Vartiokylän (45.ko) asemakaavan muutos nro 12633, Itäkeskuksen Jokerikortteli

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Itäkeskuksen metro- ja bussiaseman aluetta, jota on kehitys- ja kaavahankkeen yhteydessä päätetty kutsua Itäkeskuksen Jokerikortteliksi alueelle 2020-luvulla rakennettavan pikaraitiotie Raide-Jokerin päätepysäkin mukaan. Kaavan muutosalue ulottuu teknisluontoisten muutosten osalta myös Jokerikorttelin ulkopuolelle.

Helsingin kaupunki kutsui keväällä 2018 kumppaneita kehittämään Itäkeskuksen Jokerikorttelin aluetta. Ilmoittautuneita oli kolme. Suunnitteluvarausta esitettiin toukokuussa 2019 YIT Suomi Oy:n ja Sato-Asunnot Oy:n muodostamalle konsortiolle korttelin toteutusedellytysten jatkoselvittämistä varten. Suunnitteluvarauksesta päätettiin kaupunginhallituksessa 19.8.2019. YIT Suomi Oy/Punos teki kaavamuutoshakemuksen lokakuussa 2019.

Asemakaavan muutos mahdollistaa kaupunkirakenteen tiivistämisen ja monipuolisten toimintojen, kuten liike-, toimisto, -palvelu ja majoitustilojen sekä asuntojen rakentamisen itäisen Helsingin tärkeimmässä joukkoliikenteen solmukohdassa. Kaavamuutos mahdollistaa lisäksi alueella olevan joukkoliikenneterminaalin uusimisen ja siten joukkoliikennepalveluiden laatutason nostamisen.

Alueelle on suunnitteilla monitoimintoinen rakennus, jonka ensimmäisessä kerroksessa sijaitsee joukkoliikenteen uusi lippuhalli ja siihen liittyviä muita tiloja, kuten liiketiloja. Toisessa kerroksessa sijaitsee liike-, palvelu- ja toimistotiloja. Toisen kerroksen yläpuolelle sijoittuu asuntoja ja hotellin tiloja sekä laaja kattopiha asukkaiden käyttöön. Rakennuksen muodostamaan katutason katettuun ulkotilaan sijoittuu bussien ja Raide-Jokerin laitureita. Rakennuksen ja katutason kansirakenteen alapuolella sijaitsee nykyinen metroaseman laiturialue ja pysäköinnin tiloja, joita on yläpuolisen hankkeen johdosta muutettava rakenteiden osalta ja osittain muutettava tekniikan ja varastoinnin tiloiksi.

Kaavan muutosalueeseen kuuluu uuden hybridikorttelin lisäksi viereinen toimistotalotontti ja melko laajalti katu- ja raideliikennealueita, viimeiset lähinnä teknistä syistä.

Uudessa hybridikorttelissa on rakennusoikeutta yhteensä 38 700 k-m², josta asuntokerrosalaa on enintään 19 200 k-m². Toimitilakerrosalasta 1 500 k-m² on varattu katutasossa liikenneterminaalin odotustiloille, matkustajapalvelutiloille ja yleisessä käytössä oleville läpikulkukäytäville. Viitesuunnitelman mukaan toimitilakerrosalasta noin 5 700 k-m² toteutuisi hotellina. Uuden hybridikorttelin tehokkuusluku on e=2,8 ja arvio asukasmäärästä 500.

Uuden hybridikorttelin suunnitelmaluonnos perustuu voimassa olevista laskentaohjeista poikkeavaan autopaikkojen (kaavassa ap) määrään. Kohde on hakijan laatiman pysäköintiselvityksen mukaan asuntojen osalta vähäautoinen (84 ap laskentaohjeiden mukaisen vähimmäismäärän 136 sijasta). Samalla hotellia varten varaudutaan laskentaohjeita suurempaan autopaikkamäärään (100 laskentaohjeiden mukaisen enimmäismäärän 32 sijasta). Hotellia varten varattavien paikkojen määrä voi tosin laskea, kun todellinen käyttöaste selviää. Liityntäpysäköinnin autopaikkojen määrä on muutoksen johdosta laskemassa nykyisestä 430 paikasta 200 paikkaan. Liityntäpaikkojen vähenemiseen vaikuttaa uuden maankäytön autopaikkatarpeiden lisäksi olevan pysäköintilaitoksen läpi ulotettavien uusien porrashuoneiden ja pystyrakenteiden toteuttaminen, sähköbussien latausmuuntajien tilavaraukset sekä pysäköintiruutujen leveyksien ajanmukaistaminen. Jos hotellin autopaikkatarve osoittautuu kaavavaiheen selvitystä pienemmäksi, liityntäpysäköintiin varattujen paikkojen määrää on mahdollista lisätä. Liityntäpysäköintiä koskevista ratkaisuista on neuvoteltu liikennelaitos -liikelaitos HKL:n kanssa.

Autopaikkojen laskentaohjeet mahdollistavat niistä poikkeamisen erillisen pysäköintiselvityksen perusteella. Selostuksen liitteenä on hakijan laatima pysäköintiselvitys.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piirustus nro 7024), jonka mukaan kaavoitettavaan kortteliin rajoittuvien Marjaniementien, Turunlinnantien, Raaseporintien ja Itäkadun liikennejärjestelyt on tarkistettu. Marjaniementielle on esitetty etelästä pohjoiseen yksi lisäkaista autoliikenteen välityskyvyn parantamiseksi. Kadun länsireunalle on esitetty pyöräilyn tavoiteverkon mukainen pyörätieyhteys. Turunlinnantien länsipäähän rakennetaan linja-autoterminaalin saapumislaiturit. Turunlinnantien yhdistetyt jalkakäytävät ja pyörätiet muutetaan erotelluiksi. Taksiasema siirretään linja-autoterminaalista Turunlinnantien eteläreunalle.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Itäkeskukseen metroaseman alueelle voidaan toteuttaa kaupunkikuvallisesti näyttävä ja toiminnallisesti monipuolinen, nykyistä merkittävästi korkeatasoisempi joukkoliikennekeskus, johon kytkeytyy muita palveluita sekä merkittävä määrä uusia asuntoja.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista mahdollistamalla uutta asunto-, liike- ja palvelutilaa joukkoliikenteen solmukohtaan. Helsingin yleiskaavassa 2016 alue on liike- ja palvelukeskustaa merkinnällä C1 ja alueelle on merkitty metro asemineen sekä pikaraitiotie. Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa nro 11830 alue on esikaupungin pintakallioaluetta. Kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on Itäkeskuksen metroaseman läntinen lippuhalli- ja sosiaalitilarakennus (valmistunut 1982) ja sen ympärillä bussien tulo- ja lähtölaitureita. Bussiaseman ja lippuhallirakennuksen alapuolella on metroaseman laiturialuetta ja muuta metron rata-aluetta. Molemmin puolin metroa on pysäköintilaitosten tiloja. Bussi- ja metroaseman ja Itäkadun välissä on vuonna 1985 valmistunut toimistorakennus.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1961 - 1992.

Helsingin kaupunki omistaa alueet. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia (04/2020, alv 0) seuraavasti:

Katualueiden kustannukset sisältävät liikennesuunnitelman mukaisista toimenpiteistä kaupungille aiheutuvien rakennuskustannusten arvion. Ne sisältävät Marjaniementien ja Turunlinnantien alueen rakennustoimenpiteet.

Kunnallistekniikan kustannukset sisältävät Marjaniementiellä ja Turunlinnantiellä tarvittavat yhdyskuntatekniseen verkostoon kohdistuvat uudelleen rakentamistoimenpiteet.

Kustannukset ja niiden jako tarkentuvat jatkosuunnittelun yhteydessä eri osapuolten kesken (kaupunki, hanke, Raide-Jokeri, HKL).

Liikennesuunnitelma sisältää lisäksi pyörätievarauksen Marjaniementien länsiosaan. Pyörätievarauksen kustannus ei ole tähän asemakaavaan kohdistuva kustannus.

Kustannusarviossa ei ole esitetty raideliikennehankkeeseen kohdistuvia kustannuksia tai HKL:lle koituvia kustannuksia. Kustannusarvio ei myöskään sisällä väliaikaisratkaisujen kustannuksia.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on asumisen ja maankäytön toteuttamisohjelman eli AM-ohjelman mukaisen rahoitus- ja hallintamuotojakauman mukaisesti arvioiden 20–25 milj. euroa. Korkeat perustamiskustannukset laskevat rakennusoikeuden arvoa, mikä johtuu rakenneteknisesti erittäin haastavasta rakentamispaikasta. Kun otetaan huomioon tontilla olevat rakennusoikeuden arvoa laskevat tekijät, jäljelle jäävä rakennusoikeuden arvo on 2–5 milj. euroa.

Tontille kohdistuvien rakennusoikeuden arvoa laskevien tekijöiden kustannusjako tarkentuu jatkosuunnittelussa aiemmin mainittujen osapuolten kesken.

On syytä ottaa huomioon, että tällä hankkeella on merkittävät positiiviset taloudelliset vaikutukset kaava-aluetta laajemmalle alueelle.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 21.2.–23.3.2020 ja siitä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 2 muistutusta. Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat liityntäpysäköinnin määrän vähentämiseen ja julkisivujen väri- ja materiaalivalintoihin.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Helen Sähköverkko Oy, Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL ja Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) Lausunnot kohdistuivat joukkoliikenneterminaalin ja sitä ympäröivän alueen ratkaisuihin bussiliikenteen toimivuuden näkökulmasta ja maanalaiseen hulevesikanaaliin.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu kaavamuutosta hakeneen yksityisen hankeryhmän ja asianomaisten hallintokuntien kanssa yhteisissä suunnittelukokouksissa sekä sähköpostein.

Tarkemmat perustelut

Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 09.06.2020 § 351

Esitys

Käsittely

11.02.2020 Esittelijän ehdotuksesta poiketen

04.02.2020 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Mikko Näveri, arkkitehti, puhelin: 310 37331

Jussi Jääskä, liikenneinsinööri, liikennesuunnittelu, puhelin: 310 37129

Karri Kyllästinen, diplomi-insinööri, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 310 37347

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 09.12.2019 § 70

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Detta beslut publicerades 19.08.2020

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §