Vuokraus, jatkovuokraus ja tilan muutos päiväkotikäyttöön, Eiranrannan paviljongit

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esittää kaupunginhallitukselle:

A
Parmaco Oy:n omistaman, osoitteessa Eiranranta 1 sijaitsevan, yhteensä 3 000 htm² laajuisen tilaelementtiratkaisun vuokraamista 10.3.2023 päivätyn hankesuunnitelman mukaisesti kasvatuksen ja koulutuksen toimialan perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen väistötilaksi 53 kuukaudeksi sisältäen varautumisen 24 kuukauden optioon siten, että arvonlisäverottomien tilavuokrien ja rakennuspaikan järjestelyihin liittyvän investointikustannuksen kokonaissumma on arvonlisäverottomana yhteensä enintään 6 128 120 euroa. Päätös tehdään ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta.

B
oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n päällikön allekirjoittamaan Parmaco Oy:n kanssa tehtävän liitteen mukaisen vuokrasopimuksen sekä tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

C
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää oikeuttaa rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta vuokrauspäätöstä.

Tarve

Grundskolan Norsen Cygnaeus-enhetenin 1.6.2020 päivätty hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 21.10.2020 (271§). Hankkeen aloitus on viivästynyt Cygnaeusstiftelsenin ELY-keskukselle tekemän suojeluesityksen johdosta. Väistötilan tarve on ajalle 8/2023 - 6/2025.

Asunto-osakeyhtiötiloissa toimivan päiväkoti Haukan, Sinebrychoffinkatu 11, yhtiössä tehtävä linjasaneeraus toteutetaan vuosina 2023 - 2024. Korjaushankkeen toteuttaminen edellyttää väistötiloja ajalle 8/2023 - 12/2024.

Lpk Meripirtin perusparannus on merkitty rakentamisohjelmaan ajalle 8/2024 - 8/2026. Perusparannushankkeen toteuttaminen edellyttää väistötiloja.

Vuokrattavat tilat

Tarvittavat tilat järjestetään jatkovuokraamalla osoitteessa Eiranranta 1 sijaitsevat, tilaelementeistä koostuvat paviljongit ja tekemällä niihin päiväkotitoiminnan edellyttämät muutokset. Paviljongit on alun perin rakennettu Tehtaankadun ala-asteen ja Grundskolan Norsen Cygnaeus-enhetenin väistötiloiksi. Tehtaankadun ala-asteen perusparannus on kestänyt arvioitua pidempään ja valmistuu keväällä 2023. Kaupunginhallitus on päätöksellään 21.10.2019 (699 §) hyväksynyt väliaikaiset, tilaelementeistä koostuvat paviljongit enintään 3 600 brm² laajuisina, enimmäishintaan 6 850 000 euroa alv. 0 %, siten, että paviljongit vuokrataan väistötilakäyttöön vuoden 2023 loppuun asti.

Tiloissa tehdään muutostöitä, jotta ne soveltuisivat myös päiväkotien väistötiloiksi. Muutostöiden yhteydessä paviljonkien väliin rakennetaan laajennusosa (25 htm²), johon tulee toinen sisäänkäynti esikoululaisia varten. Muita muutoksia ovat eteistilojen muutokset päiväkotitilojen vaatimusten mukaisiksi, sekä leikkipihan rakentaminen.

Vuokraus ulkoiselta toimijalta

Parmaco Oy:n kanssa tehty vuokrasopimus päättyy 25.1.2024. Tilojen vuokra on arvonlisäverottomana 92 000 euroa/kk, 30,7 euroa/htm²/kk.

Tarkoitus on tehdä uusi vuokrasopimus ajalle 26.1.2023-30.6.2026 (29 kk). Tilojen laajuus muutostöiden jälkeen on 3 000 htm². Uusi vuokra on arvonlisäverottomana 3 789 720 euroa sisältäen tilavuokran (89 100 euroa/ kk, 29,7 euroa/htm²/kk) sekä omistajan vastuulla olevien muutostöiden kustannuksista koostuvan lisävuokran 1 205  820 euroa (41 580 euroa/kk 13,9 euroa/htm²/kk). Tilavuokra sisältää tilojen ylläpidon vastuunjakotaulukon mukaisesti. Tilavuokraa tarkistetaan vuosittain 1 % alkaen vuodesta 2025.

Päätettävässä enimmäishinnassa varaudutaan lisäksi 24 kuukauden optioon, jolta ajalta maksettava arvonlisäveroton tilavuokra olisi vuoden 2023 hintatasossa 2 138 400 euroa.

Muut kustannukset

Enimmäishinta sisältää investointikustannuksia arvonlisäverottomana yhteensä 200 000 euroa. Kustannukset sisältävät kaupunkiympäristön toimialan toteuttamat laajennusosan perustamistyöt, leikkipihan rakentamisen sekä suunnittelukustannukset. Investointikustannuksiin sisältyy 50 000 euroa varautumista käyttäjän erityistarpeisiin.

Tilakustannus käyttäjälle

Tilakustannus käyttäjälle muodostuu kaupunkiympäristön toimialan paviljonkitoimittajalle maksamasta tilavuokrasta, joka sisältää päiväkodin muutostöiden aiheuttaman lisävuokran ja tilojen ylläpidon, kaupungin investoinnin aiheuttamasta lisävuokrasta, kaupunkiympäristön toimialan ylläpitovuokrasta sekä yleiskustannuksesta.

Tilakustannus käyttäjälle 25.1.2024 asti on yhteensä 34,33 euroa/ htm²/kk. Tästä tilavuokran osuus on 30,7 euroa/ htm²/kk, ylläpitovuokran osuus 2,96 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk.

Arvioitu jatkovuokrakauden tilakustannus käyttäjälle 26.1.2024 - 30.6.3026 ja mahdollisen optiokauden ajalta on yhteensä 49,5 euroa/ htm²/kk. Tästä tilavuokran osuus on 29,7 euroa/ htm²/kk (josta päiväkodin muutostöiden aiheuttama lisävuokra 15,6 euroa/ htm²/kk), ylläpitovuokran osuus 2,96 euroa/htm²/kk ja yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk.

Mahdollisella optiokaudella ei peritä enää päiväkodin muutostöiden aiheuttamaa lisävuokraa.

Tilojen käyttöönottoaikataulu

Jatkovuokrattavat tilat ovat olleet käytössä vuodesta 2020.

Tavoitteena on, että päiväkodin muutostyöt valmistuvat niin, että tilat luovutetaan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön viimeistään elokuussa 2023. Hankkeen aikataulu on erittäin kireä.

Rahoitus ja toteutus

Kiinteistön omistajalle ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Tilamuutostyöt toteuttaa paviljonkitoimittaja. Maanrakennus- ja pihamuutostöiden toteuttamisesta vastaa kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu.

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu tulee hakemaan tilojen määräaikaiselle rakennusluvalle jatkolupaa yhteistyössä paviljonkitoimittajan kanssa. Luvan saaminen tulee olemaan jatkovuokrasopimuksen ehtona.

Rakennuksen ylläpidosta vastaa paviljonkitoimittaja ja piha-alueen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan Tilat-palvelu vastuunjakotaulukon mukaan.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan sekä kaupunginhallituksen 18.9.2017 § 865 päätöksen perusteella kaupunginhallitus on toimivaltainen päättämään vuokraamisesta, kun määräaikaisen sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo on yli 5 miljoonaa euroa, mutta enintään 10 miljoonaa euroa.

Detta beslut publicerades 27.03.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §