Oikaisuvaatimus, rakennuslupa, päätös 3.6.2021 § 340

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hyväksyä ********** tekemän oikaisuvaatimuksen kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluiden lupa-arkkitehdin rakennuslupapäätöksestä 3.6.2021 (§ 340) ja kumota lupapäätöksen, jolla on ********** hakemuksesta myönnetty rakennuslupa kaksikerroksisen omakotitalon rakentamiseen **********

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisten tietoon. Päätös pannaan julki ilmoitustaululle samana päivänä, kuin ympäristö- ja lupajaoston pöytäkirja asetetaan nähtäville kaupungin verkkosivuilla.

Päätöksen perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on muun ohella, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

********** myönnetty rakennuslupa on juridisesti myönnetty yksikerroksiselle rakennukselle, jossa 3/4 rakennuksen suurimman kerroksen alasta ullakon tasolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Myönnetyssä rakennusluvassa on myönnetty vähäisenä poikkeamisena rakennuksen harjakorkeuden ylittäminen 0,8 metrillä. Voimassa olevan asemakaavan mukaan harjan enimmäiskorkeus saa olla 7,5 metriä. Prosentuaalisesti rakennusluvassa myönnetty harjakorkeus ylittää asemakaavassa sallitun harjakorkeuden 10,67 %.

Maankäyttö- ja rakennuslaki ei määritä tarkkoja rajoja sille, mitä voidaan pitää lain tarkoittamana vähäisenä poikkeamisena. Poikkeamisen suuruus arvioidaan tapauskohtaisesti. Lähtökohtaisesti poikkeamisen tulee kuitenkin johtaa kokonaisuuden kannalta tarkoituksenmukaisempaan lopputulokseen kuin esimerkiksi asemakaavaa noudattamalla. Hakijan on myös hakemuksessaan esitettävä perusteet poikkeamiselle.

Rakennuslupapäätöksen mukaan hakijat ovat perustelleet vähäisenä poikkeamisena myönnetyn harjakorkeuden ylittämistä sillä, että rakennuksen korkeus alittaa asemakaavan salliman korkeuden 0,7 metrillä ja julkisivujen pituudet sekä vesikaton kattokulma ovat asemakaavamääräysten mukaiset. Vähäistä poikkeamista arvioitaessa ei kuitenkaan ole merkitystä sillä, että rakentaminen muutoin on asemakaavan määräysten mukaista, vaan arviointi kohdistuu poikkeamisen laatuun ja sen suuruuteen.

Rakennusluvan yhteydessä hyväksyttyjen pääpiirustusten mukaan huonekorkeus pientalon ensimmäisessä kerroksessa on 2880 millimetriä. Ympäristöministeriön asuin-, majoitus- ja työtiloista annetun asetuksen 4 §:n mukaan asuintilan huonekorkeuden on pientalossa oltava vähintään 2,4 metriä. Hakijoille myönnetyssä rakennusluvassa huonekorkeudet ylittävät siten asetuksen mukaisen vähimmäishuonekorkeuden. Näin ollen rakennuksen harjakorkeutta on mahdollista alentaa jo esimerkiksi ensimmäisen kerroksen huonekorkeutta pienentämällä. Hakijat eivät ole perustelleet, miksi ensimmäisen kerroksen huonekorkeuden tulisi olla asetuksen mukaista vähimmäiskorkeutta suurempi.

Rakennuslupapäätöksen mukaan hakijat ovat perustelleet poikkeamista asemakaavan sallimasta harjakorkeudesta myös yhdenvertaisella kohtelulla aiemmin toteutettuihin naapuritontteihin nähden. Hakijat ovat lisäksi vastineessaan vedonneet siihen, että samassa korttelissa olevan kiinteistön toteutunut harjakorkeus olemassa olevasta maanpinnasta ylittää asemakaavan sallitun 7,5 metrin harjakorkeuden 400 millimetrillä. Korttelissa 182 on myönnetty nyt voimassa olevan asemakaavan voimaan tulon jälkeen yhteensä neljä rakennuslupaa uuden pientalon rakentamiseksi. Näissä rakennusluvissa ei ole myönnetty poikkeamisia rakennusten asemakaavan mukaisesta harjakorkeudesta ja rakennuslupien yhteydessä vahvistettujen pääpiirustusten mukaan rakennusten harjakorkeudet eivät ylitä asemakaavan sallimaa 7,5 metriä. Poikkeaminen asemakaavan mukaisesta harjakorkeudesta ei voi siten perustua yhdenvertaiseen kohteluun muiden samaan kortteliin myönnettyjen rakennuslupien kanssa, kun niissä ei ole myönnetty vastaavia poikkeamisia.

Edellä mainituilla perusteilla asemakaavan salliman harjakorkeuden ylittämistä 0,8 metrillä ei voida pitää maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaisena vähäisenä poikkeamisena. Tämän suuruiselle poikkeamiselle olisi tullut hakea maankäyttö- ja rakennuslain 174 §:n mukaista poikkeamispäätöstä.

Oikaisuvaatimuksen alainen rakennuslupa

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden rakennusvalvontapalveluiden lupa-arkkitehti on päätöksellään 3.6.2021 (§ 340) myöntänyt rakennusluvan kaksikerroksisen omakotitalon rakentamiseen kiinteistölle **********

Rakennusoikeus on annettu tonttitehokkuuslukuna e=0.30, joka vastaa 127 m² asuinkerrosalaa. Hankkeen kokonaiskerrosala on 147 m², josta asuinkerrosalaa on 127 m².

Rakennusluvassa on myönnetty seuraavat poikkeamiset:

Asemakaavasta poiketen tontille istutettavaksi määrätyt puut (asemakaavassa 1 puu/tontin100m²) korvataan osittain pensasistutuksilla. Perusteluna hakija toteaa, että asemakaava-alueella puita on sallittu korvata osittain pensasistutuksilla tontin valoisuuden perusteella

Rakennus ylittää naapurin suostumuksella tontin sisäisen rakennusrajan maksimissaan 3.0 metrillä tontin ********** suuntaan. Hakija perustelee poikkeamista tontin ahtaudella.

Rakennuksen harjakorkeus ylittää asemakaavassa sallitun 7,5 metrin korkeuden 0,8 metrillä. Hakija perustelee poikkeamista sillä, että rakennuksen korkeus alittaa asemakaavan salliman korkeuden 0,7 metrillä ja julkisivujen pituudet sekä vesikaton kattokulma ovat asemakaavamääräysten mukaiset. Poikkeamista harjakorkeudesta perustellaan myös yhdenvertaisella kohtelulla aiemmin toteutettuihin naapuritontteihin nähden.

Hakija on ilmoittanut naapureille lupahakemuksen vireille tulosta ja kuullut vähäisten poikkeamisten johdosta. Naapuritontin ********** haltijat ovat esittäneet hakemuksesta ja poikkeamisista huomautuksen rakennuksen harjakorkeudesta, joka ylittää asemakaavassa määrätyn.

Asemakaava

Korttelissa on voimassa asemakaava numero 12093, joka on tullut voimaan 21.12.2012. Asemakaavassa korttelin tontit on merkitty erillispientalojen korttelialueeksi (AO/s), jolla ympäristö säilytetään. Uudisrakennukset on suunniteltava siten, että ne muodon, materiaalien, värien ja julkisivupintojen suhteen ovat sopusoinnussa alueen vanhojen rakennusten kanssa.

Korttelin tonteille saa rakentaa 1¾ -kerroksisia rakennuksia tonttitehokkuusluvun ollessa 0,30. Enimmäiskorkeus 1¾ -kerroksiselle rakennukselle on 6,5 m. Asuinrakennuksissa on oltava harjakatto, jonka kaltevuuden on oltava 32°- 34°. Harjan enimmäiskorkeus on 7,5 m.

Oikaisuvaatimus 22.6.2021

********** vaativat oikaisua myönnettyyn rakennuslupaan seuraavasti.

Päätös, johon haemme muutosta, on rakennusluvan kohta ”Rakennuksen harjakorkeus ylittää asemakaavassa sallitun 7,5 metrin korkeuden 80 senttimetrillä”. Vaadimme muutosta rakennuksen korkeuden alentamiseksi asemakaavan mukaiseksi. Perusteina esitämme seuraavat seikat:

Tontin ahtaus ei ole syy korkeammalle rakentamiselle. Tontin omistaja on ollut tietoinen tontin koosta sekä asemakaavasta jo sen ostovaiheessa.

Kohtelu naapuritonttien lupahakemusten kanssa olisi eriarvoistavaa, sillä joulukuussa 2014 haimme rakennuslupaa 15 senttimetrin ylityksellä, eikä sitä tuolloin hyväksytty vedoten asemakaavan harjakorkeusmääräyksen ylitykseen. Muut ympärillämme olevien kiinteistöjen rakennuskorkeudet ovat kaavanmukaisia.

Koemme rakennuskorkeuden ylittämisen 80 senttimetrillä huomattavana haittana asumisellemme. Kahden korkean ja lähekkäin rakennetun (kiinteistöjen ********** omistajat ovat sopineet rakentamisesta lähemmäksi kiinteistön yhteistä rajaa kuin asemakaavassa rakennusalue on määritelty, jolloin talojen välinen etäisyys toisistaan jää minimissään 2:een metriin [verrattuna yleiseen 8 metriin / paloturvallisuusasetus]) rakennusten muodostama ”muuri” peittäisi näkymää kohtuuttomasti.

Rakennusluvan hakijan vastine

Asemakaava määrittelee rakennuksen harjan enimmäiskorkeudeksi 7,5 m ja rakennuksen enimmäiskorkeudeksi 6,5 m (1 ¾ -kerroksisen rakennus). Luvan hakija on ennakkoneuvotteluissa (3.2.2021) ottanut esille, kuinka käytännössä kaavamääräyksiä tulkitaan, kun esimerkiksi 2-kerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeus on 7,5 m ja samalla sen harjan enimmäiskorkeus on 7,5 m, näin ollen rakennuksen kattokulma olisi 0 astetta, mutta asemakaava määrää alueelle soveltuvaksi harjan korkeudeksi 32 - 34 astetta.

Luvan hakijan pääsuunnittelija on pyytänyt rakennuksen korkeudesta tulkintaa suunnitteluvaiheessa sähköpostitse (1.3.2021) kohteesta vastaavalta lupa-arkkitehdilta seuraavasti:

Asemakaavassa on määritetty ristiriitaisesti sekä harjan enimmäiskorkeus (max. 7,5 m) että rakennuksen enimmäiskorkeus (1 ¾ -kerroksisessa rakennuksessa kuten meillä max. 6,5 m) sekä kattokulma 32-34 astetta. Liitteessä vielä kuvakaappaukset asemakaavamääräyksistä. Kuinka tätä on tulkittu alueella, kun esimerkiksi 2-kerroksisissa rakennuksissa julkisivun räystäslinjan ja harjan tulisi olla samassa korossa. Onko asemakaavassa jokin virhe tämän osalta? Tulkitsemme, että noudatamme rakennuksen korkeutta ja kattokulmaa määrittäviä kohtia.

Rakennusvalvonnan lupa-arkkitehti vastasi tiedusteluun (9.3.2021): Tulkinta rakennuksen korkeudessa I 3/4-kerroksinen rakennus 6,5 m ja kattokulma 32 - 34 -astetta on ok.

Uudisrakennukset ********** ovat asemakaavan hengen mukaisia ja sopusoinnussa alueen vanhojen rakennusten kanssa. Niiden korkeus alittaa rakennuksen sallitun enimmäiskorkeuden (6,5 m). Alueella on eri aikakausilla ratkaistu rakennusoikeuden täysimääräinen käyttö sallitun harjakorkeuden puitteissa eri tavoin. Osassa alueen uudisrakennuksista on laajat kattolyhdyt, jotka nostavat rakennuksen keskikorkeutta. Joissain rakennuksissa runkosyvyyttä on kasvatettu yli asemakaavan salliman päätyjulkisivun pituuden (7,5 m) esimerkiksi tekemällä siihen syvennyksiä tai ulokkeita, jotka lyhentävät julkisivun pituutta päädyn osalta, mutta kasvattavat rakennuksen runkosyvyyttä. Näitä keinoja ei ole haluttu käyttää, koska ne lisäisivät rakennuksen varjostavaa vaikutusta ja peittäisivät näkymiä oikaisuvaatimuksen tehneen naapurin suuntaan verrattuna harjakorkeuden ylitykseen, jonka vaikutusalue on pinta-alaltaan pienempi. 45 asteen valokulma naapurirakennuksen huoneen lattiatasoon nähden toteutuu ja etäisyys naapurirakennukseen on yli 8 m.

Tontin tehokkuus (e=0,30) on sama kuin ympäröivien kiinteistöjen. Kaksi rakennusta on asemakaavan mukainen ratkaisu ja luo alueelle pienempiä rakennusmassoja ja vähentää rakennusten muurimaisuutta. Perustelu vähäiselle poikkeamiselle on asemakaavan hengen noudattaminen parhaalla mahdollisella tavalla, jonka rakennusvalvonta on hakemusta käsitellessään myös hyväksynyt.

Naapurikiinteistön ********** toteutunut harjakorkeus olemassa olevasta maanpinnasta ylittää asemakaavan sallitun 7,5 m harjakorkeuden 400 mm. Rakennuslupa kiinteistölle ********** on myönnetty lokakuussa 2014. Korttelin rakennuslupapäätöksissä on hyväksytty erilaisia kaavamääräysten tulkintoja, jotka helpottavat rakennusoikeuden täysmääräistä käyttöä esim. rakennuksen riittävän kapea päätyleveys on saavutettu tekemällä päätyyn runkoa kaventavia syvennyksiä. Nämä keinot toimivat tapauskohtaisesti, mutta eivät toteuta asemakaavaa parhaiten kaikilla tonteilla. Harjakorkeuden ylityksen sopivuudesta korttelin tonteille ********** on neuvoteltu rakennusvalvonnan kanssa suunnitteluvaiheessa.

Rakennukset eivät aiheuta naapurirakennuksella haittaa, sillä ne sijaitsevat asemakaavan mukaisesti rakennusalueella, niiden ja naapurirakennuksen välissä on yli 8 metriä rakentamatonta tilaa ja 45 asteen valokulma naapurirakennuksen huoneen lattiatasoon nähden toteutuu. Naapurin oikaisuvaatimuksessa on väitetty virheellisesti rakennusten sijoittuvan asemakaavan vastaisesti rakennusalueen ulkopuolelle. Uudisrakennukset rakennetaan asemakaavan mukaisesti rakennusalueelle. Asemakaava edellyttää sopimusta tonttien välillä, mikäli tonttiraja muodostuu rakennusalueen poikki ja naapurit rakentavat alle 4 m etäisyydelle rajasta. Kiinteistöt ********** ovat tehneet keskinäisen sopimuksen niiden välisen rajan läheisyyteen rakentamisesta asemakaavan mukaisesti. Rakennusten suunnittelussa on huomioitu kiinteistöjen välisten palomääräysten toteutuminen ja asuinhuoneiden valoisuus ja näkymät.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 135 §
Rakennusluvan edellytykset asemakaava-alueella

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:
1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;
2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;
3) rakennus soveltuu paikalle;
4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;
5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä
6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 175 §
Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä

Kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Rakennuksen teknisiä ja näitä vastaavia ominaisuuksia koskevan vähäisen poikkeuksen edellytyksenä on lisäksi, ettei poikkeaminen merkitse rakentamiselle asetettujen keskeisten vaatimusten syrjäytymistä.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 171 §
Poikkeamistoimivalta ja poikkeamisen edellytykset

Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 187 §
Oikaisuvaatimus

Viranhaltijan päätökseen asiassa, joka kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tai muulta kunnan viranomaiselta on siirretty hänen ratkaistavakseen, ei saa hakea muutosta valittamalla. Päätökseen tyytymättömällä on oikeus saada asia asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi (oikaisuvaatimus). Oikeus vaatimuksen tekemiseen määräytyy samojen perusteiden mukaan kuin asianosaisen valitusoikeus.

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisesti viranhaltijalle 14 päivän kuluessa päätöksen antamisesta. Päätökseen on liitettävä ohjeet oikaisuvaatimuksen tekemisestä. Vaatimus on viipymättä otettava asianomaisen viranomaisen käsiteltäväksi.