Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle liike-, toimisto- ja teollisuustarkoitukseen vuokratun kaavatontin 10591/2 uudelleen vuokraaminen ja osto-option lisääminen sopimukseen (Sörnäinen, tontti 10591/2)

A

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö päätti uudelleen vuokrata Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle (Y-tunnus: 0702131-4) Helsingin kaupungin 10. kaupunginosan (Sörnäinen) korttelin 10591 kaavatontin 2 (rakennusoikeus 14 300 k-m², os. Työpajankatu 10) 1.7.2017 – 31.12.2046 väliseksi ajaksi liitteenä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisin sekä seuraavin ehdoin:

1

Huhtikuun 1. päivästä 2019 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 13 442 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Alkuvuosivuokra on 31.3.2019 saakka 258 490 euroa.

Alkuvuosivuokrasta ja indeksillä tarkistetusta vuosivuokrasta peritään 48 % 31.12.2020 saakka.

Vuokra perustuu liike- ja toimistorakennusoikeuden 6 864 k-m²:n (48 % tiloista) osalta pääoma-arvoon 24 euroa/k-m² (ind.100) ja teollisuusrakennusoikeuden 7 436 k-m²:n (52 % tiloista) osalta pääoma-arvoon 14 euroa/k-m² (ind.100) ja viiden prosentin tuottoprosenttiin

Lisäksi tonttipäällikkö päätti, että tontin nykyinen maanvuokrasopimus nro 14601 (vuokraustunnus T1110-19) merkitään päättymään tämän uudelleenvuokrauksen tullessa voimaan.

B

Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tonttipäällikkö päätti lisätä edellä päätöksessä A mainittuun maanvuokrasopimukseen ehdon vuokralaisen oikeudesta ostaa tontti seuraavin ehdoin:

1

Osto-oikeus on voimassa viisi vuotta pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Vuokralaisella on oikeus ostaa tontti sen jälkeen, kun viereisen tontin 10591/1 kaupunkiympäristön toimialan toimitalo on valmistunut ja käyttöönotettu sekä mahdollisesti tarvittavat kiinteistöjärjestelyt on tehty.

2

Kauppahinta on 24 euroa/k-m² (ind. 100=1951).

3

Osapuolten välillä voimassa oleva maanvuokrasopimus päättyy, kun kauppakirja tontista allekirjoitetaan.

4

Muilta osin noudatetaan kaupungin vakiintuneita kiinteistökaupan ehtoja sekä kiinteistölautakunnan mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

T1110-37

Hakemus

Helsingin Yrittäjätalo Oy on pyytänyt 6.4.2016 lähetetyssä sähköpostiviestissä, että yhtiölle vuokratun tontin 10575/28 vuokrasopimusta jatkettaisiin.

Nykyinen vuokrasopimus

Tontti 10575/28 on vuokrattu Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle liike-, toimisto- ja teollisuustarkoituksiin 31.12.2020 päättyvällä maanvuokrasopimuksella. Tontti on ollut vuokrattuna Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle 1.9.1988 alkaen.

Tontin nykyinen perusvuokra on 7 073,48 euroa vuodessa ja sen nykyinen vuosivuokra on 122 933,67 euroa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaavatontti 10591/2 kuuluu 2.6.2017 voimaan tulleen asemakaavan muutosehdotuksen nro 12390 mukaan toimitilarakennusten korttelialueeseen (KTY). Asemakaavaehdotuksessa nykyisen vuokrasopimuksen mukaisen tontin 10575/28 uudeksi numeroksi muutettiin 10591/2, ja tontin luoteisosasta rajattiin alue liitettäväksi viereiseen kaupunkiympäristötalon kaavatonttiin 10591/1. Asemakaavaehdotuksella varauduttiin Helsingin kaupungin kaupunkiympäristötalon, asuntojen ja toimitilojen rakentamiseen alueelle. Kaupunkiympäristötalon rakennustyöt on tarkoitus aloittaa syksyllä 2017 kaavatontille 10591/1, joka rajautuu kiinni tontin 10591/2 reunoihin pohjoisessa ja lännessä.

Kaavatontin 10591/2 pinta-ala on 4 550 m² ja sen rakennusoikeus on 14 300 k-m².

Rakennusoikeutta on toteutettu liike- ja toimistotarkoitukseen 6 864 k-m² ja teollisuustarkoitukseen 7 436 k-m².

Toimivalta

Kiinteistölautakunta päätti 18.5.2017 (§ 278) oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tonttipäällikön vuokraamaan uudelleen tontin 10591/2 Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle päätöksen A-kohdassa mainituin ja liitteenä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisin ehdoin.

Lisäksi kiinteistölautakunta päätti oikeuttaa tonttipäällikön päättämään tontin voimassa olevan pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen ja esittää kaupunginhallitukselle, että Helsingin Yrittäjätalo Oy:n maanvuokrasopimukseen lisätään ehto vuokralaisen oikeudesta ostaa tontti.

Kaupunginhallitus päätti 12.6.2017 (§ 670) oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelun tonttipäällikön lisäämään Helsingin Yrittäjätalo Oy:lle vuokratun tontin 10591/2 maanvuokrasopimukseen ehdon vuokralaisen oikeudesta ostaa tontti edellä päätöksen B-kohdassa mainituin ehdoin.

Vuokra-aika ja vuokrausehdot

Kaavatontti 10591/2 on tarkoituksenmukaista vuokrata nykyiselle vuokralaiselle uudelleen 31.12.2046 päättyvällä maanvuokrasopimuksella.

Vuokranmääräytymisperusteena käytetään elinkustannusindeksiin sidottua vuokraa, joka vastaa liike- ja toimistotilan osalta pääoma-arvoa 24 euroa/k-m² (ind.100=1951) ja teollisuustilan osalta pääoma-arvoa 14 euroa/k-m² (ind.100=1951). Vuokran määrä perustuu voimassa olevan kaavan mukaiseen rakennusoikeuteen. Vuokran määrittämisessä on käytetty ulkopuolisen asiantuntijan arviota.

Tontin uusi vuosivuokra merkitsee noin 109 %:n korotusta tontin nykyiseen voimassa olevaan vuokraan. Tontin vuosivuokrasta peritään nykyisen sopimuksen päättymispäivään 31.12.2020 saakka 48 %, joka vastaa tontin nykyistä maanvuokraa. Menettelyä voidaan pitää perusteltuna, sillä vuokra-alueen viereiselle suunnitellulle tontille rakennetaan tuona aikana kaupunkiympäristötaloa ja rakentamisesta aiheutuu haittaa tontin käytölle. Lisäksi tämän sopimuksen uusimisen yhteydessä sovitaan kaupunkiympäristötalon tontille 10591/1 perustettavista rasitteista tai rasitteenluonteisista ehdoista.

Pitkäaikainen maanvuokrasopimus sisältää osapuolten välillä sovittavat kaupunkiympäristötalon toteutukseen ja käyttöön liittyvät ehdot sekä soveltuvin osin liike- ja toimistoalueen maanvuokrasopimuksissa käytettävät tavanomaiset ehdot,

Osto-oikeus

Vuokralaiselle myönnetään osto-oikeus uudelleen vuokrattavalle tontille. Osto-oikeus on voimassa viisi vuotta sopimuksen alkamisesta.

Kaupunginhallitus päätti 16.6.2014 (714 §) maanmyyntitavoitteiden saavuttamisen edistämiseksi sekä tontinvaraus- ja luovutusesitysten valmisteluohjeeksi mm. seuraavaa:

Kiinteistötoimi tarjoaa aktiivisesti nykyisten toimitilatonttien vuokralaisille mahdollisuutta tontin ostamiseen edellyttäen, että tontti on kaavallisesti loppuun jalostettu, asemakaavoituksen kautta ei ole näköpiirissä merkittävää tontinarvonnousua eikä tontilla ole merkitystä alueen maankäytön pitkän aikavälin kehittämisen kannalta.

Esitettävä myyntihinta perustuu tontin toimistorakennusoikeuden käypään hintaan, jonka määrittämisessä on käytetty ulkopuolisen asiantuntijan arviota. Kauppahinta on toimistorakennusoikeuden osalta 24 euroa/k-m² (ind. 100=1951, nykyhintatasossa noin 462 euroa/k-m²). Tällä hetkellä tontin myyntihinta olisi käytetyn rakennusoikeuden mukaan noin 6,6 miljoonaa euroa.