V 17.1.2018, Vuokrausperusteet kolmelle Länsisataman Jätkäsaaren asuinkerrostalotontille ja Länsi-Herttoniemen erityisasumiseen osoitetulle tontille (tontit 20076/1-3 ja tontti 43122/2)

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Länsisataman Jätkäsaaren aluerakentamisprojektialueen rakentamisen arvioidaan kestävän aina 2020-luvun loppupuolelle saakka. Jätkäsaareen kuuluville osa-alueille on laadittu tai laaditaan alueen kehittämistä ja rakentamista varten tarvittavat asemakaavojen muutokset. Vuokrausperuste-esityksen kohteena olevat tontit sijoittuvat Jätkäsaaren asemakaavan muutoksen nro 12270 mukaiselle alueelle (Saukonlaituri, Länsi). Tonttien rakentaminen on tarkoitus aloittaa tämän hetkisen tiedon mukaan vuosien 2017 ja 2018 vaihteessa, joten tonteille on nyt aiheellista vahvistaa vuokrausperusteet.

Vuokrausperusteiden määrittelyssä on huomioitu Jätkäsaaren alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet (Kvsto 17.6.2015, 172 § ja Kvsto 29.3.2017, 173 §) ja tonttien sijainti. Tällä tavoin on pyritty yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Asuntotonttien laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (9/2017, ind. 19,31) olisi esitetyn mukaisesti noin 734 euroa (ns. alennettu ARA-hinta noin 587 euroa). Asuntotonttien maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi mainitussa hintatasossa noin 2,94 euroa/as-m2/kk (ns. alennettu ARA-hinta huomioiden noin 2,35 euroa/as-m2/kk).

Mainituissa hinta-arvioissa ei ole huomioitu tonteille esitettävää ns. alkuvuosialennusta, joka olisi voimassa 31.12.2021 saakka. Alkuvuosialennus alentaa ensi vaiheessa edellä mainittua hintaa valtion tukemien kohteiden osalta 30 % ja vapaarahoitteisten kohteiden osalta 20 % 31.12.2021 saakka.

Samassa yhteydessä esitetään vuokrausperusteiden määräämistä yksittäiselle Herttoniemessä, Länsi-Herttoniemen osa-alueella sijaitsevalle erityisasumisen tontille (AKS) 43122/2, jolle toteutetaan valtion tukemia opiskelija-asuntoja. Tontti kuuluu laajempaan alueeseen, jossa alueen käyttötarkoitus muutetaan asumiseen. AKS-tontti on aiemmin ollut huoltoasemakäytössä.

Laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (9/2017, ind. 19,31) olisi esitetyn vuokrausperusteen mukaisesti tontille 43122/2 noin 637 euroa ja ara-alennus huomioiden noin 510 euroa. Hinnoittelu vastaa viereisiä tontteja koskevan kaupunginvaltuuston päätöksen 11.10.2017 (374 §) mukaisia perusteita.

Laskennallinen vaikutus asumiskustannuksiin ilman ara-alennusta olisi noin 2,5 euroa ja ara-alennus huomioiden noin 2 euroa.

Länsisataman Jätkäsaaren rakentamisesta

Länsisataman Jätkäsaaren rakentamisen on arvioitu kestävän aina 2020-luvun loppupuolelle saakka. Jätkäsaareen kuuluville osa-alueille on laadittu tai laaditaan alueen kehittämistä ja rakentamista varten tarvittavat asemakaavojen muutokset. Vuokrausperuste-esityksen kohteena olevat tontit sijoittuvat Jätkäsaaren asemakaavan muutoksen nro 12270 mukaiselle alueelle (Saukonlaituri, Länsi). Tonttien rakentaminen on tarkoitus aloittaa tämän hetkisen tiedon mukaan vielä vuoden 2017 loppupuolella, joten tonteille on nyt aiheellista vahvistaa vuokrausperusteet.

Varauspäätökset

Kaupunginhallitus päätti 23.11.2015 (1 141 §) varata Länsisataman Jätkäsaaren asuinkerrostalotontin 20076/2 asuntotuotantotoimistolle välimuodon asuntotuotantoa varten 31.12.2017 saakka. Asuntotuotantotoimiston ilmoituksen mukaan tontille toteutetaan vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas I -ehdoin. Niin ikään kaupunginhallitus päätti 23.11.2015 (1 141 §) varata Länsisataman Jätkäsaaren asuinkerrostalotontin 20076/3 asuntotuotantotoimistolle valtion korkotukemien vuokra-asuntojen suunnittelua varten 31.12.2017 saakka.

Kaupunginhallitus päätti puolestaan 28.11.2016 (1 081 §) varata Länsisataman Jätkäsaaren asuinkerrostalotontin 20076/1 asuntotuotantotoimistolle vapaarahoitteisten Hitas I -omistusasuntojen suunnittelua varten 31.12.2018 saakka.

Vuokrausperuste-esityksen kohteena olevien tonttien yhteenlaskettu asuinrakennusoikeus on 11 900 k-m2, josta välimuodon asuntotuotannon (Hitas) osuus on yhteensä 8 150 k-m2 ja valtion korkotukeman vuokra-asuntotuotannon osuus yhteensä 3 750 k-m2.

Asemakaavatiedot

Länsisataman Jätkäsaaren asemakaavan muutos nro 12270 (Saukonlaituri, Länsi) on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 26.11.2014 ja se on tullut voimaan 16.1.2015. Asemakaavan käsittämälle alueelle rakennetaan asuntoja yhteensä noin 132 000 k-m2 sekä 5 kpl autopaikkatontteja. Lisäksi kaava-alueelle rakennetaan toimitila- ja palvelutoimintaa palvelevia rakennuksia yhteensä 910 k-m2.

Kopio asemakaavan muutoksen nro 12270 kaavakartasta on esityslistan liitteenä nro 1.

Tonttien tiedot

Asuinkerrostalotontin (AK) 20076/1 rakennusoikeus on yhteensä 4 700 k-m2, josta vähintään 350 k-m2 on toteutettava nk. kivijalkaliiketiloina. Tontin 20076/1 pinta-ala on 1 980 m² ja osoite Kuubankatu. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 20.4.2017.

Asuinkerrostalotontin (AK) 20076/2 rakennusoikeus on yhteensä 4 200 k-m2, josta vähintään 400 k-m2 on toteutettava nk. kivijalkaliiketiloina. Tontin 20076/2 pinta-ala on 1 721 m² ja osoite Atlantinkatu. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 20.4.2017.

Asuinkerrostalotontin (AK) 20076/3 rakennusoikeus on yhteensä 4 100 k-m2, josta vähintään 350 k-m2 on toteutettava nk. kivijalkaliiketiloina. Tontin 20076/3 pinta-ala on 2 016 m2 ja osoite Atlantinkatu. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 20.4.2017.

Maaperätiedot

Kaupungin tietojen mukaan maaperä asemakaavan muutoksen nro 12270 alueelle sijoittuvilla ja vuokrausperuste-esityksen kohteena olevilla tonteilla on pilaantunut aiemmin harjoitetun toiminnan ja vanhojen täyttöjen vuoksi. Tonttien pilaantunut maaperä kunnostetaan rakentamisen yhteydessä. Rakennuttaja vastaisi puhdistamiseen liittyvistä maanrakennustoimenpiteistä, kuten kaivusta ja kuljetuksesta, ympäristöviranomaisen päätöksen ja kaupungin (maaomaisuusyksikön) ohjeiden mukaisesti. Kaupunki korvaisi rakennuttajille maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kulut. Maaomaisuusyksikkö vastaisi puhdistamisen suunnittelusta, tutkimuksista, valvonnasta ja mahdollisesta jälkitarkkailusta.

Vertailutiedot ja ehdotetut vuokrausperusteet

Vuokrausperusteiden määrittelyssä on huomioitu Jätkäsaaren alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet ja tonttien sijainti. Tällä tavoin on pyritty yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Vertailutietona todetaan ensinnäkin, että kaupunginvaltuusto päätti 17.6.2015 (172 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 20. kaupunginosan (Länsisatama) asemakaavan muutokseen nro 12020 merkityt erityisasumisen (AKS) tontit 20071/1-2 tai niistä muodostettavat tontit muun ohella seuraavasti:

- Tonttien (AKS) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntojen, valtion korkotukemien vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen osalta 37 euroa.

- Tonteille mahdollisesti toteutettavista liike-, myymälä-, näyttely- tai muista vastaavista tiloista sekä mahdollisista toimisto- ja muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.

- Tonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

- Alkuvuosialennuksen johdosta asuntotonttien maanvuokrista peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotantoa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % ja vapaarahoitteisilta tonteilta vastaavin periaattein 80 % 31.12.2020 saakka.

Vertailutietona todetaan toiseksi, että kaupunginvaltuusto päätti 29.3.2017 (173 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 20. kaupunginosan (Länsisatama) asemakaavan muutokseen nro 12270 merkityn ohjeellisen asuntotontin (AK) 20070/2, asemakaavan muutokseen nro 12331 merkityt ohjeelliset asuntotontit (AK) 20828/2-3 ja asemakaavan muutoksen nro 12331 alueelle sijoittuvan asuntotontin (AK) 20828/7 tai edellä mainituista tonteista vastaisuudessa muodostettavat tontit muun ohella seuraavasti:

- Tonttien (AK) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas- asuntotuotannon, valtion korkotukeman vuokra-asuntotuotannon ja asumisoikeusasuntotuotannon osalta 38 euroa.

- Tonteille mahdollisesti toteutettavista liike-, myymälä-, näyttely- tai muista vastaavista tiloista sekä mahdollisista toimisto- ja muista vastaavista tiloista peritään asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.

- Tonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

- Alkuvuosialennuksen johdosta asuntotonttien maanvuokrista peritään valtion tukemilta tonteilta tai mainittua tuotantoa vastaavasta tontin asuinrakennusoikeuden osuudesta 70 % ja vapaarahoitteisilta tonteilta vastaavin periaattein 80 % 31.12.2021 saakka.

Kaupunginvaltuuston vuokrausperustepäätöksen 17.6.2015 (172 §) mukaiset tontit sijoittuvat asemakaavan muutoksen nro 12020 tarkoittamalle kaava-alueelle (Saukonlaituri, Itä). Näiden tonttien rakentaminen on alkanut vuosien 2015-2016 aikana ja hankkeet ovat valmistumassa tai jo valmistuneet. Kaupunginvaltuuston vuokrausperustepäätöksen 29.3.2017 (173 §) mukaiset tontit puolestaan sijoittuvat Jätkäsaaren uusimmille asemakaava-alueille (nro 12331, Atlantinkaari ja nro 12270, Saukonlaituri, Länsi). Näiden tonttien rakentamisen on tarkoitus alkaa suurin piirtein vuosien 2017-2018 vaihteessa.

Vuokrausperuste-esityksen kohteena olevat korttelin 20076 tontit 1-3 sijoittuvat asemakaavan muutoksen nro 12270 (Saukonlaituri, Länsi) alueelle vertailun kohteena olevien tonttien välittömään läheisyyteen niiden etelä- ja/tai länsipuolelle. Esityksen kohteena olevien tonttien sijainti ei siten olennaisesti eroa etenkään viimeisimmän kaupunginvaltuuston vuokrausperustepäätöksen (29.3.2017, 173 §) tarkoittamien tonttien sijainnista. Näin ollen esityksen kohteena olevien tonttien asuinrakennusoikeuden arvoa voitaneen lähtökohtaisesti pitää suurin piirtein samanarvoisena kuin edellä mainitun valtuuston päätöksen tarkoittamien tonttien. Jätkäsaaren yleisessä kehittymisessä ja alueen rakentumisessa ei muutoinkaan ole reilussa puolessa vuodessa tapahtunut mitään sellaista erityistä, jonka perusteella olisi aiheellista tarkistaa valtuuston 29.3.2017 päätöksen mukaisia vuokrausperustehintoja. Edellä mainituin perustein esittelijä katsoo, että aiemmin päätettyjä (kvsto 29.3.2017, 173 §) vuokrausperustehintoja ei ole aiheellista tarkistaa.

Edellä olevan perusteella po. tonttien vuokrien esitetään määräytyvän seuraavasti:

Esityksessä mainittujen asuinkerrostalotonttien (AK) vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana Hitas-asuntotuotannon, valtion korkotukeman vuokra-asuntotuotannon ja asumisoikeusasuntotuotannon osalta 38 euroa.

Valtion tukemaan asuntotuotantoon toteutettavien tonttien hinnasta on neuvoteltu ARA:n kanssa ja ARA pitää esitettyjä hintoja sen ohjeistusten mukaisina ja hyväksyttävinä. Po. tonttien vuosivuokrista peritään 80 % siltä ajalta, jona tonteille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Ensi vaiheessa valtion tukemaan tuotantoon toteutettaville asuntotonteille tai mainittua tuotantoa vastaavalle tontin asuntorakennusoikeuden osuudelle esitetään myönnettäväksi alkuperäisestä vuokrasta 30 % alkuvuosialennus ja vapaarahoitteisille kohteille 20 % alkuvuosialennus 31.12.2021 saakka. Alkuvuosialennus esitetään myönnettäväksi alueen rakentamisesta johtuvan keskeneräisyyden perusteella. Tämän johdosta maanvuokrasta perittäisiin valtion tukemilta tonteilta 70 % ja vapaarahoitteisilta tonteilta 80 % 31.12.2021 saakka.

Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien liike-, myymälä-, näyttely- tai muiden vastaavien tilojen osalta sekä mahdollisesti toteutettavien toimisto- ja muiden vastaavien tilojen osalta esitetään perittäväksi asuntokerrosalaa vastaavaa maanvuokraa.

Asuntotonteille mahdollisesti toteutettavien julkisten palvelutilojen (esim. päiväkoti), ryhmäkotitilojen tai muiden Y-käyttötarkoituksen mukaisten tilojen vuosivuokra voitaisiin määrätä pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 19 euroa. Ehdotettu vuokra vastaa yleisten rakennusten tonteilta keskimäärin perittyä vuokratasoa, joka on noin puolet vastaavasta asuntotontista peritystä vuokrasta.

Lisäksi esitetään, että tonttien rahoitus- ja/tai hallintamuodon muuttuessa esimerkiksi varauspäätöksen tai kaavan muuttamisen johdosta po. tonttien osalta voitaisiin käyttää vuokran määräytymisen perustee-na uutta rahoitus- ja/tai hallintamuotoa vastaavaa, siihen soveltuvaa edellä esityksessä mainituille tonteille esitettyä hintaa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei perittäisi.

Yleistä

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % ja muiden tonttien 5 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Valtion korkotukemien kohteiden maanvuokrasta esitetään perittäväksi normaali 80 % vapaarahoitteisten kohteiden maanvuokrasta siltä ajalta, jona valtio maksaa tonteille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Vuokrien määrittelyssä on huomioitu Jätkäsaaren alueelle aiemmin vahvistetut vuokrausperusteet ja tonttien sijainti. Tällä tavoin on pyritty yhdenmukaiseen ja johdonmukaiseen hinnoitteluun.

Asuntotonttien laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (9/2017, ind. 19,31) olisi esitetyn mukaisesti noin 734 euroa (ns. alennettu ARA-hinta noin 587 euroa). Asuntotonttien maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin olisi mainitussa hintatasossa noin 2,94 euroa/as-m2/kk (ns. alennettu ARA-hinta huomioiden noin 2,35 euroa/as-m2/kk).

Mainituissa hinta-arvioissa ei ole huomioitu tonteille edellä esitettyä ns. alkuvuosialennusta, joka olisi voimassa 31.12.2021 saakka. Alkuvuosialennus alentaa ensi vaiheessa edellä mainittua hintaa valtion tukemien kohteiden osalta 30 % ja vapaarahoitteisten kohteiden osalta 20 % 31.12.2021 saakka.

Vuokra-aika

Kaupunginvaltuusto päätti 17.6.2015 (172 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 20. kaupunginosan (Länsisatama) asemakaavan muutoksen nro 12020 mukaiset ja po. päätöksessä mainitut tontit tai niistä muodostettavat tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2075 saakka.

Kaupunginvaltuusto päätti 29.3.2017 (173 §) oikeuttaa kiinteistölautakunnan vuokraamaan 20. kaupunginosan (Länsisatama) asemakaavan muutokseen nro 12270 merkityn ohjeellisen asuntotontin (AK) 20070/2, asemakaavan muutokseen nro 12331 merkityt ohjeelliset asuntotontit (AK) 20828/2-3 ja asemakaavan muutoksen nro 12331 alueelle sijoittuvan asuntotontin (AK) 20828/7 tai edellä mainituista tonteista vastaisuudessa muodostettavat tontit lautakunnan määräämästä ajankohdasta alkaen 31.12.2080 saakka.

Jätkäsaaren alueella on tarkoitus vuokrata tontit noin 60 vuodeksi. Tämän vuoksi vuokra-ajan loppumisajankohdaksi esitetään 31.12.2080.

Länsi-Herttoniemen AKS-tontti

Jätkäsaaren tonttien vuokrausperusteiden määräämistä koskevan esityksen yhteydessä esitetään lisäksi vuokrausperusteiden määräämistä yksittäiselle Herttoniemessä, Länsi-Herttoniemen osa-alueella sijaitsevalle erityisasumisen tontille (AKS) 43122/2.

Tonttia koskee kaupunginvaltuuston 10.9.2014 hyväksymä ja 24.10.2014 lainvoimaiseksi tullut asemakaavan muutos nro 12220. Sen mukaan tontti 43122/2 kuuluu erityisasumisen korttelialueeseen (AKS). Tontin rakennusoikeus on 4 500 k-m2. Tontti on merkitty kiinteistörekisteriin 7.7.2017.

Kaupunginhallitus on 23.11.2015 (1141 §) varannut tontin 43122/2 Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö sr:lle valtion tukemien (pitkä korkotuki) opiskelija-asuntojen suunnittelua varten. Tontille toteutetaan asuntoja varauspäätöksen mukaisesti.

Kaupunginvaltuusto on 11.10.2017 (374 §) oikeuttanut kaupunkiympäristölautakunnan vuokraamaan samaan kaava-alueeseen kuuluvat Hitas-omistusasuntotuotantona tai valtion tukemana (pitkä korkotuki) asumisoikeusasunto- tai vuokra-asuntotuotantona toteutettavat asuntotontit 43123/4-6 pitäen perusteena elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 33 euroa.

Myös nyt kyseessä olevan tontin vuokrausperuste on syytä määritellä samalla tavalla, sillä kyseessä ei ole ajan kulumiseen tai tonttien ominaisuuksiin liittyvää hinnoitteluun vaikuttavaa eroa. Todettakoon, että aiemmin huoltoasemakäytössä ollut AKS-tontin 43122/2 alueen maaperä on puhdistettu.

Tontin vuosivuokrasta perittäisiin korkotukiaikana 80 % (ns. Ara-alennus).

Laskennallinen k-m2 -hinta hintatasossa (9/2017, ind. 19,31) olisi esitetyn mukaisesti noin 637 euroa ja ara-alennus huomioiden 510 euroa. Hinnoittelu ei ylitä Ara:n hyväksymää korkeinta hintaa tällä alueella.

Laskennallinen vaikutus asumiskustannuksiin ilman ara-alennusta olisi noin 2,5 euroa ja ara-alennus huomioiden noin 2 euroa.

Tontille toteutettavien muiden mahdollisten pääkäyttötarkoituksien mukaisista tiloista perittäisiin asuintiloja vastaavaa vuokraa, kuten edellä Jätkäsaaren tonttien osalta on esitetty. Poikkeuksena tästä julkisten palvelutilojen (esim. päiväkoti), ryhmäkotitilojen tai muiden Y-käyttötarkoituksen mukaisten tilojen osalta vuokra määräytyisi 17 euron kerrosneliömetrihinnan mukaisesti, mikä on puolet asuintilan kerrosneliömetrihinnasta vastaten Jätkäsaaren hinnoittelua ja vakiintunutta käytäntöä.

Vakiintuneen käytännön mukaisesti asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta maanvuokraa ei perittäisi.

Vuokra-aika esitetään määrättäväksi 31.12.2080 saakka. Myös viereiset tontit 43123/4-6 vuokrataan 31.12.2080 saakka. Vuokra-aika olisi siten vakiintuneen käytännön mukaisesti noin 60 vuotta.

Detta beslut publicerades 27.11.2017

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §