Poikkeaminen, Kulosaari, Soturinpolku 5, Asunto Oy Soturinpolku 5

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 42. kaupunginosan (Kulosaari) korttelin 5 tonttia nro 7 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 8620 seuraavasti:

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista Maankäyttö- ja rakennuslain 117 e § 2 ja 3 momentteja:

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 7 § kohta 2 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää seuraavilla ehdoilla:

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Asunto Oy Soturinpolku 5

Rakennuspaikka

42. kaupunginosa (Kulosaari) kortteli 5 tontti nro 7.

Hakemus

Hakija hakee lupaa paritalon (sisältää tarvittavat varasto- ja aputilat) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 8620 siten, että poiketaan kerrosalasta ja enimmäiskerrosalasta, suojelumerkinnästä sr-2, autopaikkamäärästä, peittoalasta ja rakennusalasta portaiden osalta, rakennukseen johtavasta kulkuväylän ja sisääntulon esteettömyysvaatimuksesta sekä tontin sisäisestä rakennusrajasta.

Kohde on rakennus, joka paloi kesäkuussa 2023 niin pahoin, että se tullaan purkamaan perustuksia myöten. Rakennus oli vuonna 1918 nykyiselle sijainnilleen siirretty hirsirunkoinen paritalo, joka oli suojeltu (sr-2). Uuden rakennuksen rakennustoimenpide on uudisrakentaminen. Rakennus rakennetaan mahdollisimman samankaltaiseksi kuin mitä se oli ennen tulipaloa, kuitenkin niin että rakentamisessa otetaan huomioon nykyhetken säännökset ja rakentamista koskevat vaatimukset sekä muut tarvittavat muutokset.

Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti:

1) Poikkeaminen kerrosalasta sekä yksittäiselle rakennukselle sallitusta enimmäiskerrosalasta. Asemakaavassa on merkintä e=0,3 /200: tehokkuusluku on e=0,3 ja yhden rakennuksen enimmäiskerrosala on 200 m².

Tontin pinta-ala on 733 m², jolloin tehokkuusluvun ollessa 0,3 sallittu kerrosala on 220 k-m². Uusi kerrosala on 340 k-m², ja rakennuksen kokonaisala on 537 m² liitteenä olevan 25.1.2024 päivätyn viitesuunnitelmaan perustuvan kerrosalalaskelman mukaan. Pinta-ala jakautuu kahteen varsinaiseen asuinkerrokseen.

Hakijan mukaan erityinen syy sallitun kerrosalan ylitykselle rakennettavan rakennuksen tarkoituksenmukaisuus sekä paloa edeltäneiden asuntojen palauttaminen niin, että saavutetaan se asumismukavuus ja tilavuus mikä asukkailla on ollut ennen paloa ja mihin he ovat tottuneet. Lisäksi rakennuksen hahmo ja sijainti ovat mahdollisimman samankaltaiset kuin palaneen rakennuksen, mikä tukee alueen vanhan huvilamiljöön kaupunkikuvallisten arvojen säilymistä voimassa olevaa asemakaavaa paremmin.

Lisäksi hakija toteaa, että kaupunkikuvan kannalta ratkaisu myös parantaa aikaisempaa tilannetta, sillä kellaritiloja uudelleenjärjestämällä tarvittavat varastotilat saadaan integroitua itse rakennukseen, jolloin erillisiä ulkovarastoja ei ole tarve rakentaa.

2) Poikkeaminen merkinnästä sr-2, suojeltava rakennus.

Rakennus on palanut tulipalossa niin pahoin, ettei sen säilyttäminen ole mahdollista, vaan rakennus puretaan kokonaisuudessaan. Näin ollen kyseessä on Helsingin kaupunginmuseon mukaan menetetty rakennus, jolloin suojelu ei ole enää mahdollista. Rakennukselle on myönnetty purkulupa 21.11.2023, ja purkutyö on aloitettu.

3) Poikkeaminen autopaikkojen määrästä siten, että toteutetaan 2 ap/asunto, yhteensä 4 ap. Asemakaavan mukaan asuntojen lukumäärän ollessa enintään kaksi, tulee olla 1 ap/130 k-m² ja lisäksi kutakin asuntoa kohden tila yhden auton tilapäispysäköintiä varten. Tontilla laskennallinen määrä on yhteensä 5 ap (enimmäismäärä 3 ap, tilapäispysäköintiin 2 ap).

Hakijan mukaan poikkeamisen perustelut ovat tarpeellisen piha-alueen turvaaminen, turvalliset liikennejärjestelyt ja tontin tarkoituksenmukainen käyttö. Rakennuksen sijainti sekä korkeusasemat eivät mahdollista enempää kuin neljä asianmukaisesti ja turvallisesti toteutettua autopaikkaa. Helsingin kaupungin tämänhetkisten laskentaohjeiden mukaan pientalotonteille (omakotitalot ja paritalot) kaikilla alueilla autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 1 ap/asunto ja lisäksi 1 ap/asunto auton tilapäistä säilyttämistä varten.

4) Poikkeaminen peittoalasta. Asemakaavan mukaan 1/5 tontin pinta-alasta saa käyttää rakentamiseen katokset mukaan lukien.

Tontin pinta-ala on 733 m², josta 1/5 peittoala on 147 m². Uuden rakennuksen tontilta viemä peittoala on 187 m². Hakija perustelee poikkeamista samalla tavalla kuin poikkeamista kerrosalasta sekä yksittäiselle rakennukselle sallitusta enimmäiskerrosalasta (kohta 1).

5) Poikkeaminen rakennusalasta portaiden osalta.

Tontin suurten korkeuserojen takia rakennuksesta pihatasolle johtavat portaat tulevat ylittämään tontin sisäisen rakennusalan niin länsi- kuin itäpuolella. Tavoitteena on toteuttaa uusi rakennus mahdollisimman samankaltaisena kuin palanut suojeltu rakennus. Tämän takia ylitys on tarpeellinen ja tarkoituksenmukainen

6) Poikkeaminen rakennukseen johtavan kulkuväylän ja sisääntulon esteettömyysvaatimuksesta. Maankäyttö- ja rakennuslaki 117 e / Valtioneuvoston asetus rakennuksen esteettömyydestä 241/2017:

2 § Rakennukseen johtava kulkuväylä: Jos kulkuväylällä on porras, on sen yhteydessä oltava luiska (tai nostin).
3 § Rakennuksen sisäänkäynti: ”Rakennuksen ulko-oven avautumispuolen etäisyys seinän sisänurkasta tai kiinteästä esteestä on oven ulkopuolella oltava vähintään 400 mm” sekä ”Ulko-oven edessä olevan tasanne vähintään 1500 mm x 1500 mm”.

Rakennus on paritalo. Hakija perustelee poikkeamista siten, että tontilla on suuret korkeuserot ja samat korkeuserot toteutuvat myös Soturinpolulla (tontille johtava ajoväylä). Kumpaankin asuntoon tarvitaan ajoliittymä, ja näiden liittymien välillä on korkeusero. Tämän vuoksi kummankin asunnon pihatasoa ei saa toteutettua samaan korkoon, jolloin toiselle asunnolle tulee toteuttaa useampi porras. Rakennusalue on sen verran lähellä tontin Soturinpolun vastaista rajaa ja tontti on pohjois–eteläsuunnassa sen verran kapea, että sisäänkäyntien edessä oleva tila tarvitaan auton kääntämiseen omalla tontilla. Näin ollen säännösten mukaista luiskaa ei ole mahdollista toteuttaa.

Lisäksi hakija perustelee, että tavoitteena on toteuttaa uusi rakennus mahdollisimman samankaltaisena kuin palanut suojeltu rakennus. Tästä johtuen sisäänkäyntien mitoitusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa, jolloin rakennuksen sisäänkäynnille asetetuista mitoitusohjeista on tarve poiketa.

7) Poikkeaminen tontin sisäisen rakennusrajan ylittämiseen sallitusta määrästä. Helsingin kaupungin rakennusjärjestys 7 § tontin sisäisen rakennusrajan ylittäminen, kohta 2) erkkerit, katokset, räystäät, parvekkeet, kuistit, portaat ja muut vastaavat rakennuksen osat 1,2 m.

Tontin suurten korkeuserojen takia rakennuksesta pihatasolle johtavat portaat tulevat ylittämään tontin sisäisen rakennusrajan enemmän kuin 1,2 m niin länsi- kuin itäpuolella. Tavoitteena on toteuttaa uusi rakennus mahdollisimman samankaltaisena kuin palanut suojeltu rakennus. Tästä johtuen yli 1,2 m ylitys on tarpeellinen ja tarkoituksenmukainen.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Haettu toimenpide on vastoin maankäyttö- ja rakennuslakia 117 e 2 § ja 3 §.

Haettu toimenpide on vastoin Helsingin kaupungin rakennusjärjestystä 7 § kohta 2.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 28.5.1985 vahvistettu asemakaava nro 8620. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinrakennusten korttelialuetta (A²). A²-merkinnällä on osoitettu ne tontit, joilla rakennusten pääasiallisen julkisivumateriaalin tulee olla puuta. Tontin rakennusoikeus on e=0,30/200: ensimmäinen luku on tehokkuusluku ja jälkimmäinen luku osoittaa yhden rakennuksen enimmäiskerrosalan. Tontin pinta-ala on 733 m². Tontin pinta-alasta saa käyttää 1/5 rakentamiseen katokset mukaan lukien. Rakennuksella on suojeltavan rakennuksen merkintä sr-2, jonka mukaan sitä tai sen osaa ei saa purkaa. Rakennusten suurin sallittu kerrosluku on kolme.

Autopaikkojen vähimmäispaikat tontilla ovat: asuntojen lukumäärän ollessa enintään kaksi, 1 ap/130 k-m² ja lisäksi kutakin asuntoa kohden tila yhden auton tilapäispysäköintiä varten.

Tontit on rajattava katualuetta vasten muurein, istutuksin tai aidoin. Kadun puoleinen tontin osa tulee käsitellä puistomaisesti.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Tontilla ollut suojeltu rakennus paloi kesällä 2023. Palanut rakennus oli siirretty Kulosaareen vuonna 1918. Tontti on alueella, joka sisältyy Kulosaaren vanhaan huvilakaupunginosaan. Alueelle muodostui tyylillisesti verrattain yhtenäinen jugend-henkinen rakennuskanta, joka muovautui valmiiksi 1920-luvun alkuun mennessä. Tällä hetkellä naapurustossa rakennuskanta on pääasiassa nuorempaa.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (6.3.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistutus koskee muistuttajan tontin rajalle sijoitettuja ulkoportaita, tontin rajan istutusaluetta sekä rajan vieressä olevaa maan korkotasoa.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto kaupunginmuseolta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (3.4.2024), että koska palaneen rakennuksen paikalle rakennetaan uusi rakennus, koskevat rakennusta nykyhetken säännökset. Tämä väistämättä ainakin osin saattaa johtaa erilaisiin rakenteellisiin ratkaisuihin kuin alkuperäisessä huvilassa oli. Rakennuksen ilmeen kannalta on kuitenkin tärkeää, että toteutuksessa käytetään alkuperäisessä huvilassa käytetyn mukaisia materiaaleja ja julkisivujen yksityiskohtia niin laajalti kuin mahdollista.

Vanhan huvilan kaupunkikuvallisen ja lähiympäristön luonteen kannalta erittäin tärkeitä ovat materiaalit ja yksityiskohdat, sekä se, ettei muuteta rakennuksen ulkomitoitusta eikä nosteta korkeusasemaa ja räystäs- ja harjakorkeutta. Huvilan ominaispiireisiin ovat kuuluneet myös siropuitteiset puuikkunat ja puiset koristeaiheet sekä vesikatteen materiaalina poltettu tiili.

Kaupunginmuseo korostaa myös Kulosaaren puutarhakaupungin vehreän luonteen säilyttämisen ja vahvistamisen merkitystä kaikissa alueen hankkeissa ja tästä näkökulmasta erityisen tärkeää on noudattaa asemakaavan määräystä tontin kadun puoleisen osan käsittelemisestä puistomaisena.

Edellä mainituin huomautuksin ja rajoituksin kaupunginmuseo pitää esillä olevan, Soturinpolku 5 tonttia koskevan hakemuksen poikkeamisia asemakaavasta mahdollisina.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Hakija ilmoittaa vastineessaan, että muistutus ei kohdistunut haettuihin poikkeamisiin, vaan esille tuodut huomautukset ratkaistaan rakennuslupavaiheessa.

Kaupunginmuseon lausunnon osalta hakija toteaa, että rakennuksessa tullaan käyttämään alkuperäisessä huvilassa käytetyn mukaisia materiaaleja ja julkisivujen yksityiskohtia niin laajalti kuin mahdollista. Rakennusta on dokumentoitu ennen purkutöitä. Palaneessa rakennuksessa olleet puukoristeaiheet toteutetaan mahdollisimman paljon vanhojen kaltaisina.

- Ikkunat toteutetaan siropuitteisen samankokoisella ruutujaolla kuin mitä ikkunoissa oli ennen paloa. Ikkuna on otettu talteen malli-ikkunaksi.

- Vesikatteeksi on alustavasti valittu savitiilen värinen betonikattotiili, jolla katto saadaan toteutettua lähes entisen kaltaisena.

- Huvilan ulkomitoitus ei muutu, paitsi ulkoportaiden osalta. Ulkoportaiden muutos on välttämätön niiden käytön turvallisuuden takaamiseksi ja säännösten toteuttamiseksi. Rakennuksen korkeusasemaa joudutaan nostamaan maltillisesti, jotta rakennus saadaan rakennettua toimivaksi ilman riskirakenteita.

- Piha-alueiden vehreys on suunnittelun tavoitteena, kuitenkin niin, että etupihalle saadaan toteutettua vaaditut autopaikat ja niiden tarvitsema kääntösäde.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hanke sopeutuu kaupunkikuvallisesti ja maankäytöllisesti alueelle. Tontille rakennetaan mahdollisimman samankaltainen rakennus kuin mitä se oli ennen tulipaloa, kuitenkin niin että rakentamisessa otetaan huomioon nykyhetken säännökset ja rakentamista koskevat vaatimukset sekä muut tarvittavat muutokset. Toteutuksessa käytettävät alkuperäisen huvilan mukaiset materiaalit ja julkisivujen yksityiskohdat, ovat rakennuksen ilmeen ja kaupunkikuvan kannalta olennaisia.

Sallitun kerrosalan ja yksittäiselle rakennukselle sallittu enimmäiskerrosalan sekä peittoalan ylitykset toteutetaan samankaltaisina kuin palaneen rakennuksen, jolloin rakennuksen hahmo ja sijainti pysyvät ennallaan eikä ylityksillä ole siten kaupunkikuvallisia vaikutuksia. Tarvittavat varastotilat integroituvat itse rakennukseen, jolloin erillisiä ulkovarastoja ei ole tarve rakentaa. Ratkaisut tukevat alueen vanhan huvilamiljöön kaupunkikuvallisten arvojen säilymistä.

Suojeltavan rakennuksen merkintä (sr-2) on tarpeeton, sillä paikalla ollut rakennus on palanut kokonaan, jolloin suojelu ei ole enää mahdollinen.

Autopaikoista saa poiketa, sillä Helsingin kaupungin voimassa olevan laskentaohjeen mukaan pientalotonteille (omakotitalot ja paritalot) kaikilla alueilla autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 1 ap/asunto ja lisäksi 1 ap/asunto auton tilapäistä säilyttämistä varten.

Poikkeaminen rakennuksen etu- ja takapihalle johtavien portaiden osalta siten, että ne ulottuvat rakennusalan ulkopuolelle alustavien suunnitelmien mukaisesti, on vähäinen.

Rakennukseen johtavan kulkuväylän ja sisääntulon esteettömyysvaatimuksesta voidaan poiketa, sillä tontin maaston muodoista johtuen rakennuksen pääsisäänkäyntejä ei ole mahdollista toteuttaa esteettöminä.

Tontin sisäisen rakennusrajan ylittäminen sallitusta määrästä portaiden osalta alustavien suunnitelmien mukaisesti on mahdollinen, sillä ylitys on vähäinen.

Muistuttajan huomautukset eivät ensisijaisesti kohdistuneet haettuihin poikkeamisiin. Esille tuodut huomautukset tulee ratkaista pihasuunnitelman yhteydessä rakennuslupavaiheessa.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen ja käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.