Oikaisuvaatimus, rakennuslupa, päätös 25.5.2021 § 384

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hylätä Kiinteistö Oy Pajamäentie 8:n oikaisuvaatimuksen rakennusvalvontapalvelujen viranhaltijan tekemästä käyttötarkoituksen muutosta koskevasta rakennuslupapäätöksestä 25.5.2021 § 384, lupatunnus 46-0733-21-D.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon.

Muutoksenhaun kohteena oleva päätös

Rakennusvalvontapalvelujen viranhaltija on 25.5.2021 § 384 kohdalla tekemällään päätöksellä myöntänyt hakijalle, Kiinteistö Oy Pajamäentie 10:lle rakennusluvan käyttötarkoituksen muutokselle toimistoista asunnoiksi osoitteessa Pajamäentie 10, kiinteistötunnus 91-46-45-2.

Toimistorakennuksen 1. kerroksessa sijaitseva toimistotila muutetaan asuinhuoneistoksi B4 ja 2. kerroksessa sijaitseva toimistotila muutetaan asuinhuoneistoksi A3. Liiketiloissa ja kellarissa tehdään tilajärjestelyjä, porrasyhteys 1. ja 2. kerroksen väliltä suljetaan, idänpuoleiselta julkisivulta poistetaan ja siirretään ikkunoita, lännenpuoleisille sisäänkäynneille rakennetaan katokset sekä esteetön luiska.

Hanke perustuu maankäyttöjohtajan lainvoimaiseen poikkeamispäätökseen 17.12.2020 (HEL 2020-010346).

Oikaisuvaatimus

Kiinteistöosakeyhtiö Pajamäentie 8 on vaatinut rakennuslupapäätökseen oikaisua. Oikaisuvaatimuksessa todetaan muun ohella seuraavaa:

Edelleenkään meille ei ole toimitettu rakennuslupaan liittyen sellaista pihasuunnitelmaa, jonka voimme katsoa riittävän yksityiskohtaiseksi, yksikäsitteiseksi ja toteuttamiskelpoiseksi; katsomme, että suunnitelma on siltä osin ollut vajavainen rakennuslupaa myönnettäessä emmekä ole pystyneet lausumaan puolestamme suunnitelmasta kokonaisuutena ennen luvan myöntämistä.

Esillä olleessa pihasuunnitelmaluonnoksessa on jätekatos siirretty nykyiseltä paikaltaan oman kiinteistömme (8) ja ao. kiinteistön (10) rakennusten väliseen umpinurkkaukseen. Paikka ei tule kyseeseen etenkään luonnoksissa esitetyin rakentein: Sijainti on välittömästi oman kiinteistömme (8) ja ao. kiinteistön (10)huoneistojen ikkunoiden vieressä tai alla. Rakenteet ovat suunnitelmassa liian kevyet suojaamaan jätekatokseen Iiittyviltä paloriskeiltä tuolla sijainnilla. Roskat aiheuttavat myös hajuhaittoja parin metrin päässä olevaan tuuletusikkunaan, ellei katos ole täysin suljettu ja koneellisesti tuuletettu so. määräyksiä noudattaen. Paloriskien ja hajuhaittojen torjunta edellyttäisi raskasta palosuojamateriaaleista tehtyä tiivistä ao. määräysten mukaista ulkovaippaa ja poistoilman viemistä kattotason yläpuolelle, jos sellainen halutaan ja pystytään toteuttamaan kyseiseen paikkaan paloviranomaisten hyväksymällä tavalla.

Ao. kiinteistön pysäköintijärjestelyt tulisi esittää pihasuunnitelmassa. Asuntojen lukumäärän lisääntyminen ja mahdollinen liikehuoneistojen tarpeiden vaatima välttämätön pysäköinti ja huoltopaikoitus täytyy sovittaa keskenään ja esittää pihasuunnitelmassa uskottavasti ja niin, että järjestelyistä ei koidu huomattavaa haittaa naapurustolle. Järjestelyihin tukeutuminen muiden kiinteistöjen tontti tai pysäköinti eri kiinteistöjen yhteisellä kulkutiellä ei tule kyseeseen.

Huomautamme myös, että vaikutusmahdollisuutemme rakennusluvan käsittelyssä ovat olleet rajallisemmat kuin mikä on asiaan liittyvän säännöstön tarkoitus, koska työt on aloitettu keskeisiltä osiltaan ilman rakennuslupaa, johon liittyvät suunnitelmat puolestaan on laadittu kuvastamaan jo edeltä käsin ilman lupaa suoritettuja töitä. Tällainen menettely antaa systemaattisesti sovellettuna tavan "lypsää" lisää erioikeuksia alan säädöksistä piittaamatta ja naapuruston kustannuksella vedoten luvattomien tai säännösten vastaisesti hoidettujen rakennustöiden mahdollisten ennallistusten kohtuuttomiin kustannuksiin. Pelkäämme, että projektia saatetaan jatkossakin hoitaa näin pihan osalta, ellei rakentamisen pohjana ole kunnollista pihasuunnitelmaa, jonka
noudattamista myös valvotaan.

Näemme siis, että naapureilla ei ole ollut todellista mahdollisuutta tulla kuulluiksi, ja näin ollen lupaprosessi on ollut maankäyttö ja rakennuslain vastainen.

Vastine

Hakija on toimittanut vastineensa oikaisuvaatimuksen johdosta. Vastineessa todetaan seuraavaa:

Pajamäentie 8 on oikaisuvaatimuksessaan sekoittanut Pajamäentie 10 meneillään olevan rakennusluvan käsittelyn ja asemakaavan muutoksena esitetyn Pajamäentie 12 suunnitteluluonnokset. Nyt käsittelyssä Pajamäentie 10 lupaa koskevassa muutoksessa ei ole muutosalueeksi esitetty kirjelmässä mainittuja pihamuutoksia. Muutosalue on rajattu molemmille puolille taloa tehtäviin sisääntuloluiskiin. Nykyiseen autopaikoitukseen ei esitetä tehtäväksi
muutoksia. Pajamäentie 10 nykyinen jäterakennus esitetään säilytettäväksi eikä siihen esitetä muutoksia. Rakennusluvassa ei ole erillistä pihasuunnitelmaa koska pihaan ei kohdistu tässä rakennusluvan mukaisessa työssä muutoksia. Oikaisuvaatimus on perusteeton. Mitään oikaisuvaatimuksessa mainittua asiaa ei toteuteta tässä rakennusluvassa.

Oikaisuvaatimuksen tekijän lisäselvitys

Rakennusvalvonta on tiedustellut sähköpostitse oikaisuvaatimuksen tekijältä, kohdistuuko heidän valituksensa heidän käsityksensä mukaan oikeaan päätökseen, ja samalla pyytänyt kommentoimaan asiassa annettua vastinetta.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on sähköpostitse lausunut seuraavaa:

Pyysitte meitä kommentoimaan, että "Kohdistuuko oikaisuvaatimuksenne siten näkemyksenne mukaan oikeaan asiaan ja päätökseen". Pyysitte meitä myös kommentoimaan vastinetta.

Pajamäentie 8 hallituksen kommentit alla:

Käsityksemme mukaan Pajanmäentie 10 asuntojen rakennuslupahakemuksen liittyvän asemapiirroksen mukaiset 2 autopaikkaa tulevat paikallisesti sovellettavan ohjearvon mukaisesti käytetyksi asemakaavapoikkeaman ja haetun rakennusluvan mukaisen asuinkerroslukumäärän perusteella. Tämän ohella kiinteistöön on suunniteltu palvelutoimintaa ja apteekin kaltaista myymälätilaa, joka edellyttää kuljetuslogistiikkaa, jollainen toiminta siis jatkuu vähintään aikaisemmassa laajuudessa. Kiinteistön piha on suunniteltu ja rakennettu aikanaan liiketoiminnan sekä suunniteltua pienemmän ja kiinteistön hoitoon liittyvän asuntokokonaisuuden tarpeisiin ja piha on sen takia nykymuodossaan riittänyt ao. käyttötarkoituksen vaatimuksiin mm. autopaikkojen osalta. Etenkään kiinteistönhoitajan asunnon kaltaiseen työsuhdeasuntoon ei liene kiinteistön rakennusaikana liittynyt vastaavia pysäköintinormeja kuin nykyisin rakennettaviin periaatteessa uusiin rajoituksettomiin asuntoihin.

Emme näe realistisena, että osoitetut kaksi (2) autopaikkaa riittävät neljän, pinta-alaltaan yhteensä 230 neliömetrin käyttötarkoitukseltaan rajoittamattoman asunnon tarpeisiin ja kiinteistön liikehuoneistojen välttämättömät logistiset tarpeet kyetään käytännössä täyttämään ilman eri suunnitelmaa pysäköinnille ja liikehuoneistojen palvelulogistiikan järjestelyille. Rakennusluvan hyväksyminen ilman tällaista suunnitelmaa on näkemyksemme mukaan asiatonta ja käytännössä pihalla joudutaan tekemään huomattavia järjestelyitä, vaikkei rakennuslupahakemukseen ole suoraan liitetty pihan muutoksille suunnitelmaa.

Kun siis nykyisen rakennuslupahakemuksen osana ei ole tällaista yksilöityä suunnitelmaa ja hakijat esittävät, että nykyinen rakennuslupahakemus koskee vain kiinteistön rakennuksen ulkoseinien sisäistä rakentamista, emme pidä edellä kuvatun perusteella realistisena, ettei tämä silti edellyttäisi muutoksia myös piha-alueella. Katsomme, että rakennuslupaan liittyvän pihasuunnitelman puutteen takia on turvauduttava muuhun käytettävissä olevaa aineistoa selityksenä pihaan kohdistuvien muutostöiden kohteille ja sisällölle. Katsomme, että rakennuslupaa hakevan kiinteistön Pajamäentie 10 yhdessä toisen kiinteistön kanssa vireille tulleen kaavamuutoshankkeen pohjana olevat kiinteistöihin liittyvät pihasuunnitelmat toimivat tämän takia viitesuunnitelmana sille, mitä pihalle todellisuudessa aiotaan tehdä.

Kun rakennuslupahakemukseen ei ole liitetty piha-alueen muuttuneeseen käyttötarpeeseen liittyvää suunnitelmaa, on samojen hakijoiden toimittama muukin vireillä oleva suunnitteluaineisto mitä ilmeisemmin osa todellista pihasuunnitelmaa myös Kiinteistö Oy Pajamäentie 10:n kohdalla ja näkemyksemme mukaan tällaisena pidettävää. Kiistämme näin jyrkästi ajatuksen, ettei huomautuksemme kohdistuisi täsmälleen puheena olevan rakennusluvan myöntämisen edellytyksiin. Rakennusluvan edellytyksiä ei pidä ensi kädessä arvioida hakijan esittämän projektikarsinoinnin pohjalta muka toisistaan riippumattomina paloina, vaan kokonaisuutena tiedossa olevan suunnitelmakokonaisuuden ja näihin liitetyn realistisuusarvioinnin pohjalta. Epäilemme, että hakijalla on hyvinkin tarkka aikomus ja kokonaissuunnitelma, mutta ei ole paljastanut osia kuin vaiheittain pakon edessä, kun useaan samaan asiaan liittyvän hankeosan vireille tulo viranomaiskäsittelyn osana on sitä edellyttänyt.

Lisäksi toteamme, että vastineessamme oli useampi asia kuin vain pihakuvan puuttuminen. Huomautimme, että rakennustyöt on aloitettu ja edenneet pitkälle ennen rakennusluvan myöntämistä. Näin ollen vastineessamme katsomme, että naapureilla ei ole ollut todellista mahdollisuutta tulla kuulluiksi, ja näin ollen lupaprosessi on ollut maankäyttö ja rakennuslain vastainen. Ennen rakennusluvan myöntämistä tehdyt rakennustyöt ovat herättäneet lisäkysymyksiä:
Jo toteutetut koneellisen ilmanvaihdon ulkoyksiköt, jotka on asennettu seinään, puhaltavat jäteilmaa pihalle, eivät katolle. Lisäksi raitisilmaotot ovat suoraan parkkipaikkojen edessä, ja myös suojaetäisyys kiinteistön jätekatokseen ei näyttäisi toteutuvan. Näin toteutettuna ratkaisu ei ole ainakaan hyvä, ja tuskin asetusten ja määräysten mukainen.

Päätöksen perustelut

Alueella on voimassa vuonna 1957 voimaan tullut asemakaava nro 4159. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa sijoittaa kaksikerroksisen (II), enintään 8 m korkean rakennuksen tai rakennusosan, jossa saa olla asuntoja ainoastaan kiinteistön hoitohenkilökunnalle. Rakennusalalla ei ole muuta käyttötarkoitusmerkintää. Asemakaavassa ei ole määräystä autopaikkojen vähimmäismääristä.

Muutoksenhaun kohteena oleva rakennuslupapäätös perustuu maankäyttöjohtajan 17.12.2020 myöntämään poikkeamispäätöksen: maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 46. kaupunginosan korttelin 46045 tonttia 2 koskevan poikkeamishakemuksen; Sijoitetaan 4 normaalikäyttöön tarkoitettua asuntoa (yht. 261 k-m2) Pajamäen keskustassa sijaitsevaan 1960-luvun rakennukseen, johon asemakaava sallii asuntoja vain kiinteistöön hoitohenkilökunnalle. Poikkeaminen on myönnetty seuraavilla ehdoilla: kiinteistöön sijoitettava muu toiminta ei saa aiheuttaa meluhaittaa asunnoille, ja liiketilan sisääntuloluiskan rakentamisesta tulee tehdä erillinen sijoitussopimus kaupungin alueidenkäytön kanssa. Poikkeamispäätös on lainvoimainen.

Nyt rakennuspaikkana olevan tontin (2) naapuritontti, Pajamäentie 12 (tontti 1)on 10.12.2020 toimittamallaan hakemuksella saattanut vireille kaavamuutoshakemuksen (HEL 2020-013721). Hakemus koskee Pajamäentie 12:n kiinteistön uudisrakentamista sekä Pajamäentie 10:n pihajärjestelyjä. Hakemus on tällä hetkellä vireillä. Alueella ei ole voimassa rakennuskieltoa.

Ympäristöministeriön asetus rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä 3 §:n mukaan asemapiirrokseen on sisällyttävä tiedot siitä, että suunniteltu rakentaminen on kaavan tai muun maankäyttösuunnitelman ja rakennusjärjestyksen mukaista ja täyttää rakennuspaikalle ja sen käytölle asetetut vaatimukset. Asemapiirrokseen on sisällyttävä rakennuspaikan, rakennuksen ja piha-alueen tiedot ennen ja jälkeen suunnitellun rakentamisen. Lisäksi asemapiirrokseen on sisällyttävä rakennuspaikan ja rakennuksen mahdolliseen suojeluun tai rauhoittamiseen liittyvät tiedot. Muutettaessa rakennusta, rakennelmia tai pihajärjestelyjä on asemapiirrokseen sisällyttävä tiedot toimenpiteiden vaikutuksesta rakennuspaikan olosuhteisiin ja käyttöön.

Helsingissä rakennusvalvonta edellyttää asemapiirroksen lisäksi erillisen pihasuunnitelman laatimista uudisrakennushankkeiden yhteydessä sekä sellaisissa korjaus- ja muutoshankkeissa, joissa rakennustyöllä on vaikutusta pihaan.

Ympäristö- ja lupajaosto toteaa, että muutoksenhaun kohteena oleva rakennuslupapäätös koskee ainoastaan toimistotilojen käyttötarkoituksen muuttamista asunnoiksi sekä rakennuksen sisäisiä muutoksia. Muutosalueet on merkitty hyväksyttyihin pääpiirustuksiin. Rakennuslupahakemuksessa tai -päätöksessä ei ole käsitelty tai hyväksytty muutoksia pihamaan osalta. Täten ei myöskään erillistä pihasuunnitelmaa ole ollut tarpeen vaatia tai toimittaa. Roskakatoksen osalta ei rakennusluvassa ole myöskään haettu tai hyväksytty muutoksia. Rakennuslupapäätöksessä hyväksytyt muutokset eivät edellytä muutoksia piha-alueelle.

Pajamäentie 10:lle on vuonna 2002 myönnetty rakennuslupa eräille rakennusta ja piha-aluetta koskeville muutoksille, lupatunnus 46-0453-02-B. Kyseinen rakennuslupa on sisältänyt pihamaan osalta jätekatoksen rakentamisen sekä autopaikat. Järjestelyt pihamaalla ovat kyseisen luvan mukaiset.

Oikaisuvaatimuksessa on kritisoitu autopaikkojen vähäistä määrää tontilla. Tontilla voimassa olevassa asemakaavassa ei ole autopaikkoja koskevia määräyksiä. Tontille on sijoitettu kaksi autopaikkaa, mikä vastaa tässä kohtaa viimeisintä hyväksyttyä (v. 2015) autopaikkamitoitusnormia 1 ap/130 as-k-m2, kuten poikkeamispäätöksessäkin on todettu. Kun poikkeamispäätöksessä ei ole edellytetty lisäautopaikkojen rakentamista, ei rakennuslupapäätöksessäkään ole tullut edellyttää lisäautopaikkoja rakennettavaksi.

Lisäksi oikaisuvaatimuksessa on kritisoitu naapurien vaikutusmahdollisuuksia rakennuslupahakemuksen käsittelyssä. Jaosto toteaa, että rakennuslupahakemuksen vireille tulosta on ilmoitettu naapureille, myös oikaisuvaatimuksen tekijälle. Oikaisuvaatimuksen tekijä on toimittanut rakennusvalvontaan huomautuksen lupahakemuksen johdosta. Huomautus on käsitelty rakennuslupapäätöksessä. Naapurin kuulemisessa on menetelty maankäyttö- ja rakennuslain 133 §:n mukaisesti.

Oikaisuvaatimuksessa on tuotu ilmi se, että rakennustöitä on todellisuudessa suoritettu jo ennen rakennusluvan myöntämistä. Paikalla tehtyjen havaintojen mukaan rakennuslupaa edellyttäviä töitä on tehty ilman lainvoimaista rakennuslupaa, ilman työnjohtajien hyväksyttämistä rakennusvalvonnassa sekä ilman asiaankuuluvien suunnitelmien toimittamista rakennusvalvontaan. Selvyyden vuoksi jaosto toteaa, että muutostöiden suorittaminen etukäteen ei millään tavalla velvoita rakennusvalvontaa myöntämään rakennuslupaa. Toisaalta se, että töitä on tehty etukäteen, ei tarkoita sitä, että rakennuslupaa ei voida myöntää.

Mitä tulee oikaisuvaatimuksessa mainittuihin seikkoihin vireillä olevasta asemakaavamuutoksesta ja siitä, että asiat tulisi käsitellä kokonaisuutena, jaosto toteaa, että asemakaavan muuttamista koskevat seikat ratkaistaan omassa prosessissaan, eikä niihin oteta kantaa rakennuslupaa käsiteltäessä tai lupaa myönnettäessä tai tässä päätöksessä. Ne seikat, joihin oikaisua on nyt haettu, koskevat todellisuudessa kaavamuutosprosessia ja siinä käsiteltäviä asioita. Nyt kyseessä olevalla rakennusluvalla ei muuteta nykyisiä pihajärjestelyjä luiskaa lukuun ottamatta.

Oikaisuvaatimuksen tekijä on vielä esittänyt väitteitä mm. ilmanvaihtokoneiden ja raitisilmanottoaukkojen sijoittamisesta. Näiden osalta todetaan, että rakennuslupapäätöksessä on edellytetty erityissuunnitelmina toimitettavan kvv- ja iv-suunnitelmat. Kyseisten järjestelmien toteutuksen hyväksyttävyys ja säädöstenmukaisuus arvioidaan vielä erikseen, kun kyseiset suunnitelmat toimitetaan rakennusvalvonnan tarkasteltaviksi.

Lopuksi

Hanke on poikkeamispäätöksen ja sen ehtojen mukainen ja täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n ja 135 §:n mukaiset luvan myöntämisen edellytykset. Rakennuslupa on tullut myöntää.

Edellä esitettyjen seikkojen nojalla kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto katsoo, että oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja tai perusteita, joiden johdosta viranhaltijan päätöstä olisi muutettava tai joiden johdosta päätös olisi kumottava. Oikaisuvaatimus hylätään.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 117 §, 125 §, 133 §, 135 §
Ympäristöministeriön asetus rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä 3 §