Kaupunkisuunnitteluvirasto on tarkistanut 27.9.2016 päivättyä 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 452 tontin 19 asemakaavan muutosehdotusta nro 12408. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Kaupunkisuunnitteluviraston mielestä kaavaehdotukseen tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville. Muutoksista on neuvoteltu asianomaisten hallintokuntien kanssa ja niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen.

Tiivistelmä

Asemakaavan muutos koskee yhtä tonttia Tähtitorninkadun varressa, Kirurgisen sairaalan ja Tähtitorninvuoren puiston takana. Tontilla sijaitsee kaksi rakennusta, jotka ovat valmistuneet vuosina 1900 ja 1906.

Asemakaavan muutos mahdollistaa Suomen Lähetysseuran toimistokäytössä olevien tilojen muuttamisen asumiseen. Kirkkosali aputiloineen säilyy nykyisessä käytössä. Molemmat rakennukset suojellaan merkinnällä sr-1. Myös arvokkaat sisätilat, kuten porrashuoneet ja kirkkosali suojellaan asemakaavassa.

Uutta asuntokerrosalaa on kaava-alueella 3 900 k-m². Kirkkojen ja seurakunnallisten rakennusten rakennusoikeudeksi jää 710 k-m².

Kaavan toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kiinteistöihin voidaan sijoittaa korkealaatuisia ja suurikokoisia asuntoja, rakennuksen ja ympäristön kulttuurihistorialliset, rakennustaiteelliset ja kaupunkikuvalliset arvot säilyttäen. Alueen toimitilan määrä vähenee, mutta tämä on perusteltavissa sillä, että rakennukset soveltuvat tilaratkaisuiltaan hyvin asumiseen ja lähiympäristön toiminnallinen rakenne on muutoinkin voimakkaasti asuinpainotteinen.

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Asemakaavan muutos on tehty hakemuksen johdosta ja kaavamuutoksen sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaupunkisuunnittelulautakunta esitti kaavaehdotuksen hyväksymistä. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä ja siitä saatiin lausunnot. Esitetty huomautus kohdistui maankäyttösopimusneuvottelujen käymiseen. Kaavaehdotukseen tehtiin muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Muistutuksia ei esitetty.

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Nyt laadittu kaavaratkaisu poikkeaa Helsingin uuden yleiskaavan tavoitteista siten, ettei maatasokerrosta osoiteta velvoittavasti liike- tai muuksi toimitilaksi. Kaavamuutoksen myötä myös alueen toimitilojen määrä vähenee, eikä määräyksessä mainittua alueellista tarkastelua ole liitetty kaavamateriaaliin.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Tontti rajautuu pohjoissivultaan Tähtitorninkatuun. Vastapäätä sijaitsee Kirurgisen sairaalan alue ja Tähtitorninvuoren puisto. Rakennukset kuuluvat Ullanlinnan ja Kaivopuiston rakennustaiteellisesti ja historiallisesti arvokkaisiin alueisiin. Korttelin rakennukset ovat pääosin valmistuneet 1900-luvun alkuvuosikymmeninä. Tähtitorninkatu 16–18 kiinteistö edustaa vanhinta korttelissa säilynyttä rakennuskantaa.

Suomen Lähetysseura rakennutti paikalle kaksi rakennusta, joista ensimmäinen (Tähtitorninkatu 18) valmistui vuonna 1900 ja toinen (Tähtitorninkatu 16) vuonna 1906. Molemmat rakennukset on suunnitellut arkkitehti Karl August Wrede. Rakennukset toimivat alun perin Lähetysseuran työntekijöiden asuntoina ja Tähtitorninkatu 18:ssa sijaitsee edelleen pieni kirkkosali.

Rakennuksissa on kolme kerrosta ja ullakko. Rakennusten ensimmäinen kerros sijaitsee katutason alapuolella siten, että rakennusmassa on sisäänvedetty katulinjasta ja kadun sekä rakennuksen väliin jää syvennys. Kahteen porrashuoneeseen kuljetaan kadulta johtavaa siltaa pitkin. Sisäpihan korkotaso on myös katutasoa alempana.

Kattomuoto on vaihteleva torneineen ja kattolyhtyineen. Samoin punatiiliset katujulkisivut ovat runsaasti detaljoituja; vaihtelevat ikkunamuodot, lasimaalaukset ja muut koristeaiheet rytmittävät julkisivuja. Kirkkosalin puoleista sisäänkäyntiä korostaa Kristus-veistos, joka on kopio Kööpenhaminan tuomiokirkon veistoksesta. Pihan puolella on yksinkertaisempi, keltaiseksi rapattu julkisivu.

Voimassa olevassa asemakaavassa (1982) tontti on merkitty kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueeksi (YK).

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista kannanotoista ja lausunnoista.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaupunkisuunnittelulautakunta esitti kaavaehdotuksen hyväksymistä 27.9.2016 ja sen jälkeen kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 21.10.–21.11.2016.

Muistutukset

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Lausunnot

Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot seuraavilta tahoilta:

ELY-keskus toteaa lausunnossaan (21.11.2016), että rakennusten suojelutavoitteet on huomioitu ansiokkaasti kattavin suojelumääräyksin.

Kiinteistölautakunnan lausunnossa (15.12.2016) todettiin, että käyttötarkoituksen muutos korottaa tontin arvoa merkittävästi, joten kaupunginhallituksen 9.6.2014 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaiset neuvottelut tulee käydä tontinomistajan kanssa ja että kaavamuutoksen käsittelyä ei tulisi jatkaa ennen kuin tontinomistajan kanssa on tehty sopimus.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: varhaiskasvatusvirasto.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Lausunnot eivät anna aihetta muuttaa asemakaavan muutosehdotusta. Kaavaselostusta on täydennetty suunnittelu- ja käsittelyvaiheiden sekä mitoitustietojen osalta. Kaavakarttaan on tehty teknisluonteisia korjauksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti liitteessä ja kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Vuorovaikutusraportti on liitteenä.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Kaavan toteuttamisesta aiheutuvat talousvaikutukset selvitetään suunnittelun aikana. Käyttötarkoituksen muutos nostaa tontin arvoa aiheuttaen täten merkittävää hyötyä maanomistajalle. Mahdollisista kaupungin perimistä maankäyttökorvauksista sovitaan kaupunginhallituksen 9.6.2014 tekemän päätöksen mukaisissa maapoliittisissa neuvotteluissa.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Kiinteistölautakunta antoi kaupunkisuunnittelulautakunnalle 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 452 tonttia 19 koskevasta asemakaavan muutosehdotuksesta nro 12408 seuraavan lausunnon:

Lautakunta toteaa, että asemakaavan muutosta koskeva tontti on yksityisomistuksessa ja kaavamuutoksen sisältö on neuvoteltu tontinomistajan kanssa.

Muutoksessa kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialue (YK) muutetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK).

Käyttötarkoituksen muutos korottaa tontin arvoa merkittävästi, joten kaupunginhallituksen 9.6.2014 tekemän maapoliittisen päätöksen mukaiset neuvottelut tulee käydä tontinomistajan kanssa.

Kaavamuutoksen käsittelyä ei tulisi jatkaa ennen kuin tontinomistajan kanssa on tehty sopimus.

Lautakunnalla ei ole huomauttamista itse kaavamuutosehdotukseen.

Yleisten töiden lautakunta antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon:

Asemakaavan muutos koskee Tähtitorninkadun varressa sijaitsevaa tonttia ja sen kahta 1900-luvun alussa rakennettua rakennusta. Asemakaavan muutos mahdollistaa Suomen Lähetysseuran toimistokäytössä olevien tilojen muuttamisen asumiseen. Kirkkosali aputiloineen säilyy nykyisessä käytössä. Molemmat rakennukset sekä arvokkaat sisätilat suojellaan asemakaavassa.

Asemakaavan toteuttamisesta ei aiheudu rakennusvirastolle kustannuksia.

Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon Tähtitorninkatu 16-18 asemakaavaehdotuksesta nro 12408:

Pelastuslautakunnalla ei ole huomautettavaa esitetystä asemakaavaehdotuksesta nro 12408.

Suunnitellulla asemakaavaehdotuksella ei ole vaikutusta pelastustoimintaan.

Ympäristölautakunta päätti, että lausunnon asiasta antoi ympäristökeskus.

Kaupunginmuseo tarkastelee asemakaavan muutosta kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja on päättänyt antaa seuraavan lausunnon.

Asemakaavan muutos koskee yhtä tonttia Tähtitorninkadun varressa, Kirurgisen sairaalan ja Tähtitorninvuoren puiston takana. Tontilla sijaitsee kaksi rakennusta, jotka ovat valmistuneet vuosina 1900 ja 1906. Suunnittelualue sijoittuu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön viereen. Viereiset korttelit kuuluvat Museoviraston RKY 2009-kohdeluetteloon (Tähtitorninmäen observatorio ja puisto sekä Kirurginen sairaala).

Asemakaavan muutos mahdollistaa Suomen Lähetysseuran toimistokäytössä olevien tilojen muuttamisen asumiseen. Kirkkosali aputiloineen säilyy nykyisessä käytössä. Molemmat rakennukset suojellaan merkinnällä sr-1. Myös arvokkaat sisätilat, kuten porrashuoneet ja kirkkosali suojellaan asemakaavassa.

Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan asemakaavaehdotuksen suojelumääräys turvaa rakennusten kulttuurihistoriallisten ja rakennustaiteellisten arvojen säilymisen.

Kaupunginmuseolla ei ole huomautettavaa asemakaavaehdotuksesta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti

Samalla lautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1232-00/16, Tähtitorninkatu 16-18, 18.3.2016 mennessä.

Kaavamuutos ei koske katua, mutta kiinteistön muutostöihin saattaa liittyä katurakenteisiin liittyviä vaikutuksia. Tukimuurien ja katurakenteiden yhteensovittaminen tulee huomioida kaavaa laadittaessa.

Rakennusviraston yhteyshenkilöinä kaavaprosessissa ovat aluesuunnittelija Anu Kiiskinen ja suunnitteluinsinööri Olli Haanperä.

Kaupunginmuseo tarkastelee asemakaavan muutosta kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja on päättänyt antaa seuraavan lausunnon.

Suomen Lähetysseuran käytössä olevat rakennukset Tähtitorninkadun varrella muutetaan ja osittain palautetaan asuinkäyttöön. Kirkkosali säilyy ennallaan nykyisessä käytössä. Molempien rakennusten suojelumääräykset uudistetaan.

Voimassa olevassa asemakaavassa (1982) tontti on merkitty kirkkojen ja muiden seurakunnallisten rakennusten korttelialueeksi (YK). Yleiskaava 2002:ssa alue on merkitty kerrostalovaltaiseksi asumisen ja toimitilan alueeksi, joka on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä. Suunnittelualue sijoittuu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön viereen. Viereiset korttelit kuuluvat Museoviraston RKY 2009-kohdeluetteloon (Tähtitorninmäen observatorio ja puisto sekä Kirurginen sairaala).

Arkkitehti Karl August Wreden suunnittelemat rakennukset Lähetysseuran tarpeita varten valmistuivat 1900 (Tähtitorninkatu 18) ja 1906 (Tähtitorninkatu 16). Rakennuksista on tehty rakennushistoriallinen selvitys (Optiplan, 2015).

Tähtitorninkatu 16-18:n rakennuksissa on kolme kerrosta ja ullakko. Rakennusten ensimmäinen kerros sijaitsee katutason alapuolella siten, että rakennusmassa on sisäänvedetty katulinjasta, jolloin kadun ja rakennuksen väliin jää solamainen syvennys. Kahteen porrashuoneeseen kuljetaan kadulta johtavaa siltaa pitkin.

Uusgoottilaista tiiliarkkitehtuuria edustavien rakennusten kattomuoto on vaihteleva torneineen ja erikoikoisine kattolyhtyineen. Katujulkisivun vaihtelevat ikkunamuodot, lasimaalaukset ja muut koristeaiheet ovat arkkitehtuurille ominaisia.

Asemakaavan muutoksessa YK-korttelialue muutetaan Asuinkerrostalojen korttelialueeksi. (AK). Rakennusten ensimmäiseen kerrokseen ja kirkkosalin yläpuolelle saa lisäksi sijoittaa liike-, toimisto- ja/tai palvelutiloja. Kolmeen kerrokseen ja ullakolle saa sijoittaa asuntoja.

Molemmat rakennukset merkitään asemakaavaan rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti huomattavan arvokkaiksi merkinnällä sr-1. Määräysosassa määritellään suojelun ja korjaamisen lähtökodat ja mainitaan myös suojeltavat sisätilat.

Kaupunginmuseolla ei ole huomautettavaa asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja asemakaavaluonnoksesta.