Pakilan palvelurakennukset -allianssihanke

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Projektplanen gäller utbyggnad och en omfattande funktionell och teknisk ombyggnad av skolhuset på Vedakärrsvägen 88 samt uppförande av en nybyggnad på Elovägen 35.

För närvarande verkar skolan Pakilan ala-aste i byggnaderna på Vedakärrsvägen 88. Efter att projektet är klart ska årskurserna 3–6 i den grundläggande utbildningen samt skolan Pakilan yläaste och ungdomsservicen i Baggböle verka där. Daghemmet Havukka verkar nu i byggnaden på Elovägen 35. Årskurserna 1–2 för nybörjarundervisning vid Pakilan ala-aste och ett nytt daghem som ersätter daghemmen Havukka och Pakila ska verka där efter att projektet är klart.

Rumsdispositionen kan effektiveras då man placerar de funktioner som verkar i fem servicebyggnader i två fastigheter i stället. Det gör det också möjligt att frigöra två fastigheter för annan användning och att avstå från en hyreslokal helt och hållet.

För projektet har utarbetats en projektplan, daterad 20.9.2019. Arbetsgruppen har bestått av företrädare för stadsmiljösektorn, fostrans- och utbildningssektorn, kultur- och fritidssektorn, den allianspartner som utsetts att genomföra projektet och den allianspartner som utsetts till planeringsgrupp.

Man har i anslutning till planeringen av projektet hört företrädare för tjänsten detaljplaneläggning, tjänsten trafik- och gatuplanering, miljötjänsten och byggnadstillsynen vid stadsmiljösektorn samt stadsmuseet, en tillgänglighetsexpert samt personal inom arbetarskyddssamarbetet vid fostrans- och utbildningssektorn och kultur- och fritidssektorn som experter.

Fostrans- och utbildningsnämnden har tillstyrkt projektet i ett utlåtande 22.10.2019 (§ 334). Kultur- och fritidsnämnden har tillstyrkt projektet i ett utlåtande 19.11.2019 (§ 187).

Alliansen och tidigare beslut om den

Helsingfors stad har med hjälp av ett anbudsförfarande engagerat allianspartner vilka tillsammans med staden, den sistnämnda i egenskap av beställare, ska utveckla den helhet som bildas av Pakilan yläasteen koulus, Pakilan ala-asteen koulus, daghemmet Havukkas och daghemmet Pakilas lokaler. Samtidigt har staden studerat en utveckling av idrottsområdena och de tomter som eventuellt frigörs samt lösningar för att hitta tillfälliga lokaler. Alliansen bildades i två etapper, så att man först ordnade ett anbudsförfarande om planeringsgruppen och därefter om den part som ska sköta genomförandet.

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden beslutade 28.6.2018 (§ 95) godkänna att allianspartner blir den planeringsgrupp som bedömts vara bäst i en kvalitets- och arvodesjämförelse: Arkkitehdit Rudanko + Kankkunen Oy, Arkkitehdit Frondelius + Keppo + Salmenperä Oy, FCG Design och planering Ab, Ideastructura Oy. Planeringsgruppen påbörjade sitt arbete i augusti 2018.

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden beslutade 1.11.2018 (§ 122) godkänna att allianspartner blir den entreprenör som bedömts vara bäst i en kvalitets- och arvodesjämförelse: NCC Suomi Oy.

Ett allianskontrakt för utvecklingsfasen undertecknades 20.12.2018.

Alliansmodell för genomförande

En allians är ett sätt att genomföra ett byggprojekt där beställaren engagerar planerare och byggare som utvecklar och genomför projektet tillsammans med beställaren.

Principerna för en allians är en gemensam organisation och gemensamma mål, likaså att riskerna och nyttorna delas. Efter att partnerna valts börjar alliansgenomförandet med en utvecklingsfas, under vilken det sätts upp mål för projektets kvalitet, omfattning, tidsplan och kostnader.

Projektets framgång mäts enligt hur de viktigaste målen blivit uppnådda. Projektets maximipris består av alliansens målkostnader och beställarens kostnader. Målkostnaderna består av parternas faktiska kostnader som ska ersättas, av ett arvode och av en riskreservering. Dessutom reserverar beställaren finansiering för kostnaderna för beredning av projektet, för beställarens riskreservering och för en bonuspool. Ur bonuspoolen för projektet betalas parterna en motivationspremie om resultatmålen nås.

Efter utvecklingsfasen utarbetas det ett allianskontrakt för genomförandefasen, med bindande resultatmål för projektet och mätare för uppföljningen av dessa. Allianskontraktet för genomförandefasen täcker projektets byggfas och en separat överenskommen efteruppföljningstid. Planeringen och genomförandet sker i samarbete i syfte att utveckla effektiva och ekonomiska genomförandesätt.

De befintliga byggnaderna

Pakilan yläasteen koulu verkar i en byggnad på Klabbgränden 10, som föreslås bli riven. Iståndsättande av den befintliga byggnaden kräver en omfattande ombyggnad och att man bygger ett annex som ersätter en del av lokalerna. Den befintliga byggnaden är besvärlig med hänsyn till bl.a. tillgängligheten och moderna undervisningsmetoder. Dessutom ligger byggnaden inom zonen för buller och partiklar från Ring I. En del av byggnadens lokaler har försatts i användningsförbud till följd av inneluftsproblem, och för att ersätta dem har man uppfört en särskild volymelementsbyggnad på tomten. Då projektet är klart avser man att flytta högstadiet till lokaler på Vedakärrsvägen 88.

Beträffande Pakilan ala-astes nuvarande skolhus på Vedakärrsvägen 88 har en utredning om reparationsbehovet utarbetats på basis av konditionsundersökningar. De största reparationsåtgärderna består i att bygga om bottenplattan och bottenavloppen, iståndsättande av fasaden samt iståndsättande av fönster och yttertak eller ersättande av de sistnämnda med nya. På grund av utrymmesbehovet verkar Pakilan ala-asteen koulu i en särskild volymelementsbyggnad. När projektet är klart ska årskurserna 3–6 i den grundläggande utbildningen verka i lokaler på Vedakärrsvägen 88. Det är tänkt att årskurserna 1–2 för nybörjarundervisning flyttar in i den nya byggnaden på Elovägen 35.

Daghemmet Havukkas byggnad på Elovägen 35 har tekniskt och funktionellt kommit till slutet på sin livslängd, och det föreslås att den rivs och ersätts med ett nybygge.

Daghemmet Pakila verkar på Brännkärrsvägen 2. Byggnaden ligger inom zonen för buller och partiklar från Ring I. Det är tänkt att daghemmet Pakilas verksamhet flyttar till nybygget på Elovägen 35, och den befintliga byggnaden frigörs för annat bruk.

Ungdomsservicen har hyrt lokaler på Lepolavägen 19, cirka 300 m² lägenhetsyta, av en privat aktör, och de används som ungdomslokal. Man har för avsikt att avstå från lokalerna och överföra verksamheten till skolhuset på Vedakärrsvägen 88.

Projektplan för Baggböleparkens allians

Projektet innebär att lokalerna på Vedakärrsvägen 88 moderniseras i linje med det som undervisningen fordrar. Vidare byts de hustekniska installationerna ut, förbättras energieffektiviteten och repareras fasader, fönster och yttertak samt förnyas bottenplattan. Pakilan ylästes skolhus på Klabbgränden 10 ska rivas efter att annexet på Vedakärrsvägen 88 blivit färdigt. Volymelementspaviljongerna vid båda skolorna ska rivas. Den byggnad där daghemmet Pakila verkar frigörs för annat bruk. Byggnaden på Elovägen 35 ersätts med ett nybygge. Man har planerat att genomföra projektet stegvis, så att det mest brådskande är att få nya lokaler för Pakilan yläaste.

I daghemmet placeras en specialgrupp för multihandikappade (en s.k. MOVA-grupp). Till skolan ska dessutom förläggas två undervisningsgrupper för krävande specialundervisning där man studerar enligt verksamhetsområde (s.k. TOI-undervisning).

Jämsides med projektet har staden förhandlat med Helsingin NMKY om att ersätta organisationens aktivitetscentrum på Brännkärrsvägen 4b med en större nybyggnad som ska uppföras på högstadiets nuvarande tomt. Den undervisning i gymnastik som meddelas inom den grundläggande utbildningen på högstadiet och delvis också på lågstadiet ska ske i Helsingin NMKY:s aktivitetscentrum, varigenom merparten av idrottslokalerna för den grundläggande utbildningen inte behöver byggas i anslutning till skolan. Samtidigt förbättras tillgången på idrottslokaler i Baggböleområdet.

Projektet ger områdets invånare, invånarföreningar och övriga medborgarverksamhet goda omständigheter för ordnande av verksamhet. Ändamålsenlig och trygg lokalplanering stöder ett aktivt utnyttjande av lokalerna på kvällar, veckoslut och fritid. Dessutom ger skolans och daghemmets gårdsområden också områdets invånare mångsidiga villkor för lek och motion utanför serviceställenas öppettider.

Invånarinriktning och brukardelaktighet ska genomföras under hela projektets gång. I februari 2018 ordnades det ett möte om en delaktighets- och utvärderingsplan inför en eventuell detaljplaneändring, och i december 2018 ordnades ett invånarmöte där invånarna ombads uttala sig om de olika alternativen för var servicen skulle kunna ligga. Båda var kopplade till en Säg din åsikt-enkät. På hösten 2018 ordnades det i anslutning till utarbetandet av en pedagogisk plan workshoppar för de anställda, skoleleverna och deras föräldrar i egenskap av brukare. På ett invånarmöte som ordnades i maj 2019 presenterades preliminära förslag till plan. Det har upprättats en projektwebbsida där man kan följa hur projektet framskrider. Man håller kontakt med lokala aktörer genom att ha dem på en e-postlista.

Projektet är en del av genomförandet av handlingsprogrammet Kolneutralt Helsingfors 2035, bl.a. genom att nybyggena i huvudsak ska byggas i trä. Nybyggenas uppvärmning drivs kolneutralt med källvärme, som bygger på utnyttjande av spill-, sol- och jordvärme. Det görs ett pilotprojekt för en modell med livscykelhantering och man utnyttjar grönytefaktormetoden.

Projektplanen ingår som bilaga 1.

Projektets omfattning och tidsplan för byggandet

Projektet har en sammanlagd omfattning på 13 372 m² bruttoyta, 10 621 m² lägenhetsyta, 8 246 m² effektiv yta, som fördelas enligt följande:

Vedakärrsvägen 88

• Ombyggnaden omfattar 4 802 m² bruttoyta, 3 661 m² lägenhetsyta, 2 905 m² effektiv yta.
• Nybygget omfattar 4 028 m² bruttoyta, 3 288 m² lägenhetsyta, 2 451 m² effektiv yta.

Elovägen 35

• Nybygget omfattar 4 542 m² bruttoyta, 3 672 m² lägenhetsyta, 2 890 m² effektiv yta.

Det är meningen att den första fasen av byggandet inleds på tomten på Vedakärrsvägen i juni 2020, och den ska vara slutförd i december 2021. Den andra fasen av byggandet börjar på tomten på Elovägen i februari 2022 och blir klar sommaren 2023.

Finansiering av projektet och dess byggnadskostnader

I byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt 2019–2028, som bifogats budgeten för år 2019, har det reserverats 42,6 miljoner euro för projektet åren 2019–2024. Det finansieringsbehov på 52,8 miljoner euro som genomförandet av projektet kräver har beaktats i beredningen av förslaget till nytt byggnadsprogram.

Projektets maximipris består av målkostnaderna och beställarens kostnader. Enligt kostnadskalkylen har projektet ett pris som uppgår till högst 52 800 000 euro exklusive mervärdesskatt på den kostnadsnivå som rådde i juli 2019. Alliansens målkostnader för genomförandet av projektet uppskattas uppgå till 50 800 000 euro exkl. moms. För beställarens kostnader reserveras 2 000 000 euro exkl. moms. Målkostnaderna för genomförandet av alliansen ska preciseras innan man ingår ett allianskontrakt om genomförandefasen. Kostnaderna innefattar den höjande verkan som bottnar i att nybyggena i huvudsak konstrueras i trä och i de specialkrav som ställs på lokaler och gårdsplan på grund av MOVA- och TOI-specialgrupperna. Därutöver höjer byggandet av källvärmesystem investeringskostnaderna med uppskattningsvis 300 000–500 000 euro. Lägre kostnader för inköp av energi kompenserar denna tilläggskostnad under byggnadernas livslängd.

Alliansens övriga kostnader

Beträffande kostnader har man också förberett sig för upphandlingar som faller utanför de egentliga investeringarna, såsom att bereda tomterna så att de lämpar sig för byggande och att upphandla tillfälliga lokaler, något som alliansen kan genomföra. I syfte att bereda tomterna så att de lämpar sig för byggande ska man riva daghemmet Havukkas byggnad, paviljongen på lågstadiets tomt och högstadiets skolhus samt paviljongen på samma tomt, sammanlagt 8 300 m² bruttoyta. Kostnaderna för rivningen uppgår till 1 250 000 euro exkl. moms. Dessa rivningskostnader ingår inte i kostnaderna för servicebyggnaderna. Användningen av tillfälliga lokaler har preciserats i takt med att projektet har framskridit, så att de används som tillfälliga lokaler också för andra av stadens projekt. De blir föremål för ett separat anbudsförfarande, och det ska fattas ett särskilt beslut om projektet med tillfälliga lokaler.

Kostnader för att använda lokalerna

Den kalkylerade lokalhyran, dvs. den interna hyran, uppgår efter att ombyggnaden, utbyggnaden och nybyggnaden har blivit färdiga till ca 327 163 euro i månaden. Årshyran är ca 3 926 000 euro. Månadshyran är ca 30,80 euro/m² lägenhetsyta, varav kapitalhyrans andel är 26,17 euro/m² lägenhetsyta och underhållshyrans 4,63 euro/m² lägenhetsyta. Den slutliga kapitalhyran justeras efter alliansens verkliga kostnader.

Man har för avsikt att föra genomförandefasens allianskontrakt (TAS) till stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden för beslut i början av år 2020 enligt den preliminära tidsplanen. TAS fastställer målkostnaden och det motivationssystem som vägleder arbetet så att målkostnaden uppnås. Målkostnaden fastställs på en lägre nivå än maximikostnaden och de avtalade riskreserveringarna. Underhållshyran justeras så att den motsvarar underhållshyran vid tidpunkten då projektet slutförs.

De idrottslokaler som Helsingin NMKY hyr ut till fostrans- och utbildningssektorn har en intern totalhyra som inklusive underhåll och allmänna kostnader uppgår till 268 800 euro om året, dvs. 22 400 euro i månaden, vilket fördelat på en kalkylerad hyresareal på 1 400 m² lägenhetsyta blir ca 16,00 euro/m² lägenhetsyta/månad.

Hyran för de tillfälliga lokalerna ingår i kapitalhyran. De tillfälliga lokalernas kostnadseffekt på projektet är ca 5 337 600 euro. Den kostnadseffekt för tillfälliga lokaler som överstiger den nuvarande kapitalhyran och som ingår i de ovan nämnda kapitalkostnaderna uppgår till uppskattningsvis 0,21 euro/m² lägenhetsyta/månad. I och med att en del av lokalerna blir tilläggslokaler och en del tillfälliga lokaler, betalar fostrans- och utbildningssektorn samma kvadratmeterhyra för de tillfälliga lokalerna som för de blivande färdiga lokalerna.

Enligt en preliminär uppskattning uppgår kultur- och fritidssektorns ungdomsservices andel av lokalkostnaderna till ca 5 205 euro/månad, dvs. 62 454 euro om året.

Fastställandet av hyran mellan dem inom fostrans- och utbildningssektorn som använder lokalerna bestäms senare i samråd med dem.

Genomförande av projektet

Projektet genomförs i form av en projektallians. Allianskontraktet för projektets genomförandefas (TAS) undertecknas när projektplanen har godkänts och när de bindande resultatmålen och mätarna för uppföljningen av dessa har fastställts.

Det är alliansen som svarar för genomförandet av projektet. Alliansen består av Helsingfors stad/stadsmiljösektorn som beställare på ena sidan och av planeringsgruppen och huvudentreprenören NCC Oy på andra sidan, de bägge sistnämnda som serviceproducenter.

Skol- och daghemsbyggnaderna kommer att vara i Helsingfors stads stadsmiljösektors ägo. Denna hyr ut lokalerna till verksamhetsanordnarna. Stadsmiljösektorns underhållstjänster ansvarar för underhållet av byggnaderna.

Tillfälliga lokaler

Genomförandet av projektet till det föreslagna maximipriset och enligt föreslagen tidsplan förutsätter att man skaffar fram tillfälliga lokaler så att dessa kan tas i bruk på sommaren 2020. Lokalarrangemangen görs så att behovet av tillfälliga lokaler blir så litet som möjligt.

Högstadiet och daghemmet Pakila ska verka i befintliga lokaler tills de nya lokalerna står klara. De behöver inte tillfälliga lokaler. Lågstadiets hela verksamhet flyttar in i de tillfälliga lokalerna på Vedakärrsvägen 88 för den tid som det tar att göra ombyggnaden och uppföra annexet, dvs. uppskattningsvis perioden 8/2020–12/2021. Därefter verkar daghemmet Havukka och lågstadieårsklasserna 1 och 2 i tillfälliga lokaler på Elovägen 35 så länge som uppförandet av nybygget tar i anspråk, uppskattningsvis 1/2022–7/2023.

Maximipriset enligt projektplanen innefattar inte kostnaderna för de tillfälliga lokalerna. Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden föreslog stadsstyrelsen 31.10.2019 (§ 102) att projektplanen för Pakilan ala-aste och daghemmet Havukka godkänns så att projektet får kosta högst 9 000 000 euro.

Fostrans- och utbildningsnämndens samt kultur- och fritidsnämndens utlåtanden

Fostrans- och utbildningsnämnden har 22.10.2019 (§ 334) tillstyrkt projektplanen och konstaterat att denna i huvudsak svarar väl mot de funktionella målsättningarna för fostran och utbildning. Kultur- och fritidsnämnden har tillstyrkt projektplanen i ett utlåtande 19.11.2019 (§ 187). Utlåtandena finns i sin helhet i ärendets beslutshistoria.

Befogenheter och verkställighet av beslutet

I enlighet med 7 kap. 1 § 3 punkten i förvaltningsstadgan beslutar stadsfullmäktige om projektplaner vars kostnadskalkyl överstiger 10 miljoner euro.

Stadsstyrelsen har 9.12.2019 beslutat att den, om fullmäktige godkänner beslutsförslaget, ger följande uppmaning vid verkställigheten av fullmäktiges beslut: Vid planeringen och genomförandet av projektet bör det särskilt beaktas att det i skolhuset vid behov ska gå att ta i bruk hemklassrum för årskurserna 3–6 och att det för de yngsta eleverna ska reserveras trygga områden där de kan vistas på rasterna.

Kaupunginhallitus 09.12.2019 § 837

02.12.2019 Pöydälle

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta 19.11.2019 § 187

Lausunto

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Eeva Jalovaara, arkkitehti, puhelin: 310 21714

Matti Kuusela, tilapalvelupäällikkö, puhelin: 310 87783

Heidi Hållman, aluepäällikkö, puhelin: 310 71608

Pirjo Lehtinen, toiminnanjohtaja, puhelin: 310 21689

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 31.10.2019 § 102

Esitys

03.10.2019 Esittelijän muutetun ehdotuksen mukaan

01.11.2018 Ehdotuksen mukaan

28.06.2018 Ehdotuksen mukaan

25.01.2018 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Reetta Amper, hankesuunnittelija, puhelin: 310 38283

Jarmo Raveala, vs. rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö, puhelin: 310 23466

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 22.10.2019 § 334

Päätös

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Ilari Suomalainen, projektiarkkitehti, puhelin: 310 86492

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö 30.05.2018 § 20

Päätös

Päätöksen perustelut

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Rakennetun omaisuuden hallintapäällikkö 10.04.2018 § 10

Lisätiedot

Reetta Amper, hankesuunnittelija, puhelin: 310 38283

Kaupunkiympäristön toimiala Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus Rakennetun omaisuuden hallinta Palvelutilaverkko Yksikön päällikkö 09.02.2018 § 4

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Reetta Amper, hankesuunnittelija, puhelin: 310 38283

Detta beslut publicerades 30.01.2020

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Ändringssökanden ska framföra besvärsgrunderna innan besvärstiden går ut.

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligen. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften ska uppges:

I besvären ska dessutom ändringssökandens namn och kontaktuppgifter uppges. Om talan förs av ändringssökandens lagliga företrädare eller ombud, ska också dennes kontaktuppgifter uppges. Medan besvären är anhängiga ska förvaltningsdomstolen utan dröjsmål underrättas om ändringar i kontaktuppgifterna.

Besvären ska också innehålla uppgift om postadress och eventuell annan adress till vilken handlingar som hänför sig till rättegången kan sändas (processadress). Om ändringssökanden har uppgett flera processadresser, kan förvaltningsdomstolen välja till vilken av dem den skickar de handlingar som hänför sig till rättegången.

När den som har begärt omprövning anför besvär över det beslut som fattats med anledning av begäran om omprövning, får denne lägga fram nya grunder för sina yrkanden. Ändringssökanden i fråga får framställa nya yrkanden endast om de grundar sig på förändrade förhållanden eller på omständigheter som ändringssökanden fått kännedom om efter det att tidsfristen för begäran om omprövning gått ut.

Till besvärsskriften ska följande fogas:

Rättegångsavgift

Hos den som har inlett ett ärende som gäller sökande av ändring tas det ut en rättegångsavgift i enlighet med lagen om domstolsavgifter (1455/2015).
Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00