Suurmetsä, Reppukuja 1, poikkeamishakemus

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 41. kaupunginosan (Suurmetsä, Alppikylä) korttelin 41301 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11370 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Reppukuja 1 c/o Titanium Rahastoyhtiö Oy (jättöpäivämäärä 31.8.2017)

Rakennuspaikka

41. kaupunginosan (Suurmetsä, Alppikylä) korttelin 41301 tontti 1 (tontin lohkominen vireillä).

Hakemus

Hakija hakee lupaa hoivarakentamisen ja erityisasumisen yhteishankkeen (2 309 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta 11370. Rakennusalalle merkitystä käyttötarkoituksesta poiketaan siten, että työtilarakennuksen kerrosalaksi merkitty 1 000 k-m² voidaan käyttää asuntorakentamiseen ja kaavan sallima aputilojen lisäkerrosala 20 % lasketaan kokonaiskerrosalasta 1 900 k-m². Myös rakennusalasta poiketaan koko rakennusalan alueella. Asuntojen tyypistä poiketaan siten, että asunnot eivät ole suuria perheasuntoja, niissä ei ole omaa ulko-ovea eikä muureilla rajattua huonemaista pihatilaa. Rakennuksissa ei ole ullakkoa tai kellaria. Asunnot ovat pieniä ja tarkoitettu erityisasumiseen. Autopaikkojen määrästä 1 ap/ 80 k-m² poiketaan siten, että käytetään asuntolarakentamisen autopaikkavaatimusta 1 ap/ 200 k-m². Autopaikat eivät sijoitu autosuojiin, vaan ovat avopaikkoja.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kyseessä on hoivarakentamisen ja erityisasumisen yhteishanke, jolle on suuri tarve suuralueella. Hakijan mukaan poikkeamisen vaikutukset eivät ole merkittäviä, sillä liikennemäärä ei lisäänny verrattuna kaavan mukaiseen ratkaisuun ja rakennukset ovat kaupunkikuvallisesti kaavan tavoitteiden mukaisia. Asuntokoosta poikkeamista hakija perustelee sillä, että asunnot ovat erityisasumista ja niiden asukkaat käyttävät tarpeensa mukaan saman rakennuksen 1. kerroksen palveluita. Yleensä huoneistoissa on asukkaita yksi tai kaksi, joten niiden ei ole tarkoituksenmukaista olla suuria. Samasta syystä rakennuksissa ei ole kellaria tai ullakkoa. Asumisen luonteen vuoksi kulku asuntoihin on syytä järjestää porrashuoneiden kautta ja rakentaa asukkaille yksi yhteinen piha. Rakennusalan rajojen ylittämistä hakija perustelee esteettömyyden saavuttamisella. Autopaikkojen määrää ja sijaintia hakija perustelee sillä, että hoitolaitoksen asukkailla ei ole omia autoja, vaan paikkoja tarvitaan ainoastaan henkilökuntaa ja vieraita varten. Tällöin ei tarvita autokatoksia ja mahdolliset autokatokset aiheuttaisivat palo-osastointitarpeita.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 13.10.2006 hyväksytty asemakaava nro 11370. Asemakaavan mukaan tontti on asuin- ja työpaikkarakentamiseen tarkoitettua ATY-korttelialuetta. Tontille on merkitty Alppikyläntien varteen rakennusala asuntorakentamista varten ja sille rakennusoikeus 900 k-m². Toinen erillinen rakennusala, joka on osoitettu työtilarakentamista varten ja jolle on merkitty rakennusoikeus 1 000 k-m², on Lahdenväylän puoleisella tontin osalla. Asuntorakentamiseen käytettävällä rakennusalalla on kerroslukumerkintä III(½) ja työtilan kohdalla II. Roomalaisen luvun jäljessä oleva luku ilmoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa rakennuksen ylimmässä kerroksessa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi.

Kaavan mukaan tontit ATY-korttelialueella on tarkoitettu pääosin suuria asuntoja varten. Asunnoilla on oltava oma ulko-ovi ja pääosin oma piha. Asuinrakennukset ovat luonteeltaan kapearäystäisiä värillisiä kivitaloja. Rakennusalan sivutessa katualuetta on rakennus rakennettava pääosin kiinni kadun puoleiseen rakennusrajaan. Rakennukseen tulee kuulua kellari ja/tai käyttöullakko. Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi saadaan rakentaa yhteensä enintään 20 % asuntokerrosalasta varasto-, huolto-, sauna- ja teknisiä tiloja sekä lasikuisteja rakennuksen kaikkiin kerroksiin ja talousrakennuksiin. Lisäksi ensimmäiseen kerrokseen tai talousrakennukseen saadaan rakentaa autonsäilytystiloja enintään 15 m²/ autopaikka. Asuinrakennuksiin saadaan sijoittaa ympäristöhäiriötä tuottamattomia työtiloja enintään 30 % kaavan sallimasta kerrosalasta. Vähintään 60 % piha-alasta on varattava muuhun, kuin autojen pysäköintiin.

Rakennukset varustetaan harja-, mansardi- tai tynnyriholvikatolla tai niiden muunnoksilla lukuun ottamatta kattoterasseja. Harjakaton kaltevuuden on oltava vähintään 1:2,5. Julkisivumateriaalina on oltava pääosin värillinen rappaus, slammaus tai puhtaaksimuurattu kivi tai tiili. Pienempi osa julkisivusta voi olla peittomaalattua puuta tai muuta materiaalia. Pienet pihat rajataan huonemaisiksi tiloiksi pääosin muurein tonteilla, joilla on vain yksi asunto.

Alueella on voimassa yleiskaava 2002, jossa alue on kerrostalovaltaista asuin- ja toimitila-aluetta. Helsingin uudessa yleiskaavassa (Kvsto 26.10.2016) rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A3, jolla aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön.

Nykytilanteessa tontilla on kaksi asuinpientaloa ja niiden aputiloja. Lähiympäristön tonteille on rakennettu suhteellisen tiivistä ja kaupunkimaista asuinympäristöä, kerros- ja rivitaloja sekä townhouse-tyyppisiä kortteleita. Kadun vastakkaiselle puolelle on valmistunut uusi lasten päiväkoti.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Selvitys naapureiden kuulemisesta ja heidän mahdollisuudesta tehdä muistutus on liitetty hakemusasiakirjoihin. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty. Helsingin kaupungin maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelu ilmoittaa, että ei vastusta hakemuksessa esitettyjä poikkeamisia, mutta toteaa, että osa kaavatontista 41301/1 on kaupungin omistuksessa ja rakennuslupaa ei voi myöntää ennen kuin tontin osat on hankittu hakijan omistukseen kaupungilta. Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit –palvelu huomauttaa myös, että naapuritontteja on vuokrattu ja vuokraoikeuden haltijat on kuultava erikseen.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska kyse on alueelle tarpeellisesta palvelusta. Työtilarakennuksen kerrosalaksi merkitty 1 000 k-m2 voidaan käyttää asuntorakentamiseen, jotta hoiva- ja erityisasumisen yhteishankkeesta saadaan laajuudeltaan toteutuskelpoinen. Rakennusalasta poiketaan koko rakennusalan alueella. Poikkeamisen perusteena on mahdollisuus rakentaa riittävä piha-alue, parvekkeet ja terassit edullisiin ilmansuuntiin siten, että raittiinilmanotto voidaan järjestää tehokkaasti suodatettuna mahdollisimman etäältä Lahdenväylän liikennealueesta. Myös meluntorjunnan kannalta hyväksyttävä tilanne, ts. rakennuksen riittävä etäisyys Lahdenväylästä ja ulkotilojen suuntaaminen länteen melulähteestä poispäin, voidaan myös järjestää tontille, kun rakennusalasta poiketaan. Jotta poikkeamisen ehtojen mukainen riittävä suojaus piha-alueelle ja hyvät olosuhteet erityisasumiselle voidaan toteuttaa, saattaa olla välttämätöntä poiketa myös kerroslukumääräyksestä, jonka mukaan kolmannen kerroksen tasoon voidaan rakentaa vain puolet suurimman kerroksen kerrosalasta.

Jotta saavutettaisiin suojaustavoitteiden ja asuttavuuden kannalta hyvä suunnitteluratkaisu, myös kerroslukumääräyksestä voi olla tarpeen poiketa. Kerroslukumääräyksestä, jonka mukaan kolmannen kerroksen tasoon voidaan rakentaa vain puolet suurimman kerroksen kerrosalasta, voidaan tarvittaessa poiketa siten, että kolmannen kerroksen tasoon saadaan rakentaa täysi asuinkerros.

Asuntojen tyypistä poikkeaminen siten, että asunnot eivät ole suuria perheasuntoja, niissä ei ole ullakkoa tai kellaria, omaa ulko-ovea eikä muureilla rajattua huonemaista pihatilaa, on perusteltua siksi, että asunnot ovat erityisasumista ja niiden asukkaat käyttävät tarpeensa mukaan yhteisiä palvelutiloja. Koska asukkaiden toimintamahdollisuudet voivat olla rajallisia, yhteistilat ja ulko-oleskelutilat sekä niiden saavutettavuus myös omatoimisesti ovat erityisen merkittävä osa tontin rakentamista. Palvelutilojen ja yhteisten ulko-oleskelutilojen määrällä ja laadulla kompensoidaan pientä asuntokokoa. Huonemaisiksi pihatiloiksi rakennettavia pihoja koskeva määräys koskee vain yksiasuntoisia tontteja. Autopaikkojen määrästä 1 ap/ 80 k-m² poikkeamisen siten, että käytetään asuntolarakentamisen autopaikkavaatimusta 1 ap/ 200 k-m², perusteena on rakennuksen toiminta. Autopaikat ovat avopaikkoja eivätkä sijoitu autosuojiin, koska tontilla ei ole tarvetta pitkäaikaiseen pysäköintiin. Paikkoja tarvitaan ainoastaan henkilökuntaa ja vieraita varten.

Kaavan kaupunkikuvallisina tavoitteina ovat mm. rajatut katutilat ja rakentamistavan pienimittakaavaisuus. Jotta tärkeä ulko-oleskelutila olisi suojattu ympäristöhäiriöiltä ja avautuisi edullisiin ilmansuuntiin, tulee se sijoittaa Alppikylänkadun puolelle. Pihatila tulee rajata Alppikylänkadusta ja Reppukujan länsipäästä pääosin kiviaineisten muurien, aputilarakennusten tai -rakennelmien avulla, jotta katutilan luonne säilyy rakennettuna ja kaupunkimaisena siitä huolimatta, että rakennusta ei rakenneta tontin kadunpuoleiseen rajaan kiinni. Rajaavissa rakenteissa tulee kuitenkin olla vaihtelua siten, että jalankulkuympäristön kannalta ne muodostavat mielenkiintoinen ja viihtyisyyttä tuovan lisän Alppikylän katukuvaan.

Poikkeamisen erityiset syyt ovat alueelle tarpeellisen palvelun mahdollistaminen, tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen sekä tontin tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Hakijalle on toimitettu saapuneet muistutukset ja lausunnot (sähköposti 18.6.2018). Hakija ilmoittaa vastineessaan, että kaupungin kanssa on laadittu esisopimus kaupungin omistaman tontinosan ostosta.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2018, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon.