Asemakaavan muutos nro 12784, 45154/2, Myllypadontie 3, Kiinteistö Oy Myllypadontie 3

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 45. kaupunginosan (Vartiokylä, Myllypuro) korttelin 45154 tontin 2 asemakaavan muutoksen 6.9.2022 päivätyn piirustuksen nro 12784 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Myllypadontie 3:n tonttia, joka sijaitsee Myllypuron kerrostaloalueen lounaisosassa. Kaavaratkaisu mahdollistaa sen, että tontille, jossa nykyään sijaitsee yksi kolmikerroksinen lamellikerrostalo, voidaan rakentaa lisäksi kaksi uutta viisikerroksista pistetaloa.

Tavoitteena on edistää nykyisten tonttien täydennysrakentamista Helsingin yleiskaavan 2016 mukaisesti. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty sovittamaan uusi asuinrakentaminen Myllypuron valmiiseen ympäristöön ja kunnallistekniikan äärelle niin, että rakennukset sovitetaan huolellisesti rakennettuun ympäristöön, sen kaupunkikuvaan ja maisemaan. Pihajärjestelyjä, puuston ja kasvillisuuden säilyttämistä ja uudisrakennusten ulkoasua ohjataan kaavamääräyksin.

Kaavaratkaisu mahdollistaa kahden asuinkerrostalon rakentaminen tontille. Uudet asuinrakennukset sijoittuvat nykyisen rakennuksen molemmin puolin. Rakennusten massoittelua ja sijaintia sekä piharatkaisuja on muokattu suunnittelun aikana. Rakennusten maksimikerrosluku on rajoitettu viiteen, mikä noudattaa pääpiirteissään lähiympäristön rakennusten korkeutta. Piha-aluetta koskevin kaavamääräyksin ohjataan säilyttämään mahdollisimman suuri osa sen avokallioalueesta, puustosta ja muusta kasvillisuudesta.

Tontin nykyinen rakennusoikeus on 1607 k-m² ja uutta asuntokerrosalaa on kaavamuutoksessa 2843 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 60 henkeä. Tontin tehokkuus kasvaa nykyisestä e=0,21 tehokkuuteen e=0,57.

Kaavaratkaisun toteuttamisella alueen asukasmäärä kasvaa ja asuntokanta monipuolistuu sekä katukuva Myllypadontiellä että kaupunkikuva ja maisema muuttuvat. Myllypuron palvelujen väestöpohja kasvaa.

Helsingin kaupunki omistaa maa-alueen. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on osin asuntovaltaista aluetta A2 ja osin asuntovaltaista aluetta A4. A2-alueen korttelitehokkuus on pääasiassa e=1,0–2,0 ja A4-alueen korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa 2021 alueella ei ole maanalaisia tilavarauksia. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista edistämällä asuntotuotantoa ja kunnianhimoista ilmastovastuuta täydennysrakentamalla valmiin kunnallistekniikan ja palveluiden läheisyyteen. Myllypuron omaleimaista kaupunkikuvaa vaalitaan rakentamalla alueelle sopivia, suoralinjaisia ja kappalemaisia rakennuksia ja ohjaamalla kaavamääräyksin mm. julkisivuratkaisuja.

Kaavan tavoitteet pohjautuvat Helsingin kaupunkistrategiaan 2021–2025, Helsingin yleiskaavaan 2016 ja Myllypuron kerrostaloalueen suunnitteluperiaatteisiin. Kaavaratkaisun tavoitteena on toteuttaa Hiilineutraali Helsinki 2030 -päämääriä.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Myllypadontie 3:n tontti sijaitsee Myllypuron kerrostaloalueen lounaisosassa. Ympäristölle ovat ominaisia väljästi suorakulmaisessa koordinaatistossa sijaitsevat lamellikerrostalot ja niiden välissä vehreät piha- ja puistoalueet alkuperäisen vuoden 1962 asemakaavan mukaisesti.

Myllypadontie 3:n tontilla on yksi asuinrakennus, jossa on kolme kerrosta ja lisäksi maanpäällinen kellari. Lähiympäristön asuinkerrostalot Myllypadontiellä ovat 3–4-kerroksisia ja niissä on lisäksi maanpäällinen kellari. Tontin eteläpuolelta alkaa kaksikerroksisten rivitalojen alue.

Myllypadontie 3:n tontin keskellä on mäki, jonka laella on avokalliota ja käkkärämäntyjä muodostaen ympäröivien rakennusten keskelle sisäpihamaisen ympäristön.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1962.

Helsingin kaupunki omistaa maa-alueen. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden 1,5–2 milj. euroa.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat kaupunkikuvaan, maisemaan, viherympäristöön ja rakennusten massoitteluun, hulevesiviemäröintiin ja kadunrakennukseen.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että

Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat rakentamisen korkeuteen, runkosyvyyteen ja sijaintiin tontilla, yleiskaavan ja suunnitteluperiaatteiden noudattamiseen, kaupunkikuvaan ja Myllypuron luonteeseen, viherympäristöön ja virkistykseen, nykyisten rakennusten muuttuviin näkymiin, suunnitelman lintuvaikutuksiin, asuntotyyppeihin, melu- ja ilmanlaatuhaittoihin, rakennusaikaisiin haittoihin, asuntojen arvoon, tyhjillään oleviin asuntoihin, taiteellisen työskentelyn haittoihin ja vuorovaikutukseen.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että

Kirjallisia mielipiteitä saapui 25 kpl, joista yksi oli adressi, jossa oli 114 allekirjoitusta.

Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 21.3.–19.4.2022, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta lähetettiin kirje ulkokuntalaiselle maan haltijalle.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 12 muistutusta. Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui yksi kirje.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat Myllypuron luonteeseen ja täydennysrakentamiseen yleensä, ylempien suunnittelutasojen mukaisuuteen ja lainmukaisuuteen, pysäköintipaikkojen riittävyyteen, tontilla säilyvään viher- ja kallioalueeseen, vaikutuksiin taiteelliselle työskentelylle, toimintoihin asumisen sijasta, suunnitelman vaikutuksiin lintuihin, asuntokokoihin sekä rakentamisaikaisiin haittoihin.

Kirjeessä esitetty huomautus kohdistui suunnitelman parantumiseen.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat suunnitelman kehittymiseen ja vesihuoltolinjoihin.

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei niillä ole lausuttavaa: Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL), Helen Sähköverkko Oy ja sosiaali- ja terveystoimiala.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeestä ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Kaavaratkaisun tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaupunki ja vuokralainen ovat tehneet kaupungin maapoliittisten linjausten mukaisen, 13.6.2022 jätetyn yhteisen kaavamuutoshakemuksen. Kaava-alueeseen liittyy toteuttamissopimusmenettely (Khs 26.4.2021 § 310), joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan lopullista hyväksymistä. Toteuttamissopimuksesta on päätetty kaupunkiympäristön toimialan maankäytön kehittäminen ja tontit/asuntotontit-tiimin päällikön päätöksellä 20.6.2023 § 158. Tontilla on voimassa nykyinen vuokrasopimus 31.12.2025 saakka ja em. päätöksessä mainitut uudet sopimukset allekirjoitetaan, kun asemakaavan muutos on saanut lainvoiman.