Vuokraus, tilat, Uudenmaan kasarmista Maurinkatu 1, varhaiskasvatus

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Projektets behövlighet

Enligt befolkningsprognosen kommer antalet finskspråkiga barn och barn med ett annat språk som modersmål i åldern 1–6 år att öka i det södra stordistriktet med cirka 530 barn från år 2022 till år 2037. Enligt befolkningsprognosen kommer antalet finskspråkiga barn och barn med ett annat språk som modersmål i åldern 1–6 år att minska i Estnäs distrikt med cirka 90 barn från år 2022 till år 2037.

Fostrans- och utbildningsnämnden har 26.3.2024 (§ 61) godkänt en behovsutredning för daghemslokalerna i Kronohagen. Enligt beslutet kan man i de framtida lokalerna svara för servicebehovet i området och trygga verksamheten i daghemmet Vironniemi. Det nya daghemmet svarar dessutom för behovet av tillfälliga lokaler i området under de kommande åren. Flera ombyggnadsprojekt planeras i området. Det är viktigt att trygga principen om närliggande daghem med hjälp av tillfälliga lokaler under projektens gång. De nya lokalerna gör det möjligt att utveckla servicenätet i området enligt principen on närliggande daghem.

Lokalerna planeras och byggs om så att de lämpar sig för daghemsbruk. Det finns platser för 224 barn i daghemmet. Lokalerna har dimensionerats så att de tillåter en mångsidig användning.

Fostrans- och utbildningsnämnden förutsatte att förslagen om eventuella ändringar för de nuvarande daghemmen i området föreläggs för behandling i fostrans- och utbildningsnämnden i sinom tid. Dessutom förutsatte nämnden att man vid planeringen av lokalerna och i byggskedet ska beakta fostrans- och utbildningssektorns uppdaterade delaktighetsplan. Personalen, vårdnadshavarna och barnen engageras i planeringen av lokalerna, gården och utomhusvistelsen i tillräckligt god tid.

Upphandlingsförfarande

Fostrans- och utbildningssektorn har sommaren 2023 utarbetat en behovsbeskrivning och ett lokalprogram som baserar sig på prognoser. På denna grund granskades de lokaler som staden äger i Kronohagen samt de lokaler som ägs av utomstående och som hyrs ut på marknadsvillkor och som lämpar sig för lokalbehovet. Den enda lämpliga lokalen fanns i Nylands kasern. Stadsmiljösektorns lokalservice begärde anbud på lokalen.

I enlighet med 40 § 2 mom. 2 punkten i lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016, upphandlingslagen) kan den upphandlande enheten välja direktupphandling om upphandlingen av tekniska skäl eller av skäl som anknyter till skydd av ensamrätt bara kan genomföras av en viss leverantör. En ytterligare förutsättning är att det inte finns något förnuftigt alternativ eller substitut och att avsaknaden av konkurrens inte beror på en konstgjord begränsning av villkoren för upphandlingen.

Enligt motiveringen för upphandlingslagen, dvs. enligt regeringens proportion RP 108/2016 rd ska de upphandlande enheter som använder direktupphandling motivera varför de inte kan använda alternativa, motsvarande eller ersättande produkter eller lösningar. Stadsmiljösektorn har kartlagt lokaler som lämpar sig för daghemsverksamhet i Kronohagens område. Den största utmaningen är inte själva lokalen, utan att ordna en gård som lämpar sig för daghemmet och som är belägen i anknytning till eller i närheten av daghemmet. I den planerade byggnaden får man en skyddad, trygg och tillräckligt stor gård på innergården som inte medför problem med buller eller partiklar. Stadsmiljösektorn har inte i sin kartläggning hittat något annat motsvarande objekt som lämpar sig för daghemsverksamhet. Staden har rätt att fastställa det område där daghemmet ska vara beläget enligt småbarnspedagogikens behov samt de egenskaper som gäller lokaler och gårdsområden som daghemmet ska uppfylla.

Innan ett projektavtal undertecknas inom stadsmiljösektorn publiceras en frivillig annons om direktupphandling i enlighet med 131 § 3 mom. i upphandlingslagen efter att upphandlingsbeslutet fattats. När den frivilliga annonsen om direktupphandling publicerats i Europeiska unionens officiella tidning börjar besvärstiden på 14 dagar enligt 147 § 4 mom. i upphandlingslagen löpa. Upphandlingskontraktet kan ingås om inga besvär över den frivilliga annonsen om direktupphandling har anförts hos marknadsdomstolen. Enligt 128 § i upphandlingslagen uppstår upphandlingskontraktet inte genom upphandlingsbeslutet eller dess delgivning utan genom ingående av ett separat, skriftligt kontrakt.

Hyreslokaler

Staden hyr de nödvändiga lokalerna i byggnaden Nylands kasern på Mauritzgatan 1 i Kronohagen. Hyresvärden bygger lokaler för småbarnspedagogik och förskoleundervisning för 224 barn i byggnaden i samband med renoveringen.

De hyrda lokalerna finns på våning 1 och 2 i byggnaden och deras lägenhetsyta är cirka 2 280 m². Dessutom ingår en 1 120 m² stor innergård i hyresområdet.

Staden har länge sökt lokaler som lämpar sig för småbarnspedagogik i området. Eftersom det inte fanns några alternativ kom man vid förhandlingarna fram till en hyrestid på 25 år. Höjningen i den allmänna kostnadsnivån under förhandlingarna syntes i hyran i form av förhöjda förhandspriser och finansieringskostnader under beräkningsfasen. I förhandlingarna kom man fram till att sänka hyran till en rimlig nivå genom att förlänga hyrestiden.

Stadsmiljösektorns lokalservice bedömer att anbudet är totalekonomiskt och lämpligt för lokalbehovet jämfört med andra motsvarande projekt och prisnivån i området.

Projektplanen finns i bilaga 1. Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.

Engagerande av fostrans- och utbildningssektorn

Höranden av personalen inom utbildning och fostran i anslutning till förändringar i verksamheten ordnades 17.1.2024. Ett möte för vårdnadshavarna ordnades 17.1.2024. Vid mötet fick deltagarna information om projektet och servicenätverksplanen för Estnäs område. En invånarafton ordnades 26.2.2024.

Skolans personal deltar i beredningen av projektet och bidrar med ett pedagogiskt och funktionellt perspektiv på planeringen av lokalerna. Den respons som har kommit in genom delaktiggörandet beaktas i utarbetandet av planerna. Personalen engageras också i den fortsatta utvecklingen av planerna med hjälp av användarmöten.

Hyres- och investeringskostnader

Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och renoveringar under hela hyresperioden. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar hyresvärden en totalhyra som består av kapitalhyra och underhållshyra som betalas enligt utfallet.

Kapitalhyresbeloppet binds till levnadskostnadsindex. Hyran justeras för första gången vid ingången av hyresperioden och därefter årligen vid samma tidpunkt.

Kapitalhyran för de hyrda lokalerna exklusive mervärdesskatt är cirka 23,75 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 54 150 euro i månaden, cirka 649 800 euro om året och 16 245 000 euro på 25 år. Lägenhetsytan är cirka 2 280 m².

De sammanlagda hyres- och investeringskostnaderna, 16 545 000 euro, består av ett kapitalhyresbelopp på 16 245 000 euro utan indexjustering, som betalas ut under hyresperioden på 25 år, och en reservering på högst 300 000 euro för eventuella funktionella ändringar efter användarens behov samt berednings- och tillsynskostnader.

Hyresgästen betalar varken separat arrende eller fastighetsskatt, utan kapitalhyran omfattar arrendet och fastighetsskatten som hyresvärden betalar och som återbetalas till Helsingfors stad.

Hyresvärden ansvarar för att ordna tjänster för fastighetsskötsel och underhåll i enlighet med tabellen över upphandlingsgränser och ansvarsfördelning. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar en underhållshyra för dessa tjänster som justeras årligen enligt de faktiska kostnaderna. Den indikativa underhållshyran när avtalet träder i kraft är 6,44 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt cirka 14 683 euro i månaden. I underhållshyran ingår fastighetens alla vanliga användnings-, skötsel- och underhållskostnader, fastighetsunderhåll, uppvärmning, nedkylning, vatten och avloppsvatten, fastighetsel, renhållning av allmänna utrymmen, försäkringar samt årsreparationer.

Enligt ansvarsfördelningstabellen för underhåll betalas hyresvärden en ersättning som baserar sig på en separat debitering för sådant underhåll av daghemslokalerna som inte ingår i fastighetens allmänna underhållsansvar.

Om hyresvärden utför separat avtalade användartjänster för hyresgästen, faktureras kostnaderna för dessa tjänster separat enligt utfallet.

Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn

De beräknade lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn exklusive moms är cirka 33,01 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 75 263 euro i månaden och cirka 903 161 euro om året.

Fostrans- och utbildningssektorn månadshyra består av kapitalhyran som betalas ut 23,75 euro/m² lägenhetsyta, vilken omfattar tomtarrendets andel och fastighetsskatten som återbetalas till staden, underhållshyran 8,00 euro/m² lägenhetsyta, vilken omfattar försäkringspremierna och uppehället som ersätts separat till hyresvärden, allmänna kostnader 0,67 euro/m² lägenhetsyta samt högst 0,59 euro/ m² lägenhetsyta/månad av den extra hyran som allokeras till hyresgästen för kostnaderna för beredningsfasen och eventuella ändringar i användarens verksamhet.

Tidsplan

Målet är att objektet färdigställs 12/2025 och att lokalerna tas i bruk och hyresperioden börjar 1/2026.

Finansiering och genomförande

Projektet ingår i byggprogrammet för husbyggnadsprojekt i förteckningen över de planerade ny- och ombyggnadsprojekt för hyres- och aktieobjekt för åren 2023–2032 som ingår som bilaga i 2023 års budget med projektnamnet ”Daghemslokaler till Kronohagen” så att projektets beräknade kapitalhyra är cirka 666 000 euro per år räknat enligt en hyresperiod på 20 år.

Den hyra som betalas ut finansieras med anslag för stadsmiljösektorns driftsekonomi. Reserveringarna för tilläggs- och ändringsarbeten finansieras med stadens ospecificerade anslag.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande och bedömning av konsekvenserna för barn

Fostrans- och utbildningsnämnden har 14.5.2024 (§ 106) gett sitt samtycke till projektplanen i ett utlåtande och konstaterat att projektplanen motsvarar fostrans- och utbildningssektorns verksamhetsmål.

Genom byggandet av lokalerna och gården säkerställs en trygg och hälsosam verksamhetsmiljö för barn. Användarnas funktionella behov har beaktats i planeringen av verksamheten och lokalerna. Med hjälp av trafikplaneringen säkerställs trygga gång- och cykelförbindelser för barnen till byggnaden och dess närområden. Eventuella risker förknippade med trafikförbindelserna bedöms genom att samarbeta på stadsnivå under planeringen. Barnens möjligheter att tryggt ta sig till rekreations-, idrotts- och kulturtjänsterna i närområdet har beaktats och barnens och ungdomarnas lek- och idrottsmöjligheter på gården och i närparker har säkerställts i planeringen.

Befogenheter och verkställighet

I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas överstiga 10  miljoner euro.

Förutsatt att stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i sitt verkställighetsbeslut bemyndiga chefen för kundrelationsenheten 1 vid stadsmiljösektorn att underteckna hyresavtalet med Kruunuhaan Kiinteistökehitys Oy, som finns i bilaga 2, samt att vid behov göra små ändringar av teknisk natur i avtalet.

Kaupunginhallitus 10.06.2024 § 369

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Rämö, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 32174

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 14.05.2024 § 106

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Molly Ekholm, projektiarkkitehti, puhelin:

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 04.04.2024 § 35

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Mari Koskinen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 37530

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 09 310 23466

Reetta Amper, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 38283

Detta beslut publicerades 26.06.2024

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar efter att man fått del av beslutet.

Besvärsskriften ska lämnas in till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet sändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet sändes, om inte något annat påvisas.

Dagen då man fått del av beslutet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna lämnas in första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om en laglig företrädare eller ett ombud för ändringssökandens talan, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla postadressen och en eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

En rättegångsavgift tas ut med stöd av lagen om domstolsavgifter (1455/2015) hos den som söker ändring. I ett ärende som marknadsdomstolen har behandlat som första instans tas avgiften ut oberoende av utgången.

Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Skyddad e-post: https://securemail.hel.fi/

Använd alltid skyddad e-post när du skickar personliga uppgifter.

Nämn alltid diarienumret (t.ex. HEL 2021-000123) i ditt meddelande om ditt ärende redan har upptagits till behandling vid Helsingfors stad.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00