Asuntokortteleiden varaaminen laatu- ja hintakilpailua varten (Laajasalo, Kruunuvuorenranta korttelit 49288 ja 49289)

A

Kaupunginhallitus päätää varata Laajasalon Kruunuvuorenrannassa sijaitsevat liitekartasta 1 ilmenevät asuinkerrostalojen korttelit 49288 ja 49289 sekä niitä palvelevat yhteispihatontit luovutettavaksi erikseen pidettävän laatu- ja hintakilpailun perusteella.

B

Kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristölautakunnan:

• päättämään kilpailun ehdoista ja järjestämään kilpailun sekä
• päättämään kilpailun perusteella korttelien varauksensaajasta / varauksensaajista ja varausten ehdoista.

Lisäksi kaupunginhallitus toteaa, että kilpailualueeseen kuuluvat asuinkerrostaloja palvelevat yhteispihatontit luovutetaan asuinkerrostalotonttien toteuttajille. Siten yhteispihatontteja ei luovuteta Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n toteutettaviksi ja hallinnoitaviksi.

Laajasalon Kruunuvuorenrannassa sijaitsevia asuinkerrostalojen kortteleita 49288 ja 49289 koskeva varausmenettely sisältää sekä laatu- että hintakilpailun. Kortteleihin tulee toteuttaa sekä vapaarahoitteista ja sääntelemätöntä omistusasuntotuotantoa että välimuodon tuotantoa (Hitas tai asumisoikeus).

Kortteleiden yhteenlaskettu asuinrakennusoikeus on yhteensä 17 400 k-m2. Alueelle tulee lisäksi toteuttaa myös jonkin verran liiketilaa.

Laatu- ja hintakilpailun käytännön järjestelyistä huolehtii kaupunkiympäristön toimialan maankäytön ja kaupunkirakenteen tontit -yksikkö.

Voimassa oleva asemakaava

Alueella on voimassa asemakaava nro 12130 (Kruunuvuorenranta, Haakoninlahti 2), joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 9.10.2013 § 362 ja tullut lainvoimaiseksi 22.11.2013. Asuntotontit kuuluvat asemakaavan mukaan asuinkerrostalojen korttelialueeseen (AK). Niille on osoitettu asuinkerrosalaa yhteensä 17 400 k-m2. Kilpailualueeseen kuuluu asumista palvelevat yhteiskäyttöisen korttelialueen tontit (AH) 49288/1 ja 49289/1.

Varaus kilpailuun

Helsingin kaupungin hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, kaupunginhallitus päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan muu toimielin tai viranhaltija päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen. Vakiintuneen käytännön mukaan tontinvaraukset kilpailuihin on tehty niin sanotun yleisen tontinvarauskierroksen yhteydessä.

Haakoninlahti 2:ssa sijaitsevien kortteleiden varaaminen kilpailua varten on tarpeen tehdä ennen yleisen varauskierroksen käsittelyä. Yleinen varauskierros käsitellään todennäköisesti vasta alkusyksystä 2018.

Kaupunkiympäristölautakunta oikeutetaan varauksen yhteydessä päättämään laatu- ja hintakilpailun ehdoista ja järjestämään kilpailu sekä
päättämään kilpailun perusteella korttelien varauksensaajasta/varauksensaajista sekä varausten ehdoista. Näin Haakoninlahti 2 aluetta koskeva kilpailu saadaan käyntiin mahdollisimman nopealla aikataululla kaupunginhallituksen varauspäätöksen jälkeen. Tällä edistetään myös Kruunuvuorenrannan tonttien varaustilannetta, joka tällä hetkellä on vähäinen. Kilpailuohjelma on oheismateriaalissa.

Yhteispihatontit

Kaupunginhallitus on 12.6.2014 § 568 päättänyt perustaa Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy -nimisen osakeyhtiön. Yhtiöjärjestyksen mukaan Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy omistaa, vuokraa, luovuttaa, hallitsee, ylläpitää ja uudistaa Kruunuvuorenrannan alueen yhteispihatontteja.

Lähtökohtana oli, että alueen yhteispihatontit olisivat koko alueen, kaikkien Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n osakaskiinteistöjen (asuntotonttien) käytössä. Siten palveluyhtiö olisi se taho, joka vuokraisi ja toteuttaisi kaikki yhteispihatontit sekä luovuttaisi niiden käyttöoikeuden kaikille osakaskiinteistöille.

Kruunuvuorenrannassa yhteispihatontteja on kuitenkin kaavoitettu vain Haakoninlahti 1:n ja Haakoninlahti 2:n alueelle. Yhteispihatontit eivät sijaintinsa ja vähäisen määränsä vuoksi tule olemaan koko Kruunuvuorenrannan projektialueen asukkaiden käytettävissä samaan tapaan kuten esimerkiksi Kalasatamassa.

Lisäksi yhteispihatonttien toteuttaminen ja yhteensovittaminen Haakoninlahti 1:ssä on osoittautunut haasteelliseksi niiden alapuolisten pysäköintihallien toteuttamisen kanssa, sillä pysäköintihallien suunnittelu, rakentaminen ja hallinnoiminen kuuluu yhteispihatontteja ympäröiville asunto-osakeyhtiölle. Samaa aluetta on siten ollut suunnittelemassa kaksi toisistaan erillistä toimijaa.

Edellä mainittujen syiden vuoksi on tarkoituksenmukaista, että Haakoninlahti 2:n yhteispihatontit kilpailualueen kortteleissa 49288 ja 49289 luovutetaan toteutettavaksi mainittujen kortteleiden asuntotonttien toteuttajille.

Palveluyhtiön hallitus on käsitellyt asian kokouksessaan 28.1.2018 ja puoltaa tätä toimintamallia.

Kilpailun arvioitu aikataulu

Laatu- ja hintakilpailu on tarkoitus aloittaa heti varauspäätöksen jälkeen. Kilpailuaika päättyisi arviolta syyskuussa 2018, jolloin lopullisesta varauksesta voitaisiin päättää arviolta vuoden 2018 lopussa tai vuoden 2019 alussa.

Laatu- ja hintakilpailun pääpiirteet

Kilpailumuoto on uusi siinä mielessä, että siinä yhdistetään laatu- ja hintakilpailu. Aiemmin tontinvarauskilpailut ovat keskittyneet laatuun, jolloin mahdolliset myyntihinnat on määritelty ulkopuolisen arvioijan lausunnon perusteella. Toisaalta hintakilpailuissa ei ole voitu vaikuttaa samalla tavalla laatuun ja sisältöön kuin varsinaisissa laatukilpailuissa. Uusi kilpailumuoto on kannattava paitsi sen vuoksi, että siinä voidaan yhdistää laatu ja hinta, myös siitä saatavien kokemusten vuoksi.

Kilpailu on suunnattu kahden tai useamman erillisen toimijan muodostamille hakijaryhmille. Hakijaryhmien tulee laatia suunnitelma, joka soveltuu muokattavaksi kumpaankin kortteliin. Korttelit 49288 ja 49289 eivät siten ole erillisiä hakualueita, joista kilpailijat hakumenettelyyn osallistuessaan voisivat valita. Kaupunki valitsee kokonaisharkinnan perusteella jatkoon korkeintaan neljä hakijaryhmää, joiden suunnitelmat täyttävät suunnittelutehtävän lähtökohdat ja parhaiten suunnitelmalle asetetut arviointikriteerit. Jatkoon päästäkseen suunnitelman on täytettävä laadun vähimmäistaso. Näin varmistutaan jatkossa olevien suunnitelmien riittävästä laadusta. Jatkoon valitaan korkeintaan neljä parasta suunnitelmaa. Mikäli riittävän laatutason täyttäviä suunnitelmia on vähemmän, voidaan jatkoon valita vähemmän kuin neljä suunnitelmaa. Kilpailijoiden määrä voi siten tämän vaiheen jälkeen olla jokseenkin suppea verrattuna siihen, että kaikki hakijaryhmät pääsisivät jatkoon. Kaupunki antaa tämän jälkeen jatkoon valituille jatkosuunnitteluohjeet.

Hintakilpailu käydään laadullisten ja sisällöllisten suunnitelmien jättämisen, jatkoon valitsemisen ja jatkosuunnitteluohjeiden jälkeen.

Jatkoon valitut antavat kaupungin asettamassa määräajassa tarjouksensa vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä tuotantona toteutettavien tonttien myyntihinnasta. Myyntihinnalle asetetaan kilpailuohjelmassa vähimmäishinta, jota alittavia tarjouksia ei hyväksytä. Vähimmäishinta perustuu kortteleista laadittuun ulkopuolisenarvioijan arvioon. Näin varmistutaan siitä, että vapaarahoitteisen ja sääntelemättömän tuotannon hinnat ovat lainsäädännön edellyttämällä tavalla käypiä. Kaikki hinnat sidotaan elinkustannusindeksiin ja korotetaan lopullisen kaupanteon hetkellä indeksin muutoksen mukaisesti. Muutoksesta huomioidaan vain korotus.

Luovutusmuoto

Vapaarahoitteisena ja sääntelemättömänä omistusasuntotuotantona toteutettavat tontit luovutetaan myymällä ja välimuodon tuotantona toteutettavat tontit vuokraamalla pitkäaikaisesti.

Kaupunkiympäristölautakunta 10.04.2018 § 181

Esitys

Käsittely

27.03.2018 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Katarina Nordberg, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 31800

Detta beslut publicerades 04.06.2018

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §