Hankesuunnitelma, päiväkotitilat, Kaartin Lasaretti, kaupunkiympäristön toimiala

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Behov

Antalet barn i åldern 1–6 förväntas öka med cirka 450 i det södra stordistriktet fram till 2036 jämfört med 2020. Det blivande daghemmet kan på grund av sitt läge betjäna distrikten i både Kampmalmen och Ulrikasborg, där det sammanlagda antalet barn i åldern 1–6 uppskattas öka med cirka 320 barn fram till 2036 jämfört med 2020.

Antalet svenskspråkiga barn i åldern 1–6 håller sig på nuvarande nivå under prognosperioden 2021–2036 i distrikten Kampmalmen och Ulrikasborg. De blivande svenskspråkiga daghemsplatserna gör det möjligt att avstå från köpavtalsdaghem och att bevara den svenskspråkiga servicen oförändrad.

Fostrans- och utbildningssektorn har i början av 2022 utarbetat ett lokalprogram och en behovsbeskrivning som baserar sig på prognoserna. Utifrån beskrivningen och programmet undersökte man de lokaler som staden äger i centrumområdet och som lämpar sig för lokalbehovet. Eftersom lämpliga lokaler inte hittades kartlades lokalalternativen genom en allmän marknadsförfrågan våren 2022. Det kom in ett enda svar på marknadsförfrågan, och det av Hietalahden kiinteistökehitys Oy (Fo-nummer: 3139692-5). Svaret gällde de lokaler som staden nu hyr i Gardeslasarettets kvarter. Jämfört med andra motsvarande projekt och prisnivån i området bedömer stadsmiljösektorns lokalservice att anbudet är totalekonomiskt och motsvarar behovet av lokaler.

Fostrans- och utbildningsnämnden har 28.2.2023 (§ 46) tillstyrkt behovsbeskrivningen.

Hyreslokalerna

Hyreslokalerna ligger i Kampen på Kalevagatan 48. Staden hyr lokalerna för en tidsbunden period på 20 år.

Lokalerna kommer att användas av skiftesdaghemmet Lappi, daghemmet Viktoria och daghemmet Fylgia Solhem. De hyrda lokalerna ersätter de nuvarande lokalerna som är i dåligt skick på Lappviksgatan 6, Eriksgatan 45, Fabriksgatan 16 och Bergmansgatan 12 och det är möjligt att avstå från dessa lokaler när de hyrda lokalerna är klara. Staden kommer att avstå från lokalerna som ska ersättas våren 2023 i enlighet med en separat plan.

De lokaler som ombyggs planeras för 224 barn, varav 84 platser för den svenskspråkiga och 140 platser för den finskspråkiga småbarnspedagogiken. Det kommer att finnas åtta aktivitetsområden i byggnaden, och i tre av dem kommer det att finnas möjlighet till dygnetruntvård.

Byggnadens totala omfattning är cirka 2 967 m² bruttoyta och den hyrda lägenhetsytan är 2 230 m². I det hyrda området ingår ett innergårdsområde på cirka 1 000 m².

De hyrda lokalerna ligger i en byggnad med kulturhistorisk betydelse som färdigställdes 1884. Byggnaden var ursprungligen planerad som garnisonssjukhusets nya huvudbyggnad. Sjukhusverksamheten i byggnaden slutade på 1930-talet, varefter byggnaden använts som laboratorium och bibliotek samt kontor. Hyresvärden bygger om lokalerna för daghemsverksamhet.

Projektplanen finns i bilaga 1. Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.

Hyres- och investeringskostnader

Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och reparationer under hela hyresperioden. Staden betalar hyresvärden en totalhyra som består av en kapitalhyra samt en underhållshyra som bestäms enligt utfallet.

Kapitalhyrans belopp binds vid levnadskostnadsindexet. Hyran justeras för första gången när hyresperioden börjar och därefter alltid ett år från den föregående justeringstidpunkten.

Enligt anbuden är kapitalhyran för hyreslokalerna exklusive mervärdesskatt cirka 22,90 euro/m² lägenhetsyta i månaden (avtalens kalkylmässiga hyra per kvadratmeter) i prisnivån för oktober 2022, dvs. cirka 51 067 euro i månaden, cirka 612 804 euro om året och sammanlagt 12 256 080 euro för hyrestiden på 20 år. Grunden för kapitalhyran är cirka 2 230 m² lägenhetsyta.

Den kapitalhyra som betalas ut är 50 % för den tid då innergården, som anvisats för användaren, inte kan användas på grund av andra byggarbeten, dvs. mellan juni 2023 och juni 2025.

Det momsfria totalbeloppet av projektets hyres- och investeringskostnader är 12 449 678 euro. Beloppet består av ett kapitalhyresbelopp på 12 256 080 euro utan indexjustering som betalas ut under hyresperioden på 20 år, en hyressänkning på minst 306 402 euro av kapitalhyran när innergårdsområdet är ur bruk samt en reservering på högst 500 000 euro för eventuella ändringar i fostrans- och utbildningssektorns verksamhet samt för berednings- och tillsynskostnader.

Hyresgästen betalar inte separat arrende eller fastighetsskatt utan kapitalhyran inkluderar i enlighet med hyresavtalet både arrendet och den fastighetsskatt som hyresvärden betalat och som återbärs till Helsingfors stad.

Hyresvärden ansvarar för skötseln och underhållet av fastigheten i enlighet med anskaffnings- och ansvarsfördelningstabellen, och stadsmiljösektorns lokalservice betalar en underhållshyra som årligen justeras enligt de faktiska kostnaderna. Den beräknade underhållshyran när avtalet börjar är 5,30 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt 11 819 euro i månaden. I underhållshyran ingår fastighetens alla sedvanliga användnings-, skötsel- och underhållskostnader, dvs. kostnader för fastighetsunderhåll, uppvärmning, nedkylning, vatten och avloppsvatten, fastighetsel, renhållning av allmänna utrymmen, försäkringar samt avfallshantering och årsreparationer.

Om hyresvärden utför särskilt avtalade användartjänster för hyresgästen, faktureras kostnaderna för tjänsterna separat enligt utfallet.

Lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn

Den beräknade lokalkostnaden för fostrans- och utbildningssektorn är 28,87 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 64 380 euro i månaden och cirka 772 561 euro om året.

Fostrans- och utbildningssektorns hyra består av en kapitalhyra på 22,90 euro /m² lägenhetsyta/mån som innehåller tomthyrans andel och fastighetskatten som återbärs till staden, av en underhållshyra på 5,30 euro/m² lägenhetsyta/mån som innehåller försäkringspremierna samt av allmänna kostnader på 0,67 euro/m² lägenhetsyta/mån.

Vidare betalar fostrans- och utbildningssektorn i enlighet med den nya hyresmodellen under de första fem åren en hyra på 3,99 euro/htm ²/mån som debiteras med en ränta på 2,5 %. Hyran kommer sig av reserveringen på högst 500 000 euro för förändringar i användarens verksamhet och för förberedelse- och tillsynskostnader och betalas som annuitet enligt utfallet. Den beräknade momsfria hyran för de fem första åren för fostrans- och utbildningssektorn är 32,86 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt cirka 73 278 euro i månaden och cirka 879 334 euro om året.

När kapitalhyran som betalas ut är 50% för den tiden då innergården, som anvisats till daghemmet, inte kan användas på grund av andra byggarbeten, är fostrans- och utbildningssektorns hyra cirka 17,42 euro/m² lägenhetsyta i månaden för tiden 6/2023–6/2025.

Projektavtal för planerings- och byggfasen

Fastighetens ägare ansvarar för planeringen, för förberedelserna inför byggandet och för själva byggandet samt för uppgifter och ansvar i anslutning till dessa.

Staden och fastighetens ägare ingår ett projektavtal som gäller planerings- och byggfasen. Den som genomför projektet inleder objektets översikts- och genomförandeplanering direkt efter att projektavtalet undertecknats.

När projektet genomförs betalas till den som genomför projektet ingen annan ersättning för planerings- och byggarbetet utöver hyran. Om hyresavtalet inte undertecknas av orsaker som inte beror på genomföraren, har genomföraren rätt att med öppen bokföring fakturera kostnaderna för de arbeten som utförts upp till det tak i euro som överenskommits i avtalet för planerings- och byggnadsfasen.

Meningen är att planeringen inleds genast när valet av entreprenör har vunnit laga kraft och parterna undertecknat avtalet för planerings- och byggfasen.

Tidsplan

Stadsmiljösektorns servicehelhet byggnader och allmänna områden inleder projektets planeringsfas efter att projektavtalet undertecknats.

Hyresavtalet ingås och byggandet kan börja efter att den slutliga beslutsfattarens beslut om godkännande av projektplanen och hyrning av objektet har vunnit laga kraft, kontraktritningarna, tidsplanen och kvalitetsplanerna är klara och bygglovet har beviljats.

Hyresvärden bygger klart objektet under projektets byggfas. Byggfasen avslutas med att objektet står klart, godkänns som mottaget och tas i bruk. Hyresavtalstiden börjar vid godkänt mottagande.

Målet är att byggandet börjar i juni 2023 och att objektet blir klart i augusti 2024. Enligt den preliminära tidsplanen kan lokalerna tas i bruk och hyresperioden börja i augusti 2024.

Finansiering och genomförande

Hyresprojektet ingår i listan i 2023 års budget över planerade ny- och ombyggnadsprojekt i hyres- och aktieobjekt för åren 2023–2032 med projektnamnet Päiväkotitiloja keskustaan. En årlig reservering på 607 200 euro har gjorts för projektet.

Hyran som ska betalas finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi. Reserveringar för mer- och ändringsarbeten finansieras med stadens ospecificerade anslag.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har 2.5.2023 (§ 90) tillstyrkt projektplanen i sitt utlåtande. Nämnden konstaterar i utlåtandet att projektplanen motsvarar de funktionella målsättningarna inom fostran och utbildning.

Utlåtandet finns i sin helhet i beslutshistorien.

Förslag av stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden har 9.2.2023 (§ 16) föreslagit hyrning av de lokaler som beskrivs i projektplanen som daterats 13.1.2023. Projektets sammanlagda belopp och reserveringen för tilläggsarbete har korrigerats i stadsstyrelsens förslag och i projektplanen.

Befogenheter och verkställighet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10 miljoner euro.

Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga chefen för kundrelationsenhet 1 vid stadsmiljösektorn att underteckna hyresavtalet med Hietalahden kiinteistökehitys Oy, som finns i bilaga 2, samt att vid behov göra små ändringar av teknisk natur i hyresavtalet.

Kaupunginhallitus 12.06.2023 § 406

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 32174

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 02.05.2023 § 90

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Leena Tamminen, suunnittelija, puhelin: 310 80277

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 09.02.2023 § 16

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Mari Koskinen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 37530

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466

Reetta Amper, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 38283

Detta beslut publicerades 28.06.2023

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens besöksadress från och med 29.5.2023 är den följande

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Skyddad e-post: https://securemail.hel.fi/

Använd alltid skyddad e-post när du skickar personliga uppgifter.

Nämn alltid diarienumret (t.ex. HEL 2021-000123) i ditt meddelande om ditt ärende redan har upptagits till behandling vid Helsingfors stad.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00