Vuokrausperiaatteet ja osto-oikeudet, Koskela

Beslutet stämmer överens med förslaget.

För området med Forsby sjukhus och tvätterier har det utarbetats en första detaljplan och detaljplaneändring nr 12389 som är nödvändig för att kunna utveckla området och bygga där. I detaljplaneområdet har nya bostäder på sammanlagt ca 107 847 m² vy planerats. Dessutom har det i detaljplanen anvisats byggrätt för specialboende och därmed sammanhängande tjänster, för affärer och dagligvarubutiker, för närservice och för gemensamma lokaler. Detaljplaneområdet har våningsyta på sammanlagt 143 772 m².

Meningen är att inleda byggarbetena på tomterna enligt uppskattning under senhösten 2019 och därför är det nödvändigt att fastställa arrendeprinciper för tomterna.

Detaljplane- och tomtuppgifter

Den första detaljplanen och detaljplaneändringen nr 12389 för området med Forsby sjukhus och tvätterier godkändes av stadsfullmäktige 14.12.2016 (§ 349) och trädde i kraft 27.1.2017.

I detaljplaneområdet har nya bostäder på sammanlagt ca 107 847 m² vy planerats, varav 14 377 m² vy genom ändring av användningsändamål. Området har våningsyta på 8 595 m² från förut. I detaljplanen har dessutom anvisats byggrätt på 20 000 m² vy för specialboende och därmed sammanhängande tjänster, 2 630 m² vy för affärer och dagligvarubutiker, 4 700 m² vy för närservice och 830 m² för gemensamma lokaler. Den totala våningsytan i detaljplaneområdet är 143 772 m².

Byggrätten på flervåningshustomten 26967/1, som följer den godkända tomtindelningen nr 13256, uppgår till 6 100 m² vy. Tomtens yta är 3 775 m², och tomtens adress är Kottbyvägen.

Byggrätten på den flervåningshustomt som är den normativa detaljplanetomten 26968/1 uppgår till 9 550 m² vy + 200 m² vy för affärslokaler. Tomtens yta är 6 213 m², och tomtens adress är Kottbyvägen. Tomtindelningen är under arbete. Meningen är att indela tomten 26968/1 i två tomter.

Byggrätten på den flervåningshustomt som är den normativa detaljplanetomten 26972/1 uppgår till 12 300 m² vy. Tomtens yta är 5 529 m², och tomtens adress är Forsbyvägen. Tomtindelningen är ännu inte under arbete. Meningen är att indela tomten i tre tomter. Syftet är att bilda en egen tomt för varje projekt i kvarteret 26972 (andelslag, fritt finansierade hyresbostäder och fritt finansierade ägarbostäder). Enligt förslaget fastställs arrendeprinciper för kvarterets tomter för produktion av bostäder i andelslagsform och oreglerade fritt finansierade hyresbostäder.

Den sammanlagda bostadsbyggrätten på de tomter för vilka förslaget gäller uppgår till ca 24 100 m² vy, varav ytan för bostäder av mellanformstyp (Hitas, bostadsrätt, andelslag) uppgår till sammanlagt ca 19 900 m² vy och ytan för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och hyresbostäder till sammanlagt ca 4 200 m² vy.

Detaljplanekartan finns som bilaga 2.

Markuppgifter

Enligt de tillgängliga uppgifterna finns det ingen kännedom om behov att sanera förorenad mark på tomterna i området.

Reserveringsbeslut

Stadsstyrelsen beslutade 5.11.2018 (691 §) reservera flervåningshustomterna (AK) i detaljplaneområdet för Forsby sjukhus och tvätterier enligt följande:

• tomten 26967/1 för e-House Oy (FO-nummer 2358552-3) för planering av ägarbostäder med hitasreglering.
• tomten 26968/1 gemensamt för ES-Laatuasunnot Oy (FO-nummer 1071460-5) och SSA Group Oy (FO-nummer 2510722-6) för planering av bostadsrättsbostäder och ägarbostäder med hitasreglering
• tomten 26972/1 för Fira Oy (FO-nummer 2764139-3) för planering av fritt finansierad ägar- och hyresbostadsproduktion i andelslagsform och projektet Flervåningshus i utveckling

Överlåtelsesätt

Det är meningen att tomterna 26967/1 och 26968/1, eller de tomter som bildas av dessa, ska överlåtas genom långvarig utarrendering. Meningen är att indela tomten 26972/1 i tre tomter. Av dessa kommer tomten för produktion av hyresbostäder i andelslagsform och tomten för produktion av oreglerade fritt finansierade ägarbostäder att överlåtas genom långvarig utarrendering. Avsikten är att överlåta tomten för produktion av fritt finansierade oreglerade hyresbostäder genom att sälja tomten. Försäljningsprinciperna fastställs separat vid ett senare tillfälle.

Förslag till arrendeprinciper

Arrendeprinciperna har bestämts med beaktande av priszonsmodellen, värderingsinstrumentet för tomten 26972/1 från en utomstående sakkunnig, arrendeprinciper som tidigare fastställts för samma eller motsvarande område, tomternas läge och markvärdets utveckling i området. En enhetlig och konsekvent prissättning har eftersträvats. Tomternas besittnings- och finansieringsform har enligt sedvanlig praxis också beaktats vid bestämningen av arrendeprinciperna.

Jämförelseuppgifter

Stadsfullmäktige beslutade 4.11.2015 (§ 282) bemyndiga fastighetsnämnden att utarrendera flervåningshustomterna (AK) 28131/4 och 5 i 28 stadsdelen (Åggelby) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 29 euro/m² vy för bostadsrättsbostäder och hyresbostäder med statligt räntestöd.

Stadsfullmäktige beslutade 9.12.2015 (§ 340) bemyndiga fastighetsnämnden att utarrendera flervåningshustomterna (AK) 23126/11–13, eller de tomter som bildas av dessa, i 23 stadsdelen (Majstad) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 40 euro/m² vy för oreglerade ägarbostäder och 38 euro/m² vy för oreglerade hyresbostäder.

Stadsfullmäktige beslutade 15.2.2017 (§ 96) bemyndiga fastighetsnämnden att utarrendera bostadstomten (A) 28327/1 i 28 stadsdelen (Åggelby) så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 33 euro/m² vy. Fritt finansierade ägarbostäder med Hitas II-villkor har byggts på tomten.

Vidare beslutade stadsfullmäktige 16.1.2019 (§ 8) fastställa arrendeprinciper för tomterna för flervåningshus (AK) 26962/3–5 i 26 stadsdelen (Forsby) enligt följande:

Årsarrendet för flervåningshustomterna (AK) 26962/3–5 bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 30 euro/m² vy i fråga om tomterna för produktion av hyresbostäder med statligt räntestöd och av bostadsrättsbostäder, och minst av priset 36 euro/m² vy i fråga om tomterna för produktion av hitasbostäder.

Arrendeprinciper

Årsarrendet för flervåningshustomterna (AK) 26967/1 ja 26968/1 eller de tomter som bildas av dessa bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras i fråga om tomterna för produktion av bostadsrättsbostäder med statligt räntestöd minst av priset 30 euro/m² vy (nuvärde 3/2019 ca 588 euro/m² vy, index 1961, och ca 470 euro/m² vy med den s.k. Ara-nedsättningen) och i fråga om tomterna för produktion av hitasbostäder minst av priset 36 euro/m² vy (nuvärde 3/2019 ca 706 euro, index 1961).

Årsarrendet för flervåningshustomten (AK) 26972/1 eller de tomter som bildas av denna bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras i fråga om de tomter för produktion av oreglerade fritt finansierade ägar- och/eller hyresbostäder (produktion i andelslagsform medräknad) som gränsar till Forsbyvägen minst av priset 42 euro/m² vy (nuvärde 3/2019 ca 824 euro/m² vy, index 1961) och i fråga om den framtida tomt som gränsar till parken (VP, Medikamentgården) minst av priset 46 euro/m² vy (nuvärde 3/2019 ca 902 euro/m² vy, index 1961).

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Affärslokaler som byggs på bostadstomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

Priset på tomterna för bostadsproduktion med statligt stöd har förhandlats fram med finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (Ara). Priserna följer Aras anvisningar och har blivit godkända av Ara.

Av årsarrendet för tomterna tas 80 % ut så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomterna återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Om tomternas finansierings- och/eller besittningsformer ändras till exempel med anledning av ett reserveringsbeslut eller en ändring av detaljplanen kan arrendet för tomterna i fråga bestämmas utifrån det pris som i detta förslag anges för de ovannämnda tomterna och som lämpar sig för och motsvarar den nya finansierings- och/eller besittningsformen.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende nr 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på tomtens huvudsakliga användningsändamål.

Arrendetiden föreslås vara ca 55 år, så att arrendetiden går ut 31.12.2075.

Värderingsinstrument

Värderingsinstrumentet är en sekretessbelagd handling (MyndOffL 24 § 1 mom. 17 punkten). De förtroendevalda har tillfälle att ta del av handlingen på stadens registratorskontor när föredragningslistan har publicerats. På sammanträdesdagen finns den tillgänglig hos sammanträdets sekreterare.

Befogenheter

I enlighet med 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfullmäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.

Kaupunginhallitus 26.08.2019 § 526

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 21.05.2019 § 260

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Tiina Aitta, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 73889

Detta beslut publicerades 19.09.2019

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 260 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00