Vahingonkorvaus, MRL 106 §:n mukainen asemakaavan toteuttamisesta johtuva korvaus, KOy Järvenpään Pajalan Mylly

Lakipalvelut-yksikön päällikkö päätti hylätä hakijan vaatimuksen.

Hakija on 20.8.2021 esittänyt kaupungille vielä yksilöimättömän suuruisen vaatimuksen koskien kiinteistön muutostyöstä aiheutuvien kustannusten korvaamista. Vaatimus on esitetty sähköpostin muodossa. Hakija vaatii Helsingin kaupunkia vastaamaan kiinteistöosakeyhtiölle aiheutuvista kustannuksista Laajasalontien puolella koskien katu-urakan yhteydessä tehtävien korkotasomuutosten vaatimia muutostöitä osoitteessa Isosaarentie 2. Vaatimuksen mukaan Isosaarentie 2 koskevassa rakennusluvassa ei ole mitään mainintaa muutostyöstä, eikä
minkäänlaista mainintaa KOy Pajalanmyllylle jälkikäteen syntyvistä kustannuksista.

Rakennuslupa 49-2931-15-A koskee Nuorisosäätiön rakennustoimenpidettä osoitteessa Isosaarentie 2. Helsingin kaupungin rakennuslautakunta on antanut päätöksen (§ 402) rakennusluvasta 8.12.2015. Helsingin kaupunki toteuttaa Laajasalontiellä laajaa katu-urakkaa, jossa Laajasalontielle rakennetaan jalkakäytävät ja pyörätiet sekä varaus myöhemmin rakennettavalle raitiotielle. Urakassa puretaan Reposalmentiensilta ja Laajasalontien pintaa nostetaan. Kohdalla olevalta kiinteistöltä vaaditaan rakennuksen kiinteistön rajalla sopeuttavia toimenpiteitä. Kaupungin asiantuntija on arvioinut Isosaarentie 2 kohdalla olevan kiinteistön muutostyön kustannukseksi noin 10 000 euroa.

Isosaarentie 2:n kiinteistön alueella on voimassa asemakaava 11743, kaava on tullut lainvoimaiseksi vuonna 2012. Katusuunnitelmaluonnokset ovat olleet esillä kaupunkiympäristön Sörnäistenkadun asiakaspalvelupiste Tellingissä ja Helsingin kaupungin internetsivuilla 5.−15.12.2019 välisen ajan. Katusuunnitelmat ovat olleet nähtävillä 3.−16.6.2020 välisen ajan. Suunnitelmien nähtävillä olosta on ilmoitettu kirjallisesti suunnittelualueen kiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Hakija
ei ole esittänyt suunnitelmaa koskevaa valitusta.

Tapahtumien kulku

Helsingin kaupunki on 28.6.2021 esittänyt sähköpostitse, että kaupunki vastaa pengertäyttöjen tekemisestä Laajasalontien puolella (täyttömateriaali ja työkustannukset) ja Isosaarentien puolella kokonaan uusista muutoksista, joihin tontti ei ole osannut varautua (eli kolmen pihaporrasaskelman poisto sekä tasauksen yhteensovittaminen Isosaarentien puolella). Laajasalontien muutostöistä kaupunki on esittänyt, että kiinteistö vastaa kiinteistöön liittyvistä, tontin puolelle sijoittuvista, jo lupavaiheessa esiin nousseista muutoksista eli mm. patolevyjen asentaminen maanpinnan alle jäävää seinää vasten, salaojakaivojen nostaminen tontin tulevaan tasoon, portaiden rakentaminen Laajasalontien puoleiselle sisäänkäynnille (sammutusreitille) sekä tonttipinnan viimeistely Laajasalontien puolella. Katusuunnitelman mukainen korkeusasema on matalampi kuin v.2016 rakennustyön aikaisen muutoksen suunnitelmakuvassa on varauduttu, jolloin portaat on tarve toteuttaa lupakuvissa esitettyä lyhempinä. Kaupungin oma rakenneasiantuntija arvioi, että tavanomaiset ulkoportaat maksavat noin 1000 eur/m2 eli tontin lupakuvien mukaisilla mitoilla yhteensä 10 000 euroa.

Hakija on 2.7.2021 sähköpostitse esittänyt näkemyksen, että Helsingin kaupungin Laajasalon- ja Isosaarentiehankkeet ja korjaukset aiheuttavat merkittäviä muutoksia alueen korkotasoissa ja vaativat merkittäviä muutoksia Isosaarentie 2 kiinteistölle. Hakija viittaa alkuperäiseen Isosaarentie 2 rakennuslupaan 8.12.2015, jossa todetaan, että suunnitelma on yhteensopiva tulevan Laajasalontien hankkeen kanssa. Hakijan
mukaan kiinteistö ei ollut tietoinen mahdollisesta muutostyöstä, eikä muutostöihin tai kustannuksiin ole voitu varautua.

Vahingonkorvausvastuun perusteet

Asemakaavan toteuttamisesta johtuva korvausvastuu perustuu MRL 106 §:ään. Jos asemakaavan toteuttamisesta aiheutuu maanomistajalle erityistä haittaa tai vahinkoa, kunta tai, jos alue on tarkoitettu tai osoitettu valtion tarpeisiin, tämä on velvollinen korvaamaan tästä johtuvan vahingon, jollei sitä ole pidettävä vähäisenä.

MRL 106 § ei ole oikeuskirjallisuudessa katsottu yleiseksi vahingonkorvaussäännökseksi. MRL 106 §:n nojalla korvattavaksi tulee ainoastaan sellainen haitta tai vahinko, jota ei voida katsoa vähäiseksi. Vaatimuksen mukaista korkotason muutostyötä voidaan pitää kiinteistön haltijalle aiheutuvana vähäisenä haittana. Korvattavia, ei vähäisiä haittoja, ovat esim. katualueen rakentamisesta vahvistettuun korkeuteen aiheutuva haitta kadun varrella olevan rakennuksen välttämättömän kulkuyhteyden katkeamisen tai huomattavan vaikeutumisen vuoksi, tai katualueen korkeuden muuttamisesta sen varrella olevan maan tai rakennuksen käyttämiselle aiheutuva haitta maanomistajalle haitan poistamiseksi tehdyistä toimenpiteistä aiheutuneista kustannuksista. Oikeuskäytännössä (KHO 1988 A 93) kaupunki ei ollut korvausvelvollinen RakL 76 §:n nojalla tapauksessa, jossa kulkuyhteys tontilta kadulle katkesi, kun katualueesta ei ollut poistettu eikä määrätty käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin vähäinen tontin käyttöä haittaamaton osa.

Asian oikeudellinen arviointi

KOy Helsingin Isosaarentie 2 (nyk. KOy Järvenpään Pajalan Mylly)
asuntoalueen vuokrausehdoista sovitaan tarkemmin maanvuokrasopimuksessa, sopimusnumero 24162. Maanvuokrasopimuksen 30 §:n mukaan vuokralainen on tietoinen, että vuokra-alueen rakentamiseen ja aikatauluun saattaa merkittävästi vaikuttaa yleisten alueiden rakentaminen sekä muiden vuokra-aluetta ympäröivien kiinteistöjen rakentaminen. Vuokralainen on velvollinen osaltaan kustannuksellaan yhteen sovittamaan vuokra-alueen rakentamista koskevat suunnitelmat sekä toteutuksen tarvittavilta osin yleisten alueiden kanssa. Vuokralainen on velvollinen myös selvittämään ja varmistamaan kadun sekä kunnallistekniikan rakentamisen suunnitelmat ja toteutusaikataulun vastaavilta tahoilta. Maanvuokrasopimuksen 42 §:n mukaan vuokranantaja ei vastaa mistään vuokralaisen hankkeen toteuttamisen eikä käytön mahdollisesti aiheuttamista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista.

Kiinteistöltä vaadittava muutostyö ei ole luonteeltaan merkittävä tai pysyvä. Muutostyön kustannukset ovat arviolta vähäiset. Haittaa ei voida pitää MRL 106 §:n nojalla korvattavana haittana. Haitan vähäisyyden lisäksi vuokralainen on ollut tietoinen mahdollisesta muutostyöstä. Rakennuslupakuvaan on tehty rakennushankkeen pääsuunnittelijan (Arkkitehtitoimisto Sarc) toimesta RAM-muutos koskien porrasvarausta 29.4.2016. Porrasvaraus on tullut RAM-muutoksella osaksi kohteen rakennuslupasuunnitelmaa. Vuokralaista velvoittaa myös maanvuokrasopimus 30 §:n selonottovelvollisuus mahdollisista yleisen alueen muutoksista, sekä muutosten yhteen sovittamista kiinteistön rakentamisessa.

Vasta aiheutuneesta vahingosta voidaan vahingonkorvausoikeuden
yleisten periaatteiden mukaan ratkaista korvausvastuu. Hakija ei ole esittänyt yksilöityä vaatimusta korvattavasta summasta, vaan vaatii kaupungin vastaavan muutostyön korjauskuluista kokonaisuudessaan. Kustannuksia ei ole vielä aiheutunut, eikä niitä ole yksilöity. Vaikka kyseessä ei ole vahingonkorvauslakiin perustuva korvausvastuu vaan erityislakiin perustuva korvausvaatimus, tulee vahingonkorvausasioissa pääsääntöisesti vaatia korvausta vasta jälkikäteen.

Edellä esitettyjen seikkojen perusteella kaupunki katsoo, että vaatimuksen kohteena oleva muutostyö on kiinteistölle aiheutuvana haittana vähäinen, eikä kaupunki ole asiassa korvausvelvollinen.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) 106 §

Asuntoalueen maanvuokrasopimus (24162) 30 §, 42 §

Kaupunkiympäristön toimialajohtajan päätös 30.12.2020 § 53