Hankesuunnitelma, Arkadiankatu 24, Taivallahden peruskoulun lisätilat

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Behov av tillfälliga lokaler

Ombyggnaden av Taivallahden peruskoulu anges i byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt för åren 2022–2024 som finns som bilaga till stadens budget för 2021. Taivallahden peruskoulu behöver tillfälliga lokaler under ombyggnaden. Som tillfälliga lokaler har fastigheten på Arkadiagatan 24 och paviljongerna vid Sandstrandsvägen planerats. Under ombyggnaden är det inte möjligt att ordna undervisning i skolans nuvarande lokaler. Det är inte heller möjligt att bygga tillfälliga lokaler på Taivallahden peruskoulus tomt under ombyggnaden.

Meningen är att fastigheten på Arkadiagatan 24 används etappvis för fem andra skolors behov av tillfälliga lokaler efter Taivallahden peruskoulu enligt följande preliminära plan:

• Fas 1 Taivallahden peruskoulu 8/2022–11/2024
  
• Fas 2 Zacharias Topeliusskolan och Töölön ala-asteen koulu 1/2025–6/2026
  
• Fas 3 Ressun peruskoulu, årskurserna 1–9 6/2026–6/2028
  
• Fas 4 Meilahden yläasteen koulu 6/2028–12/2029
  
• Fas 5 Snellmanin ala-asteen koulu och daghem 1/2030–6/2031
  
• Fas 6 Tölö Gymnasium 6/2031–12/2032

Lokalerna på Arkadiagatan 24 lämpar sig med tanke på funktionerna och läget som tillfälliga lokaler för skolorna ovan. Lokalerna ligger på ett gångavstånd på 800 meter från Taivallahden peruskoulu i ett centralt område i Främre Tölö. Att tilläggslokaler placeras i en och samma fastighet är med tanke på kostnaderna en ekonomisk lösning.

Projektplanen finns som bilaga 1. Referensplanerna och lokalprogrammet ingår i bilagematerialet.

Lokalernas kvalitetsmål och projektets miljömål

Projektet förverkligas enligt den normala kvalitetsnivån för skolbyggnaderna i Helsingfors. I projektet förverkligas en lärmiljö som följer dagens krav. Då blir lokalerna tillgängliga och funktionellt lämpliga för alla elever och de bidrar till barns och ungas uppväxt och utveckling.

Fastighetsägaren ansöker om ett miljöcertifikat i enlighet med certifikatsystemet BREEAM för projektet. Klassificeringen BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) baserar sig på ett gemensamt europeiskt normsystem och är det ledande miljöklassificeringssystemet i Europa. För projektet söks klassen Very Good som motsvarar LEED (Leadership in Energy and Environmental Design Gold) till sina krav.

Projektets omfattning

Hyresområdet omfattar hela byggnaden och dess gård. Till byggnaden hör det ursprungliga skolhuset från 1930 och en tillbyggnad från 1998. Byggnaden omfattar 7 793 m² bruttoyta, 5 867 m² lägenhetsyta och 4 403 m² effektiv yta. Eftersom gårdsområdet på Arkadiagatan 24 inte ensamt räcker för lågstadieskolans lokalbehov ordnas det mer gårdsområde på granntomten där Etu-Töölön lukio ligger. Fostrans- och utbildningssektorn och stadsmiljösektorn kommer separat överens om gårdarnas gemensamma bruk. Meningen är att fasta konstruktioner för lågstadieskolan inte ska förläggas till gymnasiets gård och att gårdens lämplighet för elever i lågstadieåldern säkerställs.

Reparations- och ändringsarbeten i lokalerna

Fastighetsägaren genomför ombyggnadsarbeten som baserar sig på användarens behov i lokalerna i enlighet med ett lokalprogram. Största delen av lokalerna i det ursprungliga skolhuset har nyligen varit i undervisningsbruk. En del av lokalerna har tillfälligt varit i kontorsbruk. Lokalerna ändras i sin helhet tillbaka till skolbruk. Fastighetens tillbyggnad har varit i kontorsbruk och ändras i samband med hyresprojektet för förskolebruk. Lokalerna tas emot från fastighetsägaren som färdiga och renoverade i enlighet med referensplanerna. Möbleringen och utrustningen för verksamheten återstår på hyresgästens ansvar.

Fastighetsägaren ansöker om det nödvändiga bygglovet för projektet.

Ibruktagande av lokalerna

De tillfälliga lokaler som ska hyras tas i bruk i augusti 2022.

Hyrning

Eftersom det inte fanns lämpliga tillfälliga lokaler som lämpar sig för undervisning inom stadens eget lokalbestånd utreddes alternativa hyreslokaler inom gränserna för Taivallahden peruskoulus elevupptagningsområde. I fastigheten på Arkadiagatan 24 ingår ett gammalt skolhus och en tillbyggnad, och lokalerna omfattar sammanlagt ca 5 867 m² lägenhetsyta. Hyresnivån för fastigheten är konkurrenskraftig jämfört med stadens andra undervisningslokaler i området. Vid hyrning av lokaler tillämpas inte upphandlingslagen med stöd av 9 § i upphandlingslagen.

Stadsmiljösektorn ingår ett hyresavtal med ägarbolaget Hemsö Finland Utbildningsfastigheter Oy. Hyresavtalet börjar löpa när ändringsarbetena är klara och objektet har godkänts för mottagning. Det är meningen att hyresavtalet ska börja löpa och besittningen överlåtas i juni 2022. Hyresavtalet ingås för en bestämd tid på 15 år. Staden har i avtalet en köpoption för det fall att ägaren beslutar sälja fastigheten. Ett utkast till hyresavtal finns som bilaga 2.

Hyresbelopp

Kapitalhyran för hyreslokalerna på 5 867 m² lägenhetsyta uppgår till 18,12 euro/m² lägenhetsyta i månaden och underhållshyran vid ingången av avtalet till 3,89 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt 22,01 euro/m² lägenhetsyta i månaden. Totalhyran uppgår till sammanlagt ca 129 150 euro i månaden och ca 1 549 600 euro om året. Kapitalhyran exklusive mervärdesskatt är ca 106 310 euro i månaden och ca 1 275 720 euro om året, dvs. ca 19 136 000 euro under en hyresperiod på 15 år. Kapitalhyran omfattar inte reserveringen på 1 miljon euro för tilläggs- och ändringsarbeten.

Kapitalhyran exklusive mervärdesskatt, kapitaliserad i enlighet med anvisningarna om hantering av lokalprojekt, uppgår under en hyresperiod på 15 år till 14 249 287 euro i nuvärde. Med nuvärde avses värdet vid granskningstidpunkten (m.a.o. i dagens penningvärde) på de avgifter som betalas vid ett senare tillfälle.

Underhållshyran består bl.a. av fastighetens underhåll och reparationsarbeten, fastighetsskatterna, försäkringarna för fastigheten, avfallshanteringen, värme- och kylkostnaderna och avgifterna för vatten- och avloppsanslutningar. Underhållshyran bestäms i förväg för ett år åt gången på basis av de realiserade underhållskostnaderna, så att underhållskostnadernas överskott eller underskott beaktas i underhållshyrans belopp för bestämningsåret för den därpåföljande underhållshyran.

Fastighetsägaren har huvudansvaret för underhållet. Hyresgästen ansvarar för underhållet av lokalerna till de delar om vilka det har överenskommits i utkastet till ansvarsfördelningstabell. Utkastet till ansvarsfördelningstabell finns som bilaga 3.

Kostnader för att använda lokalerna

Lokalkostnaderna för användaren är högst 23,96 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt ca 140 573 euro i månaden och ca 1 687 000 euro om året.

Lokalkostnaderna består av den totalhyra som stadsmiljösektorn betalar till fastighetsägaren. I totalhyran ingår kapitalhyran 18,12 euro/m² lägenhetsyta, underhållshyran 3,89 euro/m² lägenhetsyta, förvaltningskostnader på 0,50 euro/m² lägenhetsyta som stadsmiljösektorn tar ut och underhållskostnader på 0,50 euro/m² lägenhetsyta som stadsmiljösektorn tar ut för de underhållsuppgifter som hör till stadsmiljösektorns ansvar. I totalhyran ingår dessutom en reservering på 0,95 euro/m², totalt högst 1 miljon euro, för tilläggs- och ändringsarbeten. Underhållskostnaderna bestäms på basis av de realiserade kostnaderna för ett år åt gången.

Projektfinansiering

Hyran för lokallösningen finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har 5.5.2020 tillstyrkt projektplanen i sitt utlåtande. Enligt utlåtandet motsvarar projektplanen väl verksamhetsmålen inom fostran och utbildning. Utlåtandet finns som bilaga 4.

Befogenheter och verkställigheten av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i anslutning till verkställigheten av beslutet bemyndiga chefen för enheten för verksamhetslokaler vid stadsmiljösektorns servicehelhet för byggnader och allmänna områden att hyra lokaler på sammanlagt 5 867 m² lägenhetsyta hos Hemsö Finland Utbildningsfastigheter Oy för en hyrestid på 15 år och att göra små ändringar i hyresavtalet.

Kaupunginhallitus 18.05.2020 § 301

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 05.05.2020 § 110

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Vera Schulman, yksikön päällikkö, puhelin: 310 20777

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 16.04.2020 § 51

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Ari Hulkkonen, projektinjohtaja, puhelin: 310 27925

Anne Löfström, asiakaspäällikkö, puhelin: 310 40333

Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466

Detta beslut publicerades 12.06.2020

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00