Velvoitteen asettaminen asuinhuoneistojen luvattoman majoituskäytön kieltämiseksi, Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päättää velvoittaa Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:n (91-5-88-1) kiinteistönomistajana ja EasyHomes Helsinki Oy:n toiminnanharjoittajana ja vuokralaisena kaikkien alla mainittujen asuinhuoneistojen osalta nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan asuinhuoneistojen käytön majoitustilana 1.5.2019 mennessä.

Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:lle sekä EasyHomes Helsinki Oy:lle kummallekin erikseen asetettavan juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä on kolmekymmentätuhatta (30 000) euroa ja lisäerä kahdeksantuhatta (8 000) euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päättää velvoittaa Iso Roobertinkatu 1:n asuinhuoneiston A3 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ********** A5 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajina ********** ja ********** A7 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ********** A15 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajina ********** ja ********** A21 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Ortokare Oy:n, A23 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ********** A36 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ********** A39 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana ********** sekä A33, B28 ja B29 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana Ippi-Invest Oy:n nyt asetettavan sakon uhalla lopettamaan osakeomistuksensa perusteella hallitsemansa asuinhuoneiston käytön majoitustilana 1.5.2019 mennessä.

”Kullekin Iso Roobertinkatu 1:n huoneistoja A3, A7, A21, A23, A33, A36, A39, B28 ja B29 osakeomistuksensa perusteella hallitsevalle kunkin hallitsemansa osakehuoneiston osalta erikseen asetettavan juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä on neljätuhatta (4 000) euroa ja lisäerä kaksituhatta (2 000) euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu. Kullekin Iso Roobertinkatu 1:n huoneistoja A5 ja A15 osakeomistuksensa perusteella hallitseville asetettavan juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä on kaksituhatta (2 000) euroa ja lisäerä on tuhat (1 000) euroa jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jolloin kyseistä velvoitetta ei ole noudatettu.”

Kaupunginhallituksen hyväksymän rakennusvalvontataksan 20 §:n mukainen valvontamaksu kaupungin suorittamista valvontatoimenpiteistä on kaksituhatta (2 000) euroa, jonka EasyHomes Helsinki Oy on tällä päätöksellä velvollinen maksamaan kaupungille.

Jos kiinteistö tai sitä koskeva käyttöoikeus luovutetaan, on tässä päätöksessä asetetusta velvoitteesta ja uhasta ilmoitettava luovutuksensaajalle ottamalla luovutuskirjaan sitä koskeva maininta tai tiedottamisesta on huolehdittava muutoin todisteellisesti. Lisäksi velvoitetun on ilmoitettava kirjallisesti Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluille luovutuksensaajan nimi ja osoite.

Pöytäkirjanote maanmittauslaitokselle merkinnän tekemiseksi kiinnityksistä pidettävään rekisteriin.

Pöytäkirjanote liitteineen saantitodistuksella velvoitetuille.

Valvontakohde

Iso Roobertinkatu 1 sijaitsee tontilla 91-5-88-1, joka on voimassa olevan asemakaavan nro 7962 mukaan asuinrakennusten korttelialuetta. Tontille on myönnetty 2016 rakennusvalvonnan viranhaltijan päätöksellä 5.4.2016 § 192 rakennuslupa asuin- ja liikerakennuksen 2.-4. kerrosten toimistohuoneistojen palauttamiselle asuinkäyttöön siten, että olemassa olevien 9 asunnon lisäksi muodostuu 31 uutta asuntoa. Myöhemmin samana vuonna tontille on myönnetty yliarkkitehdin päätöksellä 2.6.2016 § 167 rakennuslupa neljän uuden asunnon rakentamiselle ullakolle. Loppukatselmus molempien lupien osalta on pidetty 4.5.2018.

Vireilletulo

Osakkeenomistaja ********** on 13.7.2018 tehnyt toimenpidepyynnön koskien tontilla 91-5-88-1 sijaitsevassa Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:ssa tapahtuvaa majoitustoimintaa. Toimenpidepyynnössä todetaan muun ohella seuraavaa:

"Aiotteko edesauttaa laittomasti asunto-osakeyhtiön kiinteistössä laittomasti toimivan EASY HOMES- Hotellin luvatonta hotellitoimintaa vai toimitteko viran edellyttämällä velvoitteella lakien ja rakentamismääräysten mukaisesti ja estätte ammattimaisen hotellitoiminnan rakennuslupien mukaan normaaliksi asuintaloksi suunnitellussa kiinteistössä.

Talossa asuvat itselleen huippuhinnalla asunnon ostaneet osakkaat ovat kaikki ammattimaista hotellitoimintaa vastaan, koska siitä on kaikilla osa-alueilla häiriötä ja haittaa normaalille asuintalossa asumiselle."

Asian käsittely rakennusvalvonnassa

Selvityspyyntö 17.7.2018

Toimenpidepyynnön saatuaan rakennusvalvonta lähetti sähköpostitse 17.7.2018 selvityspyynnön kiinteistön omistajalle, Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:lle koskien EasyHomesin Helsinki Oy:n toimintaa Iso Roobertinkatu 1:ssä. Selvityspyynnössä kerrottiin rakennusvalvonnan saaneen tiedon siitä, että kyseisessä osoitteessa EasyHomes Helsinki Oy:n vuokraamat 11 asuinhuoneistoa ovat ammattimaisessa majoituskäytössä. Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:stä pyydettiin toimittamaan selvitys siitä, missä käytössä rakennuksen huoneistot ovat.

Yhtiön 31.7.2018 antaman selvityksen mukaan yhtiön asuinhuoneistojen osakkeet ovat yksityisten omistuksessa, ja nämä yksityiset osakkeenomistajat ovat mahdollisesti vuokranneet omat huoneistonsa. Yhtiö ei ole vuokrannut huoneistoja. EasyHomes Helsinki Oy on ilmoittanut Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:lle sähköpostitse 23.4.2018 olevansa vuokralaisena huoneistoissa A3, A5, A7, A15, A21, A23, A33, A36, A39, B28 ja B29.

Rakennusvalvonta on kertonut yhtiölle asuinhuoneistojen käyttämisen majoitustiloina olevan sellainen maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama olennainen käyttötarkoituksen muutos, joka vaatii rakennusluvan.

Tarkastuslausunto 18.9.2018

Asiasta laadittiin 18.9.2018 tarkastuslausunto, jossa todettiin EasyHomes Helsinki Oy:n harjoittavan majoitustoimintaa asuinhuoneistoissa. Tästä johtuen kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaostolle tullaan esittämään, että majoituskäytössä olevien asuinhuoneistojen osakkeenomistajille, EasyHomes Helsinki Oy:lle sekä Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:lle asetetaan velvoite lopettaa asuinhuoneistojen käyttö majoitustiloina ja että kiellon tehosteeksi asetetaan uhkasakko.

Tarkastuslausunto on toimitettu todisteellisesti tiedoksi EasyHomes Helsinki Oy:n ja As Oy Iso Roobertinkatu 1:n lisäksi kunkin EasyHomes Helsinki Oy:n yhtiölle ilmoittaman huoneiston osakkeenomistajalle. Huoneiston A36 osakkeenomistajaa lukuun ottamatta kaikki osapuolet toimittivat vastineen rakennusvalvonnalle.

Vastineet tarkastuslausuntoon

Huoneistojen A3, A5, A7, A15, A23, A33, A39, B28 ja B29 hallitsemiseen oikeuttavien osakkeiden omistajat ilmoittivat kukin vastineissaan vuokranneensa huoneiston EasyHomes Oy:lle asumiskäyttöön. Huoneiston A23 osakas ilmoitti lisäksi, ettei hänellä ole tiedossa, että hänen huoneistonsa olisi hotellikäytössä.

Huoneiston A21 osakas on lausunut vastineessaan muun ohella seuraavaa:

"Ortokare Oy on vuokrannut huoneiston A21 EasyHomes Helsinki Oy:lle määräaikaisella vuokrasopimuksella ajanjaksoksi 1.12.2017 - 30.11.2020, jonka jälkeen vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Huoneisto ei ole Ortokare Oy:n hallinnassa. Ortokare Oy vastustaa sille määrättäväksi esitettyä uhkasakkoa.

Pääkaupunkiseudun vapailla asuntomarkkinoilla yleiseksi asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vähimmäiskestoksi on muodostunut 11 kuukautta. Vuokrasopimus, jolla Ortokare Oy on vuokrannut huoneiston A21, ylittää kestoltaan 36 kuukautta ja on kestoltaan näin ollen yli kolminkertainen nk. vapaiden markkinoiden yleiseen vähimmäiskestoon nähden. On selvää, ettei Ortokare Oy harjoita huoneistossa A21 sellaista lyhytkestoista majoitustoimintaa, joka katsottaisiin hotellitoiminnaksi tai joka vaatisi rakennusluvan. Maankäyttö- ja rakennuslaki mahdollistaa uhkasakon asettamisen vain sille, joka harjoittaa lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaista toimintaa. Huoneistoa hallitsee EasyHomes Helsinki.

Ortokare Oy ei hallitse huoneistoa A21. Ortokare Oy on luovuttanut huoneiston A21 EasyHomes Helsinki Oy:n hallintaan määräaikaisella vuokrasopimuksella 30.11.2020 saakka. Ortokare Oy:n tiedossa ei ole sellaista asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaista seikkaa, joka antaisi Ortokare Oy:lle oikeuden irtisanoa vuokrasopimuksen kesken sopimuskauden. Voimassa oleva lainsäädäntö ei anna Ortokare Oy:lle mahdollisuutta irtautua sopimuksesta taikka hallita huoneistoa. Näin ollen uhkasakkoa ei voida kohdistaa uhkasakkolain nojalla Ortokare Oy:öön, sillä Ortokare Oy:llä ei ole uhkasakkolain mukaista tosiallista mahdollisuutta noudattaa päävelvoitetta. Huoneisto A21 on EasyHomes Helsinki Oy:n hallinnassa."

Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1 lausui vastineenaan muun ohella seuraavaa:

"Asunto-osakeyhtiön hallitus toivoo, että uhkasakkoa ei kohdisteta asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiö ei ole hyväksynyt tai ole ollut tukemassa kyseistä majoitustoimintaa, eivätkä kyseiset osakkeenomistajat edes hallitukselta ole lupaa tällaiseen toimintaan pyytäneet. Asunto-osakeyhtiön hallitus sitoutuu toimimaan yhteistyössä asiassa. Koska kyseessä on merkittävä määrä asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajia, asunto-osakeyhtiön toimenpiteet kyseisiä osakkeenomistajia vastaan ovat erittäin hankalia johtuen intressiristiriidoista sekä lisäksi olisi kohtuutonta siirtää asiaan liittyvän oikeudellisen epävarmuuden aiheuttama riski asunto-osakeyhtiön kannettavaksi."

EasyHomes Helsinki Oy on lausunut vastineessaan muun ohella seuraavaa:

"EasyHomes Helsinki Oy:n toimiala on Iso Roobertinkadulla huoneistojen vuokraaminen, ei majoitustoiminta. Toiminnan aloittaminen perustui kiinteistönvälitysyrityksessä kohtaamiemme asiakkaiden suureen tarpeeseen löytää väliaikaista pidemmän aikavälin kalustettu ja laadukas asunto vuokralle. Asiakkaamme ovat vakuutusyhtiöitä, yrityksiä sekä putkiremonttien ja muiden vastaavien aikaa vievien elämäntilanteiden takia kodinomaista asuntoa tarvitsevia yksityisiä henkilöitä tai yrityksiä. Toimialamme on huoneistojen vuokraus, samaan tapaan kuin mm. Forenomilla, ei majoitustoiminta.

EasyHomes vuokrasi huoneistot yksityisiltä asukkailta sillä sopimuksella, että omistajat ja heidän lähipiirinsä voivat käyttää huoneistoja aina tarvittaessa myös itse. Tällä hetkelläkin kaksi huoneistoa on omistajien omissa käytöissä. Kahdessa huoneistossa on tällä hetkellä vuokralaiset, jotka asuvat huoneistoissa useamman kuukauden haluten jatkaa sopimuksia vieläkin pidempään. Omassa ja henkilökuntamme käytössä on myös huoneistoja tarpeidemme mukaan. Tälläkin hetkellä eräs työntekijämme asuu yhdessä huoneistossa vuokralla toistaiseksi.

Iso Roobertinkadulla osa vuokralaisistamme on ollut lyhytaikaisempia vuokralaisia, mutta tähän teemme koko ajan muutoksia ja haluamme tarjota jatkossa Iso Roobertinkadun huoneistoja omistajien lisäksi mm. vakuutusyhtiöille, asunnon vaihtajille ja työkomennuksella oleville henkilöille pidempiaikaisempaan käyttöön.

Iso Roobertinkadun kiinteistössä on meidän lisäksemme myös muita samankaltaista airbnb-toimintaa, mutta EasyHomes on kahvilatoimintansa takia ainoa, joka on näkyvämmin esillä, josta johtuen huomio ja käyttötarkoitusselvitys vuokraustoiminnassa kohdistuu ainoastaan meihin. Valtaosa kiinteistön asunnoista on vuokrattu; luultavimmin omistajia talossa asuu vain muutama. Meillä on samassa talossa pieni nelipaikkainen EasyCafe, jossa on erillinen kahvilatoiminta.

Vähentääksemme pidempiaikaisten vuokrahuoneistojen keskittämistä liiaksi Iso Roobertinkatu 1 kiinteistössä olemme irtisanoneet tässä vaiheessa jo kaksi vuokrasopimusta, joissa vuokrasopimus päättyy irtisanomisajan puitteissa."

Perustelut

EasyHomes Helsinki Oy:n internetsivuilla yhtiön toimintaa esitellään seuraavasti: "EasyHomes huoneistoissa voit majoittua muutamasta päivästä viikkoihin, oman tarpeesi mukaan. Huoneistot ovat tyylikkäästi ja harkiten kalustettuja ja niissä pidempiaikainenkin asuminen on miellyttävää kodinomaisessa ympäristössä. EasyHomes Helsingin yli 30 huoneistoa sijaitsevat Helsingin keskustassa, palveluiden ja liikenneyhteyksien välittömässä läheisyydessä. Asuntomme soveltuvat 1-6 hengen majoitukseen. Yli 10 päivän mittaisessa viipymisessä ota yhteyttä asiakaspalveluumme."

EasyHomes Helsinki Oy tarjoaa kyseessä olevia Iso Roobertinkatu 1 osoitteessa sijaitsevia huoneistoja lyhytaikaiseen majoitukseen internet -sivujensa välityksellä. Huoneet ovat ammattimaisesti majoitustoimintaa varten kalustettuja ja varusteltuja. Lisäksi EasyHomes Helsinki Oy:llä on vuokrattujen asuinhuoneistojen lisäksi käytössään EasyCafe rakennuksen ensimmäisessä kerroksessa. EasyCafe palvelee majoitustoimintaa kahvila- ja vastaanottotilana.

Omien internet-sivujensa lisäksi EasyHomes Helsinki Oy:n tarjoamat huoneistot löytyvät lukuisilta muilta internetin majoituspalveluita tarjoavilta internetsivustoilta, kuten booking.com sekä hotels.com. Sosiaalisen median sivuillaan EasyHomes Helsinki on merkinnyt kategoriakseen hotelli- ja majoitustoiminnan ja kertoo tarjoavansa korkealaatuisia huoneistoja ihmisille, jotka ovat lomalla tai työmatkoilla.

EasyHomes Helsinki Oy:n internetsivut ja sosiaalisen median viestintä, kuten myös yhtiön internetsivuilla ilmoitetut varaus- ja perutusehdot, kertovat selkeästi, että ensisijainen käyttäjäryhmä on turistit ja muut lyhytaikaista majoitusta etsivät.

Vaikka EasyHomes toteaa sivustollaan, ettei kyseessä ole hotelli, ei yksin sen toteaminen kuitenkaan muuta tosiasiallista tilannetta. EasyHomes Helsinki Oy tarjoaa kyseessä olevia Iso Roobertinkatu 1 osoitteessa sijaitsevia huoneistoja lyhytaikaiseen majoitukseen internet-sivujensa välityksellä. Myöskään se, että osakkeenomistajilla on EasyHomes Helsinki Oy:n kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen nojalla mahdollisuus käyttää huoneistoja tarvittaessa, ei muuta käyttötarkoituksen pääasiallista luonnetta.

EasyHomes Helsinki Oy on ammattimainen palveluntarjoaja, joka tarjoaa Iso Roobertinkatu 1:n asuinhuoneistoissa kalustettuja osakehuoneistoja tilapäisesti majoitusta tarvitseville asiakkaille. Tällainen toiminta edellyttää rakennuslupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi, eikä Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1 ole tällaista rakennuslupaa hakenut.

Asuinhuoneiston käyttäminen majoitustoimintaan on muutos käyttötarkoitukseltaan riskillisempään käyttöön ja vaatii näin ollen rakennusluvan. Rakentamiselle asetettavat vaatimukset eroavat majoitustilojen ja asuinhuoneistojen osalta, minkä lisäksi myös kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä niiden erilaisten vaikutusten vuoksi.

Asunto Oy Iso Roobertinkatu on laiminlyönyt ryhtyä toimenpiteisiin hakeakseen tarvittavaa rakennuslupaa majoitustoiminnalle, jota sen tiloissa harjoitetaan asuinhuoneistoissa sekä ryhtyä toimenpiteisiin luvattoman käytön lopettamiseksi. EasyHomes Helsinki Oy vuokralaisena sekä edellä luetellut osakkeenomistajat EasyHomes Helsinki Oy:n vuokranantajina ja majoitushuoneistoina käytettävien osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat ovat niin ikään laiminlyöneet ryhtyä toimenpiteisiin maankäyttö- ja rakennuslain nojalla luvattoman käytön lopettamiseksi. Tästä johtuen Asunto Oy Iso Roobertinkatu 1:lle, EasyHomes Helsinki Oy:lle sekä edellä luetelluille osakkeenomistajille asetetaan velvoite lopettaa Iso Roobertinkatu 1:ssä asuinhuoneistoissa harjoitettava majoitustoiminta.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 125 § 5 mom

Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. […]

Maankäyttö- ja rakennuslaki 182 §

Jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen […] voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin.

Viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella. […]

Detta beslut publicerades 23.01.2019

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §