Vuokrausperiaatteet, tontit 20082/3 ja 20017/16

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Detaljplane- och tomtuppgifter

Detaljplaneändringen nr 12272 för Busholmen i Västra hamnen (Terrasshuskvarteret) godkändes av stadsfullmäktige 26.8.2015 (§ 195) och vann laga kraft 12.8.2016.

I detaljplaneområdet finns tomten för specialboende (AKS) 20017/16. Byggrätten för tomten uppgår till sammanlagt 2 900 m² vy varav minst 50 m² vy ska förverkligas på första våningen som affärslokaler i gatunivå. Tomtens yta är 834 m² och adress Medelhavsgatan.

Detaljplaneändringen nr 12500 för Busholmen i Västra hamnen (Melkökajen) godkändes av stadsfullmäktige 16.1.2019 (§ 10) och vann laga kraft 12.3.2019.

I detaljplaneområdet finns flervåningshustomten (AK) 20082/3. Tomten har byggrätt på sammanlagt 3 900 m² vy. Tomtens yta är 1 861 m² och adress Tongagränden.

Utdrag ur detaljplanen finns i bilagorna 2 och 3.

Beslut om reservering

Stadsstyrelsen beslutade 5.11.2018 (§ 691 ) reservera tomten för specialboende (AKS) 20017/16 för Varsinaissuomalainen Ylioppilashuonesäätiö sr för planering av hyresbostäder med statligt stöd (långt räntestöd) åt studenter fram till 31.12.2020. Reserveringen har genom tomtchefens beslut 3.2.2021 (§ 5) förlängts till utgången av år 2021.

Stadsstyrelsen beslutade 10.6.2019 (§ 446) reservera flervåningshustomten (AK) 20082/3 för Asunto-osuuskunta Kotihelmi och Lakea Oy för planering av bostäder i form av bostadsandelslag med borgenslån på 20 av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA) och för organisering av ett konsultdrivet projekt för gruppbyggande på villkor att bostäderna som byggs i form av bostadsandelslag förverkligas enligt Lakeas s.k. Omaksi-modell. Reserveringen gäller fram till 31.12.2021. I tomtreserveringsvillkoren har sedermera gjorts smärre justeringar enligt ett beslut av chefen för teamet bostadstomter 12.12.2019 (§ 354) samt ett beslut av chefen för teamet tomter 12.10.2020 (§ 240), varvid villkoren för det konsultdrivna gruppbyggandet har strukits.

Projektens nuläge

Planeringen av genomförandet av bostadsprojekten har avancerat. Bostadsprojektet på AKS-tomten 20017/16 är i bygglovsfasen och bostadsprojektet på AK-tomten 20082/3 håller på att nå bygglovsfasen, varför det är behövligt att fastställa arrendeprinciper för tomterna.

Uppgifter om marken

Enligt utredningar som staden låtit göra har det på tomterna bedrivits verksamhet som kan ha orsakat förorening av marken. Marken på tomterna saneras av byggherrarna i samband med byggandet. Staden ersätter byggherrarna för de utgifter för marksanering som överskrider de sedvanliga kostnaderna för markbyggnad.

Arrendeprinciper

Tomten (AKS) 20017/16

AKS-tomten 16 i kvarteret 20017 överlåts för hyresbostadsproduktion med statligt stöd (långt räntestöd) genom långfristig utarrendering. Arrendeprinciperna har bestämts med beaktande av ARA:s förhandsavgörande om maximipriset på tomten, arrendeprinciper som tidigare fastställts på Busholmen samt tomtens läge. Härigenom har en så enhetlig och konsekvent prissättning som möjligt eftersträvats.

Jämförelseuppgifter

Stadsfullmäktige fastställde 17.2.2021 (§ 30) arrendegrunder för tomterna för bostads-, affärs-, kontors- och servicebyggnader (ALP-1) 20833/2 och 4 samt 20834/3 på Busholmen i Västra hamnen enligt följande:

• Årsarrendet för tomterna för bostads-, affärs-, kontors- och servicebyggnader (ALP-1) bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av minimipriset 40 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta för produktion av hyres-, ungdoms- och bostadsrättsbostäder med statligt stöd.
• Affärslokaler i gatunivå och lokaler för butiker, utställningar, kontor eller andra motsvarande lokaler som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.
• Med anledning av begynnelseårsnedsättningen tas 70 % av årsarrendet för tomterna ut för tomter med statligt stöd eller den andel av bostadsbyggrätten som motsvarar bostadsproduktionen i fråga till 31.12.2026.
• Därefter tas 80 % av årsarrendet för tomten ut i fråga om bostadsproduktionen med statligt stöd så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomten återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Stadsfullmäktige fastställde 16.1.2019 (§ 7) arrendeprinciper för tomterna för flervåningshus (AK) 20075/1–3 och 20830/2 på Busholmen i Västra hamnen enligt följande:

• Årsarrendet för tomterna för flervåningshus (AK) bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av minimipriset 40 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta för produktion av hyres- och bostadsrättsbostäder med statligt stöd.
• Lokaler för s.k. kvartersbutiker, affärer, utställningar, kontor eller andra motsvarande lokaler som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.
• Med anledning av begynnelseårsnedsättningen tas 70 % av årsarrendet för tomterna ut för tomter med statligt stöd eller den andel av bostadsbyggrätten som motsvarar bostadsproduktionen i fråga till 31.12.2023.
• Därefter tas 80 % av årsarrendet för bostadstomterna ut i fråga om bostadsproduktionen med statligt stöd så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomten återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Årsarrende

Årsarrendet för tomten för specialboende (AKS) 20017/16 eller tomterna som bildas av den, bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av minimipriset 40 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta för produktion av hyresbostäder med statligt stöd (långt räntestöd).

Affärslokaler på gatuplanet, butiker, utställningslokaler, kontor eller andra motsvarande utrymmen som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

I första fasen beviljas en begynnelseårsnedsättning på 30 % av det ursprungliga arrendet för tomten till 31.12.2026. Begynnelseårsnedsättningen beviljas utgående från att byggarbetet i området inte är fullbordat och med anledning av detta tas 70 % av tomtarrendet för tomten som byggs med statligt stöd (långt räntestöd) ut till utgången av år 2026.

Då begynnelseårsnedsättningen upphör tas 80 % av årsarrendet för tomten med statligt stöd (långt räntestöd) ut så länge som statligt bostadslån för bostadsproduktionen på tomten återstår att amortera eller så länge som staten betalar räntegottgörelse (räntestöd) på lån som beviljats för bostadsproduktionen.

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Det kalkylmässiga priset per kvadratmeter våningsyta för AKS-tomten 20017/16 är enligt förslaget cirka 798 euro utan den s.k. ARA-nedsättningen och cirka 638 euro med ARA-nedsättningen beaktad i prisnivån 2/2021 (index 19,94). Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår då i den angivna prisnivån och med beaktande av ARA-nedsättningen till cirka 2,55 euro/m² bostadsyta i månaden. Den nämnda prisberäkningen innefattar inte den ovan föreslagna begynnelseårsnedsättningen.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % och årsarrendet för andra tomter 5 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på tomtens huvudsakliga användningsändamål.

Tomten (AK) 20082/3

AK-tomten 3 i kvarteret 20082 överlåts för bostadsproduktion i form av bostadsandelslag med ARA:s borgenslån på 20 år och enligt Lakeas s.k. Omaksi-modell genom långfristig utarrendering. Tomten utarrenderas till marknadspris. I prissättningen har man beaktat att det är fråga om ARA:s utvecklingsprojekt för sociala bostadsandelslag, där man för att finansiera projektet utöver borgenslån och samarbetspartner Lakea Oy:s finansiering i projektutvecklingsskedet även använder sig av kommunfinansiering. Av projektet förutsätter helheten som gäller den här finansieringsmodellen vissa prisregleringsmässiga drag under borgenslånets giltighetstid.

För att fastställa arrendepriset för tomten har man erhållit bedömningsutlåtanden från två utomstående sakkunniga (Catella Property Oy och GEM Valuation Oy) om marknadsvärdet på tomtens bostadsbyggrätt. Det föreslagna arrendepriset motsvarar det gängse marknadspriset. Värderingsutlåtandena finns i bilagematerialet.

Årsarrende

Årsarrendet för tomten för flervåningshus (AK) 20082/3 eller tomterna som bildas av den bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av minimipriset 60 euro per kvadratmeter bostadsvåningsyta för bostadsproduktion i form av bostadsandelslag med ARA:s borgenslån på 20 år och enligt den s.k. Omaksi-modellen.

Affärslokaler på gatuplanet, butiker, utställningslokaler, kontor eller andra motsvarande utrymmen som eventuellt byggs på tomterna beaktas på samma sätt som bostäder då arrendet bestäms.

I första fasen beviljas en begynnelseårsnedsättning på 20 % av det ursprungliga arrendet för tomten till 31.12.2026. Begynnelseårsnedsättningen beviljas utgående från att byggarbetet i området inte är fullbordat och med anledning av detta tas 80 % av tomtarrendet för tomten som byggs med ARA:s borgenslån på 20 år ut till utgången av år 2026.

Bostadskomplement som byggs utöver den våningsyta som anges i detaljplanen beaktas inte då arrendet bestäms.

Det kalkylmässiga priset per kvadratmeter våningsyta för AK-tomten 20082/3 blir enligt förslaget ca 1 196 euro i prisnivån 2/2021 (index 19,94). Arrendets teoretiska effekt på boendekostnaderna uppgår då i den angivna prisnivån till ca 4,78 euro/m² bostadsyta i månaden. Den nämnda prisberäkningen innefattar inte den ovan föreslagna begynnelseårsnedsättningen för tomten.

Enligt stadsfullmäktiges beslut 1.10.1980 (ärende 18) ska årsarrendet för bostadstomter motsvara 4 % och årsarrendet för andra tomter 5 % av det kalkylmässiga tomtpriset baserat på tomtens huvudsakliga användningsändamål.

Arrendetid

Arrendetiden för båda tomterna är cirka 60 år, så att arrendetiden börjar från ett datum som bestäms senare och går ut 31.12.2080. Tomterna på Busholmen har utarrenderats för ca 60 år i enlighet med vedertagen praxis.

Befogenheter

Enligt 7 kap. 1 § 8 punkten i förvaltningsstadgan fastställer stadsfullmäktige allmänna arrendeprinciper för arrendeavtal på över 30 år.

Kaupunginhallitus 17.05.2021 § 377

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kaupunkiympäristölautakunta 13.04.2021 § 182

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Kristian Berlin, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 36438

Detta beslut publicerades 10.06.2021

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00