Tonttivaraus, tonttien varaaminen eri puolilta Helsinkiä

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Vuonna 2024 nähtiin asuntorakentamisessa selkeää hiipumista verrattuna viime vuosiin. Koko kaupunkiin valmistui 4 067 uudisasuntoa, joista suurin osa rakentui Kalasataman ja Pohjois-Pasilan alueille. Myös aloitettujen (2 941) ja rakennusluvitettujen asuntojen määrät (3 618) jäivät selvästi aiempien vuosien vastaavan ajankohdan tasosta.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelma 2024 (AM-ohjelma), Helsingin kaupunkistrategia, Hiilineutraali Helsinki -päästövähennysohjelma sekä Helsingin tontinluovutuslinjaukset ohjaavat Helsingin kaupungin tontinluovutusta ja asuntohankkeiden toteutusta. Tontinluovutuksiin vaikuttaa merkittävissä määrin myös asemakaavavaranto ja esirakentamiseen osoitettujen investointirahojen määrä.

AM-ohjelmassa vuositavoitteeksi on esitetty varattaviksi tontteja 4 200 asunnon tuotantoa varten. Tavoitetta seurataan kolmen vuoden liukuvana keskiarvona. Jotta varmistetaan kaupungin tontinluovutuksen vuosittainen tavoite, uusia asemakaavoja tulee laatia vuosittain vähintään 400 000 k-m² kaupungin maalle. Viime vuonna (2024) asuntotuotantoon hyväksyttiin 448 421 k-m²:n edestä asemakaavoja (19 kpl), joista tarkistettujen asemakaavojen asumisen kerrosalan toteuma oli 393 990 k-m² kaupungin maalle.

Tontinvarauksiin ja -luovutuksiin vaikuttaa myös välillisesti maailman taloudellisesta tilanteesta ja koroista johtuva epävarmuus asuntomarkkinoilla. Talouden mittarit ovat edelleen pääosin pakkasella. Kuluttajien kulutus elpyy hitaasti, sillä kuluttajien luottamus on yhä heikolla tasolla ja työttömyys lisääntyy edelleen. Toisaalta hidastuva inflaatio ja keventyvä rahapolitiikka tukevat kuluttajien ostovoimaa sekä investointeja.

Tontinvarausesitys koostuu kolmesta osasta:

• Att:lle varattaviksi esitettävistä tonteista
• tonteista, jotka esitetään luovutettaviksi myöhemmin erillisellä kilpailulla tai tonttihauilla sekä
• pysäköintitonteista (LPA), jotka esitetään varattaviksi Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle alueellisia pysäköintiyhtiöitä varten.

Yleistä tonttihakua yksityisille toimijoille ei järjestetä vuonna 2025.

Att:lle varattavat tontit osoitetaan säänneltyyn asuntotuotantoon ja erillisillä kilpailuilla tai tonttihauilla luovutettavia tontteja esitetään sääntelemättömään tuotantoon lukuun ottamatta Laajasalon tonttia 49085/2, jolla sallitaan myös säännelty tuotanto. Laajasalon tontti 49085/2 esitetään varattavaksi Kehittyvä kerrostalo -tonttihakuun, jossa etsitään kumppania kumppanuuskaavoitukseen.

Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle esitetään varattaviksi yhdeksän pysäköintitonttia.

Säänneltyyn asuntotuotantoon esitetään varattaviksi Att:lle noin 380 asunnon tuotantoa vastaava määrä tontteja. Lisäksi esitetään tontteja varattaviksi erikseen järjestettävillä kilpailuilla sekä tonttihauilla myöhemmin luovutettaviksi noin 943 asunnon tuotantoa vastaava määrä. Yhteensä tontteja esitetään varattaviksi noin 1 323 asunnon tuotantoa varten.

Tontinvarausesityksen valmistelussa on huomioitu myös alueellinen tasapaino ja segregaation ehkäiseminen. Kaupungin pitkäjänteinen työnjälki alkaa näkymään projektialueilla. Projektialueiden asuntotuotannon hallintamuoto on toteutunut / muodostunut AM-ohjelman tavoitteiden mukaiseksi.

Yleistä tontinvarausesityksestä

Helsingin kaupungin tontinluovutuslinjauksissa linjataan, että kaupunki voi varata kaupungin asuntotuotanto-palvelulle asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua. Tontinluovutuslinjausten mukaan sääntelemättömään asuntotuotantoon tarkoitetut tontit varataan pääsääntöisesti hintakilpailuin luovutettaviksi. Erityisen vetovoimaisille paikoille sijoittuvat ja arvokkaimmiksi arvioidut tontit luovutetaan myymällä. Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelman 2024 (AM-ohjelma 2024) kohdan IV. Asuinalueiden kehittäminen ja kaupunkiuudistus mukaan kaupunki voi luovuttaa tontteja kaupunkiuudistusalueilta myös myymällä, mikäli myynti edistää asuntohankkeen markkinoitavuutta ja kysyntää. Muiden alueiden osalta hintakilpailulla luovutettavat tontit luovutetaan pääsääntöisesti vuokraamalla. Tällöin kilpailun ratkaisuperusteena on pääsääntöisesti kilpailussa etukäteen tarjouspyynnössä määritetyn maanvuokran lisäksi kertasuorituksena maksettava maanvuokran lisäosuus.

Laatuperustein ratkaistavilla menettelyillä varattavat tontit voidaan luovuttaa kilpailun voittajan valinnan mukaan vuokraamalla tai vuokraamalla osto-oikeuksin, vaikka tontti tontinluovutuslinjausten perusteella luovutettaisiin pääsääntöisesti myymällä.

Vuoden 2025 tontinvarauskierroksella varattaviksi esitetään tontteja yhteensä noin 1 323 asunnon rakentamiseen noin 2 500 asukkaalle. Att:lle varataan tontteja yhteensä noin 380 asunnon rakentamista vastaava määrä. Kilpailuihin / tonttihakuihin varataan tontteja yhteensä noin 943 asunnon rakentamista vastaava määrä, mikä mahdollistaa taas kilpailuiden / tonttihakujen järjestämisen. Tavoitteena on toteuttaa asuntotonttien hankevarauksia ja tontinluovutuskilpailuja 4 200 asunnon verran vuosittain. Tavoitetta seurataan kolmen vuoden liukuvana keskiarvona.

Varauskierroksella varataan myös yhdeksän pysäköintitonttia Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle. Pysäköintitonttien varaus mahdollistaa Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:n suunnittelemaan ja edistämään hankkeita varattaville pysäköintitonteille. Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle tulevat tonttivaraukset olisivat toistaiseksi voimassa.

Tontinvarausesitys koostuu kolmesta osasta:

• Att:lle varattaviksi esitettävistä tonteista
• tonteista, jotka esitetään luovutettaviksi myöhemmin erillisellä kilpailulla tai tonttihauilla sekä
• pysäköintitonteista (LPA), jotka esitetään varattaviksi Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle alueellisia pysäköintiyhtiöitä varten.

Yleistä tonttihakua yksityisille toimijoille ei järjestetä vuonna 2025.

Varattaviksi esitettävät asuntotontit sijaitsevat seuraavissa kaupunginosissa ja seuraavilla alueilla:

• 10. Sörnäinen: Vilhonvuori, Hakaniemenranta
• 11. Kallio: Siltasaari, Hakaniemenranta
• 20. Länsisatama: Jätkäsaari
• 21. Hermanni: Hermanninranta
• 28. Oulunkylä: Patola
• 38. Malmi: Ala-Malmi
• 44. Tammisalo: Tammisalo
• 45. Vartiokylä: Myllypuro
• 49. Laajasalo, Hevossalmi

Varattaviksi esitettävät pysäköintitontit sijaitsevat seuraavissa kaupunginosissa ja seuraavilla alueilla:

• 29. Haaga: Etelä-Haaga
• 33. Kaarela: Honkasuo
• 38. Malmi: Malminkenttä
• 38. Malmi: Ala-Malmi

Varattaviksi esitettävät asuntotontit arvioidaan pääsääntöisesti rakentamiskelpoisiksi varausaikana eli noin kolmen vuoden kuluessa. Nyt varattavilla tonteilla on lainvoimaiset asemakaavat lukuun ottamatta Att:lle varattavaa tonttia Tammisalosta. Varattavaksi esitetään lisäksi alueet Kalliosta ja Laajasalosta kumppanuuskaavoitukseen.

Varausesitykseen sisältyvien tonttien hallinta- ja rahoitusmuotojen määrittelyn pohjana ovat toimineet AM-ohjelmassa koko kaupungin tasolle asetetut tavoitteet vuodelle 2025 sekä ohjelmassa asetettu tavoite asuntokannan alueellisesta monimuotoisuudesta segregaation ehkäisemiseksi. Tontinvarausten valmistelussa priorisoidaan hallinta- ja rahoitusmuodoltaan tasapainoisten alueiden toteutuminen. Tällöin joudutaan huomioimaan esimerkiksi täydennysrakentamisalueiden olemassa olevan asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma. Käytännössä se on tarkoittanut, ettei monille täydennysrakentamisalueille voida osoittaa juuri lainkaan valtion tukemaa pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa. Toisaalta aluerakentamisen projektialueilla on perusteltua noudattaa AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumatavoitetta. Kuitenkaan näille alueille ei ole tasapainoisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauman saavuttamiseksi tarkoituksenmukaista esittää AM-ohjelman edellyttämää määrää enempää (30 %) valtion tukemaa pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoa, jottei kaupunki itse yksipuolista alueen asuntokantaa.

Nyt varattaviksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuotoja määritettäessä on otettu huomioon kunkin alueen jo olemassa oleva asuntokanta ja alueiden erityispiirteet, jotta vältytään yksipuolisilta alueilta. Pyrkimyksenä on vahvistaa niitä asumismuotoja, joita alueelle tarvitaan lisää. Hallinta- ja rahoitusmuotojen monipuolisuus on pitkään ollut keskeinen asuntopoliittinen periaate Helsingissä. Tonteille esitettävät hallinta- ja rahoitusmuodot on määritelty yhteistyössä kaupunginkanslian aluerakentamisprojektien ja asuminen-yksikön kanssa.

Varattaviksi esitettävien tonttien perustiedot on esitetty liitteessä 4 (tontinvaraustaulukko). Sijainti- ja kaavakartat ovat liitteenä 5.

Yleisiä perusteluja täydentävät tontti- ja hankekohtaiset perustelut on esitetty liitteissä 1, 2 ja 3.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma 2024 (AM-ohjelma), Helsingin kaupunkistrategia, Hiilineutraali Helsinki -päästövähennysohjelma sekä Helsingin tontinluovutuslinjaukset ohjaavat Helsingin kaupungin tontinluovutusta ja asuntohankkeiden toteutusta.

Att:lle esitettävät varaukset

Varausesityksessä Att:lle esitetään varattaviksi kortteli 11207 kumppanuuskaavoitukseen Kallion kaupunginosasta yhteensä noin 15 600 k-m² eli noin 223 asunnon rakentamista vastaava määrä. Kumppanuuskaavoituksen tavoitteena on mahdollistaa kortteliin noin puolet ARA-vuokra-asuntotuotantoa eli noin 15 600 k-m².

Att:lle esitetään varattaviksi myös tontit Hermannin ja Oulunkylän kaupunginosista. Hermannin tontti 21685/2 esitetään varattavaksi ARA-vuokraan (100 asunnon rakentamista vastaava määrä). Oulunkylän tontti 28132/1 esitetään varattavaksi vuokralla omaksi -asuntotuotantoon, jossa 10 vuoden kuluttua asukas voi halutessaan asunnon ostaa. Oulunkylän tontti vastaa laskennallisesti noin 42 asunnon rakentamista.

Edellä mainittujen tonttien lisäksi Att:lle esitetään varattavaksi Tammisalosta Y-tontti 44021/3 tehostetun palveluasumisen hankkeiden suunnittelua varten. Tontille olisi mahdollista saada vaativan tason tukea tarvitsevien aikuisten kehitysvammaisten ryhmäkoti, jossa olisi viisitoista asuntoa. Asukkailla olisi omat asunnot. Aikuisten ryhmäkodeissa asukkaat jakautuvat kolmeen pienkotiin, joihin sisältyy asuntojen lisäksi yhteis- ja aputiloja yhteisöllistä asumista varten sekä henkilökunnan käytössä olevat työ- ja sosiaalitilat. Asumispalvelu on ympärivuorokautista.

Att:n tavoitteena ohjelmakaudella on 1 500 asunnon vuotuinen tuotanto. Kaupungin omasta asuntotuotannosta:

• vähintään 750 asuntoa on pitkäaikaisesti säänneltyjä ARA-vuokra-asuntoja.
• vähintään 250 asuntoa on muita hallinta- ja rahoitusmuotoja: vielä tulevina vuosina rakentuvat Hitas-, hintakontrolloidut ja asumisoikeusasunnot sekä mahdolliset vuokralla omaksi -tyyppiset asunnot sekä omistusasunnot kaupunkiuudistusalueille, jos tuotantoa ei sinne muuten käynnisty.  

Tonttien varaamisella luodaan edellytykset Att:lle saavuttaa tuotantotavoitteet. Edellä mainitut tuotantotavoitteet eivät kuitenkaan saa olla ristiriidassa kaupungin muiden tavoitteiden ja arvojen kanssa. Valtion pitkän korkotuen vuokra-asuntoja ei voi ennestään lisätä alueille, joissa kyseistä hallinta- ja rahoitusmuotoa tai yleensä vuokra-asuntoja on liikaa, koska kaupungin tulee omilla toimenpiteillään välttää yksipuolisten asuinalueiden syntymistä ja ehkäistä segregaatiota.

Voimassa olevista kaikista tontinvarauksista on Att:lle varattu noin 18 % eli noin 4 946 asunnon tuotantoa vastaava määrä (tilanne 31.12.2024). Tämä vastaa noin kolmen vuoden tuotantotavoitetta.

Att:lle varattaviksi esitettävät tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla ne pitkäaikaisesti.

Tontti- ja hankekohtaiset perustelut ja ehdot on esitetty liitteessä 1.

Att:n päättyneet tonttivaraukset

Tonttipäällikkö 5.2.2025 (8 §) on päättänyt Att:n hakemuksesta kolmentoista tontin varauksen. Yhteensä rakennusoikeutta näillä tonteilla on ollut 81 000 + 2 000 k-m². Att:n luopumille asuntotonteille on tehty hallintamuototarkastelu. Uusia asumisoikeusasuntohankkeita ei ole mahdollista toteuttaa ARA:n rahoituksen lakattua. AM-ohjelman linjauksen mukaan ns. vuokralla omaksi -asuntotuotantoa rakennetaan erityisesti esikaupunkialueille. Ko. tontit eivät siten sovellu vuokralla omaksi -tuotantoon. Tonttien hallintamuotoa ei muutettu pitkän korkotuen ARA-vuokra-asuntotuotantoon segregaation ehkäisemiseksi. Tontit sijaitsevat alueilla, joille vuokra-asuntojen lisääminen ei ole kaupungin tavoitteiden mukaista tai lähialueelta on varattu riittävä määrä tontteja ARA-vuokra-asuntojen rakentamiseksi.

Subventiot

Säänneltyyn tuotantoon varattaviksi esitettävien tonttien markkina-arvo on likimäärin noin 45 milj. euroa ja pääoma-arvo säänneltyyn tuotantoon luovutettuna arviolta noin 19 milj. euroa. Tällöin kaupungin subvention määräksi voidaan arvioida noin 26 milj. euroa.

Kilpailuilla ja/tai erillisillä tonttihauilla varattaviksi esitettävät tontit

Kilpailuilla ja erillisillä tonttihauilla varattaviksi esitetään tontteja yhteensä noin 81 000 k-m² eli noin 943 asunnon rakentamista vastaava määrä. Tontteja esitetään varattaviksi sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon.

Tarkoitus on järjestää kolmenlaisia hintakilpailuja. Osassa kilpaillaan tonttihinnalla, jossa tontti myydään (562 asunnon rakentamista vastaava määrä), osassa kilpaillaan kertasuorituksena maksettavalla maanvuokran lisäosuudella, jossa tontti vuokrataan (190 asunnon rakentamista vastaava määrä), ja osassa kilpaillaan tonttihinnalla, jossa tontti myydään tai vuokrataan (191 asunnon rakentamista vastaava määrä).

Hintakilpailut järjestetään seuraavilta alueilta:

• 10. Sörnäinen: Vilhonvuori, Hakaniemenranta
• 11. Kallio: Siltasaari, Hakaniemenranta
• 20. Länsisatama: Jätkäsaari
• 38. Malmi: Ala-Malmi
• 45. Vartiokylä: Myllypuro

Hintakilpailu, jossa tontti myydään

Hintakilpailuun, jossa tontti myydään, on esitetty Sörnäisistä kaksi tonttia, Kalliosta kolme tonttia ja Jätkäsaaresta neljä tonttia. Sörnäisten ja Kallion hintakilpailuihin on esitetty lisäksi kilpailun voittajalle velvoite järjestää arkkitehtuurikutsukilpailu.

Hintakilpailu, jossa tontti myydään tai vuokrataan

Hintakilpailuun, jossa tontit myydään tai vuokrataan, esitetään tontteja Malmin ja Myllypuron alueilta. Malmin ja Myllypuron tonttien osalta kilpaillaan tonttihinnalla. Hintakilpailun voittajan on mahdollista halutessaan myös vuokrata ko. tontit siten, että hintakilpailussa tarjottu (korkein, voittava) k-m² -hinta toimii pohjana mahdolliselle vuokrahinnalle, mikäli voittaja valitsee vuokrausvaihtoehdon. Myllypuron hintakilpailun osalta on esitetty lisäksi kilpailun voittajalle velvoite järjestää arkkitehtuurikutsukilpailu.

Helsingin kaupungin tontinluovutuslinjauksissa pääsääntö on, että sääntelemättömään omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon tarkoitetut tontit vuokrataan, mikäli tontit sijoittuvat muille kuin erityisen arvokkaille ja vetovoimaisille alueille. Malmi ja Myllypuro kuuluvat alueisiin, joissa tontit pääsääntöisesti vuokrataan. Kaupunginhallituksen vuonna 2019 hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaan kaupungin tonttihinnoittelu perustuu markkina-arvoon, jolloin tonttien hinnat voivat vaihdella muun muassa markkinatilanteen mukaan. Nykyisessä markkinatilanteessa on kuitenkin tärkeää saada ajankohtaista tonttihintatietoa näiltä alueilta markkinahintaisen vuokratason määrittämiseksi. Jotta saadaan alueiden markkinahintaista tonttihintatietoa, tulee eri alueilta myydä riittävästi tontteja.

Kaupunkiuudistusalueilla, joihin muun muassa Malmi kuuluu, on myös ensisijaisen tärkeää saada uudistuotantona omistusasuntoja. Malmin kaltaisten vaikeasti markkinoitavien alueiden omistusasuntorakentamisen edistämiseksi tontin luovuttaminen myymällä on tarkoituksenmukaista ja se vastaa myös tontinluovutuslinjauksia. Tontin ostamisella mahdollistetaan asuntokannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauman kehittyminen kohti kaupungin hallinta- ja rahoitusmuototavoitetta.

Myös Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelman 2024 (kohta IV. Asuinalueiden kehittäminen ja kaupunkiuudistus) mukaan kaupunki voi luovuttaa tontteja kaupunkiuudistusalueilta myös myymällä.

Näiden edellä mainittujen tonttien myynti ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä eikä tonttien myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.

Hintakilpailu, jossa tontti vuokrataan

Hintakilpailuun, jossa kilpaillaan tonttien maanvuokrien lisäksi kertasuorituksena maksettavan maanvuokran lisäosuuden suuruudella, on esitetty Kallion kaupunginosasta puolet korttelin 11207 rakennusoikeudesta.

Konsepti- ja/tai hintakilpailu

Hintakilpailujen lisäksi Jätkäsaaren alueella kilpaillaan yhdistetyllä konsepti- ja/tai hintakilpailulla, jossa seuraavat tontit myydään:

• palvelurakennusten tontti (P) 20055/1,
• asuinrakennustontti (A) 20056/1,
• asuinrakennustontti (A) 20057/1 ja
• toimitilarakennusten tontti (KTY-2) 20058/1

Edellä mainitun kilpailun ajatuksena on etsiä konseptia merellisen asumisen ja palvelujen toteuttamiseksi.

Kehittyvä kerrostalo -tonttihaku

Kehittyvä kerrostalo -tonttihakuun ja kumppanuuskaavoitukseen esitetään varattavaksi tontti Laajasalosta, joka mahdollistaisi noin 17 asunnon rakentamisen. Kehittyvä kerrostalo -tonttihakuun ja kumppanuuskaavoitukseen varattava tontti vuokrattaisiin. Varauksensaajan kanssa on tarkoitus lähteä yhdessä kehittämään tonttia asumiseen.

Tontti- ja hankekohtaiset perustelut on esitetty liitteessä 2.

Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle esitettävät varaukset

Varausesityksessä Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle esitetään varattaviksi yhdeksän pysäköintitonttia:

• (LPA) 29095/8 (Haaga, Etelä-Haaga)
• (LPA) 33429/2 (Kaarela, Honkasuo)
• (LPA) 38238/1(Malmi, Malminkenttä)
• (LPA) 38241/4 (Malmi, Malminkenttä)
• (LPA) 38255/4 (Malmi, Malminkenttä)
• (LPA) 38263/2 (Malmi, Malminkenttä)
• (LPA) 38267/2 (Malmi, Malminkenttä)
• (LPA) 38096/17 (Malmi, Ala-Malmi)
• (LPA) 38367/2 (Malmi, Ala-Malmi)

Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle varattaville tonteille tullaan myöhemmin toteuttamaan Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:n toimesta alueellinen pysäköintiyhtiö.

Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle varattaviksi esitettävät tontit on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla ne pitkäaikaisesti.

Tontti- ja hankekohtaiset ehdot on esitetty liitteessä 3.

AM-ohjelma 2024

Kaupunginvaltuusto on 28.8.2024 (149 §) hyväksynyt Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman 2024 (AM-ohjelma 2024). Ohjelmassa määritellään kaupungin asuntopoliittiset tavoitteet, jotka on järjestetty neljän teeman alle:

• sosiaalisesti kestävä asuntotuotanto
• laadukas ja vetovoimainen asuminen
• asuinalueiden kehittäminen ja kaupunkiuudistus
• riittävä asuntotuotanto ja kestävä kasvu.

Ohjelma on laadittu vuosiksi 2024–2027. Ohjelman kantavana teemana on sosiaalinen kestävyys ja asumisen ja asuinalueiden monipuolisuus.

Sosiaalisesti kestävän asuntotuotannon tavoitteena on varmistaa, että kaikilla asuinalueilla on mahdollisimman monipuolinen asunto- ja asukasrakenne. Tämä on ollut Helsingin kaupungin asuntopolitiikan keskeisenä periaatteena jo pitkään.

Alueiden sosiaalista kestävyyttä pyritään edistämään ja segregaatiota torjumaan muun muassa tasapainottamalla eri hallinta- ja rahoitusmuotojen osuutta asuntokannassa. Monipuolinen hallinta- ja rahoitusmuotojen yhdistelmä tukee sosioekonomisesti monimuotoista väestörakennetta ja hillitsee alueellista eriytymistä, esimerkiksi huono-osaisuuden keskittymistä.

AM-ohjelmassa nostetaan esiin, että asemakaavoituksen tulee mahdollistaa tavoitteiden mukainen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma. Lisäksi kaavoituksen tehtävänä on tukea asuntotuotannon pysymistä kohtuuhintaisena kaikissa hallintamuodoissa. Kaavoituksessa painotetaan ratkaisuja, jotka turvaavat ARA-rakentamisen toteutumisen kaikilla alueilla. Jotta asuntotuotantojakauman tavoitteet saavutetaan, varmistetaan, ettei asemakaavoituksen määräykset tai ohjauksen kokonaisuus estä ARA-rakentamisen määrätavoitteiden toteutumista.

AM-ohjelman mukainen hallinta- ja rahoitusmuototavoite vuosittain vuosina 2024–2027 on seuraava:

• 45–50 prosenttia vapaarahoitteisia omistusasuntoja.
• 40 prosenttia vuokra-asuntoja, jakautuen seuraavasti

• 10–15 prosenttia välimuodon asuntoja

Kaupunki huolehtii määrätietoisesti asetetun ARA-vuokratavoitteen saavuttamisesta. Tavoiteltuun kokonaisosuuteen pääsemiseksi uusilla rakentamisalueilla noin 30 prosenttia kokonaisasuntotuotannosta ohjelmoidaan ARA-vuokratuotantoon. Jos eri hallinta- ja rahoitusmuotojen toteutusedellytyksiin kohdistuu muutoksia AM-ohjelmakauden aikana, voidaan hallinta- ja rahoitusmuotojakaumatavoitetta päivittää tarvittavilta osin.

Hallinta- ja rahoitusmuotojakauman toteutumista ohjataan kaupungin maan osalta tontinluovutuksella ja yksityisen maan osalta maankäyttösopimuksilla. Yksipuolisia asuinalueita vältetään.

Asuntokantaa tarkastellaan oppilaaksiottoalueittain, jotta jokaisen koulun oppilasrakenne muodostuisi monipuoliseksi. Vuokrakerrostaloissa sijaitsevien asuntojen osuus alueen asuntokannasta tulee olla pääsääntöisesti korkeintaan 50 prosenttia. Alueilla, joilla on yli 50 prosenttia vuokra-asuntoja alueen asuntokannasta, kaupunki pyrkii omilla toimenpiteillään välttämään vuokra-asumisen lisäämistä. Mikäli alueella on paljon vuokra-asumista, saattaa alueiden vetovoimaisuus omistusasuntotuotannon kannalta hiipua ja edelleen yksipuolistaa väestöpohjaa.

Keskeisimmillä uusilla projektialueilla, kuten Kalasatamassa, Jätkäsaaressa, Kruunuvuorenrannassa, Pasilassa, Kuninkaantammessa, Honkasuolla ja Malminkentän alueella, asuntotuotannossa toteutetaan kaupungin AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa systemaattisesti. Alueellinen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma suunnitellaan kaupunkitasoisessa yhteistyössä jo varhaisessa vaiheessa ennen tonttien varaamista. Projektialueiden hallintamuotojakauma näkyy AM-ohjelman mukaisena vasta koko alueen valmistuttua. Esimerkiksi Kalasataman ja Jätkäsaaren alueita on rakennettu jo yli kymmenen vuotta ja vasta nyt asuntorakentamisen hallinta- ja rahoitusmuotojakauma alkaa näkyä AM-ohjelman tavoitteiden mukaisena.

Kalastamassa (sis. myös Hermannin alueen) hallinta- ja rahoitusmuotojakauma olisi varausesityksen jälkeen seuraavanlainen:

• 25 % valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja,
• 25 % välimuodon asuntoja,  
• 50 % sääntelemättömiä omistus- ja vuokra-asuntoja.

Jätkäsaaressa hallinta- ja rahoitusmuotojakauma olisi varausesityksen jälkeen seuraavanlainen:

• 29 % valtion tukemia pitkän korkotuen vuokra-asuntoja,
• 28 % välimuodon asuntoja,  
• 43 % sääntelemättömiä omistus- ja vuokra-asuntoja.

Kaupunki on systemaattisesti varannut tontteja AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuototavoitteiden mukaisesti. Tavoitteiden mukaiset tulokset alkavat näkyä alueiden valmistumisen lähestyessä loppuaan. Tontinluovutuksilla on varmistettu, etteivät uudet asuntoalueet muodostu pelkästään vuokra- tai omistusasuntovaltaisiksi, vaan alueilta löytyy kaikkia hallinta- ja rahoitusmuodon asuntoja AM-ohjelman mukaisesti huomioiden kuitenkin kunkin alueen jo olemassa oleva asuntokanta ja alueiden erityispiirteet.

Kaupunkiuudistusalueilla ja kaupunkiuudistusalueen kaltaisiksi luetuilla alueilla, joissa on suhteellisesti vähän omistusasuntoja, ei esimerkiksi vuokra-asumisen määrää tule lisätä, vaan alueille tulee uudistuotantona rakentaa erityisesti omistuspohjaista asumista. Kaupunkiuudistuksen toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää alueiden eriytymiskehityksen korjaamiseksi.

Varausesitykseen sisältyvien tonttien hallinta- ja rahoitusmuotojen määrittelyn pohjana ovat toimineet AM-ohjelmassa koko kaupungin tasolle asetetut tavoitteet vuodelle 2025 sekä ohjelmassa asetettu tavoite asuntokannan alueellisesta monimuotoisuudesta segregaation ehkäisemiseksi.

Varausehdot

Att:n tontinvarauksissa noudatetaan liitteen 1 mukaisia tonttikohtaisia varausehtoja. Sen lisäksi Att:n tonttivarauksissa tulee noudattaa liitteen 1 lopussa olevia alaliitteitä, joita ovat

• Tonttien yleiset varausehdot 1.2.2025
• Kalasataman Hermanninrannan alueelliset lisäehdot 27.4.2023
• Kalasataman älykkäät energiajärjestelmät, tontinluovutusehdot 4.10.2022
• Kaupungin ilmoitus maaperän puhtaudesta (Hermanni, Hermanninranta) ja
• Kaupungin ilmoitus maaperän puhtaudesta (Tammisalo).

Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:n tontinvarauksissa noudatetaan liitteen 3 mukaisia tonttikohtaisia varausehtoja ja tonttien yleisiä varausehtoja.

Kaupunkiympäristölautakunta ja/tai tonttipäällikkö päättää erikseen erillisillä kilpailuilla ja tonttihauilla luovutettavien tonttien varausehdoista kilpailuohjelmien hyväksymisen ja /tai tonttien varaamisen tai kilpailuvoittajan valinnan yhteydessä.

Asuntotonttien hankevaraukset ja tontinluovutuskilpailut

Tavoitteena on toteuttaa asuntotonttien hankevarauksia ja tontinluovutuskilpailuja 4 200 asunnon verran vuosittain. Tavoitetta seurataan kolmen vuoden liukuvana keskiarvona.

Viime vuonna asuntotonttien hankevarauksia ja tontinluovutuskilpailuja toteutettiin noin 1 600 asunnon verran.

Asuinkerrostalojen täydennysrakentaminen kaupungin vuokraamilla asuntotonteilla

Kaupunginhallitus on 26.4.2021 (310 §) hyväksynyt kaupungin maapolitiikassa noudatettavaksi Helsingin maanhankintaan ja asemakaavoitukseen liittyvät maapoliittisia periaatteita koskevat linjaukset sekä soveltamisohjeet. Tavoitteena on muun muassa edistää täydennysrakentamista vuokratonteilla sekä kannustaa tontinvuokralaisia ja rakennusalan toimijoita kehittämis- ja täydennysrakentamishankkeisiin. Kaupunki käynnistää yhdessä tontinvuokralaisen kanssa vuokratonttia koskevan asemakaavanmuutoksen tekemällä yhteisen kaavamuutoshakemuksen, joka korvaa tontinvarauksen.

Viime vuonna yhteisiä kaavamuutoshakemuksia jätettiin 11 kappaletta, joista yksi peruutettiin. Uutta rakennusoikeutta hankkeissa on yhteensä noin 40 000 k-m².

Tontinvarausesityksen vaikutus varauskantaan

Kaupungin tavoitteena on varmistaa riittävän asuntotuotannon edellytykset ja edistää laadukasta asuntotuotantoa. Kaupungilla on varattuna tontteja noin 27 600 asunnon rakentamista varten. Tontinvarauskannasta on varattu sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja vuokra-asuntotuotantoon 64 prosenttia, välimuodon asuntotuotantoon 16 prosenttia ja ARA-vuokra-asuntotuotantoon 20 prosenttia.

Tämän varausesityksen jälkeen kaupungilla on varattuna tontteja yhteensä noin 2,17 milj. k-m² eli noin 28 868 asunnon rakentamista varten ja asuntoja noin 55 000 asukkaalle.

Tontinvarauskannan on tarkoituksenmukaista pysyä vähintään 16 800 asunnon tasolla, mikä mahdollistaa noin neljän vuoden asuntorakentamisen kaupungin omalla maalla.

Varausesityksen jälkeen koko kaupungin alueen varauskannasta on varattuna noin:

• 20 % valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon,
• 16 % välimuodon tuotantoon ja
• 64 % sääntelemättömään tuotantoon.

Yksityisille toimijoille tontteja on varattuna noin 14 732 asunnon rakentamista vastaava määrä.

Att:lla on varattuna tontteja yhteensä noin 409 736 k-m² eli noin 5 326 asunnon rakentamista varten. Att:n tonttivaranto vastaa noin kolmen ja puolen vuoden tuotantotavoitetta. Att:n varauksista 64 % on valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon ja 37 % välimuodon tuotantoon. Koko varauskannasta Att:n osuus on noin 18 %.

Kilpailuja ja erillisiä tonttihakuja varten on varattuna tontteja noin 8 810 asunnon rakentamista vastaava määrä.

Tämän varausesityksen jälkeen koko varauskannan määrä on edelleen AM-ohjelman tavoitteiden mukainen ja mahdollistaa vähintään neljän vuoden asuntorakentamisen.

Katsaus asuntotonttien varaustilanteeseen on liitteenä 6.

Asuinrakentamisen toteutuminen ja lähiajan näkymät Helsingissä

Viime aikoina asuinrakentaminen Helsingissä on hidastunut merkittävästi. Vuonna 2024 valmistui yhteensä 4 067 uudisasuntoa, mikä oli vain 58 prosenttia kaupungin 7 000 asunnon tavoitteesta. Rakennuslupia myönnettiin 3 618 asunnon rakentamiseksi, kun edellisenä vuonna lupia myönnettiin 4 401 asunnolle. Myös aloitusten määrä (2 941 asuntoa) laski, ja tammikuun 2025 lopussa rakenteilla oli noin 6 400 asuntoa.

Helsinkiä ja koko Suomea rakennettiin pitkään poikkeuksellisen edullisesti, mutta sopeutuminen nollakorkoajan jälkeen on ollut hidasta. Vaikka korkotaso on laskenut, asuntomarkkinoiden elpymisen ajoitus on epävarmaa. Kuluttajien heikko työllisyystilanne ja luottamus omaan talouteen hidastavat asuntokauppaa. Rakennusteollisuus RT ry:n syyskuun 2024 mediatiedotteen mukaan sijoittajakysyntä on vähentynyt korkean korko- ja kustannustason, vuokra-asuntojen ylitarjonnan ja vuokrien heikon kehityksen vuoksi.

Valtion tuetun asuntotuotannon osalta on tullut voimaan useita tuotantoa supistavia päätöksiä, kuten investointiavustusten leikkaukset ja ARA-tuotannon valtuuksien pienentäminen. Orpon hallituksen päätös lopettaa valtion korkotukilainojen hyväksyminen uusille asumisoikeustaloille on luonut merkittäviä haasteita Helsingin kaupungin asuntopoliittisten tavoitteiden saavuttamiselle.

Helsingissä asuntotarjonta on edelleen runsasta, mikä hillitsee hintojen nousua. Vanhojen asuntojen kauppa on piristynyt, mutta uudiskohteiden kauppa on edelleen tahmeaa. Vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet, kun taas uudiskohteiden hinnat ovat pysyneet korkeina. Rakennusyhtiöt ovat käyttäneet erilaisia kampanjoita edistääkseen asuntojen myyntiä.

Vuokra-asuntoja on paljon tarjolla, ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat eivät ole nousseet suhteessa korkojen ja muiden kustannusten nousuun. Esimerkiksi Helsingissä tammikuun lopussa Oikotiellä oli noin 6 000 vuokra-asuntoa vapaana tai vapautumassa.

Kaupunki on pyrkinyt kunnianhimoisella asuntotuotantotavoitteella vaikuttamaan asumisen hintatasoon ja ehkäisemään asuntopulaa. Vaikka tällä hetkellä asunnoista on ylitarjontaa, asuntotuotannon hiljentyminen voi pahimmillaan aiheuttaa asuntopulaa ja nostaa asuntojen myyntihintoja ja vuokria vapailla markkinoilla.

Lopuksi

Tontinluovutuksen avulla kaupunki voi edistää asuntopoliittisia tavoitteitaan, jotka on määritelty AM-ohjelmassa. Sen keskeisiä päämääriä ovat muun muassa riittävän ja monipuolisen tonttitarjonnan turvaaminen asuntorakentamisen edellytysten varmistamiseksi, asumisen hinnan nousun hillitseminen ja segregaation ehkäiseminen. Lisäksi tontinluovutuksella pyritään varmistamaan eri kaupunginosien monimuotoisuus ja elinvoimaisuus. Tontinluovutuksessa otetaan huomioon myös hiilineutraalisuutta koskevat tavoitteet sekä asuntorakentamisen innovaatioiden ja laadullisten tavoitteiden edistäminen.

Tässä varausesityksessä mainitut asuntomäärät ovat laskennallisia. Laskelmat eivät perustu suunnitelmiin eivätkä siten välttämättä vastaa lopullisia asuntomääriä. Hallinta- ja rahoitusmuotojen jakaumat on laskettu laskennallisten asuntojen määristä.

Varattaviksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot on määritelty yhteistyössä kaupunginkanslian aluerakentamisprojektien ja asuminen-yksikön kanssa. Varattaviksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot on määritelty AM-ohjelman mukaisesti. AM-ohjelmaan on kirjattu, että varauskannan on mahdollistettava hallinta- ja rahoitusmuotojakauman toteutuminen tavoitteiden mukaisesti. Kuitenkaan varauskannan hallinta- ja rahoitusmuotojakauma ei kerro sitä, miten alueet ovat rakentuneet, vaan pelkän tontinvarauskannan tilanteen. Esimerkiksi kaupunkiuudistusalueilla hallinta- ja rahoitusmuotojakauman oikaiseminen on hidasta ja vaatii pitkäjänteistä työtä. Näillä alueilla nykyinen asuntokanta dominoi, minkä takia alueille ei enää pitäisi lisätä vuokra-asumista.

Tontinvarausesityksen valmistelussa on huomioitu alueellinen tasapaino ja yksipuolisten asuinalueiden välttäminen ja segregaation ehkäiseminen. Vuokravaltaisilla alueilla pyritään monipuolistamaan asuntokantaa. Kaupungin pitkäjänteinen työnjälki näkyy projektialueilla muun muassa hallinta- ja rahoitusmuodon osalta.

Tänä vuonna varauskierroksen tonteista esitetään varattaviksi prosentuaalisesti eniten sääntelemättömään tuotantoon, johtuen muun muassa Jätkäsaaren ja Hakaniemenrannan merenrantatonttien varaamisesta kilpailuihin. Jätkäsaaren aloitusvaiheen tontinvaraukset keskittyivät enemmän välimuodon ja valtion tukemaan pitkän korkotuen vuokra-asuntotuotantoon kuin sääntelemättömään asuntotuotantoon. Nyt loppuvaiheen merenrantatontit esitetään varattaviksi sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistusasuntotuotantoon, jotta päästäisiin lähemmäksi AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa.

Varattavat tontit mahdollistavat noin neljän kuukauden tuotantotavoitteiden mukaisen asuntotuotannon ja asuntoja noin 2 500 asukkaalle.

Att:n tontinvarauksia esitetään vuoden 2028 loppuun saakka. On mahdollista, että joitakin varauksia joudutaan myöhemmin jatkamaan. Kilpailuihin ja tonttihakuihin suunnatuille tonteille ei esitetä varausaikaa, koska tonteilla ei ole vielä toteuttajaa. Myöskään Helsingin Velvoitepysäköinti Oy:lle varattaviksi esitettäville tonteille ei esitetä varausaikaa, koska pysäköintitonttien rakentamisaikataulu on vielä avoin.

Vaikka uusia tontteja ja alueita kaavoitetaan runsaasti (noin 400 000 k-m² vuosittain), ei rakentamiskelpoisia tontteja muodostu samassa määrin varattaviksi ja luovutettaviksi. Lainvoiman saa vuosittain osa asemakaavoista. Vuonna 2024 hyväksytyistä asumisen asemakaavoista (448 421 k-m²) kahdeksan oli valituskaavoja (262 182 k-m²). Lisäksi suurin osa kaavoista sijoittuu suurille projektialueille, joilta tonttien varaaminen ja luovuttaminen tapahtuu useiden vuosien aikana rakentamisen edetessä vaiheittain.

Myös esirakentamiseen osoitettujen investointirahojen määrä vaikuttaa tonttien rakentumisen aikatauluihin. Vaikka nyt investointirahoja on osoitettu ennätyksellisen suuri määrä kaupunkiympäristön toimialalle, niistä merkittävä määrä ohjautuu suuriin silta- ja raidehankkeisiin.

Ensi vuonna esitetään kaupunginhallitukselle uusia tontinvarauksia.

Tämä päätösesitys on valmisteltu kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikössä yhteistyössä asemakaavoituksen sekä kaupunginkanslian aluerakentamisen ja asumisen yksiköiden kanssa. Att on osallistunut valmisteluun sille esitettävien tonttien osalta.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan, ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus on 18.9.2017 (865 §) tekemällään päätöksellä vahvistanut kaupunkiympäristön toimialalle toimivallan rajat muun muassa siten, että kaupunkiympäristölautakunta tai sen määräämä viranomainen päättää kiinteistöjen myynneistä, kun sopimuksen kokonaisarvo on enintään 5 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 5 miljoonaa euroa, mutta on enintään 10 miljoonaa euroa (hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 3 momentti).

Edellä esitetyllä perusteella kaupunginhallituksella on toimivalta oikeuttaa tonttipäällikkö järjestämään tonttien hintakilpailut, päättämään niiden ehdoista sekä valitsemaan niiden perusteella tonteille varauksensaajat ja toteuttajat ja päättämään kilpailujen voittajien kanssa tehtävien esisopimusten tai tontinvarausten ehdoista, kun kauppahinta tai vuokran lisäosuus on enintään 10 miljoonaa euroa, sekä myymään tontit, mikäli kauppahinta on enintään 10 miljoonaa euroa.

Detta beslut publicerades 14.03.2025

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §