä tämän lisäksi toteuttaa viherhuoneista pääsy varsinaisille parvekkeille. Meluolosuhteet Melkinlaiturin suuntaisella julkisivulla ovat poikkeuksellisen vaativat. Parvekkeiden toteuttaminen laivamelulta suojattuna tällä paikalla johtaa käytännössä siihen, että tila on toteutettava rakennuksen melulta suojaavan vaipan sisään. Tällaisen tilan julkisivurakenteet mustuttavat pikemminkin normaalia rakennuksen julkisivua kuin tavanomaista parvekkeen julkisivua. Hakijan aikomuksena on toteuttaa sekä laivamelulta suojattu viherhuone, ja näihin liittyvä parveke, jotta melusuojaus ja tilan avattavuus ulkotilaan voisivat molemmat toteutua. Tällä paikalla ratkaisu on perusteltu ja voidaan sallia.

Poikkeaminen maantasokerroksen vähimmäiskerroskorkeudesta voidaan sallia. Haettu poikkeaminen koskee kerhotiloja, jotka sijoittuvat rakennuksen pohjoiseen kärkeen, ja jossa tilojen alle on suunniteltu kellarikerros. Atlantinkatu on paikalla loivasti etelään viettävä. Hakijan alustavissa suunnitelmissa ensimmäisen kerroksen julkisivu on tarkoitus toteuttaa siten, että ikkunoiden yläreuna on Atlantinkadun varrella yhtenäisessä linjassa ja kaavassa tavoiteltu kantakaupunkimainen ilme toteutuu. Ratkaisu voidaan katsoa kaavan tavoitteiden mukaiseksi, eikä sillä ole merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Poikkeaminen vapaa-ajantiloille osoitetusta vähimmäiskerrosalasta (1,5 %) voidaan sallia. Hakijan alustavien suunnitelmien mukainen vapaa-ajantilojen pinta-ala on 62,5 m², kun kaavan edellytys olisi 72 m². Alustavien suunnitelmien mukaista mitoitusta voidaan pitää riittävänä, ja poikkeaminen voidaan katsoa vähäiseksi.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat asuntorakentamisen edistäminen ja asemakaavan toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.