Kymp, Vuosaaren lukion elinkaarihanke

Beslutet stämmer överens med förslaget.

Projektplanen för Vuosaaren lukios skolhus gäller uppförandet av ett ersättande nybygge på en separat tomt. Enligt en utredning som stadsmiljösektorn har gjort lönar det sig inte att bygga om Vuosaaren lukios befintliga gymnasiebyggnad på grund av att det krävs betydande hustekniska reparationer i byggnaden. Därutöver är den befintliga byggnaden alltför liten för det växande antalet studerande och svarar inte mot den nya läroplanens funktionella målsättningar. Den befintliga byggnaden rivs och ersätts med ett nybygge på en annan tomt. Rivningsarbetet är ett projekt för sig.

Den nya gymnasiebyggnadens läge är funktionellt och trafikmässigt centralt på en tom tomt vid Mosaikstråket 2 mellan metrostationen och Nordsjö idrottshus. Stadsfullmäktige godkände 7.11.2018 (§ 351) detaljplaneändringen nr 12485 för Vuosaaren lukios nya skolhus. Detaljplaneändringen vann laga kraft 8.1.2019.

Det nya gymnasiehusets rumsdisposition stöder förverkligandet av den nya läroplanen. Den stöder också tonvikten på musik och teknologi, den grundläggande konstutbildningen samt att lokalerna utnyttjas brett av stadsborna.

En projektplan daterad 24.1.2019 har utarbetats i samarbete mellan stadsmiljösektorn och fostrans- och utbildningssektorn. I projektet, som är Helsingfors första som genomförs i offentlig-privat samverkan och det första på länge där det byggs ett nytt skolhus för en gymnasieskola, har man strävat efter att hitta en lösning som har hög dignitet i fråga om sina funktionella egenskaper, sina stadsbildsmässiga värden och sin arkitektur. Man har i anslutning till projektplaneringen hört experter från byggnadstillsynstjänsterna, miljötjänsterna och räddningsverket. Allmänna utvecklingsidéer och förslag som har ett samband med utvecklingen av gymnasiet insamlades då man påbörjade processen med att granska servicenätverket. Idéerna och förslagen har utnyttjats i tillämpliga delar.

Fostrans- och utbildningsnämnden har godkänt behovsutredningen 8.5.2018, och 12.2.2019 gav nämnden ett utlåtande där projektet förordas.

Projektplanen finns som bilaga 1.

Projektets behövlighet

Vuosaaren lukio behöver mera utrymme, eftersom antalet studerande fram till år 2024 ökar från femhundra till niohundra. Gymnasiets lokaler har redan nu ett högt kapacitetsutnyttjande. Gymnasiet kommer fortsättningsvis att utnyttja områdets övriga tjänster, såsom Nordhuset och Nordsjö idrottshus. Utnyttjandet av övriga lokaler har beaktats i dimensioneringen av de nya lokalerna.

Gymnasiets nuvarande lokaler svarar inte mot den nya läroplanens funktionsmässiga mål. Den nya gymnasiebyggnaden byggs så att lokalerna är moderna, hälsosamma och trygga i linje med den nya läroplanen och öppna lärandemiljöer. Lokalerna, som är pedagogiskt mångsidiga, ändamålsenligt dimensionerade och flexibla, främjar verksamheten, förverkligande av tonvikten på musik och teknologi och garanterar att studerandena har en god miljö för sin inlärning och uppväxt.

Man har i Nordsjöområdet önskat en betoning på en förbättring av invånarnas upplevelse av trivsel, ökad invånardelaktighet och förebyggande av regional ojämlikhet och tillhörande sociala problem på stadsnivå. Området har brist på både idrottsplatser och andra hobbylokaler. Gymnasiets rumsdisposition gör det möjligt att i stor utsträckning ställa lokalerna till stadsbornas förfogande. Målet är att förlägga bland annat arbetarinstitutets och idrottsföreningarnas verksamhet samt den grundläggande konstundervisningen till byggnaden. Dessutom tjänar gymnasiebyggnaden som mötesplats för områdets invånare.

Projektets geografiska läge

Nordsjö metrostations omgivning planeras i enlighet med planeringsprinciperna för Nordsjö centrum så att det blir ett variationsrikt område av centrumkaraktär med betoning på gångtrafik. Vuosaaren lukios skolhus har trafik- och funktionsmässigt ett centralt läge på en tom tomt mellan metrostationen och idrottshuset som en del av en upplevelserik centrummiljö där man kan ta sig fram till fots. Byggnaden reser sig högre än den befintliga gymnasiebyggnaden som en del av ett tätt centrumområde. Under entréplan på Kuddlavevägens nivå finns en körförbindelse till ett parkerings- och serviceutrymme i husets källarvåning och en förbindelse för servicekörning till idrottshuset på norra sidan. På så sätt stör trafiken inte gångtrafiken på byggnadens entréplan. Entrénivån anläggs som däckskonstruktion i anslutning till Mosaikstråket och Mosaikgränden strax intill byggnaden.

Ny form för genomförandet

I enlighet med Helsingfors stads strategi för åren 2017–2021 ska Nordsjö gymnasieprojekt resultera i högklassig arkitektur och byggande av hög kvalitet, vilket ger stadsdelen en stark identitet och image. Målet med fastighetsstrategin, som är under beredning, är att förbättra fastighetsbeståndets kvalitet och hanteringen av kvalitetsrisker, reducera inneluftsproblemen och främja lokaleffektiviteten.

Vuosaaren lukios skolhus är Helsingfors första projekt där man tillämpar offentlig-privat samverkan. Beställare är Helsingfors stad. Byggnaden kommer att vara i stadens ägo, men den som genomför projektet, dvs. serviceproducenten, svarar för gymnasiebyggnadens planering och ritningar, för uppförandet av byggnaden och för underhållstjänster i 20 års tid. Avtalsperioden är uppdelad i en investeringsperiod och en serviceperiod. Beställaren svarar för finansieringen av byggnaden och betalar en serviceavgift till serviceproducenten. Storleken på avgiften för objektet fastställs på basis av lokalernas användbarhet och servicenivå.

Serviceproducenten planerar och omsätter i praktiken lösningar med vilka objektets användbarhet garanteras på ett kostnadseffektivt sätt i enlighet med de fastställda målsättningarna. Serviceproducenten svarar för att objektets kondition, förhållanden och tekniska restvärde är förenliga med serviceavtalet under den 20 år långa serviceperioden och vid dess slut. Med modellen för offentlig-privat samverkan flyttar man över risker på serviceproducentens ansvar. Ansvaret omfattar de tekniska riskerna med anknytning till planering, byggande och underhåll. Där ingår också omständighetsrelaterade risker, såsom inneluftsproblem som beror på fastigheten.

Nyttan med offentlig-privat samverkan bygger i hög grad på effektiv riskhantering och en ändamålsenlig överföring av ansvar. Det har gjorts en riskbedömning av projektet där det ingår omkring 60 olika risker, bland annat ett läckande yttertak och störningar under byggskedet. Risken har en kalkylmässig totalvolym på cirka 5 miljoner euro. Ser man till jämförbara projekt i egen regi, så ansvarar beställaren för 90–95 % av dessa risker. Jämfört med projekt i egen regi realiseras under 20 års tid i genomsnitt uppskattningsvis 25–35 % av den totala riskvolymen. Värdet av den risk som i projektet med offentlig-privat samverkan under hela dess livscykel flyttas över på serviceproducenten är cirka 4,3 miljoner euro.

De risker som har den största inverkan och som flyttas över på serviceproducenten är risken för försummelse av ombyggnadsarbeten (2,4 miljoner euro), den risk som gäller fastighetens brukbarhet till följd av fastighetsservicens kvalitet (0,25 miljoner euro) samt till- och ombyggnadsarbetets risker (0,24 miljoner euro).

I modellen med offentlig-privat samverkan har byggnaden en brukbarhetsgaranti. Serviceavtalet och dess bilagor fastställer i anslutning till brukbarheten bland annat objektets kapacitetsutnyttjande (tider och personvolymer), vilka tjänster som åstadkoms under användningen och av vilken kvalitet, ansvarsfrågor samt krav och sanktioner i anslutning till brukbarheten.

Dessutom fastställer man den exakta kondition som byggnaden ska ha då objektet överlåts till beställaren efter serviceperioden. Efter serviceperioden ska byggnaden ha en kondition på 85 % av en ny byggnads kondition. Det beror på att byggnaden ska underhållas fortlöpande och på underhållsprogrammet som sträcker sig över 20 år.

Upphandling av serviceproducent för offentlig-privat samverkan

Projektet genomförs genom konkurrenspräglad dialog. Efter överläggningar med anbudsgivarna lämnade dessa sina slutliga anbud, som staden bedömde på basis av de urvalskriterier som angavs i anbudsförfrågan.

Anbuden poängsattes med utnyttjande av bästa förhållande mellan pris och kvalitet som urvalsgrund där kvaliteten fick vikten 50 % och priset vikten 50 %. En jämförelse av anbudens kvalitet presenteras i bilaga 3. Jämförelsekriteriernas huvudpunkter utgörs av en evaluering av planeringslösningen (funktionalitet, arkitektoniska och stadsbildsmässiga lösningar, ekologiska aspekter och miljömålsättningar) och en evaluering av genomförandet (planering och byggande, underhåll och service samt underhållsplan).

Kriteriet för evaluering av priset var anbudsprisets nuvärde. En prisjämförelse presenteras i bilaga 4. En helhetsekonomisk jämförelse av de givna anbudens förmånlighet gjordes i enlighet med den i anbudsförfrågan angivna formeln. Enligt jämförelsen var det anbud som hade lämnats av ett konsortium bildat av YIT Suomi Oy och Caverion Suomi Oy totalekonomiskt förmånligast.

Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden beslutade 7.2.2019 (§ 20) utse YIT Suomi Oy:s och Caverion Suomi Oy:s konsortium till utförare av offentlig-privat samverkan, det vill säga till serviceproducent, eftersom konsortiets anbud hade det bästa förhållandet mellan pris och kvalitet enligt de kriterier som hade fastställts i anbudsförfrågan.

Jämförande beräkning

Innan anbuden lämnades in gjordes det en jämförande beräkning om projektet, där man beräknade dess förväntade livscykelkostnad som om det vore ett normalt projekt genomfört av staden. Den jämförande beräkningens kostnader, som bygger på kostnadskalkyler och en riskevaluering, utföll på följande sätt i jämförelse med det bästa anbudspriset.

– Byggande (innehåller beräknad PIMA-kostnad för förorenad mark): 27 000 000 euro (anbudspris 24 021 070 euro)

– Fastighetsservice (innehåller bland annat fastighetsförvaltning, skötsel av fastigheten, städning, skötsel av gårdsområdena, brukartjänster) och beräknad energikostnad i sammanlagt 20 års tid på 2018 års prisnivå: 10 600 000 euro (anbudspris 9 344 360 euro)

– Investeringar i enlighet med underhållsplanen i sammanlagt 20 års tid på 2018 års prisnivå: 2 900 000 euro (anbudspris 1 999 800 euro)

– Nettoinverkan enligt väntevärde av de risker som flyttas över på serviceproducenten i sammanlagt 20 års tid på 2018 års prisnivå: 4 100 000 euro (risköverföringen ingår i anbudspriset)

Kostnader sammanlagt 44 600 000 euro (anbudspris 35 365 230 euro)

Den bästa anbudsgivarens anbudspris är till sin livscykelkostnad cirka 20 % förmånligare än livscykelkostnaden utifrån den jämförande beräkningen.

Projektets omfattning

Projektets omfattning är totalt 6 802 m² bruttoyta, 5 780 m² lägenhetsyta och 5 141 m² effektiv yta.

Byggnadskostnader

Projektets maximala kostnader uppgår till sammanlagt 28 000 000 euro exklusive moms (4 116 euro/m² bruttoyta) i prisnivån för november 2018. Kostnaden inbegriper en reservering för mer- och ändringsarbete på 2 436 000 euro och beställarkostnader på 2 000 000 euro. Investeringskostnaden per studerande är 31 111 euro.

Man har i anslutning till projektet bett att få en kostnadskalkyl gällande kostnader förorsakade av förorenad mark. Kostnaden är 557 070 euro. Av det utgörs uppskattningsvis 92 070 euro av transportkostnader som betalas till serviceproducenten och 465 000 euro av hanteringsavgifter.

Underhållskostnader

Årskostnaden för fastighetstjänsterna (disponenttjänster, fastighetsskötseltjänster, underhåll av gårdsområden och städningstjänster) under serviceperioden (20 år) uppgår till sammanlagt 422 488 euro (fastighetens underhållsindex på nivån för november 2018 utan den andel som utgörs av energikostnaderna).

Det kalkylmässiga takpriset för åtgärderna enligt underhållsplanen under serviceperioden (20 år) är 1 999 800 euro (byggnadskostnadsindex på nivån för november 2018). Serviceproducenten ansvarar på egen risk för den andel som överstiger kostnaderna i underhållsplanen.

Dessutom uppskattas de kommande energikostnaderna (där konsumentansvaret ligger på serviceproducenten) för fastighetselens, belysningselens och fjärrvärmens del vara 44 730 euro per år (beräknad på basis av det pris per enhet som staden har fastställt). Därutöver kommer brukarel, vattenförbrukning och energi för vattenuppvärmning.

Kostnader för att använda lokalerna

Kapitalhyran är beräknad på basis av maximipriset för projektets investeringskostnader 22,09 euro/m² lägenhetsyta/månad. Då man beräknar underhållshyrans storlek på basis av underhållskostnaderna och de uppskattade energi- och avfallskostnaderna under serviceperioden för projektet med offentlig-privat samverkan, uppgår hyran till uppskattningsvis 7,04 euro/m² lägenhetsyta/månad. Underhållshyran inbegriper, avvikande från normal underhållshyra, städning (cirka 2 euro/m² lägenhetsyta/månad) och en objektsansvarig (cirka 1,5 euro/m² lägenhetsyta/månad). I de objekt där staden är direkt ägare betalar fostrans- och utbildningssektorn en städningskostnad på cirka 2,5–3,0 euro/m² lägenhetsyta/månad. Grunden för hyran per kvadratmeter är 5 780 m² lägenhetsyta.

Till den objektsansvariges uppgifter hör förutom vaktmästaruppgifter också brukarservicerelaterade uppgifter. Brukaren har fastställt att det i objektet behövs mera brukarservice än normalt på grund av högt kapacitetsutnyttjande av stadsbor och i sambruk. Underhållsarbete i fastigheten hör inte till den objektsanvariges uppgifter.

Den slutliga hyran beräknas på basis av projektets verkliga kostnader efter att projektet har fullbordats. Enligt fastighetsstrategin, som är under beredning, kommer modellen för intern hyra att revideras under projektets gång. Den nuvarande lineära modellen för intern hyra bygger på byggnadens slitagemodell enligt vilken byggnaden har ett slitage på 70 % under 30 års tid. Enligt modellen för offentlig-privat samverkan svarar serviceproducenten för att de tekniska kraven på objektets överlåtelsekondition uppfylls. I modellen för offentlig-privat samverkan är kravet på överlåtelsekondition efter 20 år 80–85 % beroende på vilken del av byggnaden eller vilket system det är fråga om. Det är cirka 20 procent mer än slitaget i en direktägd fastighet med normalt underhåll utan reparationer enligt underhållsplanen.

Det befintliga gymnasiets hyra uppgår till 92 208 euro per månad, 1 106 496 euro per år (14,08 euro/m² lägenhetsyta/månad). Grunden för hyran är 6 548 m² lägenhetsyta.

Tillfälliga lokaler

Att nybyggnaden placeras på en annan tomt gör det möjligt att fortsätta gymnasiets verksamhet utan avbrott ända tills den nya byggnaden står klar, varigenom tillfälliga lokaler inte behövs.

Projektfinansiering

Projektet genomförs som offentlig-privat samverkan så att fastigheten är i stadens direkta ägo.

Ett anslag på 30,3 miljoner euro för åren 2019–2021 har reserverats i det av stadsfullmäktige godkända byggnadsprogrammet för husbyggnadsprojekt för åren 2018–2023. Dessutom har man reserverat 2,6 miljoner euro för grundberedning i syfte att sanera tomten. De allmänna områdenas kostnader ingår inte i projektet för offentlig-privat samverkan.

Projektets genomförande och tidtabell

Den serviceproducent som i den konkurrenspräglade dialogen har utsetts till genomförare av projektet med offentlig-privat samverkan svarar för planering, genomförande och underhåll av projektet under de kommande 20 årens serviceperiod. I helhetsgenomförandet ingår att beställaren har en option på att upphandla planering och anläggning av de gatuområden (Mosaikstråket och Mosaikgränden) som är en del av projektområdet. De allmänna områdena ingår inte i det underhåll som omfattas av livscykelansvaret.

Planeringen av genomförandet av projektet fortsätter målinriktat genast efter att beslut om projektet har fattats. Byggandet börjar med sanering av tomten sommaren 2019 och lokalerna blir färdiga i maj 2021.

Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande

Fostrans- och utbildningsnämnden har gett sitt samtycke till projektplanen 12.2.2019 och konstaterat att denna väl svarar mot de funktionella målsättningarna för fostran och utbildning.

Enligt utlåtandet bör man i planeringen av undervisningslokalerna ändå fortsättningsvis samarbeta med brukarsektorn. Man bör särskilt försäkra sig om att ljudisolering och -dämpning genomförs noggrant. Man bör fästa uppmärksamhet vid belysningen, eftersom fungerande belysning är ett stöd för varierande arbetsställningar och främjar säkerheten. Lokalerna och ytstrukturerna måste planeras så att det är enkelt att putsa, underhålla och reparera dem.

Fostrans- och utbildningsnämnden fäster dessutom särskilt avseende vid projektets kostnadsuppföljning och vid ledningen av planeringen samt vid kvalitetsövervakningen under hela processen. Dessa har en stor inverkan på en hälsosam och trygg lärandemiljö samt sektorns driftskostnader. Det är även viktigt att se till att tidtabellen håller. I den fortsatta planeringen och genomförandet av projektet bör man vidare beakta lärarnas och studerandenas uppfattning om utvecklingen av lokalerna.

Kaupunginhallitus 04.03.2019 § 152

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nelskylä, vs. kaupunginsihteeri, puhelin: 310 25251

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 12.02.2019 § 14

Lausunto

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Viivi Snellman, projektiarkkitehti, puhelin: 310 22378

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 07.02.2019 § 20

Esitys

25.01.2018 Ehdotuksen mukaan

11.01.2018 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Arja Törmä, projektinjohtaja, puhelin: 310 20458

Jarmo Raveala, yksikön päällikkö, puhelin: 310 23466

Detta beslut publicerades 21.03.2019

BESVÄRSANVISNING

Ändring i beslutet söks genom kommunalbesvär.

Besvärsrätt

Ändring i beslutet får sökas

Besvärstid

Kommunalbesvär ska anföras inom 30 dagar från delfåendet av beslutet.

Besvärsskriften ska inlämnas till besvärsmyndigheten senast besvärstidens sista dag under besvärsmyndighetens öppettid.

Om beslutet har delgetts per post anses en part ha fått del av beslutet sju dagar efter att brevet avsändes, om inte något annat påvisas. En kommunmedlem anses ha fått del av beslutet sju dagar efter att protokollet fanns tillgängligt i det allmänna datanätet.

Om beslutet har delgetts som elektroniskt meddelande anses en part ha fått del av beslutet tre dagar efter att meddelandet avsändes, om inte något annat påvisas.

Dagen för delfåendet räknas inte in i besvärstiden. Om sista dagen av besvärstiden är en helgdag, självständighetsdagen, första maj, jul- eller midsommarafton eller en helgfri lördag får besvärshandlingarna inlämnas första vardagen därefter.

Besvärsgrunder

Kommunalbesvär får anföras på den grunden att

Besvärsmyndighet

Kommunalbesvär anförs hos Helsingfors förvaltningsdomstol.

Förvaltningsdomstolens kontaktuppgifter är:

Besvär kan anföras även via förvaltnings- och specialdomstolarnas e-tjänst på adressen https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet#/sv

Formen för och innehållet i besvärsskriften

Besvär ska anföras skriftligt. Elektroniska dokument uppfyller kravet på skriftlig form.

I besvärsskriften, som ska riktas till besvärsmyndigheten, ska uppges

I besvärsskriften ska ändringssökandens namn och hemkommun uppges. Om ändringssökandens talan förs av hans lagliga företrädare eller ombud eller om någon annan person har uppgjort besvären, ska i besvärsskriften även uppges namn och hemkommun för denna person.

I besvärsskriften ska vidare uppges den postadress och det telefonnummer under vilka meddelanden i saken kan tillställas ändringssökanden.

Besvärsskriften ska undertecknas av ändringssökanden, den lagliga företrädaren eller ombudet. Ett elektroniskt dokument behöver emellertid inte kompletteras med en underskrift om dokumentet innehåller uppgifter om avsändaren och om det inte finns anledning att betvivla dokumentets autenticitet och integritet.

Till besvärsskriften ska fogas

Rättegångsavgift

Förvaltningsdomstolen tar ut en rättegångsavgift på 260 euro för behandlingen av ärendet. Om förvaltningsdomstolen ändrar det överklagade beslutet till förmån för ändringssökanden tas ingen rättegångsavgift ut.

Protokoll

Protokollsutdrag och -bilagor som hänför sig till beslutet skickas på begäran. Handlingar kan beställas från Helsingfors stads registratorskontor.

Registratorskontoret är öppet måndag–fredag kl. 08.15–16.00