Hankesuunnitelma, elinkaarihanke, Stadin ammatti- ja aikuisopisto Myllypuron kampus

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Projektplanen gäller den läroanstalt som byggs som nybyggnad för Stadin ammatti- ja aikuisopistos bygg- och hustekniska linjer. Läroanstalten kommer att placeras i Kvarnbäcken invid Ring I på Runobygatan 2. Nybyggnaden ersätter de befintliga verksamhetsställena för bygg- och hustekniklinjerna på Vuokkiniemigatan, Abraham Wetters väg och Sturegatan.

Fostrans- och utbildningsnämnden har godkänt behovsutredningen 26.6.2020, och 24.11.2020 gav nämnden ett utlåtande där projektet tillstyrks.

En projektplan daterad 3.9.2020 har utarbetats i samarbete mellan stadsmiljösektorn och fostrans- och utbildningssektorn. Projektet genomförs som ett projekt för offentlig-privat samverkan genom konkurrenspräglad dialog. Kostnadsberäkningen och den beräknade helhetsomfattningen baserar sig på ett målstyrt lokalprogram. Det har ännu inte utarbetats några referensplaner för projektet, utan för närvarande pågår en förhandlingsfas, varefter anbudsgivarna lämnar in sina slutliga anbud.

Projektplanen finns som bilaga 1 och projektplanens bilagor som bilaga 2.

Projektets behövlighet

Utbildning inom byggteknik och husteknik ges för närvarande vid tre olika verksamhetsställen. De nuvarande lokalerna är i dåligt skick och uppfyller inte de funktionella krav som utbildningen ställer. Nybyggnaden ersätter verksamhetsställena på Vuokkiniemigatan, Abraham Wetters väg och Sturegatan.

Stadin ammatti- ja aikuisopisto erbjuder yrkesutbildning inom flera olika branscher. Man har beaktat hela Stadin ammatti- ja aikuisopistos långsiktiga utveckling vid planeringen av omfattningen av verksamhetsstället för bygg- och hustekniklinjerna. Projektet motsvarar den lokalanvändningsplan som 2018 utarbetades för Stadin ammatti- ja aikuisopisto för åren 2018–2028. Behovet av fostrans- och utbildningstjänster samt platsernas tillräcklighet följs regelbundet upp på områdes- och stadsnivå. Stadin ammatti- ja aikuisopistos utbildning inom bygg- och husteknikbranschen koncentreras i sin helhet till den nya byggnaden. Stadin ammatti- ja aikuisopisto och yrkeshögskolan Metropolia bildar tillsammans ett campus där de studerande utbildar sig till proffs inom husteknik och byggbranschen i samarbete med varandra och företag i branschen.

Projektets läge

Campus för bygg- och hustekniklinjerna vid Stadin ammatti- ja aikuisopisto placeras på Runobygatan 2 i Kvarnbäcken.

Att läroanstalten placeras i Kvarnbäcken baserar sig på en notering i Helsingfors stadsstrategi 2017, enligt vilken Helsingfors gör satsningar på fysiska lärmiljöer som främjar inlärningen av kunskaper som behövs i arbetslivet och informationssamhället. I anslutning till yrkeshögskolan Metropolia i Kvarnbäcken bildas ett internationellt intressant campus inom byggteknik, där man utbildar yrkesutbildade personer på yrkeshögskolenivå och på andra stadiet.

Tjänsten förvaltning av byggd egendom vid stadsmiljösektorn har undersökt de tre olika tomtalternativen för placeringen av läroanstalten som planläggaren för området föreslagit. I samarbete med fostrans- och utbildningssektorn, detaljplaneläggningen och stadskansliets områdesprojekt valdes kvarteret 45584 till byggnadsplats. Kvarteret är beläget nordost om Ring I, i korsningen mellan Lallukkavägen och Ring I.

Som grunder för beslutet om placering betonades bland annat närheten till yrkeshögskolan Metropolia och förbindelsen till yrkeshögskolan Metropolias campus längs den lätta trafikleden under Ring I. Dessutom är placeringslösningen möjlig genom undantag från detaljplanen, någon detaljplaneändring behövs inte för tomten. Tomten är även byggnadsekonomiskt förmånlig jämfört med andra föreslagna alternativ.

Modell för offentlig-privat samverkan

Syftet i enlighet med Helsingfors stadsstrategi är att förbättra kvaliteten på fastighetsbeståndet, att förbättra hanteringen av kvalitetsrisker bland annat med offentlig-privat samverkan och att vid sidan av att minska problemen med inomhusluften även främja lokaleffektiviteten.

Stadin ammatti- ja aikuisopistos campus är Helsingfors fjärde projekt för offentlig-privat samverkan. Den som genomför projektet, det vill säga serviceproducenten, svarar för byggnadens planering och ritningar, för uppförandet av byggnaden och för underhållstjänster i 20 års tid. Avtalsperioden är uppdelad i en investeringsperiod och en serviceperiod. Beställaren svarar för finansieringen av byggnaden och betalar en serviceavgift till serviceproducenten. Storleken på avgiften för objektet fastställs på basis av lokalernas användbarhet och servicenivå.

Serviceproducenten planerar och omsätter i praktiken lösningar med vilka objektets användbarhet garanteras på ett kostnadseffektivt sätt i enlighet med de fastställda målsättningarna. Serviceproducenten svarar för att objektets kondition, förhållanden och tekniska restvärde är förenliga med serviceavtalet under den 20 år långa serviceperioden och vid dess slut. Med projektmodellen flyttar man över risker på serviceproducentens ansvar. Ansvaret omfattar de tekniska riskerna som hänför sig till planering, byggande och underhåll, inklusive omständighetsrelaterade risker, såsom eventuella inneluftsproblem.

Fördelarna med modellen för offentlig-privat samverkan grundar sig till en stor del på en effektiv riskhantering och en ändamålsenlig överföring av ansvaren. I projektet för offentlig-privat samverkan fastställs ett exakt skick för byggnaden, där objektet efter serviceperioden överlåts till beställaren och där byggnadens skick motsvarar cirka 85 procent av en ny byggnads skick. Det beror på att byggnaden ska underhållas fortlöpande och på underhållsprogrammet som sträcker sig över 20 år.

Val av serviceproducent för projektet för offentlig-privat samverkan

Serviceproducenten väljs genom konkurrenspräglad dialog där beställaren väljer ut anbudsgivare till projektets underhandlingsfas bland de kandidater som uppfyller minimikraven. Efter underhandlingsfasen lämnar anbudsgivarna in de slutliga anbuden i januari 2021.

Anbuden poängsätts med utnyttjande av bästa förhållande mellan pris och kvalitet som urvalsgrund. Jämförelsekriteriernas huvudpunkter utgörs av en evaluering av planeringslösningen (funktionalitet, arkitektoniska och stadsbildsmässiga lösningar, ekologiska aspekter och miljömålsättningar) och en evaluering av genomförandet (planering och byggande, underhåll och service samt underhållsplan).

Nuvärdet av anbudspriset för det bästa anbudet i anbudstävlingen jämförs med det kostnadsförslag som staden utarbetat (nuvärdet av jämförelsepriset). Vid denna granskning av jämförelseprisets nuvärde beaktas alla priskomponenter i prisanbudet för projektet för offentlig-privat samverkan (entreprenadpris, fastighetstjänster, städning, kalkylerade energikostnader samt underhållsåtgärder) samt de uppskattade förväntade kostnaderna för de risker som projektet medför för staden. Prisjämförelsen görs med hjälp av nuvärdesmetoden. Om det bästa anbudet inte kan anses godtagbart i förhållande till jämförelseprisets nuvärde, som staden har räknat ut, kan staden avbryta upphandlingen.

Projektets omfattning

Den målsatta omfattningen för projektet är 7 385 m² effektiv yta. Projektets totala omfattning är cirka 10 350 m² bruttoyta och 8 800 m² lägenhetsyta. Den totala omfattningen och lägenhetsytan är uppskattningar och de kommer att preciseras enligt den slutliga planen.

Underhållskostnader

Serviceproducenten för projektet för offentlig-privat samverkan ansvarar för byggnadens underhåll under en serviceperiod på 20 år. Underhållet omfattar manageringen, fastighetsunderhållet, underhållet av områdena utomhus, uppvärmningen och städningen. De årliga kostnaderna beräknas uppgå till cirka 601 500 euro. Den underhållskostnad som betalas till serviceproducenten täcks av den underhållshyra som betalas av användaren.

I serviceavtalet ingår dessutom nödvändiga investeringar i enlighet med investeringsplanen på lång sikt (s.k. PTS-investeringar). Den preliminära kostnadskalkylen för investeringarna uppgår till 2 950 000 euro under en tidsperiod på 20 år i kostnadsnivån vid anbudstidpunkten. Kostnaderna är bundna till byggnadskostnadsindex. De PTS-investeringar som betalas till serviceproducenten täcks av andelen av den kapitalhyra som betalas av användaren.

Kostnader för att använda lokalerna

En preliminär uppskattning av den totala hyran för byggnaden, beräknad på basis av maximipriset för projektets investeringskostnader, är 273 054 euro i månaden, det vill säga 3 276 644 euro per år. Månadshyran är 31,05 euro/m², varav kapitalhyrans andel är 24,85 euro/m², underhållshyrans andel är 5,70 euro/m² och förvaltningskostnadernas andel är 0,5 euro/m². Grunden för hyran är 8 794 m² lägenhetsyta.

Den slutliga hyran beräknas på basis av de verkliga kostnaderna när projektet har blivit färdigt. Modellen för intern hyra kommer under projektets gång att förnyas i enlighet med fastighetsstrategin. Den nuvarande beräkningen av intern hyra baserar sig på en modell enligt vilken byggnaden slits till 70 procent under en period på 30 år. I modellen för offentlig-privat samverkan ansvarar serviceproducenten för att kraven för överlåtelseskick uppfylls. Då är byggnadens slitage cirka 15 procent efter en period på 20 år.

Tillfälliga lokaler

Det finns inget behov av tillfälliga lokaler i projektet.

Byggnadskostnader och finansiering av projektet

Maximipriset för projektet beräknat på basis av det teoretiska lokalbehovet uppgår till 48 044 000 euro i kostnadsnivån för juli 2020. Investeringskostnaderna uppgår till cirka 4 644 euro/m² bruttoyta och 43 675 euro per elev.

I enlighet med förteckningen Hyres- och aktieobjekt, planerade nybyggnads- och ombyggnadsprojekt under åren 2020–2022, som utgör bilaga till budgeten för 2020, har man planerat att genomföra projektet som ett projekt som står utanför stadens eget investeringsprogram. Projektet har beretts att bli genomfört av Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors, som helt ägs av Helsingfors stad.

Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors är ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag som äger byggnader som används huvudsakligen för Helsingfors stads egen serviceproduktion på tomter som arrenderats ut av Helsingfors stad eller ägs av fastighetsbolaget. I byggnaderna finns enheter inom flera av stadens olika sektorer. Kännetecknande för bolaget är ett mångsidigt samarbete med staden eftersom bolaget har genomfört flera nybyggnads- och ombyggnadsprojekt för staden. Dessutom sköter bolaget skötseln av de lokalfastigheter som bolaget äger och som är i stadens bruk.

Genom att utnyttja det befintliga bolaget och dess organisations kompetens undviker man att bilda ett nytt bolag, bygga en ny organisation samt förvalta ett nytt separat bolag. Projektet lämpar sig väl för Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors. Uppföljningen av det nya objektets ekonomi får ett eget kostnadsställe. Fastighets Ab Verksamhetslokalerna i Helsingfors finansierar projektet huvudsakligen med ett långfristigt lån. Beslut om eventuell kapitalisering av bolaget fattas separat. Om bolaget får finansiering från finansinstitut, kommer bolaget på grund av projektets omfattning och karaktär att ansöka om borgen från Helsingfors stad för lånen.

Genomförande av projektet och dess tidtabell

Enligt den målsatta tidtabellen fattas upphandlingsbeslutet om den aktör som genomför projektet och den serviceproducent som ansvarar för planeringen och genomförandet av projektet i januari 2021. Det är meningen att byggarbetet ska inledas våren 2021 och att lokalerna ska vara färdiga i maj 2023 så att de tas i bruk i augusti 2023.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har tillstyrkt projektplanen genom ett utlåtande 24.11.2020 och konstaterat att denna väl svarar mot de funktionella målsättningarna för fostran och utbildning. Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter

I enlighet med 7 kap. 1 § 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner vars kostnadskalkyl överstiger 10 miljoner euro.

Kaupunginhallitus 30.11.2020 § 833

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 24.11.2020 § 290

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Mia Kuokkanen, johtava arkkitehti, puhelin: 310 86291

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 17.09.2020 § 106

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Sirkka-Liisa Sundvall, projektinjohtaja, puhelin: 310 23058

Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871

Detta beslut publicerades 23.12.2020

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00