Hankinta, Vallilan ala-asteen perusparannus vuokrahankkeena, kaupunkiympäristön toimiala,

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

A) Kaupunginvaltuusto vahvistaa tontin 22542/8 vuokrausperiaatteet seuraavasti:

B) Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata Vallilan ala-asteen tontilla 22542/8 (Hämeentie 80) sijaitsevat noin 3 650 brm² laajuiset tilat Hemsö Suomi Oy:ltä (Y-tunnus 2699026-8) 21.10.2021 päivätyn hankesuunnitelman mukaisesti siten, että 20 vuoden vuokra-ajalta maksettavien vuokrien arvonlisäveroton kokonaisarvo varauksineen on 17 152 107 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa.

Kaupunki myy laajan perusparannuksen tarpeessa olevan Vallilan ala-asteen rakennuksen kilpailutetulle toimijalle, joka vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tarpeiden mukaisesta perusparannuksesta ja vuokraa tilat perusparannuksen jälkeen kaupungin opetuskäyttöön. Kaupunki vuokraa omistamansa koulutontin toimijalle. Menettely on kaupunkiympäristölautakunnan 4.4.2023 § 189 hyväksymän myyntisuunnitelman mukainen. Menettely edellyttää toteutuakseen kaupunginvaltuuston päätöksiä maanvuokrausperiaatteiden vahvistamisesta ja tilojen vuokraamisesta Vallilan ala-asteen käyttöön sekä myöhemmin erikseen tehtävää tonttipäällikön päätöstä rakennuksen myynnistä.

Tilojen vuokraaminen opetuskäyttöön

Perusparannuksen tarve ja tavoitteet

Vallilan ala-asteen rakennus ja piha-alue osoitteessa Hämeentie 80 ovat laajan perusparannuksen tarpeessa. Edellinen laajempi peruskorjaus on tehty noin 50 vuotta sitten. Rakennuksessa tehtyjen osakorjausten ansioista perusparannusta on voitu siirtää, mutta samalla perusparannuksen kokonaiskustannukset ovat kasvaneet.

Koulurakennus on valmistunut vuonna 1902 ja sitä on laajennettu liikuntasalisiivellä vuonna 1935. Koulurakennuksessa on 5 kerrosta ja siipiosassa 2 kerrosta, joista alimmat ovat osittain maanalaista tilaa. Rakennus kuuluu Helsingin kulttuurihistoriallisesti arvokkaimpien koulurakennusten joukkoon. Rakennuksen arkkitehtuuri on laadukasta ja aikakaudelleen ominaista ja se on lisäksi säilyttänyt hyvin alkuperäisyytensä.

Rakennuksessa toimii tällä hetkellä Vallilan ala-asteen koulu, jonka painotuksena ovat taito- ja taideaineet. Rakennuksessa järjestetään lisäksi iltapäiväkerhon toimintaa. Seuraavan viiden vuoden aikana Vallilan peruspiirin alueen oppilasmäärä tulee ennusteen mukaan kasvamaan noin 100, jonka jälkeen kasvu pysyy maltillisena. Oppilaat tulevat kouluun pääosin Vallilan peruspiiristä Vallilan ja Hermannin alueilta.

Perusparannuksen toiminnallisena tavoitteena on opetustilojen uudistaminen siten, että ne tukevat uuden opetussuunnitelman mukaista toimintaa. Perusparannuksessa koulun tilat mitoitetaan 350 oppilaalle.

Koulun toiminta siirtyy perusparannuksen ajaksi Kallion ala-asteen koulun tiloihin osoitteeseen Sturenkatu 2. Väistötilaratkaisu on valmisteltu kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä tilojen käyttäjiä osallistaen.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan henkilöstön osallistaminen

Käyttäjät ovat osallistuneet tilojen suunnitteluun hankesuunnittelun valmistelun aikana vuosina 2020–2021 sekä sen jälkeiseen toteutussuunnitteluun. Käyttäjiä osallistetaan suunnitteluun myös jatkossa. Käyttäjien osallistaminen suunnitteluun sitouttaa kaikki tahot suunnitelman tavoitteisiin. Henkilöstö on osallistunut hankkeen valmisteluun tuoden tilasuunnitteluun pedagogisen ja toiminnallisen näkökulman. Osallistamisen myötä saatu palaute otetaan huomioon suunnitelmien laadinnassa. Henkilöstöä osallistetaan käyttäjäkokousten kautta myös suunnitelmien jatkokehittämiseen.

Perusparannuksen toteuttaminen vuokrahankkeena

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 189 hyväksynyt myyntisuunnitelman, jonka perusteella osoitteessa Hämeentie 80 sijaitsevan Vallilan ala-asteen rakennetut kohteet myydään perusparannuksen jälkeisellä vuokratasolla ratkaistun kilpailutuksen voittaneelle yhteiskuntakiinteistöyhtiölle. Kaupan tarkoituksena on edistää perusparannusta sale and leaseback -toteutusmuodon mukaisesti.

Tarkoituksena on, että hankintalain mukaan kilpailutettu toimija vastaa perusparannuksen toteutussuunnittelusta kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tarpeisiin, rakentamisesta, hankkeen rahoittamisesta ja kohteen ylläpidosta koko vuokrakauden ajan sekä kantaa kaikki rakennuttamiseen liittyvät riskit. Perusparannuksen valmistuttua toimija vuokraa kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöön toimivat, turvalliset ja terveelliset tilat kaupungille 20 vuodeksi liitteenä 2 olevan vuokrasopimusluonnoksen mukaisesti. Toimijan ensisijainen tavoite on saada kaupunki jatkamaan vuokrausta myös ensimmäisen vuokrakauden jälkeen. Hankkeen sale and leaseback -toteutusmuoto edellyttää kaupunginvaltuuston päätöksiä maanvuokrausperiaatteiden vahvistamisesta ja tilojen vuokralle ottamisesta sekä tonttipäällikön päätöstä rakennuksen myynnistä.

Hanke on kilpailutettu hankintalain mukaisesti siten, että koulurakennus myydään tasearvolla toimijalle, joka on sitoutunut toteuttamaan perusparannuksen kaupungin vaatimusten mukaisesti sekä vuokramaan tilat 20 vuoden määräajaksi laissa liikehuoneistojen vuokrauksesta määriteltyjen ehtojen mukaisesti.

Toteutusmuodon valintaperusteena ovat kaupungin erityisesti kulttuurihistoriallisten arvokkaiden koulurakennusten perusparannusten toteutuksessa ja ylläpidossa realisoituneet tekniset ja taloudelliset riskit sekä toiminnan ja resurssien käytön tehostamiselle asetetut tavoitteet. Tarkoituksena on, että kaupungilla on mahdollisuus tilojen jatkokäyttöön palvelutoiminnassaan ilman sitovaa lunastusvelvollisuutta. Lisäksi tavoitteena on myös saada vertailutietoa kulttuurihistoriallisesti arvokkaan koulurakennuksen perusparannushankkeen menettelytavoista. Prosessin alkuvaiheeseen kuuluvalla kehitysvaiheella on suuri painoarvo vertailutiedon saannissa.

Kaupungin vaatimukset ja tavoitteet perusparannukselle on määritelty 21.10.2021 päivätyssä liitteenä 1 olevassa hankesuunnitelmassa. Hankesuunnitelma on laadittu kaupunkiympäristön toimialan sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina rakennusvalvonnan, kaupunginmuseon, katu- ja liikennesuunnittelun, ympäristökeskuksen ja pelastuslaitoksen edustajia, esteettömyysasiamiestä sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä.

Rakennuksen 20 vuoden määräaikaisen vuokrakauden päättyessä kaupunki voi neuvotella toisesta vuokrakaudesta, mikäli kaupungin tarve rakennuksen käytölle jatkuu. Kaupunki ei myy tonttia, vaan vuokraa sen toimijalle 40 vuoden määräajaksi, jonka jälkeen kaupunki voi päättää sekä rakennuksen että tontin vuokrauksesta tulevien tarpeidensa mukaisesti.

Kilpailutusmenettelyn periaatteet

Vallilan ala-asteen vuokrahankkeen hankinnan kilpailutus on toteutettu avoimella menettelyllä julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (29.12.2016/1397) mukaisesti. Hankinnasta on julkaistu EU-hankintailmoitus 12.9.2023 sähköisessä ilmoituskanava Hilmassa.

Kyseessä on EU-kynnysarvon ylittävä, vuokrahankkeena toteutettava perusparannus, jossa valittu toimija vuokraa tilat kaupungille liitteenä olevien sopimusehtojen ja kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymän myyntisuunnitelman mukaisesti toteutetun koulurakennuksen myynnin sekä toimijan rakennukseen toteuttaman perusparannuksen jälkeen. Rakennuksen myyntipäätöksen tekee asiassa toimivaltainen kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö. Rakennuksen myyntihinta on tarjouspyynnössä ilmoitettu rakennuksen sen hetkinen tasearvo 1 008 237 euroa.

Hankkeesta käytyjen markkinavuoropuhelujen perusteella edullisimmaksi rakennuksen vuokrakauden pituudeksi osoittautui 20 vuoden määräaika. Vuokrakauden pituuteen vaikutti myös ennen kilpailutuksen valmisteluvaihetta korkeaksi noussut korkotaso. Valintaperuste kilpailutuksessa on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous, joka on tilaajan asettamien tarjoajan soveltuvuutta koskevien vaatimusten täyttävistä tarjouksista hinnaltaan halvin.

Kilpailutuksen lopputulos

Kilpailutuksessa saatiin yksi tarjous, joka täytti osallistumispyynnössä asetetut soveltuvuus- ja vähimmäisvaatimukset. Hyväksytyn tarjouksen jätti Hemsö Suomi Oy. Tarjouskilpailun voittaja Hemsö Suomi Oy vuokraa rakennuksen kaupungin käyttöön 20 vuoden ajaksi. Kaupunki vuokraa tontin Hemsö Suomi Oy:lle 40 vuoden ajaksi. Vuokrattavien tilojen kokonaislaajuus on noin 3 650 brm² ja huoneistoala on noin 2 722 htm². Koulun yhteydessä oleva piha on kokonaan koulun käytössä. Toteutettava tilaohjelma on mitoitettu 350 oppijalle.

Hankkeen toteuttajaksi valittu toimija vastaa kohteen yleis- ja toteutussuunnittelusta, rakentamisen valmistelusta ja rakentamisesta sekä näihin liittyvistä osapuolten tehtävistä ja vastuista.

Hankkeen toteutuessa hankkeen toteuttajalle ei makseta vuokran lisäksi muuta korvausta suunnittelusta tai rakentamisesta. Mikäli vuokrasopimusta ei allekirjoiteta toteuttajasta riippumattomista syistä, toteuttajalla on oikeus laskuttaa toteutuneiden töiden kustannuksia suunnittelu- ja rakentamisvaiheen sopimuksessa sovittuun euromääräiseen kattoon asti.

Maanvuokrasopimus, kauppakirja ja varsinainen vuokrasopimus allekirjoitetaan samanaikaisesti. Sopimuskokonaisuuden keskinäinen velvoittavuus varmistetaan oikealla allekirjoitusjärjestyksellä.

Ulosmaksettavat kustannukset

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa Hemsö Suomi Oy:lle elinkustannusindeksiin sidottua pääomavuokraa (kustannustasossa 9/2023) ja toteutuman mukaan tarkistettavaa ylläpitovuokraa sekä kaupungille palautuvaa maanvuokraa ja kiinteistöveroa.

Kaupungin maksama arvonlisäveroton pääomavuokra on 25,49 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä noin 69 324 euroa kuukaudessa ja noin 832 605 euroa vuodessa. Vastaavasti kaupunki saa myyntisuunnitelman mukaisen rakennuksen 1 008 237 euron kauppahinnan. Vuokra ei ole neliöperusteinen. Ulosmaksettava vuokra ei sisällä tontinvuokraa ja kiinteistöveroa. Laskennallinen huoneistoala on noin 2 722 htm².

Pääomavuokrien 20 vuoden vuokra-ajalta muodostuva kokonaisarvo noin 16 652 107 euroa ja enintään 500 000 euron varaus Hemsö Oy:n toteuttamille käyttäjän toiminnallisille muutoksille sekä tilat-palvelun valmistelukustannuksille ovat yhteensä 17 152 107 euroa. Yhtä suuresta investoinnista aiheutuva sisäinen pääomavuokra olisi 26,37 euroa/htm² kuukaudessa uudella vuokramallilla määriteltynä.

Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti vertailuhinta lasketaan pääomavuokrien nykyarvona käyttäen kanslian vuodelle 2024 määrittämää diskonttokorkoa 3,5 % ja inflaatioprosenttia 2,0 %. Pääomavuokrien vuokrasumman nykyarvo 11 666 688 euroa ja em. 500 000 euron varaus ovat yhteensä 12 166 688 euroa. Valmisteluvaiheen kustannusarvio elokuun 2021 kustannustasossa (THI 188,9) oli 14 920 000 euroa, joka indeksoituna vertailtavaan syyskuun 2023 kustannustasoon (THI 204,3) on 16 136 000 euroa. Lisäksi suorassa omistuksessa tällaisessa kohteessa tehdään teknisiä ylläpitoon kuulumattomia korjauksia arviolta 0,9 eurolla/htm² kuukaudessa eli 20 vuoden aikana noin 590 000 eurolla. Vertailutietona voidaan lisäksi todeta, että käyttäjätoimialan maksettavaksi tulisi 25,49 euron/htm² kuukaudessa suuruinen sisäinen pääomavuokra, kun hankkeen arvonlisäveroton kokonaiskustannus on 16 000 000 euroa.

Laskelmassa on oletettu, että tilaajan kantamat urakkaan sisältyvät riskit eivät realisoidu ja kasvata kustannuksia. Koska Hemsö Suomi Oy kantaa käytännössä kaikki taloudelliset ja tekniset riskit, tarjous on rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuuden arvion mukaan kaupungille edullinen.

Hemsö Suomi Oy vastaa kiinteistön hoito- ja ylläpitopalvelujen järjestämisestä hankinta- ja vastuunrajataulukon mukaan, josta kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu maksaa toteutuneiden kustannusten mukaan vuosittain tarkistettavaa ylläpitovuokraa. Arvio ylläpitovuokrasta sopimuksen alkaessa on noin 3,15 euroa/htm² kuukaudessa. Ylläpitovuokraan kuuluvat kiinteistön kaikki tavanomaiset käyttö-, hoito- ja ylläpitokustannukset, kiinteistön huolto ja kunnossapitokorjaukset, lämmitys, jäähdytys, vesi ja jätevesi, sähkö, yleisten tilojen puhtaanapito sekä jätehuolto. Mikäli vuokranantaja toteuttaa vuokralaiselle erikseen sovittuja käyttäjäpalveluita, laskutetaan niistä syntyneet kulut toteuman mukaan erikseen. Kaikki em. luvut ovat arvonlisäverottomia.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle muodostuu ulos maksettavasta pääomavuokrasta, toteutuman mukaan tarkistettavasta ylläpitovuokrasta, yleiskustannuksesta, valmistelukustannuksista ja varauksista maksettavasta lisävuokrasta sekä kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle maksettavasta maanvuokrasta ja kaupungin määrittämästä kaupungille tuloutuvasta kiinteistöverosta.

Tilakustannus kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle on noin 31,70 euroa/htm² kuukaudessa eli yhteensä noin 86 287 euroa kuukaudessa ja yhteensä noin 1 035 449 euroa vuodessa. Kuukausivuokra muodostuu:

Ylläpitovuokran suuruus määräytyy vuodeksi kerrallaan toteutuneiden kustannusten perusteella siten, että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan vuoden ylläpitovuokran määrässä.

Aikataulu

Tavoitteena on, että perusparannus valmistuu 06/2026 ja vuokrakausi alkaa 08/2026.

Rahoitus ja toteutus

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista. Rakennuttamiskustannus rahoitetaan kaupungin kohdentamattomista määrärahoista.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto sekä lapsivaikutusten arviointi

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on antanut hankesuunnitelmasta 14.5.2024 § 109 puoltavan lausunnon ja todennut, että hankesuunnitelma vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Tilojen ja pihan toteutuksella varmistetaan lapsille turvallinen ja terveellinen toimintaympäristö. Liikenteen suunnittelulla varmistetaan lasten turvalliset kevyen liikenteen yhteydet rakennukseen ja sen lähialueille. Suunnittelussa on otettu huomioon lasten turvallinen siirtyminen lähialueen virkistys-, liikunta- ja kulttuuripalveluihin.

Vuokrausperiaatteiden määrittäminen

Koulutontti rakennuksineen on kaupungin omistuksessa. Koska koulurakennus on tarkoitus myydä Hemsö Suomi Oy:n perustamalle Kiinteistö Oy Helsingin Hämeentie 80 -yhtiölle, tulee koulun tontille 22542/8 vahvistaa vuokrausperiaatteet opetustoimintaa varten. Koulun tontti ei sisältynyt tarjouskilpailuun, vaan kilpailun yhtenä edellytyksenä oli, että kilpailun voittajan kanssa tehdään maanvuokrasopimus koulutontista.

Tontin tiedot

Helsingin yleiskaavassa 2016 Vallilan ala-asteen tontti on kantakaupunkialuetta. Tontilla on voimassa asemakaava nro 8724 vuodelta 1985, jossa tontti on osoitettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeseen (YO). Tontin pinta-ala on 5 684 m² ja rakennusoikeus 3 200 k-m². Tontilla sijaitsee 3 270 k-m²:n laajuinen koulurakennus.

Ehdotetut vuokrausperiaatteet

Vuokrausperiaatteina esitetään, että Vallilan ala-asteen tontti voidaan vuokrata enintään 50 vuodeksi. Vuokrauksessa noudatetaan yleisesti käytettyjä yksityisiä kouluja koskevia vuokrausehtoja. Näiden mukaisesti vuokra-aika on enintään 50 vuotta ja vuokra määritellään toteutuneen rakennusoikeuden sekä ulkopuolisen kiinteistöarvoitsijan yleisten rakennusten tonteille arvioiman markkina-arvon perusteella.

Vuokralainen ja kaupunkiympäristön toimialan rakennusten ja yleisten alueiden palvelukokonaisuus ovat sopineet koulurakennuksen vuokraamisesta 40 vuodeksi. Hemsö Suomi Oy on perustanut koulurakennusta hallinnoimaan Kiinteistö Oy Helsingin Hämeentie 80 -nimisen kiinteistöosakeyhtiön, jolle tontti vuokrataan.

Kaupunginvaltuusto päätti 20.1.2016 § 14 vuokrata eräille yksityisille kouluille niillä pitkään vuokralla olleet tontit 50 vuodeksi vuokrausperusteinaan mm. toteutunut rakennusoikeus. Tämä vuokraus noudattaa soveltuvin osin vastaavia periaatteita.

Kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten 3.1 kohdan mukaan kaupunki luovuttaa yleisten rakennusten tontit pääsääntöisesti vuokraamalla.

Valtiontukiarviointi

Kiinteistö Oy Helsingin Hämeentie 80 -yhtiön kanssa tehtävän maanvuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Maanvuokra on markkinaehtoinen, joten Kiinteistö Oy Helsingin Hämeentie 80 ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 1 momentin 9 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää liikehuoneistojen vuokralle ottamisesta, kun sopimuksen ennakoitu kokonaisarvo ylittää 10 miljoonaa euroa.

Päätöksen täytäntöönpano

Mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy päätösesityksen, tulee kaupunginhallitus täytäntöönpanopäätöksessään oikeuttamaan kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n päällikön allekirjoittamaan Hemsö Suomi Oy:n kanssa tehtävä vuokrasopimus sen jälkeen, kun maanvuokrasopimus ja rakennuksen myyntiä koskeva kauppakirja on allekirjoitettu, sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.