Vuokraus- ja myyntiperiaatteet, tontit 10594/2, 10594/3 ja 10594/4, Koksikatu ja Kaasutehtaankatu, Sörnäinen, Kalasatama
Arrende- och försäljningsprinciper för projektet Suvilahti Event Hub (Fiskehamnen, Södervik, plantomterna 10594/2, 3 och 4)
Beslut
Stadsfullmäktige fastställde arrendeprinciper för de tomter i Fiskehamnen som omfattas av förslaget till detaljplaneändring nr 12751 på följande sätt:
- årsarrendet för KTY-1 tomterna 10594/3 (Gasverksgatan, 3 994 m², 19 050 m² vy) och 10594/4 (Koksgatan, 2 388 m², 15 950 m² vy) bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 25,11 euro per kvadratmeter våningsyta och ett årligt avkastningsmål på fem procent
- årsarrendet för YY-tomten 10594/2 (Gasverksgatan, 13 192 m², 12 100 m² vy) bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av priset 15,98 euro per kvadratmeter våningsyta och ett årligt avkastningsmål på fem procent
- tomten kan utarrenderas fram till 31.12.2072 med början vid en tidpunkt som chefen för teamet företagstomter bestämt
- prissättningsprincipen gäller fram till 31.12.2024, varefter staden har rätt att justera prissättningen så att den motsvarar marknadsnivån
- i övrigt gäller villkoren i arrendeavtalsblanketten för affärs- och kontorsområden och de av chefen för teamet företagstomter föreskrivna tilläggsvillkoren.
Stadsfullmäktige fastställde dessutom följande försäljningsprinciper för KTY-1-tomterna 10594/3 och 4 i enlighet med förslaget till detaljplaneändring nr 12751:
- arrendetagaren eller en part som arrendetagaren har utsett har rätt att köpa tomten när den planerade byggnaden på tomten har godkänts för ibruktagande
- tomtens försäljningspris bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av enhetspriset 25,11 euro/m² vy. Köpesumman bestäms enligt tomtens byggrätt som anvisas i förslaget till detaljplaneändring nr 12751. Köpesumman bestäms dock enligt den genomförda byggrätten, om köpesumman är större än den anvisade byggrätten som nämns ovan
- köpesumman bestäms utifrån enhetspriset justerat enligt det vid tidpunkten för köpet senast offentliggjorda indexpoängtalet
- affären följer de sedvanliga försäljningsvillkoren samt eventuella tilläggsvillkor bestämda av stadsmiljönämnden eller en av nämnden förordnad tjänsteinnehavare
- om köpoptionen inte utnyttjats inom fem år räknat från början av den långvariga arrendetiden, förfaller den.
Beslutet stämmer överens med förslaget.
Projekt
Enligt riktlinjerna i stadsstrategin 2017–2021 ska utvecklingen av Södervik som ett internationellt framstående, permanent evenemangsområde utredas. I stadsstrategin 2021–2025 har utvecklingen av Södervik som ett internationellt evenemangsområde vidare lyfts fram: ”Till exempel Södra hamnen, Magasinstranden, Östra centrum och Södervik utvecklas till upplevelserika centrum där kultur och fritid är starkt närvarande.”
Projektet Suvilahti Event Hub har ordnat en arkitekttävling i enlighet med villkoren i den utvecklingsreservering som näringslivssektorn fattade beslut om 22.6.2020 (§ 26). Till vinnare i tävlingen valdes förslaget ”Contiki”. Efter tävlingen har områdets detaljplan beretts i samarbete mellan staden och projektet. Detaljplanen grundar sig på förslaget.
Syftet med det privatfinansierade fastighetsprojektet Suvilahti Event Hub är att bygga ett centrum för evenemang och verksamhetslokaler med en total våningsyta på cirka 47 000 m². Projektet omfattar evenemangslokaler och lokaler som lämpar sig för publikevenemang, film- och tv-produktioner, kontors- och office hub-lokaler samt hotell-, restaurangs- och gallerilokaler. Suvilahti Event Hub Oy utvecklar och planerar ett affärsverksamhetskoncept, ordnar finansiering och låter bygga projektet. Bolaget kan hyra ut eller sälja lokalerna till andra bolag som det har grundat, exempelvis fastighetsaktiebolag.
Uppgifter om detaljplan och tomter
Stadsmiljönämnden föreslog 28.2.2023 (§ 109) stadsstyrelsen att förslaget till detaljplaneändring nr 12751, som gäller projektområdet, ska godkännas. Förslaget till detaljplaneändring bereddes som en partnerskapsplanläggning utgående från det förslag som vunnit arkitekttävlingen ”Contiki”.
Tomterna 10594/3 och 4 har i förslaget till detaljplaneändring anvisats som kvartersområde för verksamhetsbyggnader (KTY-1). I området får enligt detaljplanebestämmelserna placeras lokaler för offentlig service, affärer, kontor och hotell, industrilokaler som inte medför miljöstörningar, undervisnings-, studio- och utställningslokaler, samt lokaler som betjänar motions- och fritidsverksamhet.
Tomten 10594/3 har en yta på 3 994 m² och byggrätt på 19 050 m² vy.
Tomten 10594/4 har en yta på 2 388 m² och byggrätt på 15 950 m² vy.
Tomten 10594/2 har i förslaget till detaljplaneändring anvisats som kvartersområde för kulturbyggnader (YY). I området får enligt detaljplanebestämmelserna placeras en multifunktionsarena för kultur-, fritids- och hobbyverksamhet.
Tomten anvisas i Generalplan 2016 för Helsingfors som ett affärs- och servicecentrum (C1) och innerstadsområde (C2).
En karta över läget och en karta över detaljplaneändringen nr 12751 finns som bilaga 1 och 2 till förslaget.
Reserveringar
Stadsstyrelsens näringslivssektion har 21.6.2021 (§ 13) reserverat de ovan nämnda tomterna åt Suvilahti Event Hub Oy för planering av ett evenemangscenter och övrigt byggande av nya verksamhetslokaler fram till 31.12.2024 (tomtreservering).
Arrendeprinciper för tomter
Arrendeprinciper för tomter fastställs så att tomterna kan utarrenderas till sökande genom ett separat beslut av chefen för teamet företagstomter fram till 31.12.2072.
Fastställande av arrendeprinciper för tomter grundar sig på reserveringsbeslutet ovan, arkitekturtävlingen som ordnades och förslaget till detaljplaneändring.
Projektet lämpar sig väl för tomterna och om projektet genomförs främjar det byggandet, stadsstrategin och utvecklingen av området.
Fastställande av arrendet för tomterna
Årsarrendet för KTY-1 tomterna bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av ett pris på 25,11 euro per kvadratmeter våningsyta.
I dagens penningvärde blir grunden för arrendet kapitalvärdet 550 euro/m² vy. Årsarrendet för tomten 10594/3 blir cirka 523 788,43 euro med 19 050 m² vy byggrätt och ett avkastningsmål på fem procent och för tomten 10594/4 blir årsarrendet cirka 438 552,54 euro med 15 950 m² vy byggrätt.
Dessutom bestäms årsarrendet för YY-tomten så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av ett pris på 15,98 euro per kvadratmeter våningsyta.
I dagens penningvärde blir grunden för arrendet kapitalvärdet 350 euro/m² vy. Årsarrendet för tomten blir cirka 211 727,01,43 euro med 19 050 m² vy byggrätt och ett avkastningsmål på fem procent.
Arrenden justeras så att de motsvarar levnadskostnadsindex vid utarrenderingen.
Att arrendet bestäms marknadsmässigt har säkerställts med hjälp av två opartiska värderare (CBRE Finland Oy 10.12.2021 och GEM Valuation Oy 29.12.2021).
Värderingsutlåtandena finns i bilagematerialet.
Försäljningsprinciper för tomter
Till KTY-1 tomternas långvariga arrendeavtal inkluderas ett villkor om köpoption. Enligt villkoren har arrendetagaren eller en part som arrendetagaren utsett rätt att köpa tomten när den planerade byggnaden på tomten har godkänts för ibruktagande.
Tomtens försäljningspris bestäms så att poängtalet 100 för det officiella levnadskostnadsindexet ”oktober 1951 = 100” motsvaras av enhetspriset 25,11 euro/m² vy. Köpesumman bestäms enligt tomtens byggrätt som anvisas i förslaget till detaljplaneändring nr 12751. Köpesumman bestäms ändå enligt den förverkligade byggrätten, om köpesumman är större än byggrätten som nämns ovan.
Köpesumman bestäms utifrån enhetspriset justerat enligt det vid tidpunkten för köpet senast offentliggjorda indexpoängtalet.
Affären följer de sedvanliga försäljningsvillkoren samt eventuella tilläggsvillkor bestämda av stadsmiljönämnden eller en av nämnden förordnad tjänsteinnehavare.
Om köpoptionen inte utnyttjats inom fem år räknat från början av den långvariga arrendetiden, förfaller den.
Att tomternas försäljningspriser är marknadsmässiga har de säkerställts med de ovannämnda värderingsutlåtandena.
Försäljningspriset för tomten 10594/3 är för tillfället cirka 10 477 500 euro (19 050 m² vy x 550 euro/m² vy) och försäljningspriset för tomten 10594/4 cirka 8 772 500 euro (15 950 m² vy x 550euro/m² vy).
I YY-tomtens långvariga arrendeavtal inkluderas inget villkor om köpoption.
Det är motiverat att lägga till ett villkor om köpoption i arrendeavtalen för KTY-tomterna, eftersom hotell- och kontorstomter i regel överlåts genom försäljning i enlighet med de riktlinjer för tomtöverlåtelse som stadsstyrelsen fastställde 1.4.2019 (§ 5). Utarrendering med köpoption är möjligt på de tomter som annars skulle kunna överlåtas direkt genom försäljning. Dessutom är tomterna detaljplanemässigt slutförädlade och det finns inte hinder för försäljning.
Behörighet
Stadsfullmäktige godkände 2.2.2022 (§ 22) allmänna principer för utarrendering av bostadstomter och tomter som betjänar boendet. Enligt beslutet fastställs det tomtspecifika arrendet i fortsättningen genom tjänsteinnehavarbeslut utgående från allmänna principer som stadsfullmäktige har fastställt samt stadsmiljönämndens verkställighetsdirektiv som preciserar principerna. Stadsfullmäktige behandlar således i regel inte längre arrendeprinciper som hänför sig till utarrendering av enskilda bostadstomter. Beslutet påverkar inte nuvarande praxis för utarrendering av företagstomter.
I enlighet med 7 kap. 1 § 6 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om överlåtelse av fast egendom då priset överstiger 10 miljoner euro. Likaså föreskrivs det i förvaltningsstadgan att stadsfullmäktige beslutar om fastställelse av allmänna arrendegrunder för arrendeavtal på över trettio år (7 kap. 1 § 8 punkten).
Efter att stadsfullmäktige har fastställt försäljnings- och arrendeprinciperna har en tjänsteinnehavare i stadsmiljösektorn med stöd av förvaltningsstadgan (16 kap. 1 § 2 mom. 2 punkten.) och stadsmiljönämndens beslut (29.5.2018, § 279) rätt att besluta om utarrenderingen av tomten med köpoption.
Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att, då fullmäktiges beslut verkställs, bemyndiga tomtchefen att besluta om försäljning av tomterna med stöd av köpoptionen.
Kaupunginhallitus 20.03.2023 § 180
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto vahvistaa Kalasatamassa sijaitseville asemakaavan muutosehdotuksen nro 12751 mukaisille tonteille seuraavat vuokrausperiaatteet:
- KTY-1 -tonttien 10594/3 (Kaasutehtaankatu, 3 994 m², 19 050 k-m²) ja 10594/4 (Koksikatu, 2 388 m², 15 950 k-m²) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 25,11 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- YY-tontin 10594/2 (Kaasutehtaankatu, 13 192 m², 12 100 k-m²) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 15,98 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- tontit voidaan vuokrata 31.12.2072 saakka yritystontit-tiimin päällikön päättämästä ajankohdasta alkaen
- hinnoitteluperiaate on voimassa 31.12.2024 saakka, minkä jälkeen kaupungilla on oikeus tarkistaa hinnoittelua vastaamaan markkinatasoa
- muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen ehtoja sekä yritystontit-tiimin päällikön päättämiä lisäehtoja.
Lisäksi kaupunginvaltuusto vahvistaa asemakaavan muutosehdotuksen nro 12751 mukaisille KTY-1 -tonteille 10594/3 ja 4 seuraavat myyntiperiaatteet:
- vuokralaisella tai tämän määräämällä on oikeus ostaa tontti, kun sille suunniteltu rakennus on hyväksytty käyttöönotetuksi
- tontin myyntihinta perustuu virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 25,11 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy asemakaavan muutosehdotuksen nro 12751 osoittaman tontin rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin toteutetun rakennusoikeuden mukaan, jos se on edellä mainitun osoittamaa rakennusoikeutta suurempi
- kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistulla indeksipisteluvulla korjatun yksikköhinnan mukaan
- kauppa tehdään noudattaen tavanomaisia myyntiehtoja sekä kaupunkiympäristölautakunnan tai myyntipäätöksen tekevän viranhaltijan mahdollisesti määräämiä lisäehtoja
- mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty viiden vuoden kuluessa pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-oikeus.
Esittelijä
Lisätiedot
Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174
Kaupunkiympäristölautakunta 31.01.2023 § 59
Esitys
Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että Kalasatamassa sijaitseville asemakaavan muutosehdotuksen 12751 mukaisille tonteille vahvistetaan seuraavat vuokrausperiaatteet:
- KTY-1 -tonttien 10594/3 (Kaasutehtaankatu, 3 994 m², 19 050 k-m²) ja 10594/4 (Koksikatu, 2 388 m², 15 950 k-m²) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 25,11 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- YY-tontin 10594/2 (Kaasutehtaankatu, 13 192 m², 12 100 k-m²) vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin lokakuu 1951 = 100 pistelukua 100 vastaavaa 15,98 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa ja viiden prosentin vuotuista tuottotavoitetta
- tontit voidaan vuokrata 31.12.2072 saakka yritystontit-tiimin päällikön päättämästä ajankohdasta alkaen
- hinnoitteluperiaate on voimassa 31.12.2024 saakka, minkä jälkeen kaupungilla on oikeus tarkistaa hinnoittelua vastaamaan markkinatasoa
- muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen ehtoja sekä yritystontit-tiimin päällikön päättämiä lisäehtoja.
Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että KTY-1 -tonteille 10594/3 ja 4 vahvistetaan seuraavat myyntiperiaatteet:
- vuokralaisella tai tämän määräämällä on oikeus ostaa tontti, kun sille suunniteltu rakennus on hyväksytty käyttöönotetuksi
- tontin myyntihinta perustuu virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 25,11 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy asemakaavan muutosehdotuksen nro 12751 osoittaman tontin rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin toteutetun rakennusoikeuden mukaan, jos se on edellä mainitun osoittamaa rakennusoikeutta suurempi
- kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistulla indeksipisteluvulla korjatun yksikköhinnan mukaan
- kauppa tehdään noudattaen tavanomaisia myyntiehtoja sekä kaupunkiympäristölautakunnan tai myyntipäätöksen tekevän viranhaltijan mahdollisesti määräämiä lisäehtoja
- mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty viiden vuoden kuluessa pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-oikeus.
L1110-39
Esittelijä
Lisätiedot
Jukka Helenius, kiinteistölakimies, puhelin: 09 310 74013
Detta beslut publicerades 18.04.2023
BESVÄRSANVISNING
Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.
Besvärsrätt
Ändring i beslutet får sökas
- av den som ett beslut avser eller vars rätt, skyldighet eller fördel direkt påverkas av beslutet (part)
- av kommunmedlemmarna
Besvärstid
Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.
Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.
Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.
Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.
Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.
Besvärsgrunder
Kommunalbesvär får anföras på den grunden att
- beslutet har tillkommit i felaktig ordning
- den myndighet som fattat beslutet har överskridit sina befogenheter
- beslutet annars strider mot lag
Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.
Besvärsmyndighet
Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.
Förvaltningsdomstolens besöksadress fram till 24.12.2021 är den följande
E-postadress: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Adress: | Banbyggarvägen 5 |
00520 HELSINGFORS | |
Faxnummer: | 029 56 42079 |
Telefonnummer: | 029 56 42000 |
Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 27.12.2021 är den följande
E-postadress: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Adress: | Sörnäsgatan 1 |
00580 HELSINGFORS | |
Faxnummer: | 029 56 42079 |
Telefonnummer: | 029 56 42000 |
Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv
Formen för och innehållet i besvärsskriften
Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.
I besvärsskriften ska uppges:
- det beslut i vilket ändring söks, (det överklagade beslutet);
- till vilka delar ändring söks i beslutet och vilka ändringar som yrkas (yrkandena);
- grunderna för yrkandena;
- vad besvärsrätten grundar sig på om det överklagade beslutet inte avser ändringssökanden själv.
I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.
Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.
När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.
Till besvärsskriften ska följande fogas:
- det överklagade beslutet med besvärsanvisning;
- utredning om när ändringssökanden har fått del av beslutet, eller annan utredning om när besvärstiden börjat löpa;
- de handlingar som ändringssökanden åberopar som stöd för sina yrkanden, om dessa inte redan tidigare har lämnats till myndigheten.
Rättegångsavgift
Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.
Protokoll
Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.
E-postadress: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postadress: | PB 10 |
00099 HELSINGFORS STAD | |
Besöksadress: | Helsingfors stads registratorskontor |
Norra esplanaden 11-13 | |
Telefonnummer: | 09 310 13700 |
Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00
Föredragande
Mer information fås av
Suvi Rämö, tf. stadssekreterare, telefon: 09 310 32174