Yhteisjärjestelymuutos, tontti 33192/16, Asunto Oy Helsingin Tampuriini

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti muuttaa 23.6.2008 allekirjoitettua (rekisteröity 12.3.2010) ja 20.10.2011 muutettua (rekisteröity 5.5.2012) yhteisjärjestelyä siten, että Asunto Oy Helsingin Tampuriinin (määräosainen omistus 1877/3045 tontista 91-33-192-18) oikeus käyttää yhteisjärjestelysopimuksen kohdassa 3.4. mainittuja, tontilla 91-33-192-16 sijaitsevia yhteiskäyttötiloja, pesulaa ja kerhotilaa, lopetetaan.

Siltä osin kuin hakemuksessa on ollut kyse yhteisjärjestelysopimukseen perustuvasta velvollisuudesta osallistua kyseisten tilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito ja uudelleenrakentamiskustannuksiin, kyse on yksityisoikeudellisesta asiasta, jossa toimivaltainen viranomainen on, elleivät osapuolet pääse asiassa sopimukseen, käräjäoikeus.

Yhteisjärjestelyn muuttamisesta on päätöksen saatua lainvoiman tehtävä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 81 §:n 1 momentissa tarkoitettu merkintä kiinteistörekisteriin asianomaisten kiinteistöjen kohdalle.

Pöytäkirjanotteet liitteineen saantitodistuksella hakijalle Asunto Oy Helsingin Tampuriinille, sekä osapuolille Asunto Oy Helsingin Posetiivarille, Asunto Oy Helsingin Piccololle, Asunto Oy Helsingin Pelimannille sekä Asunto Oy Helsingin Soittajantie 1:lle ja Asunto Oy Helsingin Soittajantie 2:lle.

Pöytäkirjanote liitteineen kiinteistörekisterin pitäjälle.

Hakemus

Asunto Oy Helsingin Tampuriini on rakennusvalvontaan toimittamassaan hakemuksessa hakenut maankäyttö- ja rakennuslain 164 b §:n mukaista yhteisjärjestelymuutosta siten, että sen oikeus tontilla 91-33-192-16 sijaitseviin yhteiskäyttötiloihin, korttelipesula ja korttelikertotila, haetaan lopetettavaksi ja samalla sen velvollisuus osallistua ko. tilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito ja uudelleenrakentamiskustannuksiin lakkaa.

Hakemuksen mukaan oikeus yhteyskäyttötiloihin on käynyt tarpeettomaksi, sillä hakijalla on riittävät pesula- ja kerhohuonetilat itsellään. Hakijan omat pesula- ja kerhohuonetilat on suunniteltu alun perin isommalle rakennusoikeusmäärälle. 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen jälkeen hakijan rakennusoikeus jaettiin As Oy Helsingin Piccolon kanssa. Tämä muutos on myös lainkohdan tarkoittama "muuttunut olosuhde". Hakijan omat tilat, jotka on suunniteltu isommalle asukasmäärälle, riittävät näin ollen hakijan asukkaille ja kiinteistölle hyvin.

Hakijan käsityksen mukaan muutoksesta ei aiheudu muille tontilla 16 sijaitsevan yhteisten tilojen käyttäjille huomattavaa haittaa. Ko. yhteistilaa käyttävät yhteisjärjestelysopimuksen mukaan tontit 91-33-192-16, 192-17 ja 192-18. Yhteisjärjestelysopimuksen osapuolena on myös tontti 15, mutta nyt haettava muutos ei koske sitä.

Hakemus koskee 23.6.2008 yhteisjärjestelysopimuksen ehtokohtaa 3.4. Muita muutoksia ei ole. Rakennusvalvontavirasto on tehnyt yhteisjärjestelypäätöksen 9.2.2010 §4, rekisteröintipvm 12.3.2010.

Osapuolten lausumat

Rakennusvalvontapalvelut on varannut kyseessä olevan yhteisjärjestelysopimuksen osapuolille tilaisuuden antaa lausuma hakemuksen johdosta. Sopimuksen osapuolia ovat Asunto Oy Helsingin Tampuriinin lisäksi Asunto Oy Helsingin Piccolo (tontin 91-33-192-18 määräosan omistajana), VVO Hoivakiinteistöt Oy ja Kiinteistö Oy M2-Vuokrakodit (tontin 91-33-192-15 omistajina), Asunto Oy Helsingin Posetiivari (tontin 91-33-192-17 omistajana) sekä Asunto Oy Helsingin Pelimanni (tontin 91-33-192-16 omistajana).

VVO Hoivakiinteistöt Oy ja Kiinteistö Oy M2-Vuokrakodit eivät ole antaneet asiassa lausumaa.

Asunto Oy Helsingin Posetiivari on lausuntonaan ilmoittanut, ettei se vastusta hakemusta.

Asunto Oy Helsingin Pelimanni ei ole antanut asiassa lausumaa.

Asunto Oy Helsingin Tampuriinin hakemuksen liitteenä on kuitenkin toimitettu Asunto Oy Helsingin Pelimannin yhtiökokouksen pöytäkirja, jonka kohdassa 18 on käsitelty yhteisjärjestelysopimusta pesuloiden ja kerhohuoneen osalta. Kohdassa todetaan seuraavaa:
Yhteisjärjestelysopimuksen mukaan tontit 16, 17 ja 18 vastaavat yhteiskäyttötilojen rakennuskustannuksista rakennusoikeuksiensa suhteessa. Rakennuskustannukset sisältyvät kunkin tontin rakennuskustannuksiin. Yhteiskäyttötilojen hoito-, käyttö- kunnossapito- ja uudelleenrakentamiskustannuksista vastaavat tontit rakennusoikeuksiensa suhteessa.

Käsiteltiin As Oy Helsingin Tampuriinin irtautuminen yhteisjärjestelysopimuksesta, As Oy Helsingin Tampuriinilla on oma pesutupa sekä kerhohuone, eikä sillä ole mitään tarvetta käyttää Asunto Oy Helsingin Pelimannin vastaavia tiloja.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen yksimielisesti vapauttamaan Asunto Oy Helsingin Tampuriinin pesuloiden ja kerhohuoneen osalta yhteisjärjestelysopimuksen mukaisista velvoitteista.

Asunto on Helsingin Piccolo on lausunut seuraavaa:

Asunto Oy Helsingin Tampuriini, 91-33-192-18 hakee maankäyttö- ja rakennuslain 164 b§:n mukaista yhteisjärjestelymuutosta siten, että sen oikeus tontilla 91-33-192-16 sijaitseviin yhteiskäyttötiloihin, korttelipesula ja korttelikerhotila, haetaan lopetettavaksi ja samalla sen velvollisuus osallistua ko. tilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito- ja uudelleenrakentamiskustannuksiin lakkaa.

Asunto Oy Helsingin Piccolon omistusosuus kiinteistöstä 91-33-192-18 on 1168/3045.

Asunto Oy Helsingin Tampuriini on vedonnut muuttuneisiin olosuhteisiin, joiden vuoksi rasite on käynyt tarpeettomaksi. Hakija on esittänyt, että 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen jälkeen hakijan rakennusoikeus jaettiin As Oy Helsingin Piccolon kanssa, joka on lainkohdan tarkoittama "muuttunut olosuhde".

Rakennuslautakunta hyväksyi päätösehdotuksen Asunto Oy Helsingin Piccolon rakennusluvasta ja julkipani sen 16.7.2010, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon.

23.6.2008 allekirjoitettua yhteisjärjestelysopimusta on täydennetty 6.10.2009 ja muutettu 20.10.2011. Sopimuksella 20.10.2011 muutettiin kiinteistöjen kesken 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen kohtaa 3.4. Korttelikerhon ja pesulan rakentaminen (yhteiskäyttötila). Edelleen em. kohdassa sovittiin, että yhteiskäyttötilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito- ja uudelleenrakentamiskustannuksista vastaavat tontit 16, 17 ja 18 rakennusoikeuksiensa suhteessa.

Hakijan rakennusoikeus oli jaettu jo ennen 20.10.2011 joten hakijan viittaamat olosuhteet eivät sen osalta muuttuneet yhteisjärjestelysopimuksen muutoksen jälkeen.

Asunto Oy Piccololla ei ole ilmennyt tarvetta korttelipesulan tai -kerhotilan nykyistä laajempaan käyttöön: Pesulaa käyttää 1 asunto 27.1.2020 avainhallinnan mukaan. Kerhohuonetta Asunto Oy Helsingin Piccolo ei ole käyttänyt yksinomaan oman kiinteistönsä tarpeisiin kertaakaan.

Edellä mainitut seikat huomioiden Asunto Oy Helsingin Piccolo hyväksyy yhteisjärjestelyn muuttamisen Asunto Oy Tampuriinin hakemuksen mukaisesti seuraavin ehdoin:
- yhteisjärjestelyn muuttamisen jälkeen yhteiskäyttötilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito- ja uudelleenrakentamiskustannuksista vastaavat tontit 16, 17 ja 18 rakennusoikeuksiensa suhteessa niin, että tontin 18 rakennusoikeudesta vain Asunto Oy Helsingin Piccolon rakennusoikeus 1168m2 otetaan huomioon tonttien yhteenlasketusta rakennusoikeudesta
- sovitaan, että Asunto Oy Helsingin Tampuriini vastaa kaikista muutoksen rekisteröinneistä aiheutuvista viranomais- ym. kustannuksista
- sovitaan, että Asunto Oy Helsingin Tampuriini suorittaa yhteisjärjestelyn muuttamisesta johtuvana korvauksena Asunto Oy Helsingin Piccololle 1500 € kattamaan kustannuksia Piccolon suhteellisen maksuosuuden lisääntymisestä käytön pysyessä ennallaan
- muutos tulee voimaan aikaisintaan 1.6.2020.

Tampuriinin vastine

Asunto Oy Helsingin Tampuriini on vastineenaan lausunut seuraavaa.

Asunto Oy Helsingin Pelimanni: Asunto Oy Helsingin Pelimanni ei ole antanut lausumaa hakemuksen johdosta. Pelimanni on hyväksynyt Tampuriinin irtautumisen yhteisjärjestelysopimuksesta yhteiskäyttötilojen osalta yksimielisesti ja ilman ehtoja yhtiökokouksessaan 27.3.2017 (Liite 1). Yhtiökokouspäätös vastaa kaikilta osin Tampuriinin hakemusta, jota käsitellään nyt tunnuksella 3-46-19-RAS.

Asunto Oy Helsingin Piccolo: Asunto Oy Helsingin Piccolo on antanut
lausuman 30.1.2020. Tampuriini toteaa Piccolon lausuman johdosta, että 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen ehtokohta 6 edellyttää Osapuolia täydentämään sopimusta, mikäli jonkun tontin toteuttaminen sitä edellyttää. 20.11.2011 muutossopimuksessa on ollut kysymys kerhotilan koon pienentymisestä (60 m2 -> 31 m2), joka sinänsä on vähäinen muutos ja johtuu rakennussuunnitelmien päivittymisestä. Tampuriini katsoo, että muutossopimuksessa on ollut kysymys 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen ehtokohdan 6 mukaisesta muutostilanteesta, jonka mukaiseen sopimuksen täydentämiseen Osapuolet ovat sitoutuneet. Muutossopimuksessa ei ole siis otettu sen enempää kantaa alkuperäisen sopimuksen perusperiaatteisiin.

Tampuriinin hakemuksessaan esittämä olosuhteiden perustavanlaatuinen muutos, eli rakennusoikeuden jakaantuminen, on riidattomasti tapahtunut 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen jälkeen. Sopimusmuutoksella 20.11.2011 ei ole merkitystä olosuhteiden muutosta koskevassa arvioinnissa siten kuin Piccolo on lausumassaan 30.1.2020 esittänyt. Tampuriini katsoo, että yhteisjärjestelyn muutoksen MRL 160 §:n mukaiset edellytykset täyttyvät.

Piccolo on esittänyt lausumassaan 4 ehtoa sille, että se hyväksyy Tampuriinin hakemuksen. Alla Piccolon 4 ehtoa ja niihin Tampuriinin vastine ja kommentit.

1. Tämä edellytys on hakemuksen mukainen. Pelimanni on yhtiökokouksessa tämän jo hyväksynyt ja Posetiivari ei ole lausumassaan vastustanut hakemusta. Yhteisjärjestelysopimuksen mukaan kustannukset jaetaan rakennusoikeuksien suhteessa.

2. Tampuriini muutoksen hakijana sitoutuu vastaamaan muutoksen rekisteröimisen viranomaiskustannuksista.

3. Tampuriini ei voi ennustaa Piccolon käyttöastetta ja katsoo muutenkin, että
yhteistilojen käyttömahdollisuus kasvaa Piccolon ja muidenkin osalta kun Tampuriini jää pois. Tampuriini toteaa, ettei korvauksen osalta lunastuslain haitankorvauksen kynnys edes ylittyisi. Tästä huolimatta Tampuriini voi korvata Piccololle 750 euroa kertakaikkisena korvauksena, joka maksetaan sopimuksen mukaan tai siten kun rakennusvalvontaviranomainen määrää.

4. Muutoksen voimaantulo aikaisintaan 1.6.2020 sopii Tampuriinille.

Asunto Oy Helsingin Tampuriinin vastine on annettu tiedoksi osapuolille. VVO Hoivakiinteistöt Oy on vastannut, ettei sillä ole lausuttavaa vastineen johdosta. Samoin Asunto Oy Helsingin Posetiivari on lausunut, ettei sillä ole vastineen johdosta lausuttavaa.

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 164b §:n mukaan yhteisjärjestelyn muuttamisesta ja poistamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen noudattaen, mitä 160 §:ssä säädetään rasitteen muuttamisesta ja poistamisesta. Valtioneuvoston asetuksella säädetään yhteisjärjestelyn muuttamisen ja poistamisen rekisteröinnistä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 1 momentin mukaan rakennusrasite voidaan muuttaa tai poistaa, jos asianosaiset siitä sopivat eikä toimenpide vaikeuta tarkoituksenmukaista rakentamista, kiinteistön asianmukaista käyttöä tai hoitoa taikka asemakaavan toteuttamista. 2 momentin mukaan ilman rasiteoikeuden haltijan suostumusta rakennusrasite saadaan muuttaa tai poistaa, jos:
1) rasite on muuttuneiden olosuhteiden vuoksi käynyt tarpeettomaksi tai menettänyt huomattavan osan merkitystään;
2) rasitteesta johtuva haitta on tullut rasitetulle kiinteistölle kohtuuttomaksi eikä rasitteen muuttamisesta tai poistamisesta aiheudu rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa; tai
3) rasite vaikeuttaa huomattavasti asemakaavan toteuttamista.
Pykälän 3 momentin mukaan jollei rakennusrasitteesta taikka sen muuttamisesta tai poistamisesta johtuvasta korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Päätöksen perustelut

Asiassa on kyse maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:ssä sekä 164b §:ssä tarkoitetusta yhteisjärjestelysopimuksen muuttamisesta ilman sopimuksen osapuolien keskinäistä sopimusta.

Alueella on voimassa asemakaava nro 11496, joka on saanut lainvoiman 2.3.2007. Asemakaava koskee korttelin 33192 tonttia 2, joka on sittemmin lohkottu tonteiksi 15, 16, 17 ja 18. Alue on asemakaavassa merkitty tunnuksella AK - asuinkerrostalojen korttelialue. Asemakaava sisältää määräyksen, jonka mukaan ensimmäiseen kerrokseen tulee sijoittaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi autopaikat, teknisiä tiloja sekä asukkaiden yhteiseen käyttöön tarkoitettuja varasto-, kerho-, huolto- yms tiloja kunkin porrashuoneen yhteyteen.

Yhteisjärjestelysopimus, johon nyt haetaan muutosta, on allekirjoitettu osapuolten välillä 23.6.2008 ja rekisteröity 12.3.2010. Sopimuksen kohdan 3.4 mukaan tontit 16, 17, ja 18 sopivat että tontteja 16, 17 ja 18 palvelevat korttelikerho n. 60 m2 ja korttelipesulat 2 kpl n. a 20m2 rakennetaan tontin 16 rakentamisen yhteydessä. Tontit 16, 17 ja 18 vastaavat yhteiskäyttötilojen rakennuskustannuksista rakennusoikeuksiensa suhteessa. Rakennuskustannukset sisältyvät kunkin tontin rakennuskustannuksiin. Yhteiskäyttötilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito- ja uudelleenrakentamiskustannuksista vastaavat tontit rakennusoikeuksiensa suhteessa.

Sopimusta on muutettu 20.10.2011 kohdan 3.4. osalta. Muutos on rekisteröity 5.5.2012. Kohta on muutettu kuulumaan kokonaisuudessaan seuraavasti:

"3.4. Korttelikerhon ja pesulan rakentaminen (yhteiskäyttötila)
Tontit 16, 17 ja 18 sopivat, että tontteja 16, 17 ja 18 palvelevat kerhotila, noin 31 m2 ja korttelipesulat 2 kpl á noin 20 m2 rakennetaan tontin nro 16 rakentamisen yhteydessä.
Tontit 16, 17 ja 18 vastaavat yhteiskäyttötilojen rakentamiskustannuksista rakennusoikeuksiensa mukaisessa suhteessa. Rakennuskustannukset sisältyvät kunkin tontin rakennuskustannuksiin.
Yhteiskäyttötilojen hoito- käyttö- kunnossapito ja uudelleenrakentamiskustannuksista vastaavat tontit 16, 17 ja 18 rakennusoikeuksiensa suhteessa."

Muutos on koskenut sanamuotonsa mukaan vain kerhotilan pinta-alaa. Sen seikan, että nyt käsiteltävänä olevassa hakemuksessa tarkoitettu olosuhteiden muutos on tapahtunut ennen kyseistä sopimuksen muutosta 20.10.2011, ei voida katsoa estävän vetoamista olosuhteiden muuttumiseen nyt vireillä olevan hakemuksen tueksi.

Osapuolet ovat yhteisjärjestelysopimuksella sopineet, että tontteja 16, 17 ja 18 palveleva kerhotila ja korttelipesulat sijaitsevat tontilla 16, jonka omistaa Asunto Oy Helsingin Pelimanni. Asunto Oy Helsingin Tampuriinin, joka omistaa määräosan tontista 18, rakennuksen pohjakerroksessa sijaitsee kuitenkin oma erillinen pesula sekä kerhotila.

Sopimuksen osapuolista Asunto Oy Helsingin Posetiivari on ilmoittanut, ettei se vastusta hakemusta. Asunto Oy Pelimanni, jonka tontilla nyt kyseessä olevat tilat sijaitsevat, on yhtiökokouksessaan hyväksynyt Tampuriinin irtautumisen sopimuksesta korttelipesulan ja kerhotilan osalta. Asunto Oy Helsingin Piccolo on lausumassaan asettanut hakemuksen hyväksymiselle joitakin ehtoja.

Ottaen huomioon asiassa saatu selvitys on katsottava, että kerhotilaa ja korttelipesulaa koskeva yhteisjärjestelysopimuksen kohta 3.4. on maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 2 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla muuttuneiden olosuhteiden vuoksi käynyt tarpeettomaksi tai menettänyt huomattavan osan merkitystään. Hakijan omat pesula- ja kerhohuonetilat on suunniteltu alun perin isommalle rakennusoikeusmäärälle. 23.6.2008 allekirjoitetun yhteisjärjestelysopimuksen jälkeen hakijan rakennusoikeus on jaettu Asunto Oy Helsingin Piccolon kanssa. Asunto Oy Helsingin Tampuriinin pohjakerroksessa sijaitsee oma, talon asukkaiden käytössä oleva kerhotila sekä pesula. Sopimuksen osapuolet eivät ole vastustaneet hakemusta lukuun ottamatta Asunto Oy Helsingin Piccolon asettamia ehtoja hyväksynnälle. Hakemuksen hyväksyminen ei johda asemakaavan vastaiseen lopputulokseen.

Asunto Oy Helsingin Piccolo on lausumassaan vaatinut, että yhteisjärjestelyn muuttamisen jälkeen yhteiskäyttötilojen hoito-, käyttö-, kunnossapito- ja uudelleenrakentamiskustannuksista vastaavat tontit 16, 17 ja 18 rakennusoikeuksiensa suhteessa niin, että tontin 18 rakennusoikeudesta vain Asunto Oy Helsingin Piccolon rakennusoikeus 1168m2 otetaan huomioon tonttien yhteenlasketusta rakennusoikeudesta. Ympäristö- ja lupajaosto toteaa, että tällä päätöksellä ei muuteta tiloja koskevaa korvausten määräytymisperiaatetta. Selvyyden vuoksi todetaan myös, että hakija, Asunto Oy Helsingin Tampuriini, vastaa tästä hakemuksesta koituvasta rakennusvalvonnan laskusta. Yhteisjärjestelyn muutos tulee voimaan tämän päätöksen saatua lainvoiman.

Lisäksi Asunto Oy Helsingin Piccolo on lausumassaan vaatinut, että Asunto Oy Helsingin Tampuriinin on suoritettava sille 1500 euroa kattamaan kustannuksia Piccolon suhteellisen maksuosuuden lisääntymisestä. Asunto Oy Helsingin Tampuriini on vastineessaan todennut, että se voi suorittaa Piccololle korvausta 750 euroa. Osapuolet eivät siten ole päässeet sopuun asiassa suoritettavista korvauksista. Ympäristö- ja lupajaosto toteaa tämän vuoksi, että asia ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 3 momentin mukaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Asunto Oy Helsingin Tampuriinin (määräosainen omistus 1877/3045 tontista 91-33-192-18) oikeus tontilla 91-33-192-16 sijaitseviin yhteiskäyttötiloihin, korttelipesulaan ja korttelikertotilaan lopetetaan.