Asemakaavan muutos nro 12881, Ultuna, Landbo

Stadsfullmäktige godkänner detaljplaneändring för kvarteren 59305–59321 och 59323–59342 och tomten 2 i kvarteret 59350 samt gatu-, park- och närrekreationsområden i 59 stadsdelen (Ultuna) enligt ritning nr 12881, daterad 19.11.2024, och på de grunder som framgår av detaljplanebeskrivningen (det nya kvarteret 59353 bildas).

Detaljplaneändringens centrala innehåll

Detaljplaneändringen gäller Landbo småhusområde, som ligger norr om Borgåleden i Ultuna i Östersundom.

Detaljplaneändringen möjliggör ett successivt kompletteringsbyggande i Landbo småhusområde i och med att den redan planlagda byggrätten kommer att kunna utnyttjas flexiblare. Detaljplaneändringen gör det även möjligt att bygga på några helt nya småhustomter. En förutsättning för kompletteringsbyggande i faser är att åtgärder vidtas för att förbättra vattenförsörjningen i hela Östersundoms område. I kompletteringsbyggandets första fas möjliggörs byggande av 30 fristående småhus. När vattenförsörjningens kapacitet i hela Östersundom har förbättrats är kompletteringsbyggande möjligt på alla de småhustomter i Landbo småhusområde där det finns outnyttjad byggrätt enligt detaljplanen.

Detaljplaneändringen utarbetades, eftersom områdets invånare önskade sig möjligheten att utnyttja byggrätten på sina tomter för att bygga nya småhus och eftersom områdets invånarantal och i synnerhet antalet barn har minskat betydligt under de senaste 15 åren. Vid utgången av 2022 bodde det 683 invånare i delområdet Landbo och antalet barn under skolåldern (0–6 år) var 29. Andelen barnfamiljer av detaljplaneområdets invånarantal är cirka 46 %. År 2014 var andelen barnfamiljer ännu över 85 %.

Ett centralt mål med kompletteringsbyggandet är att möjliggöra ett tillräckligt invånarunderlag för att daghems- och skoltjänster samt kollektivtrafik och kommersiella tjänster ska kunna ordnas och bevaras på ett funktionellt och ekonomiskt rationellt sätt. Dessutom syftar kompletteringsbyggandet till att svara mot markägarnas behov och efterfrågan på småhusbostäder. Avsikten är att den första fasen för den utveckling som anges i den ändrade detaljplanen ska kunna genomföras redan under 2020-talet.

Beslut som detaljplaneändringen bygger på

I etapplandskapsplan 2 för Nyland, som landskapsfullmäktige godkände 12.6.2018, hör planeringsområdet till ett område för tätortsfunktioner som stöder sig på spårtrafik. Områdets södra del ligger intill en beteckning för en kraftledning. Landskapsplanen gör det möjligt att bygga Östersundom till ett betydande utvidgningsområde för tiotusentals nya invånare i huvudstadsregionen. Landskapsplanen gör det möjligt att bygga helt ny tätortsstruktur i Östersundom. Ett villkor för detta är emellertid att spårtrafik inleds i området. Landbo småhusområde är ett tätortsområde som har bebyggts som ett glest småhusområde. I praktiken kan området inte effektiveras mycket på grund av det nuvarande byggnadsbeståndet och områdets splittrade markägande. Den mängd nytt byggande som denna detaljplaneändring möjliggör är småskaligt i landskapsplanens skala och bevarar områdets nuvarande karaktär. Detaljplaneändringen skapar varken nya begränsningar eller lösningar för att utveckla Östersundom som ett område som stöder sig på spårtrafik. Emellertid bidrar detaljplaneändringen till att bevara områdets livskraft genom att motverka minskningen av områdets invånarantal och det därav följande bortfallet av tjänster före den stora ändringen i markanvändningen när spårtrafiken inleds. Om områdets livskraft bevaras med hjälp av små ändringar i markanvändningen på det nuvarande tätortsområdet kan stora ändringar vänta tills ett bindande beslut om spårtrafik fattas. Detaljplaneändringen motsvarar landskapsplanens mål med beaktande av hur noggrann landskapsplanens styrning är.

För området gäller ingen generalplan med rättsverkningar.

Ett utkast till en delgeneralplan för Östersundom hölls offentligt framlagt 30.9–31.10.2024. I utkastet till delgeneralplan har detaljplaneområdet anvisats med beteckningen bostadsområde A-4, som enligt beskrivningen utvecklas som ett område för småhusdominerat boende där kompletteringsbyggande av befintliga småhusområden är möjligt före ett bindande beslut om spårtrafik.

Stadsmiljönämnden godkände 14.3.2023 planeringsprinciperna för Landbo småhusområde som underlag för den fortsatta beredningen. Enligt planeringsprinciperna främjas kompletteringsbyggande av etablerade småhusområden före beslutet om spårtrafik. På kartan över planeringsprinciperna har detaljplaneområdet anvisats med en beteckning för kompletteringsbyggande av etablerade småhusområden.

Detaljplaneändringen bidrar till att staden kan uppnå sina strategiska mål genom att öka möjligheterna till småhusboende i Helsingfors och främja invånarorienterat byggande och byggherreverksamhet.

Områdets förutsättningar och nuläge

Landbo småhusområde har byggts enligt en detaljplan som utarbetades på 1990-talet. Tomterna är relativt stora och byggrätten bestäms enligt tomtens yta. De flesta tomterna har outnyttjad byggrätt, eftersom detaljplanen endast tillåter en bostad på varje småhustomt. Mellan tomterna finns smala trädbevuxna områden som har planlagts som parker. Även om de flesta av dessa områden på grund av sin form är svåra att använda som allmänna rekreationsområden ökar de områdets grönska och gårdarnas avskildhet. Grönskan och de omgivande skogarna är centrala faktorer som ökar områdets attraktivitet.

Till sin topografi är Landbo varierande och småskaligt. Det egentliga bebyggda småhusområdet i Landbo ligger delvis i en dal och delvis högst upp på en ås. Ett daghem i planeringsområdets sydöstra del stängdes i augusti 2021 på grund av ett lågt barnantal. För tillfället ligger daghems- och skoltjänsterna i Zachariasbacken på cirka två kilometers avstånd från Landbo småhusområde. Hösten 2022 öppnades en arbets- och dagverksamhetscenter för personer med funktionsnedsättning med 30 platser i den före detta daghemsbyggnaden i Landbo. Våren 2024 färdigställdes dessutom en vårdinrättning för personer med intellektuell funktionsnedsättning i området som ett privat projekt. Tillgången på kommersiell närservice är beroende av personbilstrafiken, eftersom den närmaste dagligvaruhandeln ligger på cirka fyra kilometers avstånd i Östersundom. Kollektivtrafiken baserar sig på en busslinje.

För området gäller fyra detaljplaner. För största delen av planeringsområdet gäller områdets första detaljplan som godkändes av Sibbo kommunstyrelse 1995.

Helsingfors stad äger gatu- och närrekreationsområdena och största delen av parkområdena. Kvartersområdena är i huvudsak privatägda. Detaljplaneändringen har utarbetats på stadens och markägarnas initiativ. Detaljplaneändringens innehåll har förhandlats fram med sökandena.

Kostnader för detaljplaneändringen

Detaljplaneändringen höjer områdets värde. Staden får inkomster för försäljning eller utarrendering av de tomter för fristående småhus som den äger. I och med detaljplaneändringen skapas nya byggplatser för småhus, vars värde grovt beräknas uppgå till totalt 1,8 miljoner euro, på stadens mark.

Detaljplaneändringen ger inte markägarna så betydande nytta att det hade varit motiverat att tillämpa förfarandet med markanvändningsavtal i enlighet med stadsstyrelsens beslut 26.4.2021 (§ 310).

Växelverkan under beredningen av detaljplanen

Den bifogade rapporten om växelverkan innehåller sammandrag av de ställningstaganden från myndigheter och åsikter från intressenter som kommit in under beredningen av detaljplanen, samt bemötandena till påpekandena i dessa.

Myndighetssamarbete

Under beredningen av detaljplaneändringen har man samarbetat med olika aktörer inom stadsmiljösektorn och dessutom med följande myndigheter:

Myndigheternas ställningstaganden om programmet för deltagande och bedömning och beredningsmaterialet samt det uppdaterade programmet för deltagande och bedömning och beredningsmaterialet gällde behovet av plats för en befintlig och en planerad kraftledning, nya parktransformatorstationer som placeras på planeringsområdet samt huruvida vattenförsörjningens kapacitet är tillräcklig.

Påpekandena i ställningstagandena har beaktats så att man fortsätter samordna kraftledningarna och markanvändningen i beredningen av detaljplaneändringen med tillräckliga utredningar och bestämmelser. Platsbehovet för nya parktransformatorstationer beaktas i planeringsprinciperna. I planeringen av området beaktas att avtalet om ansvaret för vattenförsörjningen mellan HRM och Sibbo Vatten inte är färdigförhandlat. Detaljplaneändringens innehåll har förhandlats fram med Sibbo Vatten.

Inga ställningstaganden kom in om utkast- och beredningsmaterialet för planeringsprinciperna.

Åsikter

Åsikterna om programmet för deltagande och bedömning och om beredningsmaterialet gällde planeringsmaterialet för rapporten Landbon pientaloalueen täydennysrakentamisen periaatteet (Principerna för kompletteringsbyggande på Landbo småhusområde) från år 2014, de allmänna områdena, trafiken, områdena utanför planeringsområdet, ett invånarmöte och tillgången till information. Materialet hölls framlagt 29.11–20.12.2021.

Åsikterna har beaktats i planläggningsarbetet så att inga omfattande ändringar i grönområdenas användningsändamål föreslås i planeringsprinciperna eller i detaljplaneändringen. Kompletteringsbyggande föreslås i huvudsak på de nuvarande tomterna. Det kom in 27 skriftliga åsikter.

Åsikterna om utkastet till planeringsprinciperna och om beredningsmaterialet gällde naturutredningar i området, grönförbindelser, naturvärden, kompletteringsbyggande på grönområdena, de smala parkremsorna, trädbeståndet, berghällarna, eventuella okartlagda steniga fornstränder och flyttblock, djur och fåglar, områdets nuläge och behov av detaljplaneändring, befolkningsutvecklingen, servicen, människornas rättigheter, boendemiljön, en lekplats för barn, ändringar i användningsändamålet för AH-33-tomterna, att kompletteringsbyggandet koncentrerats till ett visst område, de rad- och parhus som föreslagits på området, byggande i närheten av andra byggnader, mer detaljerad planering av tomterna, nybyggnaderna och grönområdena, avskildhet, brottslighet, olägenheter under byggtiden, vattenförsörjningen, områden för besöksparkering, trafik, skidspår och en förbindelse till Sibbo storskogs nationalpark.

Dessutom lyftes frågan om vem nybyggandet är riktat till fram. Det önskades att Östersundom skulle planeras som en helhet så att invånarna hörs. Dessutom togs ställning till tillgången på information, anslutningen av Östersundom till Helsingfors samt planernas inverkan på stadens ekonomi. Åsikterna gällde även områden utanför planeringsområdet. Ett önskemål om att få delta i arbetet med generalplanen uttrycktes. Materialet hölls offentligt framlagt 16.5–6.6.2022.

Åsikterna har beaktats så att planen har granskats i fråga om grönförbindelserna, placeringen av lekplatsen för barn och de radhusbostäder som föreslagits i området efter framläggningen av utkastmaterialet för planeringsprinciperna. I den fortsatta planeringen har en rekreationsled i riktning norr-söder och en lekplats intill den strukits från planeringsprincipernas mål. En ny lekplats planeras vid Landbo idrottsplats. Det föreslogs att fristående småhus och parhus skulle placeras i småhusområden i stället för de tidigare föreslagna radhusen. Staden utreder möjligheten att placera radhus på adresserna Bräntbackavägen 5 och 7. Det kom in 31 skriftliga åsikter.

Åsikterna om det uppdaterade programmet för deltagande och bedömning och beredningsmaterialet gällde kompletteringsbyggandet på Bräntbackavägen 5 och 7, radhusboende i allmänhet på Landbo småhusområde, de gröna remsorna och en grönförbindelse som föreslogs i planeringsprincipernas utkastsmaterial, den nya lekplatsen, områdena för besöksparkering, trafiken och bullret från trafiken. Dessutom togs frågor om fåglarnas livsmiljö upp. Materialet hölls framlagt 24.10–11.11.2022.

Åsikterna har beaktat så att radhusboendet, grönförbindelsen, lekplatsen och besöksparkeringen samt placeringen av och mängden kompletteringsbyggande på Bräntbackavägen 5 och 7 ses över på nytt utgående från invånarnas respons. Det kom in 7 skriftliga åsikter.

Åsikterna har besvarats och behandlats i stadsmiljönämnden 14.3.2023.

Förslaget till detaljplan offentligt framlagt (MBL 65 §)

Detaljplaneförslaget hölls offentligt framlagt 27.5–26.6.2024, vilket kungjordes i enlighet med markanvändnings- och byggförordningen. Ett brev om framläggningen av detaljplaneförslaget skickades dessutom till områdets invånare och en markägare bosatt i en annan kommun.

Det gjordes 4 anmärkningar mot detaljplaneförslaget.

Påpekandena i anmärkningarna gällde två obebyggda tomter och en del av ett närrekreationsområde mellan tomterna. I detaljplaneändringen föreslås att dessa tomter ändras till två tomter för fristående småhus. Detaljplaneändringen gör det möjligt att bygga sammanlagt tre fristående småhus på dem.

Det ansågs att kompletteringsbyggande på dessa tomter och denna del av närrekreationsområdet skulle leda till att trafikbullret ökar, avskildheten går förlorad, området blir oroligare och granntomternas värde sjunker. Det ansågs att såväl djur som områdets invånare skulle lida om en stig som med tiden har bildats i området flyttades något norrut. Man oroade sig även för den eventuella förekomsten av grön sköldmossa på de tomter som kompletteras samt för förstörelse av naturvärden. Man funderade på betydelsen av den gröna remsa som planlagts mellan tomterna. Dessutom var man rädd för att sprängningsarbetena i anslutning till byggandet skulle skada de befintliga byggnaderna.

Följande aktörer gav utlåtande:

Påpekandena i utlåtandena gällde lokalbehovet för den nya kraftledning som planeras söder om detaljplaneområdet och frågan huruvida vattenförsörjningens kapacitet är tillräcklig. Genomförandet av detaljplanen har delats in i faser enligt förbättringen av vattenförsörjningens kapacitet.

Dessutom meddelade Sibbo Energi Ab, HRT, kultur- och fritidssektorn samt fostrans- och utbildningssektorn att de inte har något att yttra.

Åtgärder efter att förslaget hållits offentligt framlagt

I rapporten om växelverkan anges anmärkningarna och myndighetsutlåtandena om detaljplaneförslaget i sammandrag och bemötandena till påpekandena i dessa.

Det som har framförts i påpekandena har beaktats med hänsyn till detaljplanens mål och i den mån det är ändamålsenligt.

I detaljplanekartans beteckningar och bestämmelser samt i det övriga materialet gjordes ändringar efter att detaljplanen hållits offentligt framlagd. För ändringarna redogörs närmare i detaljplanebeskrivningens sista kapitel. De har också samlats i bilagan över ändringar (Tehdyt muutokset).

De ändringar som gjorts efter att förslaget varit offentligt framlagt har diskuterats med berörda parter. De vars fördel ändringarna gäller har blivit separat hörda per e-post, per telefon och/eller på ett möte på Teams.

Närmare motiveringar

Motiveringarna till detaljplaneändringen framgår mer i detalj av den bifogade detaljplanebeskrivningen.

Befogenheter

Stadsfullmäktige fattar beslut om godkännande av detaljplaneändringar.