Vuokrausperiaatteet, kiinteistökaupan esisopimus ja toteutussopimus, tontit 17114/1-9, Postipuisto, Pasila

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Ärendets bakgrund

Detaljplaneändringen nr 12475 som har utarbetats för Postparken i Böle vann laga kraft 6.7.2018. Detaljplanen gör det möjligt att bygga bostäder för ca 5 700 invånare på före detta Landtrafikcentralens område. Byggandet i området har inletts år 2019.

Reserveringsbeslut

Stadsstyrelsen beslutade 25.8.2014 (836 §) reservera cirka 150 000 m² vy av den planerade bostadsbyggrätten för Postparkens område för överlåtelse av områden i stadens ägo för partnerskapsplanläggning och planering och genomförande av bostadsprojekt fram till 31.12.2016 på bland annat följande villkor:

• Av bostadsbyggrätten som planläggs i området genomför 20 % som hyresbostadsproduktion med statligt stöd, 40 % som bostadsproduktion av mellanformstyp och 40 % som fritt finansierad, oreglerad ägar- och/eller hyresbostadsproduktion. Av den oreglerade bostadsproduktionen kan högst ca 30 % vara hyresbostadsproduktion.
• De som genomför den oreglerade bostadsproduktionen väljs genom en idé-/koncepttävling.
• Den oreglerade bostadsproduktionen reserveras för vinnarna i tävlingen. Enligt fastighetsnämndens omdöme är det också möjligt att för vinnarna reservera högst cirka 50 % av bostadsbyggrätten som avses för bostadsproduktion av mellanformstyp.
• Tomterna som avses för oreglerad bostadsproduktion överlåts genom försäljning till det verkliga värdet, förutsatt att stadsfullmäktige fastställer försäljningsprinciperna för tomterna.

Fastighetsnämnden beslutade 11.2.2016 (58 §) godkänna ansökningsanvisningen som gäller kvarteren 17114– 17118 och 17120–17122 i 17 stadsdelen (Böle) i Helsingfors.

Staden ordnade 11.2–16.5.2016 ett anmälnings- och förhandlingsförfarande (senare även ansökningsförfarande) om bostadskvarteren (AK, A, AL) 17114–17117, 17120, 17122 och kvartersområdet för bilplatser (LPA) 17121 samt kvartersområdet för närservicebyggnader (PL) 17118 i norra delen av Postparken i Böle i enlighet med ansökningsanvisningen som fastighetsnämnden godkänt.

Genomförande av kvarteret 17115

Fastighetsnämnden beslutade 18.5.2017 (276 §) utgående från anmälnings- och förhandlingsförfarandet om bostadskvarteren m.m. i norra delen av Postparken i Böle att utse Rakennusliike Evälahti Oy, Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera (fusionerades med Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Ilmarinen 1.1.2018), TA-Rakennuttaja Oy och Y-Säätiö sr, som gjorde den bästa slutliga projektplanen för ansökningsområdet, till reserveringstagare och genomförare för det planerade kvarteret 17115 och villkorligt för kvarteret 17114 (optionskvarteret), eller de tomter som bildas av dem, på det villkor att stadens behöriga organ godkänner genomförandeavtalen och föravtalen om fastighetsköp, som utgjorde bilagor till beslutet, för dessa kvarter och att genomförarna förbinder sig att som reserveringsvillkor för respektive tomt följa villkoren i avtalen i fråga.

Stadsfullmäktige beslutade 30.8.2017 (301 §) bemyndiga stadsmiljönämnden att sälja de planerade tomterna 17115/2 och 4–7 till Rakennusliike Evälahti Oy och 17115/3 till Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Etera eller till bolag som de bildat/bestämt, eller till bolag som bildas senare. Dessutom bemyndigades stadsmiljönämnden att utarrendera den planerade tomten 17115/1 långfristigt till Y-Stiftelsen sr och den planerade tomten 17115/8 till TA-Rakennuttaja Oy, eller till bolag som de bildat/bestämt, eller till bolag som bildas senare.

Staden undertecknade 27.2.2018 ett föravtal om fastighetsköp med Rakennuksliike Evälahti Oy som gäller tomterna 17115/2 och 4–7, och 7.3.2018 ett föravtal om fastighetsköp med Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Ilmarinen som gäller tomten 17115/3. Staden undertecknade 2.3.2018 ett genomförandeavtal med Y-stiftelsen sr som gäller tomten 17115/1 och 1.3.2018 ett genomförandeavtal med TA-Rakennuttaja Oy som gäller tomten 17115/8.

De centrala villkoren i genomförandeavtalet gäller bland annat de centrala villkoren och principerna som följs i genomförandet, tomternas försäljning och utarrendering, byggskyldigheten och de utsatta tiderna för byggandet som gäller för köparen/den som arrenderar tomten samt villkor som gäller garantier, avtalsböter och skadeståndsersättningar.

Avtalsparterna förbinder sig till att på egen bekostnad och enligt principen om helhetsansvar genomföra (planera och bygga) tomten helt färdig, i ett skick som staden och myndigheterna godkänner, i enlighet med villkoren i genomförandeavtalet, föravtalet om fastighetsköp, ansökningsanvisningen (anbudsförfrågan), den slutliga projektplanen, utvärderingsgruppens anvisningar för den fortsatta planeringen och detaljplaneändringen samt tomtens reserveringsbeslut och fastighetens köpebrev/arrendeavtal, och med iakttagande av god bygg- och byggherresed.

Enligt anbudsförfrågan beslutar staden om ikraftträdandet av den villkorliga reserveringen av optionskvarteret 17114, om avtalsparterna i fråga om kvarteret 17115, som byggs först, har följt villkoren och skyldigheterna i tomternas överlåtelsehandlingar samt de utsatta tiderna för byggandet. I fråga om optionskvarteret 17114 kan genomförandeavtalet och föravtalet om fastighetsköp utarbetas tidigast då cirka 50 % av kvarteret 17115 har byggts. Bland annat för att främja möjligheten att inleda beredningen av optionskvarteret kan dock färdighetsgraden i fråga om kvarteret 17115, som byggs först, värderas så att det är möjligt att fatta ett beslut om ikraftträdandet av den villkorliga reserveringen för optionskvarteret, om minst 50 % av kvarteret 17115 har genomförts.

Reservering av kvarteret 17114

Tomtchefen preciserade 2.7.2020 (39 §) reserveringen av optionskvarteret 17114 så att rätten till planering och utredning av förutsättningarna för genomförandet av bostadstomterna 1-9 i kvarteret 17114 ges utgående från beslutet om den villkorliga reserveringen till Rakennusliike Evälahti Oy, Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Ilmarinen, TA-Rakennuttaja Oy och Y-Stiftelsen sr:lle med tanke på ett/flera bolag som bildas senare fram till 31.12.2022.

I motiveringarna till tomtchefens beslut konstateras i fråga om kvarteret 17115 att tomterna 1 och 8 har utarrenderats långfristigt (färdiga 8/21) och att tomterna 2 och 3 har sålts (färdiga 8/21). I beslutet konstateras dessutom att tomen 4 har utarrenderats kortfristigt och att fastighetsköpet är planerat till september 2020. Enligt uppgifter från projektet är det meningen att byggandet av tomten 5 inleds under våren 2021 och i fråga om tomterna 6 och 7 senare, enligt tidtabellen som preciseras. I fråga om den sammanlagda byggrätten i kvarteret 17115 är 57,5 % under byggnad och 42,5 % under planering.

På de grunder som nämns ovan konstateras det i tomtchefens beslut att genomförarna av kvarteret 17115 har följt tidtabellerna för byggandet och i övrigt handlat på det sätt som förutsätts i genomförandeavtalet och i föravtalen om fastighetsköp, med iakttagande av villkoren och skyldigheterna i överlåtelsehandlingarna, varvid det har varit motiverat att justera den villkorliga reserveringen i samband med beslutsfattandet, så att mottagarna av den villkorliga reserveringen kan fortsätta med planeringen av optionskvarteren och byggarbetena i optionskvarteren kan inledas så att byggandet av både inledningskvarteren och optionskvarteren färdigställs enligt byggtidtabellen som gäller för hela området.

Enligt det preliminära tidsschemat börjar man bygga de första tomterna i optionskvarteret 17114 under hösten 2021.

De ovan beskrivna tidtabellerna har i fråga om byggandet av inledningskvarteret 17115 genomförts enligt planerna.

Kartan över genomförarna och tomtindelningen i kvarteret 17114, som ingår som bilaga 6, avviker från tomtens ursprungliga reservering och tomtindelning. Genomförargruppen för kvarteret 17114, som består av Rakennusliike Evälahti Oy, TA-Rakennuttaja Oy, Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Ilmarinen och Y-Stiftelsen sr, har 21.10.2020 framfört ett förslag till tjänsten tomter och utveckling av markegendomen vid stadsmiljösektorn om att byta tomtreserveringarna i fråga om tomterna 7, 8 och 9. Förslaget godkändes 27.11.2020 så att reserveringen/byggandet av tomten 7 flyttas till Rakennusliike Evälahti Oy (ursprungligen mottagare av reserveringen för tomten 8), reserveringen/byggandet av tomten 8 flyttas till Ömsesidiga Pensionsäkringsbolaget Ilmarinen (ursprungligen mottagare av reserveringen för tomten 9) och reserveringen av tomten 9 flyttas till TA-Rakennuttaja Oy (ursprungligen mottagare av reserveringen för tomten 8) Bytet av reserveringarna motiveras med tomternas genomförandeordning och därmed hur man ordnar byggandet av parkeringslokalen under gårdsdäcket.

Tomtindelning

I enlighet med tomtindelningen nr 13620 som stadsmiljösektorns tomtenhet godkände 22.2.2021 har tomterna 1 och 9 slagits ihop till en tomt, tomten 10. Dessutom har tomternas gränser justerats i fråga om ytorna på grund av byggandet av parkeringsanläggningen under gårdsdäcket. Tomtindelningen nr 13620 har inte påverkat tomtens byggrätt.

Arrendeprinciper för tomterna 17114/2 och 10

Tomten 17114/2 utarrenderas långfristigt till Y-Stiftelsen, eller till bolag som den bildat/bestämt, eller med tanke på bolag som bildas senare.

Byggrätten för tomten 17114/2 i kvartersområdet för flervåningshus (AK) enligt tomtindelningen nr 13620 är 6 050 m² vy och Rullpallsgränden är den primära adressen. Tomten har inte förts in i fastighetsregistret.

Tomten 17114/10 utarrenderas långfristigt till TA-Asumisoikeus Oy, som mottagaren av reserveringen TA-Rakennuttaja Oy har bestämt, eller till bolag som grundats/bestämts av den eller för bolag som grundas.

Byggrätten för tomten 17114/10 i kvartersområdet för flervåningshus (AK) enligt tomtindelningen nr 13620 är 7 080 m² vy och Krämertsskogsvägen är den primära adressen. Tomten har inte förts in i fastighetsregistret.

Kartan över genomförarna och tomtindelningen i kvarteret 17114 finns som bilaga 6, detaljplaneändringen nr 12475 finns som bilaga 7.

Jämförelsedata

Arrendet har bestämts med beaktande av tomtens pris enligt värderingsinstrumentet, priszonskartan, tidigare fastställda arrendegrunder och -principer för samma eller motsvarande område, tomternas läge och markvärdets utveckling i området. En enhetlig och konsekvent prissättning har eftersträvats. Tomternas besittnings- och finansieringsform har i vanlig ordning beaktats då arrendeprinciperna bestämdes.

Som jämförelseuppgift konstateras att stadsfullmäktige 16.1.2019 (6 §) beslutade om arrendeprinciper för tomterna för flervåningshus (AK) 17115/1 och 8, 17120/2, 17122/1 och 4, 17126/1–2, 17127/1–2 och 17128/1–2 så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 31 euro (605 euro / index 1951) per kvadratmeter våningsyta i fråga om tomter som genomförs som hyresbostadsproduktion med statligt räntestöd och som bostadsrättsbostadsproduktion, och minst av priset 37 euro (722 euro / index 1951) i fråga om tomter som genomförs som Hitas-bostadsproduktion. För bostadsproduktionen med statligt stöd (långt räntestöd) tas 80 % ut av årsarrendet för bostadstomterna under den tid då det statliga bolånet för de bostadshus som byggs på tomten amorteras eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Stadsfullmäktige beslutade 30.8.2017 (301 §) dessutom att godkänna Postparkens bostadskvarter och fastighetsköp. Gängse pris per enhet för fritt finansierade ägarbostäder i kvarteret 17115/2–6 är i fråga om bostadsbyggrätt 800 euro m² vy och i fråga om kombilokaler 400 euro m² vy, och i kvarteren 17120/1, 3–5 och 17122/2–3 i fråga om bostadsbyggrätt 850 euro m² vy och i fråga om kombilokaler 400 euro m² vy.

Årsarrende och arrendetid

Årsarrendet för flervåningshustomterna (AK) 17114/2 och 10 bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras minst av priset 34 euro per kvadratmeter våningsyta i fråga om tomter som genomförs som produktion av bostadsrättsbostäder med statligt stöd.

Bostadskomplement som byggs utöver våningsytan som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Det föreslås att 70 procent av arrendet för tomter med statligt stöd eller för tomter som motsvarar denna produktion tas ut till och med utgången av 2026 på grund av begynnelseårsnedsättningen som beviljas på grund av att området inte är färdigt. Varefter det i fråga om bostadsproduktion med statligt stöd (långt räntestöd) tas 80 % ut av årsarrendet för bostadstomterna under den tid då det statliga bolånet för de bostadshus som byggs på tomten amorteras eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

I övrigt gäller villkoren i genomförandeavtalet som ingår i bilagorna 4 och 5 och samt eventuella tilläggsvillkor som stadsmiljönämnden bestämmer.

Arrendetiden är cirka 60 år, dvs. till 31.12.2080.

Försäljning av tomterna 17114/3–8

Tomterna överlåts i huvudsak genom utarrendering i enlighet med de riktlinjer för överlåtelse av företagstomter som stadsstyrelsen fastställde 1.4.2019 (220 §). Enligt tomtöverlåtelseprincipernas övergångsbestämmelser ska man tillämpa de gamla överlåtelseprinciperna för tomter i projekt som inletts innan de nya riktlinjerna godkändes.

Stadsfullmäktige beslutade 30.8.2017 (301 §) bemyndiga fastighetsnämnden att sälja tomterna 2–7 i kvarteret 17115. Genomförandeavtalen och föravtalen om fastighetsköp som gäller försäljningen har undertecknats i början av år 2018. Vid överlåtelsen av tomterna i det aktuella optionskvarteret 17114 har man kommit överens om att följa principer som stämmer överens med genomförandeavtalen och föravtalen om fastighetsköp som undertecknades år 2018. Eftersom ärendet har blivit aktuellt innan de nya riktlinjerna godkändes, är det motiverat att följa de tidigare tomtöverlåtelseprinciperna och överlåta tomter genom försäljning.

Tomterna 17114/4–7 säljs till Rakennusliike Evälahti Oy och/eller till bolag som det bildat/bestämt eller med tanke på bolag som bildas senare och tomterna 17114/3 och 8 till Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Ilmarinen och/eller till bolag som det bildat/bestämt eller med tanke på bolag som bildas senare i enlighet med stadsstyrelsens reserveringsbeslut 25.8.2014 (836 §). Den beräknade köpesumman för tomterna 17114/3 och 8 är sammanlagt cirka 6 168 750 euro och den beräknade köpesumman för tomterna 17114/4–7 är sammanlagt cirka 10 970 500 euro. I den inledande fasen ingås ett föravtal om fastighetsköp med Rakennusliike Evälahti Oy och Ömsesidiga Pensionsförsäkringsbolaget Ilmarinen om tomterna som säljs. Köparna betalar hela köpesumman för tomterna till staden i samband med affärerna, varvid ägande- och besittningsrätten för tomterna övergår till köparna.

Försäljningspriserna har bestämts enligt marknadsvillkor på basis av en utomstående värderares bedömningsutlåtande om tomternas marknadsvärden, jämförbara köpesummor och marknadsförhållanden. Värderingsutlåtandet finns i bilagematerialet.

Som jämförelseuppgift konstateras att stadsfullmäktige beslutade 30.8.2017 (301 §) om godkännandet av fastighetsköpen i Postparkens bostadskvarter. Gängse pris per enhet för fritt finansierade ägarbostäder i kvarteret 17115/2–6 är i fråga om bostadsbyggrätt 800 euro m² vy och i fråga om kombilokaler 400 euro m² vy, och i kvarteren 17120/1, 3–5 och 17122/2–3 i fråga om bostadsbyggrätt 850 euro m² vy och i fråga om kombilokaler 400 euro m² vy.

Stadsstyrelsen beslutade 22.3.2021 (199 §) om godkännandet av fastighetsköpen i bostadskvarteret 17116 i Postparken. Gängse pris per enhet för fritt finansierade ägarbostäder i kvarteret 17116/1, 5 och 7 är i fråga om bostadsbyggrätt 950 euro m² vy och i fråga om kombilokaler 450 euro m² vy.

Föravtalen om fastighetsköp finns som bilagorna 2 och 3.

Marken

Området har varit en del av en landtrafikcentral, som upptas i det riksomfattande datasystemet för markens tillstånd. Marken i landtrafikcentralens område har sanerats och Helsingfors miljöcentral har gett ett utlåtande om iståndsättningen, enligt vilket området har sanerats i enlighet med myndighetens beslut.

Klorerade kolväten har påträffats i grundvattnet i en del av Postparkens detaljplaneområdet.

Genomförandeavtal

Genomförandeavtalen tas fram mellan de som genomför de utarrenderade tomterna och staden. I genomförandeavtalen avtalas förutom om de centrala villkoren för utarrendering av tomterna också om rättigheterna och skyldigheterna mellan TA-Asumisoikeus Oy och staden samt mellan staden och Y-Stiftelsen sr, och om villkoren och principerna för genomförandet av området. Genomförandeavtalen undertecknas mellan staden och TA-Asumisoikeus Oy samt mellan staden och Y-Stiftelsen sr.

Genomförandeavtalen finns som bilagorna 4 och 5.

Befogenheter och verkställighet av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om fastställelse av allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över trettio år.

I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset överstiger 10 miljoner euro.

Stadsstyrelsen har befogenheter att besluta om överlåtelse av fast egendom då försäljningspriset överskrider 5 miljoner euro men uppgår dock till högst 10 miljoner euro (FS 7 kap., 1 § 6 punkten, stn 18.9.2017 § 865).

Stadsstyrelsen har för avsikt att, om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget, i samband med verkställigheten av stadsfullmäktiges beslut bemyndiga tomtchefen eller en av en person som tomtchefen bemyndigat att:

• underteckna genomförandeavtalen och vid behov göra smärre ändringar i dem
• underteckna föravtalen om fastighetsköp och fatta beslut om affärer som genomförs utgående från dem
• underteckna köpebreven och vid behov göra smärre ändringar i föravtalen om fastighetsköp.

Kaupunginhallitus 30.08.2021 § 587

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 08.06.2021 § 318

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Anu Kumara, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 34013

Detta beslut publicerades 16.09.2021

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00