Hankesuunnitelma, perusparannus, Cygnaeus enheten

Beslutet stämmer överens med förslaget.

En omfattande teknisk och funktionell ombyggnad planeras för Cygnaeus-enheten i Grundskolan Norsen. Byggnaden är i behov av en teknisk ombyggnad och den motsvarar inte heller funktionellt målsättningarna i den nya läroplanen. Målet med ombyggnaden är en säker, fungerande och hälsosam lärmiljö som stöder skolverksamheten enligt den nya läroplanen.

De totala byggkostnaderna för en ombyggnad och tillbyggnad uppgår till 14 955 000 euro. Avsikten är att byggarbetena inleds i augusti 2022 och blir färdiga i maj 2024.

Cygnaeus-enhetens byggnad

Grundskolan Norsen är en svensk enhetsskola för årskurserna 1–9. Skolan har tre olika verksamhetsställen. I byggnaden för Cygnaeus-enhetens verksamhetsställe på Bangatan 8 ordnas grundläggande utbildning för 230 barn (årskurserna 1–4) och dessutom småbarnspedagogik för 50 förskolebarn.

Byggnaden är en skolbyggnad i senjugendstil som ritats av stadsarkitekten Karl Hård af Segerstad och färdigställts 1910. I Helsingfors stads stadsplaneringskontors publikation ”Opintiellä, helsinkiläisiä koulurakennuksia 1880–1980” har byggnaden placerats i högsta värdekategorin 1+. Byggnaden har under årens lopp genomgått ett stort antal reparationer, men ingen omfattande ombyggnad. Byggnaden är i detaljplanen skyddad med beteckningen sr-1: arkitektoniskt och kulturhistoriskt värdefull byggnad. Gårdsbyggnaden är skyddad med beteckningen sr-2. Staketet vid tomtens sydöstra kant och eken på östra sidan ska enligt utmärkningen bevaras.

Behov

Enligt en granskning av servicenätet inom fostrans- och utbildningssektorn behövs byggnaden som en del av områdets servicenät. Elevantalet ökar inte i och med detta ombyggnadsprojekt.

Enligt konditionsgranskningar är byggnaden i behov av omfattande ombyggnad. Den byggnadstekniska utrustningen har kommit till slutet på sin livslängd. Den bristfälliga ventilationen och de lokala fuktskadorna i konstruktionerna medför risker med inomhusluften. Byggnaden saknar i huvudsak dränering och vattentäta väggar som ansluter mot mark. Fasadernas rappning är i slutet av sin livslängd. Byggnadens tillgänglighet och brandsäkerhet samt gårdens funktionalitet ska förbättras.

Dessutom förutsätter undervisningsverksamheten enligt den nya läroplanen att lokalerna uppdateras. Med nuvarande elevantal motsvarar lokalerna (till exempel toaletterna och livsmedelslokalerna) inte dagens krav.

Projektplan för ombyggnaden

Målet med projektet är en hälsosam och trygg lärmiljö som stöder skolverksamheten enligt den nya läroplanen på det sätt som är möjligt i en skyddad skolbyggnad. Inom projektet förnyas alla de hustekniska installationerna, energieffektiviteten förbättras och skadade fasader, fönster och yttertak repareras. I samband med projektet kommer fuktskadade konstruktioner att repareras och ett nytt dränerings- och dagvattensystem att byggas samt skolans gård att iståndsättas.

Inom projektet ökas även lokaleffektiviteten hos förvaltningslokalerna och elevvårdens lokaler, och de görs tillgängliga. Matsalen flyttas till en mer central plats och kökslokalerna moderniseras. Placeringen av lokalerna för den allmänna undervisningen och ämnesundervisningen samt den fasta inredningen och utrustningen moderniseras och lokalerna utvecklas så att de lämpar sig för flera ändamål. Akustiken i undervisningslokalerna och korridorerna förbättras. Byggnadens tillgänglighet och brandsäkerhet ska förbättras. Gamla dekorationsmålningar restaureras och en del av den gamla fasta inredningen bevaras och iståndsätts.

Ett nytt ventilationssystem byggs för objektet. I byggnaden förnyas värme-, vatten- och avloppssystemen i sin helhet. Byggnadens elsystem såsom automations-, belysnings-, lås-, säkerhets-, passerkontroll-, AV- och datatekniska system förnyas så att de motsvarar dagens krav.

Energieffektiviteten förbättras bland annat genom tilläggsisolering av konstruktioner (övre bjälklag och bottenbjälklag), iståndsättning av fönster och förbättring av deras värmeisolans, förnyelse av ventilationssystem och behövlig styrning av ventilation samt LED-belysning.

Projektets omfattning och tidtabell

Ombyggnaden omfattar hela byggnaden och gården. Byggnaden omfattar 4 195 m² bruttoyta, 2 542 m² lägenhetsyta och 2 019 m² effektiv yta. Byggandet av ett nytt ventilationsmaskinrum (maskinerna placeras inkapslade i vindsutrymmet) samt en laserskannad kontrollmätning av byggnaderna ökar byggnadens bruttoyta med cirka 1 176 m². Gårdsområdet omfattar cirka 1 724 m².

Det är meningen att ombyggnadsprojektet ska börja i augusti 2022 och bli klart i maj 2024.

Byggnadskostnader och finansiering

Projektets byggnadskostnader uppgår till sammanlagt 14 955 000 euro exklusive mervärdesskatt i kostnadsnivån för april 2020.

Byggkostnaderna höjs av följande faktorer som ingår i kostnadskalkylen:

**********

I byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt 2020–2029, som bifogats budgeten för 2020, har det reserverats 9 000 000 euro åren 2022–2023 för att planera och genomföra ombyggnaden. Finansieringsbehovet på 14 955 000 euro som krävs för projektet beaktas i följande förslag till byggnadsprogram.

Kostnader för att använda lokalerna

Efter ombyggnaden uppgår den interna hyran till uppskattningsvis cirka 123 160 euro i månaden och cirka 1 477 920 euro om året. Månadshyran är cirka 48,45 euro/m² lägenhetsyta, varav kapitalhyrans andel är 44,41 euro/m² lägenhetsyta och underhållshyran är 4,04 euro/m² lägenhetsyta. Grunden för hyran per kvadratmeter är 2 542 m² lägenhetsyta. Avkastningskravet är 3 procent och avskrivningstiden 30 år. Den slutliga kapitalhyran justeras enligt de verkliga kostnaderna och underhållshyran justeras så att den motsvarar den aktuella underhållshyran när byggnaden är färdig.

Kapitalhyrans andel, det vill säga den kalkylmässiga lokalkostnaden, består av investeringskostnaderna för ombyggnaden, tidigare investeringar beräknade enligt det tekniska nuvärdet, tomtarrendet samt de kostnader för tillfälliga lokaler som hänför sig till projektet.

De uppskattade andelarna är

• den uppskattade beräknade andelen av investeringskostnaderna för ombyggnaden 26,47 euro/m² ly/månad
• andelen av tidigare investeringar beräknad enligt det tekniska nuvärdet 11,56 euro/m² ly/månad
• tomtarrende 1,14 euro/m² ly/månad
• den andel av kostnaderna för de tillfälliga lokalerna i Eirastranden som hänför sig till projektet 5,24 euro/m² ly/månad.

Den nuvarande hyran för byggnaden är cirka 23 850 euro i månaden och 286 200 euro om året. Månadshyran är 11,47 euro/m² lägenhetsyta, varav kapitalhyrans andel är 7,52 euro/m² lägenhetsyta och underhållshyrans 3,95 euro/m² lägenhetsyta. Den lägenhetsyta som ligger till grund för hyresavgiften och som baserar sig på tidigare uppgifter är 2 079 m². Den nuvarande hyran har hamnat efter den lokalkostnad som baserar sig på det tekniska nuvärdet, eftersom man i enlighet med tidigare anvisningar inte beräknat vilken inverkan på hyran de tidigare tekniska reparationerna på totalt cirka 2,9 miljoner euro har.

För de tillfälliga lokalerna betalar fostrans- och utbildningssektorn under byggnadstiden den ovannämnda hyran som motsvarar hyran för de befintliga lokalerna. Hyran för de tillfälliga lokalerna ingår i den framtida kapitalhyran. Den andel av kostnaderna för de tillfälliga lokalerna som inverkar på hyran uppgår för en period på 22 månader till totalt cirka 2 932 097 euro (exkl. moms). De ingår inte i byggnadskostnaderna som presenteras i projektplanen. Den andel som fördelas på lokalkostnaderna för de tillfälliga lokalerna är 5,24 euro/m² lägenhetsyta i månaden, det vill säga 13 017 euro i månaden och 156 210 euro per år.

Allokeringsgrunden för lokalkostnaderna ska omdefinieras med iakttagande av punkt 4.4 i det fastighetspolitiska program som stadsstyrelsen godkände 24.6.2019, § 485, så att de dyrare lokalkostnaderna för värdebyggnader inte gäller enskilda byggnader på det nuvarande sättet.

Tillfälliga lokaler

Skolans hela verksamhet överförs för den tid ombyggnaden pågår, 8/2022–5/2024, till tillfälliga lokaler i Eirastrandens paviljong, som för närvarande används som tillfälliga lokaler för Tehtaankadun ala-aste. Projektplanen för de tillfälliga lokalerna godkändes av stadsfullmäktige 21.10.2019 (§ 699). Den totala kostnaden för användningen av de tillfälliga lokalerna i Eirastrandens paviljong uppgår för en period på 22 månader till totalt cirka 3 276 000 euro (exkl. moms).

Beredning och genomförande av projektet

Projektplanen har utarbetats i samarbete mellan stadsmiljösektorn och fostrans- och utbildningssektorn. Man har i samband med projektplaneringen hört företrädare för byggnadstillsynen vid stadsmiljösektorn, planläggningen, miljötjänsten och räddningsverket som sakkunniga. Dessutom har man hört tillgänglighetsombudsmannen och företrädare för stadsmuseet samt samarbetspersonalen för arbetarskydd i fostrans- och utbildningssektorn. Skolans lärare har deltagit i utarbetandet av den pedagogiska planen.

Servicehelheten byggnader och allmänna områden i stadsmiljösektorn har helhetsansvaret för projektet. Stadsmiljösektorns underhållstjänster ansvarar för underhållet av byggnaden.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har 15.9.2020 (§ 215) tillstyrkt projektplanen i sitt utlåtande och konstaterat att projektplanen bra svarar mot de funktionella målen för fostran och utbildning. Utlåtandet finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter

I enlighet med 7 kap. 1 § 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner vars kostnadskalkyl överstiger 10 miljoner euro.

Kaupunginhallitus 05.10.2020 § 622

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.09.2020 § 215

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Ulla Manninen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 22493

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 25.06.2020 § 91

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Arja Törmä, projektinjohtaja, puhelin: 310 20458

Päivi Etelämäki, tiimipäällikkö, puhelin: 310 31871

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466

Detta beslut publicerades 05.11.2020

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00